【正文】 6 6 結(jié)合市場(chǎng)合理安排開(kāi)發(fā)時(shí)序 新天地（零售） 翠湖天地（住宅） 企業(yè)天地（辦公樓） 翠湖天地御苑（住宅二期） 酒店＋住宅三期＋零售 企業(yè)天地二期＋住宅＋國(guó)際學(xué)校 住宅＋辦公樓＋零售 上海新天地 — 開(kāi)發(fā)借鑒經(jīng)驗(yàn) （ 2/2） 商業(yè)模式 ? 零售先行，打造知名度 ? 瑞安集團(tuán)在初期商業(yè)租賃上，為了吸引優(yōu)質(zhì)租戶(hù)，并沒(méi)有收取很高的租金，但是卻樹(shù)立了城市名片，可以說(shuō)獲得了極高的品牌價(jià)值 ? 瑞安集團(tuán)堅(jiān)持持有物業(yè)，統(tǒng)一招租，新天地有效實(shí)現(xiàn)管理者與經(jīng)營(yíng)者分離 ? 真正令瑞安回收資金，甚至賺取超額利潤(rùn)的是其住宅部分，正是由于其極高的品牌價(jià)值，不僅大大降低了瑞安在推廣公寓時(shí)的營(yíng)銷(xiāo)成本，而且使翠湖天地一舉成為上海頂級(jí)豪宅，售價(jià)遙遙領(lǐng)先周邊的項(xiàng)目，也在此驗(yàn)證了瑞安在策略上的成功 城市綜合體定義 城市綜合體商業(yè)模式 開(kāi)發(fā)體量 開(kāi)發(fā)周期 空間布局 功能協(xié)同 運(yùn)營(yíng)模式 開(kāi)發(fā)模式 城市綜合體城市價(jià)值 商業(yè)價(jià)值 社會(huì)價(jià)值 城市綜合體商業(yè)模式 — 開(kāi)發(fā)模式 根據(jù)綜合體在不同城市的不同位置、城市特性和歷史階段，從投資與營(yíng)運(yùn)的角度總結(jié)出都市綜合體的三種開(kāi)發(fā)模式： ? 這一模式產(chǎn)生于早期工業(yè)化時(shí)代，資本主義原始積累產(chǎn)生了大量財(cái)富，一些大財(cái)團(tuán)或政府紛紛通過(guò)建設(shè)都市綜合體來(lái)彰顯自己的實(shí)力。 ? 這種模式一般是對(duì)舊城商業(yè)中心進(jìn)行改造時(shí)，單個(gè)開(kāi)發(fā)商力量比較薄弱，因此政府給予優(yōu)惠政策，包括一系列公共財(cái)政補(bǔ)貼、無(wú)息貸款等政策，由開(kāi)發(fā)商合資或合作進(jìn)行開(kāi)發(fā)，達(dá)到復(fù)興舊城的目的，如上海新天地的片區(qū)改造、北京前門(mén)改造。都市綜合體強(qiáng)調(diào)城市、建筑和市政配套、交通的綜合發(fā)展，更大程度是將城市環(huán)境、建筑空間有機(jī)結(jié)合，構(gòu)成一個(gè)連續(xù)的、協(xié)調(diào)的空間。 獨(dú)立開(kāi)發(fā)模式 合資 公共 財(cái)政補(bǔ)貼模式 合作鏈開(kāi)發(fā)模式 華潤(rùn)新鴻基合作鏈開(kāi)發(fā)模式 ? 華潤(rùn)新鴻基模式 ? 華潤(rùn)新鴻基房地產(chǎn)是華潤(rùn)（集團(tuán)）有限公司和香港新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司共同投資創(chuàng)建的外商獨(dú)資公司 ? 華潤(rùn)集團(tuán) 1948年成立于香港 ,目前是中國(guó)內(nèi)地和香港最具實(shí)力的多元化控股企業(yè)之一，從事的行業(yè)與大眾生活息息相關(guān)，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括消費(fèi)品制造與分銷(xiāo)、地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施及公用事業(yè)三大領(lǐng)域。旗下有地產(chǎn)發(fā)展、物業(yè)投資、電訊科技、運(yùn)輸物流等多項(xiàng)業(yè)務(wù)板塊，核心業(yè)務(wù)為發(fā)展物業(yè)供銷(xiāo)售及投資。華潤(rùn)集團(tuán)作為國(guó)資委在香港上市國(guó)企，擁有強(qiáng)大的資金實(shí)力、國(guó)內(nèi)土地資源、良好的政府間關(guān)系，而新鴻基作為香港知名的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，本身在香港擁有眾多商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域積累了廣泛的招商、運(yùn)營(yíng)管理等經(jīng)驗(yàn)和資源，能夠?yàn)閲?guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)全新的商業(yè)概念、運(yùn)營(yíng)模式、品牌資源 ? 主打房地產(chǎn)品牌：以萬(wàn)象城為主的城市綜合體 ? 目前在深圳、杭州、無(wú)錫等城市，華潤(rùn)新鴻基正在操作房地產(chǎn)項(xiàng)目，而杭州萬(wàn)象城預(yù)計(jì)于今年晚些時(shí)候?qū)?huì)正式登陸錢(qián)江新城 倫敦碼頭區(qū) — 金絲雀碼頭 （ 1/4） ? 從 1981年 7月起，到 1998年 3月止，倫敦碼頭區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司（ LDDC）在一塊占地面積為 22平方公里狹長(zhǎng)的老港灣區(qū)進(jìn)行了大規(guī)模的城市再造工程 ? 金絲雀碼頭是英國(guó)首都倫敦一個(gè)重要的金融區(qū)和購(gòu)物區(qū)，金絲雀碼頭位于倫敦多克蘭地區(qū)西印度碼頭的中心 金絲雀 碼頭 倫敦碼頭區(qū) — 金絲雀碼頭 （ 2/4） 倫敦碼頭區(qū) — 金絲雀碼頭 （ 3/4） ? 金絲雀碼頭 (Canary Wharf )是道格斯島企業(yè)特區(qū)的核心地帶 ? 金絲雀碼頭成為了倫敦新興商業(yè)區(qū)的中心，吸引了大批世界級(jí)的金融和咨詢(xún)機(jī)構(gòu)，如摩根士丹利、瑞士一波、匯豐集團(tuán)、花旗集團(tuán)、巴克萊集團(tuán)，同時(shí)也成為倫敦新的“艦隊(duì)街”，許多著名的報(bào)業(yè)公司蜂涌而入 ? 英國(guó)最高的三棟建筑均坐落于此： (Canary Wharf Tower) 第八加拿大廣場(chǎng) (HSBC Tower)，高 花旗集團(tuán)中心 (Citigroup Centre)，高 四季酒店 (Four Seasons Hotel) ? 金絲雀碼頭地上功能以高端商務(wù)、辦公、酒店為主，地下空間開(kāi)發(fā)以零售為主導(dǎo)，商場(chǎng)連商場(chǎng)，餐廳接餐廳，地下空間又同多條地鐵連接 ? 本項(xiàng)目城市綜合體的開(kāi)發(fā)以高端商務(wù)為切入點(diǎn)，配合倫敦新興商務(wù)區(qū)的建設(shè) ? 商務(wù)辦公空間均位于地面以上，地下則承載了零售商業(yè)和軌道交通，有效實(shí)現(xiàn)了商務(wù)和商業(yè)的有效分離 2 3 1 4 倫敦碼頭區(qū) — 金絲雀碼頭 （ 4/4） 開(kāi)發(fā)模式：合資 公共財(cái)政補(bǔ)貼模式 ? 從 1981年 7月起，到 1998年 3月止，倫敦碼頭區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司（ LDDC）在一塊占地面積為 22平方公里狹長(zhǎng)的老港灣區(qū)進(jìn)行了大規(guī)模的城市再造工程 ? 在這十幾年的時(shí)間里，整個(gè)區(qū)域發(fā)生了翻天覆地的變化，不僅引起英國(guó)學(xué)術(shù)界的關(guān)注，更吸引了全球各國(guó)的目光 ? 倫敦碼頭區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司（ London Docklands Development Corporation）是一家由政府牽頭組成的半官方性質(zhì)的都市綜合體開(kāi)發(fā)商，是政府根據(jù) 1980年制定的《地方政府規(guī)劃與土地法》而專(zhuān)門(mén)成立的一家開(kāi)發(fā)公司 ? 在此之前，地方政府曾做出不少努力想改變區(qū)域的落后面貌，但卻深感力不從心，工作進(jìn)度十分緩慢， LDDC項(xiàng)目總公司的成立，是在當(dāng)時(shí)情況下唯一正確的選擇 ? 項(xiàng)目公司由政府全資投入，利用處置土地發(fā)展住宅、工業(yè)和商業(yè)物業(yè)所獲得的收益滾動(dòng)發(fā)展 ? 項(xiàng)目公司有權(quán)建造新的公共基礎(chǔ)設(shè)施，并改造舊的基礎(chǔ)設(shè)施。 LDDC可通過(guò)設(shè)立各類(lèi)基金的方式協(xié)助、調(diào)控、促進(jìn)地方政府改善這些方面的工作 城市綜合體定義 城市綜合體商業(yè)模式 開(kāi)發(fā)體量 開(kāi)發(fā)周期 空間布局 功能協(xié)同 運(yùn)營(yíng)模式 開(kāi)發(fā)模式 城市綜合體城市價(jià)值 商業(yè)價(jià)值 社會(huì)價(jià)值 城市綜合體城市價(jià)值 （ 1/3） ? 城市綜合體最大的優(yōu)勢(shì)是 人流的聚合優(yōu)勢(shì) ，通過(guò)不同的功能組合，滿(mǎn)足人們不同需求 ? 都市綜合體的價(jià)值體現(xiàn)從根本上來(lái)說(shuō)在于其特殊的功能復(fù)合性。該區(qū)的定位是工作、居住和游樂(lè)等設(shè)施齊全的現(xiàn)代化的商務(wù)區(qū) ? 目前已建成寫(xiě)字樓 247萬(wàn)平方米、其中商務(wù)區(qū) 215萬(wàn)平方米、公園區(qū) 32萬(wàn)平方米、法國(guó)最大的企業(yè)一半在這里，共 10家；建成住宅區(qū) ，可容納 ，其中在商務(wù)區(qū)建設(shè)住宅 ，可容納 ；在公園區(qū)建設(shè)住宅 5588套，可容納 ；并建成了面積達(dá) ；成為歐洲最大的商業(yè)中心；成為歐洲最大的公交換乘中心， RER高速地鐵、地鐵 1號(hào)線、 14號(hào)高速公路、 2號(hào)地鐵等在此交匯 ? 建成 67公頃的步行系統(tǒng)、集中管理的停車(chē)場(chǎng)設(shè)有 ，交通設(shè)施完善；建成占地 25公頃的公園，商務(wù)區(qū)的 1/10用地為綠化用地，種植有 400余種植物，建成由 60個(gè)現(xiàn)代雕塑作品組成的露天博物館，環(huán)境的綠化系統(tǒng)良好 ? 拉德方斯交通系統(tǒng)行人與車(chē)流徹底分開(kāi)，互不干擾，做了大面積的立體三層交通體系，將車(chē)流完全放在地下，為新區(qū)保留充分的地面空間以及街面的完整性 商業(yè)價(jià)值案例：法國(guó)拉德方斯 （ 2/3） ? 商業(yè)價(jià)值 世界三大頂級(jí) CBD之一 歐洲最具影響力的商務(wù)中心 獨(dú)特的公共運(yùn)輸設(shè)施 高水準(zhǔn)的服務(wù)設(shè)施 ? 社會(huì)價(jià)值 成功進(jìn)行了舊區(qū)改造 吸引了無(wú)數(shù)藝術(shù)家、觀光客的足跡 平靜祥和的生活工作空間 拉德方斯城市價(jià)值 商業(yè)價(jià)值案例：法國(guó)拉德方斯 （ 3/3） 社會(huì)價(jià)值案例：日本橫濱港未來(lái) 21區(qū) （ 1/4） 融合了觀光旅游、商務(wù)、購(gòu)物、會(huì)議、展覽、博物館與一體的新城市片區(qū)綜合體 ? 橫濱港未來(lái) 21區(qū)是在 1989年曾舉辦橫濱博覽會(huì)的舊址上興起的一座未來(lái)都市 ? 項(xiàng)目分布在東京灣橫濱港沿線，整體通過(guò)約 20年的開(kāi)發(fā)而形成如今的大型濱水區(qū) ? 摩天樓群、酒店、會(huì)議中心、購(gòu)物中心、游樂(lè)園、帆船等各種各樣的現(xiàn)代化辦公商業(yè)設(shè)施鱗次櫛比，代表橫濱的新開(kāi)發(fā)區(qū) 社會(huì)價(jià)值案例：日本橫濱港未來(lái) 21區(qū) （ 2/4） ① 日本第一摩天高樓 陸標(biāo)塔大樓 Landmark Tower（高 296米，地上 70層） ② 集中了近百家時(shí)裝和餐廳的 Landmark Plaza ③ 設(shè)于陸標(biāo)塔大樓 Landmark Tower第 69層樓、日本最高的瞭望臺(tái) Sky Garden ④ Cross Gate, World Porters, Queen’ s Square等大型購(gòu)物中心 ⑤ 大觀光纜車(chē)為特點(diǎn)的主題樂(lè)園 Cosmo World ⑥ 被譽(yù)為“太平洋白鳥(niǎo)”的日本丸紀(jì)念公園 1 4 4 4 2 5 6 3 社會(huì)價(jià)值案例：日本橫濱港未來(lái) 21區(qū) （ 3/4） 社會(huì)價(jià)值案例：日本橫濱港未來(lái) 21區(qū) （ 4/4） ? 橫濱港的 21區(qū)的建設(shè)規(guī)劃是要建成國(guó)際性的文化、信息和環(huán)境優(yōu)美的港口新都市綜合體 ? 占地面積達(dá) 186公頃的橫濱港未來(lái) 21世紀(jì)地區(qū)，日常工作人員數(shù)為 190000人， 常住人口 10000人 ? 港區(qū)以一個(gè) 21世紀(jì)的環(huán)保都市為基本方針，環(huán)保先行， 1/4面積建了公園 ? 橫濱 21世紀(jì)未來(lái)港位于鄰接橫濱市區(qū)中心部的濱水區(qū)域，包括填海造陸區(qū)的 76公頃土地，共計(jì)達(dá) 186公頃的用地。 , January 23, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 :11:1720:11Jan2323Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 :11:1720:11:17January 23, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023年 1月 下午 8時(shí) 11分 :11January 23, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 下午 8時(shí) 11分 17秒 下午 8時(shí) 11分 20:11: 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 20:11:1720:11:1720:111/23/2023 8:11:17 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 20:11:1720:11:1720:11Monday, January 23, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 1月 23日星期一 下午 8時(shí) 11分 17秒 20:11: 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 2023年 1月 23日星期一 8時(shí) 11分 17秒 20:11:1723 January 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 , January 23, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話(huà)。 :11:1720:11Jan2323Jan23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 1月 23日星期一 下午 8時(shí) 11分 17秒 20:11: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 1月 23日星期一 8時(shí) 11分 17秒 20:11:1723 January 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自