【正文】 3, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 20:11:1720:11:1720:11Monday, January 23, 2023 1知人者智，自知者明。 下午 8時(shí) 11分 17秒 下午 8時(shí) 11分 20:11: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看 專家告訴 。 20:11:1720:11:1720:111/23/2023 8:11:17 PM 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :11:1720:11Jan2323Jan23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 20:11:1720:11:1720:11Monday, January 23, 2023 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。資金的來(lái)源有兩方面，一個(gè)是中央政府的投入，另一個(gè)是出售土地獲得的資金 ? 盡管中央政府給了 LDDC這么大權(quán)利，但地方行政職能、公屋分配、教育統(tǒng)籌、醫(yī)療管理等權(quán)利仍保留在地方政府和相關(guān)機(jī)構(gòu)。 ? 現(xiàn)代城市發(fā)展對(duì)都市綜合體要求越來(lái)越高，它是城市功能組合體，是一種典型的房地產(chǎn)形態(tài)，而不是廣泛意義上的建筑形態(tài)。 ? 這種模式出售比例一般能夠基本收回投資，由于國(guó)內(nèi)上市公司資金實(shí)力有限，很多公司采用這種模式。加之后期開(kāi)發(fā)的商務(wù)辦公區(qū)，太古城為香港市民提供了一個(gè)完整便利的工作生活社區(qū)，深得中產(chǎn)階級(jí)的喜愛(ài) 不斷推出富有吸引力的零售項(xiàng)目、景觀及活動(dòng) ? 太古城中心二期于 1998年引入的冰上皇宮是香港目前最大的真雪溜冰場(chǎng)；商場(chǎng)內(nèi)大堂設(shè)有 78尺高的紅色拱門(mén)，是全亞洲最大，最高的室內(nèi)拱門(mén)；此外太古城中心于2023年舉辦了全亞洲首個(gè)在博物館以外舉辦的大型化石展覽， 2023年舉辦了“太古城冰燈節(jié)”。經(jīng)過(guò) 30多年的開(kāi)發(fā)，太古城目前的服務(wù)配套已經(jīng)十分成熟，深受香港市民的喜愛(ài)。把多功能融合到一個(gè)綜合體內(nèi)，實(shí)現(xiàn) 1+12的放大效應(yīng)，也更容易成為一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)和商業(yè)的中心，而且具有龐大的輻射作用 57% 17% 23% 3% 辦公 商業(yè) 酒店 公眾休息區(qū)域 香港 IFC（ 3/4） ? IFC項(xiàng)目是一個(gè)集酒店、辦公、商業(yè)為一體的綜合性項(xiàng)目，主要由國(guó)際金融中心一、二期，國(guó)際金融中心商場(chǎng)以及四季酒店組成，總建筑面積約 54萬(wàn)平方米，車位1800個(gè) 交通途徑 到達(dá) IFC的方式 郵輪 直接到達(dá)項(xiàng)目周邊的碼頭，有電梯連接至商場(chǎng) 2樓 步行 從周邊的交易廣場(chǎng)、郵政總局等項(xiàng)目由天橋系統(tǒng)直接連接到國(guó)際金融中心 飛機(jī) 由機(jī)場(chǎng)經(jīng)機(jī)場(chǎng)快線直接到達(dá)商場(chǎng)一層市區(qū)預(yù)登記大堂 地鐵 地鐵香港站在本項(xiàng)目?jī)?nèi)有3個(gè)出入口 自駕車 直接到達(dá)國(guó)際金融中心停車場(chǎng)，并經(jīng)由直行梯到達(dá)項(xiàng)目?jī)?nèi) 公共交通 直接到達(dá)項(xiàng)目?jī)?nèi)巴士站、的士站 四季酒店四季匯國(guó)際金融中心二期國(guó)際金融中心商場(chǎng)國(guó)際金融中心一期往尖沙咀郵輪巴士站電車巴士站地鐵香港站的士站機(jī)場(chǎng)快線香港站國(guó)際金融中心商場(chǎng)入口 香港 IFC（ 4/4） 城市綜合體定義 城市綜合體商業(yè)模式 開(kāi)發(fā)體量 開(kāi)發(fā)周期 空間布局 功能協(xié)同 運(yùn)營(yíng)模式 開(kāi)發(fā)模式 城市綜合體城市價(jià)值 商業(yè)價(jià)值 社會(huì)價(jià)值 城市綜合體商業(yè)模式 — 開(kāi)發(fā)周期 ? 城市綜合體包含了所必須的商務(wù)辦公、商業(yè)休閑、酒店餐飲和公寓住宅四大核心功能。 城市綜合體的 商業(yè)價(jià)值模式探討 案例 ? 東京城市副中心 —— 新宿 ? 德國(guó)柏林市波茨坦廣場(chǎng) —— 索尼中心 ? 加拿大蒙特利爾瑪麗城廣場(chǎng) ? 香港 IFC ? 香港太古城 ? 紐約洛克菲勒中心 ? 加拿大多倫多伊頓中心 ? 東京的陽(yáng)光城 ? 新加坡新達(dá)城 ? 上海新天地 ? 1倫敦碼頭區(qū) —— 金絲雀碼頭 ? 1法國(guó)拉德方斯 ? 1日本橫濱港未來(lái) 21區(qū) ? 1泰國(guó)長(zhǎng)春廣場(chǎng) 城市綜合體定義 城市綜合體商業(yè)模式 開(kāi)發(fā)體量 開(kāi)發(fā)周期 空間布局 功能協(xié)同 運(yùn)營(yíng)模式 開(kāi)發(fā)模式 城市綜合體城市價(jià)值 商業(yè)價(jià)值 社會(huì)價(jià)值 城市綜合體 （ 1/2） ? 所謂“城市綜合體”，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、會(huì)議、文娛、交通樞紐等城市功能在空間上進(jìn)行組合，并在各功能間建立一種相互依存、相互補(bǔ)益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體 ? 城市綜合體這種建筑形態(tài)最早出現(xiàn)于西方國(guó)家，且目前全球最典型的大型城市綜合體也分布于資本發(fā)達(dá)國(guó)家的重點(diǎn)城市之中，如紐約、倫敦、巴黎等 ? 中國(guó)直到九十年代才相繼建成一批建筑綜合體，如北京的國(guó)際貿(mào)易中心和華貿(mào)中心、上海的新天地、深圳的華潤(rùn)中心等 ? 城市綜合體作為一種“泊來(lái)品”，在中國(guó)發(fā)展逐漸加快，并升級(jí)為新都市綜合體，城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城” 城市綜合體 城市活動(dòng)空間 建筑生活空間 交通樞紐 公共文化設(shè)施 零售 商務(wù) 酒店 居住 城市綜合體功能框架 城市綜合體 （ 2/2） ?城市綜合體可以理解成是由城市中多種單一功能的建筑通過(guò)賦予建筑商業(yè)綜合價(jià)值，有機(jī)組合在一起并互為依存的龐大建筑或建筑組群。 香港首間四季酒店 全港最高級(jí)的商務(wù)辦公大樓 香港全新豪華購(gòu)物廣場(chǎng) 全港最高建筑物 ? 1990年代，港英政府宣布香港機(jī)場(chǎng)核心計(jì)劃，計(jì)劃包括興建機(jī)場(chǎng)快線連接香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)與中環(huán)，并在港島中環(huán)對(duì)面的維多利亞港進(jìn)行填海工程，以興建地鐵香港站 ? 香港站上蓋則計(jì)劃興建多座商業(yè)大廈、酒店及商場(chǎng)，即現(xiàn)在的國(guó)際金融中心 香港 IFC（ 2/4） ? 香港國(guó)際金融中心總體項(xiàng)目中，辦公物業(yè)占了 57%，商業(yè)物業(yè)占比 17%，酒店物業(yè)占比 23%，其中還有 3%的公眾休息區(qū)域。太古城中心引入了近 180家商鋪，其中包括了APITA、馬莎等高端百貨，玩具反斗城等大賣場(chǎng)，大食代、 UA中心戲院、冰上皇宮（香港最大的真雪溜冰場(chǎng)）等 20多家特色餐飲及娛樂(lè)設(shè)施 ? 太古城中心商場(chǎng)面積約 ，是港島東地區(qū)最大的購(gòu)物中心，占總開(kāi)發(fā)體量的 6% 香港太古城發(fā)展模式 ? 太古城是香港首個(gè)配備園藝花園的住宅小區(qū)，覆蓋率僅為 25%，約 40畝土地用于花園、娛樂(lè)場(chǎng)和休閑場(chǎng)地。毗鄰的維多利亞港海景的太古城為市民提供了一個(gè)怡人舒適的居住環(huán)境 ? 太古城中心是香港島目前最大的購(gòu)物中心，為太古城提供了完備的配套服務(wù)。 ? 一般采用這種模式經(jīng)營(yíng)的城市綜合體往往位于城市核心區(qū)域，擁有較高的商業(yè)價(jià)值，因此開(kāi)發(fā)商一般會(huì)采用長(zhǎng)期持有方式經(jīng)營(yíng)，以期獲得商業(yè)物業(yè)價(jià)值遞增。 ? 這種模式一般是對(duì)舊城商業(yè)中心進(jìn)行改造時(shí)，單個(gè)開(kāi)發(fā)商力量比較薄弱，因此政府給予優(yōu)惠政策，包括一系列公共財(cái)政補(bǔ)貼、無(wú)息貸款等政策，由開(kāi)發(fā)商合資或合作進(jìn)行開(kāi)發(fā)，達(dá)到復(fù)興舊城的目的，如上海新天地的片區(qū)改造、北京前門(mén)改造。華潤(rùn)集團(tuán)作為國(guó)資委在香港上市國(guó)企，擁有強(qiáng)大的資金實(shí)力、國(guó)內(nèi)土地資源、良好的政府間關(guān)系，而新鴻基作為香港知名的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，本身在香港擁有眾多商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域積累了廣泛的招商、運(yùn)營(yíng)管理等經(jīng)驗(yàn)和資源，能夠?yàn)閲?guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)全新的商業(yè)概念、運(yùn)營(yíng)模式、品牌資源 ? 主打房地產(chǎn)品牌：以萬(wàn)象城為主的城市綜合體 ? 目前在深圳、杭州、無(wú)錫等城市，華潤(rùn)新鴻基正在操作房地產(chǎn)項(xiàng)目，而杭州萬(wàn)象城預(yù)計(jì)于今年晚些時(shí)候?qū)?huì)正式登陸錢(qián)江新城 倫敦碼頭區(qū) — 金絲雀碼頭 （ 1/4） ? 從 1981年 7月起，到 1998年 3月止，倫敦碼頭區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司（ LDDC）在一塊占地面積為 22平方公里狹長(zhǎng)的老港灣區(qū)進(jìn)行了大規(guī)模的城市再造工程 ? 金絲雀碼頭是英國(guó)首都倫敦一個(gè)重要的金融區(qū)和購(gòu)物區(qū)，金絲雀碼頭位于倫敦多克蘭地區(qū)西印度碼頭的中心 金絲雀 碼頭 倫敦碼頭區(qū) — 金絲雀碼頭 （ 2/4） 倫敦碼頭區(qū) — 金絲雀碼頭 （ 3/4） ? 金絲雀碼頭 (Canary Wharf )是道格斯島企業(yè)特區(qū)的核心地帶 ? 金絲雀碼頭成為了倫敦新興商業(yè)區(qū)的中心，吸引了大批世界級(jí)的金融和咨詢機(jī)構(gòu)，如摩根士丹利、瑞士一波、匯豐集團(tuán)、花旗集團(tuán)、巴克萊集團(tuán)，同時(shí)也成為倫敦新的“艦隊(duì)街”，許多著名的報(bào)業(yè)公司蜂涌而入 ? 英國(guó)最高的三棟建筑均坐落于此： (Canary Wharf Tower) 第八加拿大廣場(chǎng) (HSBC Tower)，高 花旗集團(tuán)中心 (Citigroup Centre)，高 四季酒店 (Four Seasons Hotel) ? 金絲雀碼頭地上功能以高端商務(wù)、辦公、酒店為主，地下空間開(kāi)發(fā)以零售為主導(dǎo)，商場(chǎng)連商場(chǎng)，餐廳接餐廳，地下空間又同多條地鐵連接 ? 本項(xiàng)目城市綜合體的開(kāi)發(fā)以高端商務(wù)為切入點(diǎn)，配合倫敦新興商務(wù)區(qū)的建設(shè) ? 商務(wù)辦公空間均位于地面以上，地下則承載了零售商業(yè)和軌道交通，有效實(shí)現(xiàn)了商務(wù)和商業(yè)的有效分離 2 3 1 4 倫敦碼頭區(qū) — 金絲雀碼頭 （ 4/4） 開(kāi)發(fā)模式：合資 公共財(cái)政補(bǔ)貼模式 ? 從 1981年 7月起，到 1998年 3月止，倫敦碼頭區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司（ LDDC）在一塊占地面積為 22平方公里狹長(zhǎng)的老港灣區(qū)進(jìn)行了大規(guī)模的城市再造工程 ? 在這十幾年的時(shí)間里，整個(gè)區(qū)域發(fā)生了翻天覆地的變化，不僅引起英國(guó)學(xué)術(shù)界的關(guān)注，更吸引了全球各國(guó)的目光 ? 倫敦碼頭區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司（ London Docklands Development Corporation）是一家由政府牽頭組成的半官方性質(zhì)的都市綜合體開(kāi)發(fā)商，是政府根據(jù) 1980年制定的《地方政府規(guī)劃與土地法》而專門(mén)成立的一家開(kāi)發(fā)公司 ? 在此之前，地方政府曾做出不少努力想改變區(qū)域的落后面貌，但卻深感力不從心，工作進(jìn)度十分緩慢， LDDC項(xiàng)目總公司的成立，是在當(dāng)時(shí)情況下唯一正確的選擇 ? 項(xiàng)目公司由政府全資投入，利用處置土地發(fā)展住宅、工業(yè)和商業(yè)物業(yè)所獲得的收益滾動(dòng)發(fā)展 ? 項(xiàng)目公司有權(quán)建造新的公共基礎(chǔ)設(shè)施，并改造舊的基礎(chǔ)設(shè)施。 :11:1720:11Jan2323Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 20:11:1720:11:1720:111/23/2023 8:11:17 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 , January 23, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的