【正文】 3, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 20:11:1720:11:1720:11Monday, January 23, 2023 1知人者智，自知者明。 下午 8時 11分 17秒 下午 8時 11分 20:11: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看 專家告訴 。 20:11:1720:11:1720:111/23/2023 8:11:17 PM 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 :11:1720:11Jan2323Jan23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 20:11:1720:11:1720:11Monday, January 23, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。資金的來源有兩方面，一個是中央政府的投入，另一個是出售土地獲得的資金 ? 盡管中央政府給了 LDDC這么大權利，但地方行政職能、公屋分配、教育統(tǒng)籌、醫(yī)療管理等權利仍保留在地方政府和相關機構。 ? 現(xiàn)代城市發(fā)展對都市綜合體要求越來越高，它是城市功能組合體，是一種典型的房地產(chǎn)形態(tài)，而不是廣泛意義上的建筑形態(tài)。 ? 這種模式出售比例一般能夠基本收回投資，由于國內上市公司資金實力有限，很多公司采用這種模式。加之后期開發(fā)的商務辦公區(qū)，太古城為香港市民提供了一個完整便利的工作生活社區(qū)，深得中產(chǎn)階級的喜愛 不斷推出富有吸引力的零售項目、景觀及活動 ? 太古城中心二期于 1998年引入的冰上皇宮是香港目前最大的真雪溜冰場；商場內大堂設有 78尺高的紅色拱門，是全亞洲最大，最高的室內拱門；此外太古城中心于2023年舉辦了全亞洲首個在博物館以外舉辦的大型化石展覽， 2023年舉辦了“太古城冰燈節(jié)”。經(jīng)過 30多年的開發(fā)，太古城目前的服務配套已經(jīng)十分成熟，深受香港市民的喜愛。把多功能融合到一個綜合體內，實現(xiàn) 1+12的放大效應，也更容易成為一個區(qū)域的經(jīng)濟和商業(yè)的中心，而且具有龐大的輻射作用 57% 17% 23% 3% 辦公 商業(yè) 酒店 公眾休息區(qū)域 香港 IFC（ 3/4） ? IFC項目是一個集酒店、辦公、商業(yè)為一體的綜合性項目，主要由國際金融中心一、二期，國際金融中心商場以及四季酒店組成，總建筑面積約 54萬平方米，車位1800個 交通途徑 到達 IFC的方式 郵輪 直接到達項目周邊的碼頭，有電梯連接至商場 2樓 步行 從周邊的交易廣場、郵政總局等項目由天橋系統(tǒng)直接連接到國際金融中心 飛機 由機場經(jīng)機場快線直接到達商場一層市區(qū)預登記大堂 地鐵 地鐵香港站在本項目內有3個出入口 自駕車 直接到達國際金融中心停車場，并經(jīng)由直行梯到達項目內 公共交通 直接到達項目內巴士站、的士站 四季酒店四季匯國際金融中心二期國際金融中心商場國際金融中心一期往尖沙咀郵輪巴士站電車巴士站地鐵香港站的士站機場快線香港站國際金融中心商場入口 香港 IFC（ 4/4） 城市綜合體定義 城市綜合體商業(yè)模式 開發(fā)體量 開發(fā)周期 空間布局 功能協(xié)同 運營模式 開發(fā)模式 城市綜合體城市價值 商業(yè)價值 社會價值 城市綜合體商業(yè)模式 — 開發(fā)周期 ? 城市綜合體包含了所必須的商務辦公、商業(yè)休閑、酒店餐飲和公寓住宅四大核心功能。 城市綜合體的 商業(yè)價值模式探討 案例 ? 東京城市副中心 —— 新宿 ? 德國柏林市波茨坦廣場 —— 索尼中心 ? 加拿大蒙特利爾瑪麗城廣場 ? 香港 IFC ? 香港太古城 ? 紐約洛克菲勒中心 ? 加拿大多倫多伊頓中心 ? 東京的陽光城 ? 新加坡新達城 ? 上海新天地 ? 1倫敦碼頭區(qū) —— 金絲雀碼頭 ? 1法國拉德方斯 ? 1日本橫濱港未來 21區(qū) ? 1泰國長春廣場 城市綜合體定義 城市綜合體商業(yè)模式 開發(fā)體量 開發(fā)周期 空間布局 功能協(xié)同 運營模式 開發(fā)模式 城市綜合體城市價值 商業(yè)價值 社會價值 城市綜合體 （ 1/2） ? 所謂“城市綜合體”，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、會議、文娛、交通樞紐等城市功能在空間上進行組合，并在各功能間建立一種相互依存、相互補益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統(tǒng)一的綜合體 ? 城市綜合體這種建筑形態(tài)最早出現(xiàn)于西方國家，且目前全球最典型的大型城市綜合體也分布于資本發(fā)達國家的重點城市之中，如紐約、倫敦、巴黎等 ? 中國直到九十年代才相繼建成一批建筑綜合體，如北京的國際貿(mào)易中心和華貿(mào)中心、上海的新天地、深圳的華潤中心等 ? 城市綜合體作為一種“泊來品”，在中國發(fā)展逐漸加快，并升級為新都市綜合體，城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城” 城市綜合體 城市活動空間 建筑生活空間 交通樞紐 公共文化設施 零售 商務 酒店 居住 城市綜合體功能框架 城市綜合體 （ 2/2） ?城市綜合體可以理解成是由城市中多種單一功能的建筑通過賦予建筑商業(yè)綜合價值，有機組合在一起并互為依存的龐大建筑或建筑組群。 香港首間四季酒店 全港最高級的商務辦公大樓 香港全新豪華購物廣場 全港最高建筑物 ? 1990年代，港英政府宣布香港機場核心計劃，計劃包括興建機場快線連接香港國際機場與中環(huán)，并在港島中環(huán)對面的維多利亞港進行填海工程，以興建地鐵香港站 ? 香港站上蓋則計劃興建多座商業(yè)大廈、酒店及商場，即現(xiàn)在的國際金融中心 香港 IFC（ 2/4） ? 香港國際金融中心總體項目中，辦公物業(yè)占了 57%，商業(yè)物業(yè)占比 17%，酒店物業(yè)占比 23%，其中還有 3%的公眾休息區(qū)域。太古城中心引入了近 180家商鋪，其中包括了APITA、馬莎等高端百貨，玩具反斗城等大賣場，大食代、 UA中心戲院、冰上皇宮（香港最大的真雪溜冰場）等 20多家特色餐飲及娛樂設施 ? 太古城中心商場面積約 ，是港島東地區(qū)最大的購物中心，占總開發(fā)體量的 6% 香港太古城發(fā)展模式 ? 太古城是香港首個配備園藝花園的住宅小區(qū)，覆蓋率僅為 25%，約 40畝土地用于花園、娛樂場和休閑場地。毗鄰的維多利亞港海景的太古城為市民提供了一個怡人舒適的居住環(huán)境 ? 太古城中心是香港島目前最大的購物中心，為太古城提供了完備的配套服務。 ? 一般采用這種模式經(jīng)營的城市綜合體往往位于城市核心區(qū)域，擁有較高的商業(yè)價值，因此開發(fā)商一般會采用長期持有方式經(jīng)營，以期獲得商業(yè)物業(yè)價值遞增。 ? 這種模式一般是對舊城商業(yè)中心進行改造時，單個開發(fā)商力量比較薄弱，因此政府給予優(yōu)惠政策，包括一系列公共財政補貼、無息貸款等政策，由開發(fā)商合資或合作進行開發(fā)，達到復興舊城的目的，如上海新天地的片區(qū)改造、北京前門改造。華潤集團作為國資委在香港上市國企，擁有強大的資金實力、國內土地資源、良好的政府間關系，而新鴻基作為香港知名的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，本身在香港擁有眾多商業(yè)不動產(chǎn)，在商業(yè)地產(chǎn)領域積累了廣泛的招商、運營管理等經(jīng)驗和資源，能夠為國內商業(yè)地產(chǎn)項目帶來全新的商業(yè)概念、運營模式、品牌資源 ? 主打房地產(chǎn)品牌：以萬象城為主的城市綜合體 ? 目前在深圳、杭州、無錫等城市，華潤新鴻基正在操作房地產(chǎn)項目，而杭州萬象城預計于今年晚些時候將會正式登陸錢江新城 倫敦碼頭區(qū) — 金絲雀碼頭 （ 1/4） ? 從 1981年 7月起，到 1998年 3月止，倫敦碼頭區(qū)開發(fā)有限公司（ LDDC）在一塊占地面積為 22平方公里狹長的老港灣區(qū)進行了大規(guī)模的城市再造工程 ? 金絲雀碼頭是英國首都倫敦一個重要的金融區(qū)和購物區(qū)，金絲雀碼頭位于倫敦多克蘭地區(qū)西印度碼頭的中心 金絲雀 碼頭 倫敦碼頭區(qū) — 金絲雀碼頭 （ 2/4） 倫敦碼頭區(qū) — 金絲雀碼頭 （ 3/4） ? 金絲雀碼頭 (Canary Wharf )是道格斯島企業(yè)特區(qū)的核心地帶 ? 金絲雀碼頭成為了倫敦新興商業(yè)區(qū)的中心，吸引了大批世界級的金融和咨詢機構，如摩根士丹利、瑞士一波、匯豐集團、花旗集團、巴克萊集團，同時也成為倫敦新的“艦隊街”，許多著名的報業(yè)公司蜂涌而入 ? 英國最高的三棟建筑均坐落于此： (Canary Wharf Tower) 第八加拿大廣場 (HSBC Tower)，高 花旗集團中心 (Citigroup Centre)，高 四季酒店 (Four Seasons Hotel) ? 金絲雀碼頭地上功能以高端商務、辦公、酒店為主，地下空間開發(fā)以零售為主導，商場連商場，餐廳接餐廳，地下空間又同多條地鐵連接 ? 本項目城市綜合體的開發(fā)以高端商務為切入點，配合倫敦新興商務區(qū)的建設 ? 商務辦公空間均位于地面以上，地下則承載了零售商業(yè)和軌道交通，有效實現(xiàn)了商務和商業(yè)的有效分離 2 3 1 4 倫敦碼頭區(qū) — 金絲雀碼頭 （ 4/4） 開發(fā)模式：合資 公共財政補貼模式 ? 從 1981年 7月起，到 1998年 3月止，倫敦碼頭區(qū)開發(fā)有限公司（ LDDC）在一塊占地面積為 22平方公里狹長的老港灣區(qū)進行了大規(guī)模的城市再造工程 ? 在這十幾年的時間里，整個區(qū)域發(fā)生了翻天覆地的變化，不僅引起英國學術界的關注，更吸引了全球各國的目光 ? 倫敦碼頭區(qū)開發(fā)有限公司（ London Docklands Development Corporation）是一家由政府牽頭組成的半官方性質的都市綜合體開發(fā)商，是政府根據(jù) 1980年制定的《地方政府規(guī)劃與土地法》而專門成立的一家開發(fā)公司 ? 在此之前，地方政府曾做出不少努力想改變區(qū)域的落后面貌，但卻深感力不從心，工作進度十分緩慢， LDDC項目總公司的成立，是在當時情況下唯一正確的選擇 ? 項目公司由政府全資投入，利用處置土地發(fā)展住宅、工業(yè)和商業(yè)物業(yè)所獲得的收益滾動發(fā)展 ? 項目公司有權建造新的公共基礎設施，并改造舊的基礎設施。 :11:1720:11Jan2323Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 20:11:1720:11:1720:111/23/2023 8:11:17 PM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 , January 23, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的