【正文】 交通條件的改善，太古城在 1980年代初期開(kāi)始興建太古城中心。 太古集團(tuán)隨即于 1972年成立了太古地產(chǎn)，開(kāi)始在其原址上進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā) ? 1975 — 1985年， 太古地產(chǎn)從 1975年啟動(dòng)第一期住宅項(xiàng)目至 1985年共建造海景花園和海天花園 2個(gè)高檔樓盤(pán)及安盛臺(tái)、金殿臺(tái)、星輝臺(tái)、觀海臺(tái)、高山臺(tái)及翠湖臺(tái)總計(jì) 8期住宅， 61棟 2630樓的高層 ? 1982 — 1992年，太古城中心一期至四期分別于 198 198 1991及 1992年落成，成為港島東區(qū)最大型的購(gòu)物中心 ? 1997 年， 太古城一期的一部分翻新改建成商廈 ? 2023年至今，目前，太古地產(chǎn)在原好運(yùn)街市和柏嘉商業(yè)中心的舊址上正在修建一家高星級(jí)的酒店 香港太古城實(shí)景照片 香港太古城整體定位 高品質(zhì)住宅小區(qū) 作為香港第一個(gè)設(shè)有園藝花園和綠化平臺(tái)設(shè)計(jì)的大型私人住宅項(xiàng)目，太古城通過(guò)實(shí)用的設(shè)計(jì)和高素質(zhì)的管理來(lái)贏得香港中產(chǎn)階級(jí)的青睞。例如，顧客站在監(jiān)視屏前即可指揮“柏林交響樂(lè)團(tuán)”；顧客可看到一個(gè)用噴射水柱而不是用弦演奏的豎琴；還可參觀一個(gè)攝錄室，可以看到虛擬的貝多芬回到了現(xiàn)實(shí)生活中 ? 大量的成功的娛樂(lè)項(xiàng)目，使得索尼中心成功吸引了眾多外地來(lái)客 德國(guó)柏林市波茨坦廣場(chǎng) — 索尼中心 （ 4/4） ? 地理位置、交通的通達(dá)性和可進(jìn)入性和目標(biāo)市場(chǎng)等綜合因素，是索尼中心成功的重要前提 ? 索尼中心的建設(shè)充分考量了土地各使用功能的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況，由于周邊區(qū)域零售功能日趨飽和，明智地限制了索尼中心的零售使用面積，而將 娛樂(lè)作為商業(yè)部分的主導(dǎo)，極大地 擴(kuò)大了索尼中心的輻射能力 ? 索尼中心選擇合適的物業(yè)形態(tài)混合開(kāi)發(fā)，并將各個(gè)部分有機(jī)地組合在一起，成功地加強(qiáng)了各物業(yè)形態(tài)的經(jīng)營(yíng) ? 多功能綜合開(kāi)發(fā)模式選擇可相容的物業(yè)形態(tài)，實(shí)現(xiàn)各個(gè)部分同時(shí)保持各自的獨(dú)立性和相互的聯(lián)系性和協(xié)作的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)各物業(yè)形態(tài)在混合開(kāi)發(fā)中的增值 ? 索尼中心通過(guò)建設(shè)設(shè)計(jì)創(chuàng)造了一個(gè)特別的城市區(qū)域，并通過(guò)廣場(chǎng)的標(biāo)志性屋頂，形成了該項(xiàng)目的象征，使其在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，成為吸引商戶(hù)和個(gè)人消費(fèi)者的著名目的地 加拿大蒙特利爾瑪麗城廣場(chǎng) （ 1/2） ? 瑪麗城廣場(chǎng)占地 3公頃，是蒙特利爾市中心區(qū)布局中的主體，也是蒙特利爾的事務(wù)活動(dòng)中心 ? 國(guó)際上許多大城市都有地下商城，然而只有 蒙特利爾市的地下商城完全修建在都市中心的地下 ? 瑪麗城廣場(chǎng)中有一幢平面呈“十”字形、高達(dá) 183米、玻璃和鋼結(jié)構(gòu)的塔式大樓，是加拿大最高、最大的超高層建筑 ? 在“十”字形塔樓下面設(shè)有一個(gè)寬敞的廣場(chǎng) “瑪麗城”廣場(chǎng)，西面貼近車(chē)行道布置一幢 15層的條狀辦公樓，北面布置地下商業(yè)中心 ? 步行廣場(chǎng)地坪鋪有彩色的裝飾石板，開(kāi)辟有 4個(gè)開(kāi)敞的凹入地下的小庭院，通過(guò)寬闊的樓梯與地下商業(yè)中心取得聯(lián)系 ? 瑪麗城廣場(chǎng)綜合體地下廣場(chǎng)有 4層，最下層為地鐵車(chē)站，第 23層為室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)和技術(shù)設(shè)備層，最上層是商業(yè)中心 ? 通過(guò)下部縱橫的步行通道，瑪麗城廣場(chǎng)將商業(yè)中心同其它零星商店群組成相互聯(lián)系的地下網(wǎng)絡(luò)，還與附近的好運(yùn)廣場(chǎng)和維多利亞廣場(chǎng)以及中央客運(yùn)站等連成一個(gè)整體 加拿大蒙特利爾瑪麗城廣場(chǎng) （ 2/2） 城市綜合體定義 城市綜合體商業(yè)模式 開(kāi)發(fā)體量 開(kāi)發(fā)周期 空間布局 功能協(xié)同 運(yùn)營(yíng)模式 開(kāi)發(fā)模式 城市綜合體城市價(jià)值 商業(yè)價(jià)值 社會(huì)價(jià)值 城市綜合體商業(yè)模式 — 開(kāi)發(fā)體量 ? 近幾年，城市綜合體正成為中國(guó)房地產(chǎn)乃至商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流開(kāi)發(fā)模式，從某種意義上講，未來(lái)中國(guó)城市開(kāi)發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)也是綜合體的開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)，并由此構(gòu)成一個(gè)具有多職能、最具競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)的城市縮微體 ? 一二線城市綜合體的開(kāi)發(fā)體量存在差異 ? 北京、上海、深圳等 一線城市其城市綜合體的開(kāi)發(fā)體量較大，均在 100萬(wàn)平方米左右 ，體量大、規(guī)模大，基本上是國(guó)內(nèi)、香港等有品牌影響力、有資金實(shí)力和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的大型開(kāi)發(fā)企業(yè)，其規(guī)劃和開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目能完整的體現(xiàn)城市綜合體的含義 ? 功能上涵蓋中高端零售、甲級(jí)辦公樓、國(guó)外的高星級(jí)酒店、高端服務(wù)式公寓、高端住宅 ? 案例：北京華貿(mào)中心、上海浦東新鴻基 IFC ? 杭州、沈陽(yáng)、無(wú)錫等 二線城市的綜合體，主要面積在 50萬(wàn)至 80萬(wàn)平方米左右 ，主要根據(jù)各城市目前市場(chǎng)容量和需求所開(kāi)發(fā)，其開(kāi)發(fā)商主要包括本土開(kāi)發(fā)商、香港開(kāi)發(fā)商和中國(guó)品牌開(kāi)發(fā)商 ? 功能上涵蓋高尚住宅、大體量零售、甲級(jí)辦公樓等，一般較少會(huì)引入星級(jí)酒店作為高端商務(wù)配套 ? 案例：香港 IFC 香港 IFC（ 1/4） IFC香港國(guó)際金融中心地處香港全新的核心地段，是一項(xiàng)集工作、購(gòu)物及休閑于一體的超大型綜合商業(yè)項(xiàng)目。新宿西區(qū)根據(jù)地勢(shì)將地下和地上高架步行街有機(jī)鏈接，并設(shè)置了兩條自動(dòng)人行步道，行人可方便、迅速地從車(chē)站到達(dá)東京都政府、各商務(wù)辦公設(shè)施和中央公園 東京城市副中心 — 新宿 （ 5/5） 德國(guó)柏林市波茨坦廣場(chǎng) — 索尼中心 （ 1/4） ? 索尼中心位于德國(guó)柏林市中心的波茨坦廣場(chǎng)，是整個(gè)波茨坦廣場(chǎng)改造工程的一部分 ? 1989年，柏林墻倒了之后，該地區(qū)的重建計(jì)劃開(kāi)始啟動(dòng)，經(jīng)歷了 5年的建設(shè)，自 2023年 6月全部對(duì)外營(yíng)業(yè) ? 索尼中心是歐洲內(nèi)陸城市中最大的改造項(xiàng)目之一，是混合功能項(xiàng)目。 項(xiàng)目選址標(biāo)準(zhǔn) ? 項(xiàng)目所在位置為城市核心區(qū)，有人流和消費(fèi)基礎(chǔ)，項(xiàng)目位于城市中心，是城市經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn) ? 必須具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢(shì) ? 必須營(yíng)造齊備的生活系統(tǒng) 開(kāi)發(fā)制約因素 ? 城市必須具備足夠的終端消費(fèi)能力 ? 城市綜合體要求有優(yōu)越的地段、交通、商圈配套 ? 開(kāi)發(fā)商須具有雄厚的實(shí)力和高素質(zhì) ? 對(duì)開(kāi)發(fā)商配套資源的要求 東京城市副中心 — 新宿 （ 1/5） ? 新宿區(qū)位于東京都中心區(qū)以西，距銀座約 6公里，是東京市內(nèi)主要繁華區(qū)之一，新宿副都心目前建成的商務(wù)區(qū)總用地面積為 ，商業(yè)、辦公及寫(xiě)字樓建筑面積為 200多萬(wàn)平方米 ? 新宿副都心的經(jīng)濟(jì)、行政、商業(yè)、文化、信息等部門(mén)云集于商務(wù)區(qū)，金融保險(xiǎn)業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)業(yè)、零售批發(fā)業(yè)、服務(wù)業(yè)成為新宿的主要行業(yè)，人口就業(yè)構(gòu)成已接近東京都中心三區(qū) ? 東京新宿 CBD的中央核心商務(wù)區(qū)是以新宿站為中心、半徑為 7000米的范圍內(nèi)，聚集了 160多家銀行，新宿已成為日本“銀行戰(zhàn)爭(zhēng)”的縮影，是“華爾街”的翻版 東京城市副中心 — 新宿 （ 2/5） 東京都政府（都廳） 新宿摩天大樓區(qū) 高島屋 中央公園 東京城市副中心 — 新宿 （ 3/5） ? 新宿區(qū)是一個(gè)有著各種不同面貌的城鎮(zhèn)，居住了大約 30萬(wàn)人 ? 新宿是東京都的一個(gè)交通樞紐，共有 9條地鐵線路由此經(jīng)過(guò)，日客流量超過(guò)了 300萬(wàn)人 ? 西新宿 ? 以新宿車(chē)站為中心，以西的西新宿是東京新規(guī)劃的行政與商業(yè)新都心，東京都的行政中心東京都廳就位在此處，除此之外周遭還包圍了許多大型企業(yè)總社所使用的摩天大樓，此超高層建筑群是東京地區(qū)最早形成的類(lèi)似區(qū)域 ? 南新宿 ? 新宿車(chē)站南口方向則是百貨公司與商店街云集的商業(yè)地區(qū)，其中最著名的包括有高島屋百貨公司的旗艦店高島屋時(shí)代廣場(chǎng)與知名日本連鎖書(shū)店紀(jì)伊國(guó)屋的總社 ? 東新宿 ? 相對(duì)于西新宿的現(xiàn)代化與整齊，新宿車(chē)站以東的東新宿地區(qū)，則是最熱鬧也是最混亂的傳統(tǒng)商業(yè)街地區(qū)，其中，聞名海外的紅燈區(qū)歌舞伎町，就是位在新宿區(qū)之內(nèi) 新宿車(chē)站 北 東京城市副中心 — 新宿 （ 4/5） ? 新宿開(kāi)發(fā)用地規(guī)模約 11個(gè)街區(qū)計(jì) 50公頃，開(kāi)發(fā)超高層辦公建筑面積 160萬(wàn)平米，規(guī)劃就業(yè)人口 30萬(wàn)， 90年代初全部建設(shè)完畢，每天人流量高達(dá) 300萬(wàn)人次，地下連通系統(tǒng)完善，成為東京的國(guó)際商務(wù)辦公集聚區(qū) ? 新宿的開(kāi)發(fā)，部分疏解了市中心的商務(wù)功能和“攔截”了市中心的商務(wù)壓力 ? 東京市在新宿區(qū)全面開(kāi)發(fā)建設(shè)之前，先將該區(qū)內(nèi)的所有交通、市政和公共設(shè)施建設(shè)完成，包括高速公路、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、公園等，使新宿成為完全的“熟地”，得以很快地吸引了大量開(kāi)發(fā)商，建成的物業(yè)同樣很快吸引了大量企業(yè)進(jìn)入，使新宿成為最成功的 CBD之一 ? 新宿 CBD的規(guī)劃和建設(shè)是很細(xì)致的，它的特點(diǎn)是避免了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為主導(dǎo)的建設(shè)，而是對(duì)商務(wù)、居住及商業(yè)用途規(guī)劃比較合理，且執(zhí)行到位，二是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚規(guī)模達(dá)到日本最大，這主要得益于日本經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和當(dāng)?shù)卣墓芾矸?wù)水平 ? 東京地鐵新宿站鏈接八條軌道交通線路，但是新宿站不僅是一條地下商業(yè)街，更是將公共汽車(chē)站、出租汽車(chē)站、地下停車(chē)場(chǎng)以及商店、銀行、地下商業(yè)街等布置在同一建筑物內(nèi) ? 新宿采用地下步行街系統(tǒng)，將整個(gè)地區(qū)車(chē)站、商場(chǎng)、文化、娛樂(lè)等設(shè)施連為一體。除電影之家外，整個(gè)項(xiàng)目還擁有 8廳“電影之星”多廳電影院、“電影之星”三維 IMAX電影院和餐飲 ? “音樂(lè)盒”則讓顧客體驗(yàn)各種激昂的音樂(lè)主題，它通過(guò)尖端技術(shù)，未顧客提供多種多樣的互動(dòng)式且可增進(jìn)知識(shí)教益的活動(dòng)。其中，商務(wù)功能是其標(biāo)志性功能，作為高投入、多功能、大體量建筑群，一般要求開(kāi)發(fā)商要有能力控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏 ? 城市綜合體的開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)， 一般需要 3～ 5年的開(kāi)發(fā)周期 ，新城區(qū)開(kāi)發(fā)相對(duì)快些，例如杭州萬(wàn)象城；而市中心區(qū)域開(kāi)發(fā)往往涉及到舊城改造等諸多不利因素，開(kāi)發(fā)周期往往要 5年甚至更長(zhǎng)，往往采取片區(qū)逐步分期開(kāi)發(fā)模式，例如 上海新天地（整體開(kāi)發(fā)約 15年） ? 前期可預(yù)留發(fā)展空間，分期開(kāi)發(fā)較為保險(xiǎn)，應(yīng)把握開(kāi)發(fā)節(jié)奏，注重建設(shè)的持續(xù)性，在區(qū)域條件、市場(chǎng)條件等方面成熟后，商務(wù)功能的高檔酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)街就會(huì)呼之欲出 ? 案例：香港太古廣場(chǎng) 香港太古城地理位置 ? 太古城位于香港島東區(qū)的鰂魚(yú)涌，毗鄰維多利亞港；項(xiàng)目占地面積約 ? 該地區(qū)與太古地鐵站直接相連，通過(guò)臨近的東區(qū)海底隧道與九龍島連接，可及性良好 ? 由于香港島面積很小，太古城與主要商業(yè)及商務(wù)區(qū)距離較近：其與銅鑼灣相距 4公里、至中環(huán)地區(qū)約 7公里；到九龍島的尖沙嘴和旺角直線距離分別為 4公里和 6公里 銅鑼灣 中環(huán) 旺角 尖沙嘴 東區(qū)海底隧道 港島線 太古城 香港太古城開(kāi)發(fā)歷程 太古船塢 太古地產(chǎn)成立 太古城住宅區(qū)共 8期高層物業(yè)建成 興建四星級(jí)酒店 太古中心城一至四期落成 太古城一期改建完成 ? 1907年 ，太古城的前身為太古集團(tuán) 1907年興建的太古船塢，該地區(qū)與毗鄰的鲗魚(yú)涌組成了當(dāng)時(shí)香港最龐大的工業(yè) ? 1972年， 1970年代初期太古船塢遷移到青衣島更名為“聯(lián)合船塢”。 將太古城打造成 香港優(yōu)質(zhì)的綜合性社區(qū) 香港太古城功能布局 住宅區(qū) ? 太古城最先啟動(dòng)的是較易操作的住宅項(xiàng)目。住宅區(qū)內(nèi)主要的康樂(lè)設(shè)施包括泳池，兒童游樂(lè)場(chǎng)，室外羽毛球場(chǎng)等 ? 太古城的發(fā)展從高品質(zhì)的住宅小區(qū)起步，吸引大批香港中產(chǎn)階級(jí)入駐；在匯集人流之后開(kāi)始大型零售的開(kāi)發(fā)，引入高端品牌、提供有特色的娛樂(lè)餐飲