07北京鼎能置業(yè)南中軸路商業(yè)項目市場研究－社區(qū)商業(yè)及底商(nxpowerlite)(存儲版)
【正文】 前景： 社區(qū)商業(yè)定位清晰，得到了社區(qū)居民的認可，已經(jīng)進入了穩(wěn)定的發(fā)展階段。 賽睿顧問 3 invest 50 本項目參照性分析 結合珠江駿景的優(yōu)缺點，本項目應注意以下幾點 ： ，商業(yè)風險加大，本項目應做適當規(guī) 模的商業(yè)，不應偏大； ，建議采取下沉廣場的方式； 、服務、體驗業(yè)態(tài)三者兼顧有利于本項目商業(yè)價值的實現(xiàn)。 賽睿顧問 3 invest 39 北京財富中心 商業(yè)配套 賽睿顧問 3 invest 40 關于北京財富中心商業(yè)配套 區(qū)位： 東三環(huán)北路 23號 (3501廠院內(nèi) )； 定位：商業(yè)配套； 地位：北京目前乃至未來真正的國際商務核心區(qū)； 規(guī)模：商業(yè)面積 55000平方米 （ 一期 1萬多商業(yè)面積 ） ； 業(yè)態(tài)組合： 精品店 、 餐飲 、 銀行 、 文化休閑娛樂等； 經(jīng)營狀況： 2023年營業(yè)； 經(jīng)營理念：頂級 、 時尚 、 文化； 商業(yè)環(huán)境： 北京財富中心是北京中心商務區(qū) (CBD)目前建筑規(guī)模最大 、 功能最全的商 務建筑群； 售價：商鋪均價 RMB36000/平方米 ， 住宅均價 RMB13800/平方米； 賽睿顧問 3 invest 41 賽睿顧問 3 invest 42 北京財富中心商業(yè)配套優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 交通便利 ， 多條公交路線可以到達 ， 占據(jù) CBD規(guī)劃的核心區(qū)域； 財富中心與周邊眾多大型購物中心及特色娛樂休閑場所共同打造國際化生活社區(qū)； 財富中心未來的商業(yè)將兼顧物品、服務、體驗業(yè)態(tài)，滿足了不同客戶的需求。 賽睿顧問 3 invest 31 泉商務花園 底商前景分析 前景： 底商仍處于銷售階段，尚未形成人氣；高售價、高租金使其商業(yè)遲遲不能正式運營，前途堪憂。 賽睿顧問 3 invest 21 蘋果社區(qū)底商 賽睿顧問 3 invest 22 關于蘋果社區(qū)底商 位置： 北京 CBD核心區(qū)東南 ， 距國貿(mào)橋 600米； 定位：高檔社區(qū)底商； 商業(yè)性質(zhì)：社區(qū)商業(yè)配套及區(qū)域商務配套； 規(guī)模：總長約 2千米 ， 總建筑面積為 8萬平米； 商業(yè)組合：由 “ 蘋果商業(yè)街 ” 和 “ 蘋果二十二院街 ” 組成； 經(jīng)營狀況：尚未銷售； 經(jīng)營理念： “ 蘋果商業(yè)街 ” 針對社區(qū)內(nèi)居住人群消費為主 ， “ 蘋果二十二院街 ” 面對社區(qū)內(nèi)商務消 費為主； 商業(yè)環(huán)境： 全力打造高檔社區(qū)配套及商務配套氣息； 硬環(huán)境：地下停車位 2023個 ， 商鋪自由連通； 商鋪檔次：中高檔次皆有； 人氣：尚未開業(yè)； 賽睿顧問 3 invest 23 賽睿顧問 3 invest 24 蘋果社區(qū)底商優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 地理位置：位于 CBD核心區(qū)東南 ， 是最新興起的 CBD后花園； 規(guī)劃設計：在蘋果社區(qū)的規(guī)劃設計中 ， 商務區(qū) 、 商業(yè)區(qū) 、 住宅區(qū)功能區(qū)分嚴謹 ， 商 業(yè)區(qū)的功能規(guī)劃十分全面 ； 藝術氛圍：該項目的開發(fā)商今典集團一向以注重項目的藝術含量而著稱 ， 在該項目 的開發(fā)上更是以 “ 項目未見 ， 藝術現(xiàn)行 ” 為宣傳手段 ， 包裝售樓處 ， 征集詩歌組織編 輯 《 非常童話 》 ， 極力體現(xiàn)項目的人文氣息 ， 有利于后期商業(yè)街藝術氛圍的形成 ； 停車位充足。 賽睿顧問 3 invest 9 重要結論摘要 望京新城 A5區(qū) ：服務于本社區(qū)及周邊居民； ?其底商的成長、成熟過程無疑是北京底商發(fā)展歷史的經(jīng)典案例，值得本項目參考； ?望京新城 A5區(qū)成為韓國人聚居地，并且當?shù)氐咨叹哂械湫晚n國城的特點，其成功 對本項目“浙江城”類似概念有借鑒價值； ?本項目商業(yè)的定位、規(guī)劃需要從望京新城 A5區(qū)的發(fā)展中吸取經(jīng)驗。 北京市及南城各沿街商鋪租金情況： ?租金上大致可分三檔商鋪； 3— 5元 /天 /平方米， 5— 8元 /天 /平方米， 8— 10元 /天 /平方米； ?其中以 5— 8元 /天 /平方米為主要商鋪租金檔次，占有率為 50％左右； ?南城沿街商鋪的租金以 3— 5元 /天 /平方米為主要商鋪租金檔次，但在未來拆遷可能性極 大，因此我司認為南城商鋪在未來幾年中，租金提升空間較大。 蘋果社區(qū) ： 社區(qū)商業(yè)配套及區(qū)域商務配套； ?作為社區(qū)商業(yè)，和本項目類似，其理念值得參考借鑒； ?本項目商鋪分割時，可以考慮“自由連通式”的鋪位分割方法； ?注重文化元素與商業(yè)地產(chǎn)的適當結合； ?商鋪在營銷策略中，可借鑒蘋果社區(qū)多種方式的宣傳手段為其營銷。 北京東方賽睿投資顧問有限公司 研究背景及方法 11 1 賽睿顧問 3 invest 12 研究背景及方法 ? 研究目的： 通過對北京市現(xiàn)有成熟及新建社區(qū)商業(yè)底商的調(diào)研，了解其定位、地位、經(jīng)營、業(yè)態(tài)以及前景 ? 商業(yè)業(yè)態(tài)狀況 ? 相關評價 ? 對潛在問題及市場機會進行分析 ? 為本案市場定位提供業(yè)態(tài)以及經(jīng)營方面的參考信息。 該項目突破口： 商家的選擇，招商的力度。 賽睿顧問 3 invest 33 華騰園底商 賽睿顧問 3 invest 34 關于華騰園底商 位置： 朝陽東三環(huán)雙井勁松橋北 100米； 定位：社區(qū)底商； 商業(yè)性質(zhì)：以社區(qū)內(nèi)住宅人群為主 ， 社區(qū)周邊為輔； 規(guī)模：住宅面積 40萬平米 ， 商業(yè)面積約 3萬平方米左右； 業(yè)態(tài)組合：餐飲 、 洗染 、 健身 、 保齡中心等； 經(jīng)營狀況：餐飲經(jīng)營情況最佳 ， 其他業(yè)態(tài)穩(wěn)定發(fā)展； 經(jīng)營理念：以
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