【正文】 明珠 √ √明珠 地塊為凈地、平整四面臨路252。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)戶型面積分析表 19：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格分析表：所含樓盤(pán) 戶型 面積 所占比例 銷售率東城水岸江山城市廣場(chǎng)濱江國(guó)際花園香榭里 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析東城水岸開(kāi) 發(fā) 商 宿遷鴻意地產(chǎn)發(fā)展有限公司占地面積 11萬(wàn)平方米總建面積 14萬(wàn)平方米（三期 4萬(wàn)平方米）總 戶 數(shù) 980戶（三期 336戶）綠 化 率 %物 業(yè) 費(fèi) /平方米 /月開(kāi)盤(pán)日期 2023年 8月，三期 06年 4月銷售套數(shù) 890套，三期剩 90套房型面積 84~139㎡主力面積 129㎡主力客源 政府公務(wù)員、拆遷戶、其他平均單價(jià) 2600元 /平方米主力總價(jià) 30萬(wàn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)早，有一定的市場(chǎng)先入優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目總體平庸。名仕嘉園東城陽(yáng)光名都錦華名園金外灘宿遷小香港商貿(mào)城九龍花園名河雅居珠江花園江山國(guó)際花園東區(qū)第一街東方花園豫苑別墅 萬(wàn)豪新城都市晨光天一苑桃李苑惠隆花園黃山佳苑文昌花園區(qū)域樓盤(pán)： 26個(gè)區(qū)域均價(jià)： 1700元 /平方米 宿遷在售樓盤(pán)總體分析占地面積： 總建面積： 25萬(wàn)平方米總 戶 數(shù)： 1600多戶開(kāi)盤(pán)日期： 2023年 6月物業(yè)類型：多層、小高層房型面積： 85—140 平方米銷售價(jià)格： 1900元 /平方米銷售戶數(shù)： 1000戶左右區(qū)域明星樓盤(pán)： 新城 從目前在售項(xiàng)目來(lái)看，大多市民傾向于選擇多層住宅。房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步階段，商品房銷售價(jià)格不高 宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與特征： 目前市場(chǎng)在售樓盤(pán)中多層項(xiàng)目仍戰(zhàn)局主流產(chǎn)品的位置，且規(guī)模屬于中等或中等以下規(guī)模為主，鮮見(jiàn)小高層、高層及別墅等項(xiàng)目。根據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合我國(guó)特殊情況，恩格爾系數(shù)在 50%以上為貧困， 4050%為溫飽， 3540%為小康， 3035%為富裕，低于 30%為最富裕?！?曾被評(píng)為 2023年 “浙商最佳投資城市 ”。 宿遷城市概況老城區(qū) 老城區(qū)作為宿遷傳統(tǒng)意義上的市中心區(qū)域，城市建設(shè)定位為宿遷未來(lái)的商業(yè)中心。建立健全廉租房制度和住房租賃制度。 鐵路 —— 新長(zhǎng)鐵路、規(guī)劃中的淮宿鐵路。從宿遷城市化率近年的增長(zhǎng)趨勢(shì)來(lái)看， 2023年宿遷的城市化進(jìn)程有了一個(gè)跨越式的發(fā)展，結(jié)合宿遷政府近來(lái)大力發(fā)展工業(yè)的戰(zhàn)略來(lái)看，我們預(yù)計(jì)宿遷農(nóng)業(yè)人口勞動(dòng)力將會(huì)持續(xù)轉(zhuǎn)化，但形成有購(gòu)買力的住房群體還需要很長(zhǎng)的一段時(shí)間。 這說(shuō)明按照宿遷現(xiàn)在的固定資產(chǎn)投資對(duì)宿遷的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)能力是有限的。指市府新區(qū)、宿豫新區(qū)、老城區(qū)和宿城新區(qū)綠化。結(jié)合宿遷的房地產(chǎn)增幅遠(yuǎn)超固定資產(chǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增幅，我們可以判斷：龍行觀點(diǎn)：2023年以來(lái)的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快了！ 宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況 一級(jí)市場(chǎng)（土地市場(chǎng)）分析 根據(jù)宿遷市國(guó)土資源局統(tǒng)計(jì)， 2023年 8月至 2023年下半年，宿遷市以招標(biāo)、掛牌、拍賣形式出讓的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)用地共計(jì)面積為 11040畝 。4）未來(lái)宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有潛在隱患微觀市場(chǎng)分析 宿遷在售樓盤(pán)總體分析 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)供求分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)產(chǎn)品類型分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)價(jià)格分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)戶型面積分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)客源分析 微觀市場(chǎng)總結(jié) 宿遷在售樓盤(pán)總體分析四大板塊劃分 市府新區(qū)與老城區(qū)中間隔著黃河古道，距離中心商業(yè)區(qū) 3 公里以內(nèi)。新建項(xiàng)目以小高層和高層為主，均價(jià)在 2600 元 / 平方米左右。銷售市場(chǎng)不溫不火，樓盤(pán)月平均銷售 19套 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)供求分析供應(yīng)量（戶）銷售量（戶）剩余套數(shù)（戶）銷售時(shí)間（月） 月均銷售套數(shù)東城水岸 980 890 90 52 17江山城市廣場(chǎng) 438 142 296 40 濱江國(guó)際花園 740 30 710 1 30香榭里 市場(chǎng)出現(xiàn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，尋求差異化樓盤(pán)效果明顯。 新鎮(zhèn)區(qū)還處于規(guī)劃階段，配套需 逐步完善216。 。 顧山處于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型階段，大量企 業(yè)入駐將帶來(lái)巨大的升值空間252。 市場(chǎng)平均價(jià)格遠(yuǎn)低于蘇北其他城市，但受供求關(guān)系影響，上漲勢(shì)頭明顯放緩。鉑金城市公寓開(kāi) 發(fā) 商 江蘇金柏年物業(yè)管理有限公司 占地面積 8690㎡總建面積 98000㎡總 戶 數(shù) 700戶產(chǎn)品類型 公寓物 業(yè) 費(fèi) /平方米 /月開(kāi)盤(pán)日期 2023年 10月銷售套數(shù) 142套房型面積 50~130㎡主力面積 60㎡主力客源 私營(yíng)老板、外地投資客平均單價(jià) 2600~3500元 /平方米均價(jià) 3000元 /平方米 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 3000元的均價(jià)代表了宿遷房?jī)r(jià)的最高水平。目前約 28個(gè)在建、在售項(xiàng)目。但從我們考察的尚為開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)規(guī)劃來(lái)看，面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)后宿遷未來(lái)的住宅品質(zhì)會(huì)有所提升。增幅自 2023年來(lái)保持在 62%以上，從政府的土地供應(yīng)來(lái)看，我們預(yù)計(jì) 2023年增長(zhǎng)幅度仍然會(huì)很大。指大運(yùn)河風(fēng)光帶和古運(yùn)河風(fēng)光帶。 2023年固定資產(chǎn)仍然保持高速增長(zhǎng)，呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：工業(yè)投資增勢(shì)強(qiáng)勁，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁增強(qiáng)；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資有所下降；非國(guó)有單位投資比重上升，成為投資的主要力量。 但宿遷從 2023年至 2023年城市化率增長(zhǎng)了將近 17個(gè)百分點(diǎn)，速度十分迅猛。 宿遷城市概況二、宿遷行政區(qū)劃 宿遷現(xiàn)轄沭陽(yáng)、泗陽(yáng)、泗洪三縣和宿城區(qū)、宿豫區(qū)，計(jì) 111個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和4個(gè)街道辦事處，其中建制鎮(zhèn) 79個(gè)，行政村 1418個(gè)。 ” —— 國(guó)務(wù)院總理溫家寶《政府工作報(bào)告》 “ 一是優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，合理確定各類土地供應(yīng)比例，加強(qiáng)土地供應(yīng)與住房供應(yīng)的銜接；二是加快普通商品住宅建設(shè)，增加中小型、中低價(jià)位住房供應(yīng)；三是進(jìn)一步完善信貸、土地、稅收、銷售等方面的政策措施；四是繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，建立有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。 宿遷城市概況宿城區(qū) 宿城區(qū)是宿遷市政府和各職能部門(mén)所在地，也將是宿遷未來(lái)發(fā)展的新區(qū)。 自 2023年以來(lái)宿遷總體經(jīng)濟(jì)以平均 15%的速度增長(zhǎng)，略高于江蘇省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平。龍行觀點(diǎn)： 宿遷人民生活水平表 12：城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額比較分析表宿遷城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額統(tǒng)計(jì)及分析 宿遷人民生活水平地區(qū) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年存款余額（億元） 存款余額平穩(wěn)增長(zhǎng) ,表明宿遷的購(gòu)買力沒(méi)有提前消耗 2023年宿遷城鎮(zhèn)居民人均住房面積為 ，超過(guò)全省人均住房面積 ( )的平均水平。市場(chǎng)在售樓盤(pán)多以中小型多層項(xiàng)目為主，綜合品質(zhì)不高 宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況 根據(jù)我們對(duì)宿遷在售樓盤(pán)的市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)樓盤(pán)售樓處較為冷清，多數(shù)樓盤(pán)年平均去化量在 300套左右。從我們實(shí)地調(diào)查的情況看，宿遷二手房中介門(mén)店很少，零星的房屋買賣也基本在當(dāng)?shù)氐姆课萁灰字行恼归_(kāi)。 宿遷在售樓盤(pán)總體分析 由于開(kāi)發(fā)區(qū)距離市中心在 6公里路程外，目前交通不是很方便，生活配套設(shè)施匱乏，該板塊形成氣候尚需時(shí)日。香榭里 楓情水岸頤景華庭鉑金城市公寓1房 1廳 80以下 25% 40%2房 2廳 80~100 10% 90%3房 2廳 100~130 60% 60%4房 2廳 130以上 5% 20%公務(wù)員、私營(yíng)老板、拆遷戶和外地投資客構(gòu)成了宿遷主力購(gòu)房客源。 南臨顧