【正文】 姿、人文景色、建筑品位于一體的森林式、環(huán)保型、園林化、（生命鏈）生態(tài)特色湖濱城市。缺少大型工業(yè)支撐，人口導(dǎo)入量不足中觀市場分析 宿遷房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 一級市場（土地市場）分析 二級市場（商品房市場）分析 三級市場（二手房市場）分析 宿遷房地產(chǎn)市場發(fā)展前景預(yù)測 宿遷市房地產(chǎn)發(fā)展起始與 2023年底，市區(qū)房價從700~800元 /平方米一路上漲到現(xiàn)今的 2600元 /平方米左右。市場整體呈現(xiàn)供大于求 宿遷房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 現(xiàn)階段，宿遷市購房者青睞于多層項目，而高層由于得房率底、物業(yè)費高，當(dāng)?shù)厝四壳皩Ω邔赢a(chǎn)品還存在一定的抗性。 二級市場（商品房市場）分析小高層、高層商品房銷售遭遇瓶頸 宿遷目前在售項目大都以多層住宅為主，但新批項目小高層和高層紛紛出現(xiàn)。而由于當(dāng)?shù)亻_發(fā)商普遍實力較弱，今后面臨行業(yè)內(nèi)重新洗牌的可能性很大。 宿遷在售樓盤總體分析 目前河?xùn)|板塊的項目主要集中在運河邊上，或距離通往老城區(qū)的主干道 200米以內(nèi)。翠屏南園宿遷淮海建材裝飾城嘉麗 明珠項里御景怡景名苑恒佳花園 競爭樓盤分析頤景華庭金谷花園聚富園 上城麗景盛世康城錦繡怡園金鼎名座亞方花園時代廣場浩誠源國際購物中心西院 楓情水岸開 發(fā) 商 宿遷萬泰房地產(chǎn)有限公司占地面積 總建面積 2萬平方米總 戶 數(shù) 90戶產(chǎn)品類型 多層、商鋪物 業(yè) 費 /平方米 /月開盤日期 2023年 8月銷售套數(shù) 85套房型面積 96~128㎡主力面積 118㎡主力客源 周邊居民、拆遷戶平均單價 1800~2480元 /平方米均價 2300元 /平方米 競爭樓盤分析項目規(guī)模較小，無特色，賣點不強。楓情水岸 √頤景華庭 √鉑金城市公寓 √表 17：競爭對手物業(yè)類型分析表：區(qū)域樓盤均價在 2300~3000元 /平方米 競爭樓盤價格分析價格（元 /平方米）東城水岸 2600江山城市廣場 2800濱江國際花園 2600香榭里 楓情水岸 周邊居民、拆遷戶頤景華庭 公務(wù)員、私營老板鉑金城市公寓 私營老板、外地投資客 微觀市場總結(jié)：宿遷房地產(chǎn)市場處于第一輪發(fā)展期 ，市場成熟度不夠，經(jīng)過跳躍式發(fā)展，市場供求失衡。目前周邊小區(qū)數(shù)量較多，有西院世家、東城水岸、江山城市廣場、濱江國際花園等多個在售項目。 四周有幾塊地均為規(guī)劃待建項目， 居住氛圍還沒形成機 會252。、 目標(biāo)下的問題在價格領(lǐng)先競爭樓盤的條件下如何確保銷售速度？Q2:答案：我們必須做到產(chǎn)品上的適度領(lǐng)先，本項目規(guī)模小，沒有低開高走的空間，推盤策略上只有高開高走的一步到位。 “ 帕提歐 ” ，是西班牙語對建筑物之內(nèi)，柱廊四圍的露天庭院的稱呼。? 它是一個社交名片，告訴別人， 你和誰在一起，你在人群中的位置，你過的怎樣的一種生活。、 目標(biāo)下的問題在目前的市場形勢下， 3000元的銷售均價如何實現(xiàn)？Q1:答案： 3000元 /平方米代表了宿遷最高水平的銷售價格，目前只有市中心的 “ 鉑金公寓 ”達到這個水平。 臨近主干道，交通便利劣 勢216。項目不具備快速開發(fā)的條件 .4 . 項目地塊周邊照片東北側(cè) 東側(cè) 東南側(cè)南側(cè) 西側(cè) 北側(cè)4 . 項目四至情況項目四至情況運河路及東城水岸馬陵小區(qū)河道及馬陵小區(qū)西院世家東南北西4 . 項目地塊簡要分析項目地處宿遷老城區(qū)東側(cè)，距離商業(yè)中心不到 1000米。 競爭樓盤客源分析表 20：競爭對手客源分析表：客源東城水岸 政府公務(wù)員、拆遷戶、其他江山城市廣場 公務(wù)員、私營小老板濱江國際花園 公務(wù)員、外地投資客、其他香榭里 楓情水岸 90 85 5 14 頤景華庭 444 300 144 19 鉑金城市公寓 700 142 558 3 47總計 3992 1869 2123 /表 16：競爭對手供求分析表：多層、小高層同質(zhì)化競爭花園洋房存在空白市場 競爭樓盤產(chǎn)品類型分析多層 小高層 別墅 公寓 花園洋房東城水岸 √ √江山城市廣場 √濱江國際花園 √ √ √ √香榭里 明珠開 發(fā) 商 宿遷宏基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積 5萬平方米總建面積 8萬平方米總 戶 數(shù) 600戶產(chǎn)品類型 多層、小高層物 業(yè) 費 /平方米 /月開盤日期 2023年 12月銷售套數(shù) 280套房型面積 90~140㎡主力面積 110㎡主力客源 周邊居民、拆遷戶、公務(wù)員平均單價 2200~2600元 /平方米均價 2400元 /平方米項目現(xiàn)場 競爭樓盤分析不專業(yè)的定位、不專業(yè)的銷售=不太滿意的銷售成績。 老城區(qū) 宿遷在售樓盤總體分析區(qū)域樓盤： 28個區(qū)域均價： 2600元 /平方米頤景華庭金谷花園聚富園 上城麗景盛世康城錦繡怡園金鼎名座亞方花園時代廣場浩誠源國際購物中心西院 但是由于該板塊是政府重點發(fā)展區(qū)域，基礎(chǔ)建設(shè)投入大，規(guī)劃合理，房價較低，無疑是中低收入家庭解決住房問題的首選。一、市府新區(qū) 宿遷在售樓盤總體分析儷景豪庭新園小區(qū)華泰御家園水景豪庭陽光花園云峰帝景仁恒公寓富康花園西湖上城百米香榭項王小區(qū)金陵名府國泰廣場國大名苑城宇大廈富強大廈天星花園大上海陽光府邸大華商城歐洲花園希望城金色水岸通城山莊富豪現(xiàn)代城隆園別墅綠城庭園富豪御景城 青華花苑學(xué)府雅苑月亮城 銀河花園新宿中花園康庭茗苑中豪國際星城區(qū)域樓盤： 38個區(qū)域均價： 2300元 /平方米 宿遷在售樓盤總體分析占地面積： 33萬平方米總建面積： 80萬平方米容 積 率： 物業(yè)類型：高層銷售價格： 2950元 /平方米區(qū)域明星樓盤： 中泰國際星城 作為宿遷第一規(guī)模大盤，本項目價格上也遙遙領(lǐng)先與周邊樓盤，從實際成交價格來看，與報價相差甚遠，平均成交價格低于 2700元 /平方米。宿遷二手房市場處于萌芽階段 宿遷房地產(chǎn)市場前景預(yù)測 隨著城市行政區(qū)劃調(diào)整、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商手中大量閑置土地在政府和資金雙重壓力下紛紛進入開發(fā)，我們預(yù)計宿遷房地產(chǎn)市場在未來幾年會持續(xù)紅火。未來幾年，宿遷將持續(xù)有大量的土地進行開發(fā)，商品房供應(yīng)量仍將繼續(xù)放大。這與宿遷城市化進程的緩慢及居民購買力的有限有著直接的關(guān)系。 宿遷城市規(guī)劃情況宿遷總體戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)“ 西進北擴、南拓東延、引湖納山 ” 。位列全省第一位。隨著近年來政府投資向基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的傾斜 ,地區(qū)間投資硬環(huán)境的差距正在縮小 ,而投資軟環(huán)境的完善 ,也直接提升了宿遷投資環(huán)境的競爭力。但宿遷的經(jīng)濟基礎(chǔ)比較薄弱，經(jīng)濟總量較小，因此經(jīng)濟增長的絕對值不高。經(jīng)濟實力—— 宿遷各項經(jīng)濟指標(biāo)均位居江蘇末位。該東南部的宿遷經(jīng)濟開發(fā)區(qū)作為宿遷目前重點發(fā)展的區(qū)域，集中了一批頗具規(guī)模和實力的工業(yè)企業(yè)以及高品質(zhì)多層公寓社區(qū)。航運 —— 京杭大運河縱貫?zāi)媳保瑑?nèi)河通航里程達 897公里。 ”—— 國家發(fā)改委副主任朱之鑫價格調(diào)控 結(jié)構(gòu)調(diào)控 項目背景分析政府在 08年仍將加強調(diào)控，防止出現(xiàn)由防止樓市危機向關(guān)注民生轉(zhuǎn)變的 “拐點 ”?！?繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價上漲過快的問題。報告總體思路第一部分 宏觀市場分析第二部