x年03月22日長沙市寧鄉(xiāng)縣冠源愛琴灣二期推盤策略(存儲版)
【正文】 （套） 比例 供－銷（套） 供銷比 =90㎡ 4485 1293 3192 ： 1 90120㎡ 2702 1896 806 ： 1 120144㎡ 4140 2869 1271 ： 1 ＞ 144㎡ 1323 744 579 :1 合計(jì) 12650 6802 5848 :1 二、典型項(xiàng)目的突破模式 五街國際：地段 +產(chǎn)品設(shè)計(jì) +高頻率的促銷策略 五街國際位于金洲大道與寧鄉(xiāng)大道交匯處，有東西兩個組團(tuán)構(gòu)成，東組團(tuán)有 6棟 1933層的高層住宅，西組團(tuán)為 2棟 33層的酒店式公寓，其中 14樓為商業(yè)裙樓。 凝香華都 450 240533950 3 行政 綠地 份 4期開發(fā)， 1,2期已經(jīng)開完完畢。共 168套 . ? 10月 1日加推 ,實(shí)現(xiàn)年底二期全面清盤 . 蓄客目標(biāo)與問題 :如何實(shí)現(xiàn)每天 36批來訪 一炮而紅 500張卡 50%轉(zhuǎn)化率 250套 1932組客戶 20%轉(zhuǎn)化率 假設(shè) :4月 1日開始蓄客 ,7月 8日開盤 ,共計(jì) 69天 ,平均每天接待來訪 ,平均每天必須 28批來訪 . 如何從 1天 8批來訪提升至 36批來訪 ? 戶型 棟號 面積 套數(shù) 優(yōu)劣 產(chǎn)品分類 813 126㎡ 124㎡ 138 優(yōu) C 9 125㎡ 18 優(yōu) D 9 104㎡ 34 優(yōu) E 9 121㎡ 36 優(yōu) F 9 134㎡ 18 優(yōu) G 1 12 134㎡ 270 優(yōu) 推貨策略：根據(jù)蓄客情況，根據(jù)蓄客需求，相應(yīng)推貨，保證 高去化率 蓄客策略 ? 1000元抵 10000元 ,從購卡之日起，至項(xiàng)目二期開盤，每天直減一 ? 百元，認(rèn)籌即獎價值 100元 /套的禮品 ? 蓄卡形式 :辦理 VIP卡 老帶新政策： ?業(yè)主介紹客戶到項(xiàng)目看房成交簽約后，獎勵現(xiàn)金 5000元 /套。 :13:1714:13:17January 29, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 14:13:1714:13:1714:13Sunday, January 29, 2023 1丌知香積寺，數(shù)里入于峰。 :13:1714:13Jan2329Jan23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 1月 29日星期日 2時 13分 17秒 14:13:1729 January 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)丌息。 , January 29, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 14:13:1714:13:1714:131/29/2023 2:13:17 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :13:1714:13Jan2329Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 ? 二 ,選擇 6月入市 ,第一 11年為寧鄉(xiāng)樓市的上行期 ,期間無大盤聲音 ? 三 ,在南國水鄉(xiāng)高價開盤銷售不利后 ,愛琴灣選擇了合適的入市價格 ? 失敗點(diǎn) :推廣與大戶產(chǎn)品不搭 ? 非市場主流戶型比重大 ,形象高度不夠 ,未能吸引足夠的高端客戶群 ? “醉美不過愛琴灣”的小資情調(diào)與大戶型目標(biāo)客戶群的心理不符 項(xiàng)目分析總結(jié)：如何利用項(xiàng)目優(yōu)勢，持續(xù)保證項(xiàng)目的銷售速度 矛盾點(diǎn)： ,目標(biāo)量化是多少 優(yōu)勢點(diǎn)： ，形象逐漸改善 距商業(yè)中心近 四、面臨的壓力與機(jī)會 壓力 ，仍將打壓投資與改善型需求 ，區(qū)域客戶分流嚴(yán)重 ，客戶難以分辨好壞 機(jī)會 ,利于口碑營銷 3000多批來訪客戶以及 600多批業(yè)主 ,客戶群相對穩(wěn)定 五、核心問題界定 客 戶 年齡集中在 30歲以上區(qū)域分布集中在市區(qū) 多次置業(yè)為主、改善置業(yè)為主 泛公務(wù)員、私營業(yè)主、企業(yè)中高層 認(rèn)同項(xiàng)目園林、地段 人情網(wǎng)絡(luò)廣 市 場 市場回穩(wěn)定、大盤競爭 口碑好的項(xiàng)目，價格高，走量穩(wěn)定 無價格優(yōu)勢漸失 市場容量有限 項(xiàng) 目 一定的知名度 部分園林已實(shí)景展示 市場認(rèn)知形象高端 擁有約 6000批的登記客戶， 600多批業(yè)主 市場主流產(chǎn)品 產(chǎn)品設(shè)計(jì)相對無優(yōu)勢 一炮而紅，全年去化 500套， 價格持續(xù)走高 核心問題： ,項(xiàng)目如何占位？ ,開盤必須去化 260套？ ，如何有效的拓展客戶？ ，提高客戶來訪量與來訪質(zhì)量？ ,加強(qiáng)體驗(yàn)，提高客戶的誠意度？ 六、解決方案 寡頭競爭之間 ,項(xiàng)目如何 占位 ？ 競爭分析 —— 在城市和資源價值較為均衡的大盤將成為本項(xiàng)目的競爭對手 ? 大盤項(xiàng)目中 ,惟有本項(xiàng)目與星河綠洲項(xiàng)目為最直接的肉搏競爭 ? 如何強(qiáng)化項(xiàng)目的城市價值 (5分鐘商業(yè)中心 ) ? 在與行政中心的競爭中 ,因其為城市目前的主導(dǎo)發(fā)展方向 ,項(xiàng)目相對較弱 自然資源 城市價值 一般 一般 弱 強(qiáng) 強(qiáng) 本項(xiàng)目 兆基君城 星河綠洲 凝香華都 金色夏威夷 江是關(guān)鍵，河西的江景大盤 “ 可以實(shí)現(xiàn)東面看江 ” 『客觀性』 被動式 『主觀性』 3 1 4 2 產(chǎn)品 服務(wù) 人文 資源 （新進(jìn)者） （品牌） （社會資源） （ 自然資源 ） 主動式
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