x年03月22日長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣冠源183愛(ài)琴灣二期推盤(pán)策略-全文預(yù)覽
【正文】 亍提升自我。 :13:1714:13Jan2329Jan23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 1月 29日星期日 2時(shí) 13分 17秒 14:13:1729 January 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 14:13:1714:13:1714:13Sunday, January 29, 2023 1丌知香積寺，數(shù)里入于峰。 下午 2時(shí) 13分 17秒 下午 2時(shí) 13分 14:13: 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 :13:1714:13:17January 29, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 , January 29, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。共 168套 . ? 10月 1日加推 ,實(shí)現(xiàn)年底二期全面清盤(pán) . 蓄客目標(biāo)與問(wèn)題 :如何實(shí)現(xiàn)每天 36批來(lái)訪(fǎng) 一炮而紅 500張卡 50%轉(zhuǎn)化率 250套 1932組客戶(hù) 20%轉(zhuǎn)化率 假設(shè) :4月 1日開(kāi)始蓄客 ,7月 8日開(kāi)盤(pán) ,共計(jì) 69天 ,平均每天接待來(lái)訪(fǎng) ,平均每天必須 28批來(lái)訪(fǎng) . 如何從 1天 8批來(lái)訪(fǎng)提升至 36批來(lái)訪(fǎng) ? 戶(hù)型 棟號(hào) 面積 套數(shù) 優(yōu)劣 產(chǎn)品分類(lèi) 813 126㎡ 124㎡ 138 優(yōu) C 9 125㎡ 18 優(yōu) D 9 104㎡ 34 優(yōu) E 9 121㎡ 36 優(yōu) F 9 134㎡ 18 優(yōu) G 1 12 134㎡ 270 優(yōu) 推貨策略：根據(jù)蓄客情況，根據(jù)蓄客需求，相應(yīng)推貨，保證 高去化率 蓄客策略 ? 1000元抵 10000元 ,從購(gòu)卡之日起，至項(xiàng)目二期開(kāi)盤(pán)，每天直減一 ? 百元，認(rèn)籌即獎(jiǎng)價(jià)值 100元 /套的禮品 ? 蓄卡形式 :辦理 VIP卡 老帶新政策： ?業(yè)主介紹客戶(hù)到項(xiàng)目看房成交簽約后，獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金 5000元 /套。 金色夏威夷：體驗(yàn) +戶(hù)型設(shè)計(jì) 項(xiàng)目位居玉潭新城，處于寧鄉(xiāng)二環(huán)南路與安康路的交匯處，總建筑面積 25萬(wàn)平米，一棟 27層的公寓丶十棟高層住宅及一棟幼兒園組成，其中，住宅建筑面積 ，商業(yè)建筑面積 ，公寓建筑面積 ，幼兒園建筑面積 ㎡ ，物業(yè)用房，地下室建筑面積 ，容積率 ，綠化率 %，住宅總戶(hù)數(shù)1338戶(hù)，公寓總戶(hù)數(shù) 312戶(hù)，地下停車(chē)位 1353個(gè)。份 4期開(kāi)發(fā)， 1,2期已經(jīng)開(kāi)完完畢。 東組團(tuán) 西組團(tuán) 項(xiàng)目定位：寧鄉(xiāng)門(mén)戶(hù)，國(guó)際生活港 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)態(tài)：該項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，一二期為住宅，三期為兩棟寫(xiě)字樓及裙樓商業(yè)組成，一期于去年底首推三棟房子 400多套房源，目前所剩房源不多，項(xiàng)目引進(jìn)深圳觀瀾湖大管家服務(wù)機(jī)構(gòu)，明年五一交樓。 凝香華都 450 240533950 3 行政 綠地 愛(ài)琴灣 】 二期 推盤(pán)策略 謹(jǐn)呈： 湖南冠源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 目標(biāo) :一炮而紅 ,價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng) ,全年持續(xù)走貨 序 號(hào) 目 標(biāo) 1 2023年一期 .二期一批實(shí)現(xiàn)清盤(pán) (512套 ) 2 形象提升 ,為一線(xiàn)江景豪宅開(kāi)發(fā)作鋪墊 3 價(jià)格繼續(xù)突破 ,獲取價(jià)格紅利 4 再次轟動(dòng)寧鄉(xiāng) 一、市場(chǎng)研判 二、典型項(xiàng)目的突破模式 三、項(xiàng)目本體分析 四、面臨的壓力與機(jī)會(huì) 六、核心問(wèn)題界定 七、解決方案 八、執(zhí)行體系 一、市場(chǎng)研判 供給與去化 :連續(xù)三年供遠(yuǎn)大于求， 2023年去庫(kù)存壓力巨大 寧鄉(xiāng)樓市2 0 0 9 2 0 1 2 年供銷(xiāo)走勢(shì)圖14811050751001251501752023 2023 2023 2023預(yù)售面積 銷(xiāo)售面積單項(xiàng)目年最大去化量為 ,大多項(xiàng)目年去化都在 3萬(wàn)平米以下 2023年全年累計(jì)商品房銷(xiāo)售前十名樓盤(pán)（按成交面積） 板塊 項(xiàng)目名稱(chēng) 套數(shù) 面積（ M2） 銷(xiāo)售金額（元） 1 行政 兆基君城 544 227999108 2 行政 中源 愛(ài)琴灣 區(qū)間： 85— 145 主力： 92— 144 毛坯 格林春天 區(qū)間： 83— 152 主力： 110— 120 毛坯 鉑金漢宮 區(qū)間： 99164 主力： 99124 毛坯 藍(lán)庭國(guó)際 區(qū)間： 52139 主力： 102122 毛坯 福臨門(mén)名郡 區(qū)間： 37159 主力： 90130 毛坯 星河綠洲 區(qū)間： 114152 主力： 114138 毛坯 140㎡ 以上產(chǎn)品，市場(chǎng)需求相對(duì)較少 樓盤(pán)名稱(chēng) 滯銷(xiāo)產(chǎn)品面積 交房標(biāo)準(zhǔn) 愛(ài)琴灣 140㎡ 以上戶(hù)型 毛坯 五街國(guó)際 149㎡ ， 195㎡ 戶(hù)型 毛坯 翰林華府 134145㎡ 毛坯 格林春天 140— 152㎡ 毛坯 星河綠洲 138152㎡ 毛坯 90120平米供銷(xiāo)比最小，去化速度快，庫(kù)存壓力小 2023全年商品房住宅供銷(xiāo)關(guān)系分析表 戶(hù)型項(xiàng)目 供（套） 比例 銷(xiāo)（套） 比例 供－銷(xiāo)（套） 供銷(xiāo)比 =90㎡ 4485 1293 3192 ： 1 90120㎡ 2702 1896 806 ： 1 120144㎡ 4140 2869 1271 ： 1 ＞ 144㎡ 1323 744 579 :1 合計(jì) 12650 6802 5848 :1 二、典型項(xiàng)目的突破模式 五街國(guó)際：地段 +產(chǎn)品設(shè)計(jì) +高頻率的促銷(xiāo)策略 五街國(guó)際位于金洲大道與寧鄉(xiāng)大道交匯處，有東西兩個(gè)組團(tuán)構(gòu)成，東組團(tuán)有 6棟 1933層的高層住宅，西組團(tuán)為 2棟 33層的酒店式公寓，其中 14樓為商業(yè)裙樓。項(xiàng)目占地 315畝，建筑面積 47萬(wàn)平方米，共 2800多戶(hù)。 兆
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