07北京鼎能置業(yè)南中軸路商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)研究－社區(qū)商業(yè)及底商(nxpowerlite)(存儲(chǔ)版)
【正文】 前景： 社區(qū)商業(yè)定位清晰，得到了社區(qū)居民的認(rèn)可，已經(jīng)進(jìn)入了穩(wěn)定的發(fā)展階段。 賽睿顧問(wèn) 3 invest 50 本項(xiàng)目參照性分析 結(jié)合珠江駿景的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn) ： ，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加大，本項(xiàng)目應(yīng)做適當(dāng)規(guī) 模的商業(yè)，不應(yīng)偏大； ，建議采取下沉廣場(chǎng)的方式； 、服務(wù)、體驗(yàn)業(yè)態(tài)三者兼顧有利于本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。 賽睿顧問(wèn) 3 invest 39 北京財(cái)富中心 商業(yè)配套 賽睿顧問(wèn) 3 invest 40 關(guān)于北京財(cái)富中心商業(yè)配套 區(qū)位： 東三環(huán)北路 23號(hào) (3501廠(chǎng)院內(nèi) )； 定位：商業(yè)配套； 地位：北京目前乃至未來(lái)真正的國(guó)際商務(wù)核心區(qū)； 規(guī)模：商業(yè)面積 55000平方米 （ 一期 1萬(wàn)多商業(yè)面積 ） ； 業(yè)態(tài)組合： 精品店 、 餐飲 、 銀行 、 文化休閑娛樂(lè)等； 經(jīng)營(yíng)狀況： 2023年?duì)I業(yè)； 經(jīng)營(yíng)理念：頂級(jí) 、 時(shí)尚 、 文化； 商業(yè)環(huán)境： 北京財(cái)富中心是北京中心商務(wù)區(qū) (CBD)目前建筑規(guī)模最大 、 功能最全的商 務(wù)建筑群； 售價(jià)：商鋪均價(jià) RMB36000/平方米 ， 住宅均價(jià) RMB13800/平方米； 賽睿顧問(wèn) 3 invest 41 賽睿顧問(wèn) 3 invest 42 北京財(cái)富中心商業(yè)配套優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) 交通便利 ， 多條公交路線(xiàn)可以到達(dá) ， 占據(jù) CBD規(guī)劃的核心區(qū)域； 財(cái)富中心與周邊眾多大型購(gòu)物中心及特色娛樂(lè)休閑場(chǎng)所共同打造國(guó)際化生活社區(qū)； 財(cái)富中心未來(lái)的商業(yè)將兼顧物品、服務(wù)、體驗(yàn)業(yè)態(tài)，滿(mǎn)足了不同客戶(hù)的需求。 賽睿顧問(wèn) 3 invest 31 泉商務(wù)花園 底商前景分析 前景： 底商仍處于銷(xiāo)售階段，尚未形成人氣；高售價(jià)、高租金使其商業(yè)遲遲不能正式運(yùn)營(yíng)，前途堪憂(yōu)。 賽睿顧問(wèn) 3 invest 21 蘋(píng)果社區(qū)底商 賽睿顧問(wèn) 3 invest 22 關(guān)于蘋(píng)果社區(qū)底商 位置： 北京 CBD核心區(qū)東南 ， 距國(guó)貿(mào)橋 600米； 定位：高檔社區(qū)底商； 商業(yè)性質(zhì)：社區(qū)商業(yè)配套及區(qū)域商務(wù)配套； 規(guī)模：總長(zhǎng)約 2千米 ， 總建筑面積為 8萬(wàn)平米； 商業(yè)組合：由 “ 蘋(píng)果商業(yè)街 ” 和 “ 蘋(píng)果二十二院街 ” 組成； 經(jīng)營(yíng)狀況：尚未銷(xiāo)售； 經(jīng)營(yíng)理念： “ 蘋(píng)果商業(yè)街 ” 針對(duì)社區(qū)內(nèi)居住人群消費(fèi)為主 ， “ 蘋(píng)果二十二院街 ” 面對(duì)社區(qū)內(nèi)商務(wù)消 費(fèi)為主； 商業(yè)環(huán)境： 全力打造高檔社區(qū)配套及商務(wù)配套氣息； 硬環(huán)境：地下停車(chē)位 2023個(gè) ， 商鋪?zhàn)杂蛇B通； 商鋪檔次：中高檔次皆有； 人氣：尚未開(kāi)業(yè)； 賽睿顧問(wèn) 3 invest 23 賽睿顧問(wèn) 3 invest 24 蘋(píng)果社區(qū)底商優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) 地理位置：位于 CBD核心區(qū)東南 ， 是最新興起的 CBD后花園； 規(guī)劃設(shè)計(jì)：在蘋(píng)果社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中 ， 商務(wù)區(qū) 、 商業(yè)區(qū) 、 住宅區(qū)功能區(qū)分嚴(yán)謹(jǐn) ， 商 業(yè)區(qū)的功能規(guī)劃十分全面 ； 藝術(shù)氛圍：該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商今典集團(tuán)一向以注重項(xiàng)目的藝術(shù)含量而著稱(chēng) ， 在該項(xiàng)目 的開(kāi)發(fā)上更是以 “ 項(xiàng)目未見(jiàn) ， 藝術(shù)現(xiàn)行 ” 為宣傳手段 ， 包裝售樓處 ， 征集詩(shī)歌組織編 輯 《 非常童話(huà) 》 ， 極力體現(xiàn)項(xiàng)目的人文氣息 ， 有利于后期商業(yè)街藝術(shù)氛圍的形成 ； 停車(chē)位充足。 賽睿顧問(wèn) 3 invest 9 重要結(jié)論摘要 望京新城 A5區(qū) ：服務(wù)于本社區(qū)及周邊居民； ?其底商的成長(zhǎng)、成熟過(guò)程無(wú)疑是北京底商發(fā)展歷史的經(jīng)典案例，值得本項(xiàng)目參考； ?望京新城 A5區(qū)成為韓國(guó)人聚居地，并且當(dāng)?shù)氐咨叹哂械湫晚n國(guó)城的特點(diǎn)，其成功 對(duì)本項(xiàng)目“浙江城”類(lèi)似概念有借鑒價(jià)值； ?本項(xiàng)目商業(yè)的定位、規(guī)劃需要從望京新城 A5區(qū)的發(fā)展中吸取經(jīng)驗(yàn)。 北京市及南城各沿街商鋪?zhàn)饨鹎闆r： ?租金上大致可分三檔商鋪； 3— 5元 /天 /平方米， 5— 8元 /天 /平方米， 8— 10元 /天 /平方米； ?其中以 5— 8元 /天 /平方米為主要商鋪?zhàn)饨饳n次，占有率為 50％左右； ?南城沿街商鋪的租金以 3— 5元 /天 /平方米為主要商鋪?zhàn)饨饳n次，但在未來(lái)拆遷可能性極 大，因此我司認(rèn)為南城商鋪在未來(lái)幾年中，租金提升空間較大。 蘋(píng)果社區(qū) ： 社區(qū)商業(yè)配套及區(qū)域商務(wù)配套； ?作為社區(qū)商業(yè)，和本項(xiàng)目類(lèi)似，其理念值得參考借鑒； ?本項(xiàng)目商鋪分割時(shí)，可以考慮“自由連通式”的鋪位分割方法； ?注重文化元素與商業(yè)地產(chǎn)的適當(dāng)結(jié)合； ?商鋪在營(yíng)銷(xiāo)策略中，可借鑒蘋(píng)果社區(qū)多種方式的宣傳手段為其營(yíng)銷(xiāo)。 北京東方賽睿投資顧問(wèn)有限公司 研究背景及方法 11 1 賽睿顧問(wèn) 3 invest 12 研究背景及方法 ? 研究目的： 通過(guò)對(duì)北京市現(xiàn)有成熟及新建社區(qū)商業(yè)底商的調(diào)研，了解其定位、地位、經(jīng)營(yíng)、業(yè)態(tài)以及前景 ? 商業(yè)業(yè)態(tài)狀況 ? 相關(guān)評(píng)價(jià) ? 對(duì)潛在問(wèn)題及市場(chǎng)機(jī)會(huì)進(jìn)行分析 ? 為本案市場(chǎng)定位提供業(yè)態(tài)以及經(jīng)營(yíng)方面的參考信息。 該項(xiàng)目突破口： 商家的選擇，招商的力度。 賽睿顧問(wèn) 3 invest 33 華騰園底商 賽睿顧問(wèn) 3 invest 34 關(guān)于華騰園底商 位置： 朝陽(yáng)東三環(huán)雙井勁松橋北 100米； 定位：社區(qū)底商； 商業(yè)性質(zhì)：以社區(qū)內(nèi)住宅人群為主 ， 社區(qū)周邊為輔； 規(guī)模：住宅面積 40萬(wàn)平米 ， 商業(yè)面積約 3萬(wàn)平方米左右； 業(yè)態(tài)組合：餐飲 、 洗染 、 健身 、 保齡中心等； 經(jīng)營(yíng)狀況：餐飲經(jīng)營(yíng)情況最佳 ， 其他業(yè)態(tài)穩(wěn)定發(fā)展； 經(jīng)營(yíng)理念：以
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