【正文】 分 中觀市場分析第三部分 微觀市場分析第四部分 項目分析第一篇 項目定位分析宏觀市場分析 宿遷城市概況 宿遷人口情況 宿遷經(jīng)濟情況 宿遷人民生活水平 宿遷城市規(guī)劃情況 宿遷城市概況宿遷市一、宿遷地理位置 宿遷位于淮海經(jīng)濟圈中部，屬于隴海經(jīng)濟帶、沿海經(jīng)濟帶、沿江經(jīng)濟帶交叉輻射區(qū)， 是亞歐大陸橋東橋頭堡城市群中 新興的中心城市 ，是江蘇、山東、安徽三省之通衢。宿城區(qū)老城區(qū)宿豫區(qū) 宿遷城市概況宿豫區(qū) 宿豫區(qū)曾經(jīng)是宿遷的一個縣，去年行政區(qū)劃調整后成為宿遷的一個區(qū)，整個區(qū)域的建設正處于起步階段。這主要是由于宿遷剛剛由縣級市升級為地級市，處在城市化進程初期?！?宿遷目前的第一產(chǎn)業(yè)仍占總產(chǎn)值的 20% 以上。 宿遷經(jīng)濟情況龍行觀點： 宿遷經(jīng)濟情況年份 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年固定資產(chǎn)投資額（億元） 346固定資產(chǎn)投資增幅（ %） % % % % % % 28%二、宿遷固定資產(chǎn)投資情況及分析宿遷固定資產(chǎn)投資分析圖表 7：宿遷固定資產(chǎn)投資增長分析表 數(shù)據(jù)來源 —— 《宿遷統(tǒng)計年鑒》 從以上數(shù)據(jù)來看 ,宿遷的固定資產(chǎn)投資總量較小 ,但增長速度較快。 增速方面，宿遷的收入平均增長速度（ %）低于其經(jīng)濟增長速度 (%)。城市建設目標：城市建設定位關鍵詞：歷史文化、生態(tài)環(huán)保 宿遷城市規(guī)劃情況城市布局“一環(huán)、兩帶、三區(qū)、四片、多園 ”一環(huán)兩帶三區(qū)四片多園指沿城市規(guī)劃區(qū)外圍建設一條城市生態(tài)防護林帶。 5年左右的時間房價上漲了 1800~1900元 /平方米。當?shù)厥袌鰧Ω邔哟嬖谝欢ǖ目剐? 宿遷房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 宿遷房地產(chǎn)市場發(fā)展概況宿遷房地產(chǎn)投資情況：年份 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年房地產(chǎn)投資開發(fā)額（億元） 7 13 增幅 % % % % % % 58%表 13：宿遷房地產(chǎn)投資增長表：房地產(chǎn)投資增長圖 宿遷房地產(chǎn)市場發(fā)展概況房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)比重與其他城市房地產(chǎn)投資比較 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看 ,今年宿遷房地產(chǎn)投資快速增長。老城區(qū)新項目幾乎都是小高層和高層，市府新區(qū)也已經(jīng)出現(xiàn)相當數(shù)量的小高層和高層住宅。2）供大于求市場壓力繼續(xù)增大 宿遷房地產(chǎn)市場前景預測 目前宿遷的住宅產(chǎn)品供應主要以多層為主，且大多數(shù)樓盤仍然只停留在戶型、建筑結構功能和建筑外立面創(chuàng)新階段、整體居住品質較低。政府加大對運河風光帶的建設，該板塊距離市中心僅一條運河之隔，隨著交通等配套設施的逐步完善，大型社區(qū)、不高的房價，將吸引部分市民的購房眼球。歐洲城 宿遷在售樓盤總體分析 作為傳統(tǒng)的商業(yè)中心，交通、學校、醫(yī)院等配套設施齊全，老城區(qū)仍是市民的購房首選區(qū)域。世家楓情水岸江山城市廣場鳳凰城 東城水岸蘇豪國際鉑金公寓綠洲豪庭興鴻名城金港花園濱江國際花園香榭里 頤景華庭開 發(fā) 商 江蘇佳德置業(yè)有限公司占地面積 ㎡總建面積 ㎡（住宅 5萬㎡ ）總 戶 數(shù) 444戶產(chǎn)品類型 高層、商業(yè)物 業(yè) 費 /平方米 /月開盤日期 2023年 5月銷售套數(shù) 300套房型面積 98~210㎡主力面積 110㎡主力客源 公務員、私營老板平均單價 2500~3000元 /平方米均價 2700元 /平方米項目現(xiàn)場 競爭樓盤分析搬用綠城前進的建筑立面，但產(chǎn)品類型和立面風格在當?shù)芈燥@超前。明珠 2400明珠 市區(qū)在售樓盤超過 100家，客源分流情況嚴重。周邊已形成成熟的居住氛圍，區(qū)域成熟度較高。 該區(qū)域規(guī)劃為新鎮(zhèn)區(qū)核心地段， 升值潛力大252。如何做到控制風險、價值前置十分關鍵。、 建筑風格建議 由于西班牙獨特的地理位置，日照充沛，西班牙人喜歡在午后的庭院里喝茶、聊天、休憩、沐浴陽光，因此庭院之于西班牙建筑來說其功能有如其他歐洲建筑中的 living room（客廳），是西班牙民宅建筑中不可分割的一部份。是絕大多數(shù)目標群的自我認同和相互認同。 地塊周邊有一個在售，一個待建 項目未來還是有一定競爭 項目定位分析 定位的目標 產(chǎn)品定位 客源定位 建筑風格定位、 項目定位目標經(jīng)與開發(fā)商初步溝通，開發(fā)商的目標明確為：理性利潤最大化 住宅項目，平均售價在 3000元 /平方米左右，且規(guī)避風險實現(xiàn)目標龍行地產(chǎn)的理解：定價多少取決于我們對市場的判斷 ,在 ““ 可控的市場風險范圍內可控的市場風險范圍內 ”” 爭取利潤最大化。 南臨顧山公園，生態(tài)居住環(huán)境優(yōu)252。4 、 項目分析 項目地塊地圖 項目地塊周邊照片 項目四至情況 項目地塊簡要分析 項目 SWOT 分析4 . 項目地塊地圖N項目地塊幸 福路運河路京杭大運河宿 豫 區(qū)市　 府 東 　路 黃 運 西 路 黃 運 中 路商業(yè)中心古黃河4 . 項目地塊周邊照片現(xiàn)場照片目前現(xiàn)場仍未完成拆遷。楓情水岸頤景華庭鉑金城市公寓1房 1廳 80以下 25% 40%2房 2廳 80~100 10% 90%3房 2廳 100~130 60% 60%4房 2廳 130以上 5% 20%公務員、私營老板、拆遷戶和外地投資客構成了宿遷主力購房客源。明珠 600 280 320 24 明珠 香榭里 　　目前政府對老城改造速度放慢，拆遷力度減弱，老城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)將放緩，該區(qū)域在開發(fā)項目之間的競爭以及與其它板塊爭奪客源將是該區(qū)域面臨的主要挑戰(zhàn)。 宿遷在售樓盤總體分析 由于開發(fā)區(qū)距離市中心在 6公里路程外，目前交通不是很方便，生活配套設施匱乏，該板塊形成氣候尚需時日。由于規(guī)劃科學、環(huán)境優(yōu)美，交通、配套設施逐步完善，高檔小區(qū)、大型生活社區(qū)的相繼出現(xiàn)，該板塊將是未來市民購房的熱點區(qū)域。從我們實地調查的情況看，宿遷二手房中介門店很少，零星的房屋買賣也基本在當?shù)氐姆课萁灰字行恼归_。宿遷土地市場交易情況：年份 2023年 2023年本年推出地塊數(shù)量（幅） 47 50本年成交土地（畝） 3586 2487本年土地成交價款（萬元） 142183 96293平均成交土地價格（萬 /畝） 表 14：宿遷近兩年土地出讓統(tǒng)計： 一級市場（土地市場）分析 平均地價維持在 40萬 /畝相當?shù)偷膶用嫔?，高額的房地產(chǎn)投資回報、寬松的定價空間不利于良性競爭市場的形成。市場在售樓盤多以中小型多層項目為主，綜合品質不高 宿遷房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 根據(jù)我們對宿遷在售樓盤的市場調查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)樓盤售樓處較為冷清，多數(shù)樓盤年平均去化量在 300套左右。建設 120個以上的城市街頭綠地、休閑廣場。龍行觀點： 宿遷人民生活水平表 12：城鄉(xiāng)居民儲蓄余額比較分析表宿遷城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額統(tǒng)計及分析 宿遷人民生活水平地區(qū) 2023年 2023年 2023年 2023年 202