【正文】 鞋、箱包 珠寶、鐘表 中介、電信 西餅屋、眼鏡店 煙酒、西餐、咖啡、快餐 洗衣店、牙科診所、鮮花禮品、彩擴 酒吧、美容美發(fā) 茶藝、藥店、寵物用品、圖書音像 KTV、 SPA、足療、網(wǎng)吧 電玩、大型中餐、 精品家居布藝 24元 3元以下 46元 68元 8元以上 注：上述租金均為一線城市水平，僅作示意 Nov 2023 流水 倒扣 （細化專題六） ?項目按照商戶的銷售額提取固定比例作為租金； ?流水比例隨經(jīng)營商戶利潤空間發(fā)生浮動； ?常見于百貨及購物中心； ?做好了真好、做差了極糟； ?對于統(tǒng)一收銀系統(tǒng)及運營管理實力有極高的要求。 ?小測驗 —— 某項目售價 5萬，市場平均租金 5元 /天，投資者回報率多少？ ?5年期銀行存款利息是多少？ —— 5%，這就叫泡沫。 別玩所謂售后包租 ,約定回購 ,約定回報率 ?2023年 1月 4日 ,最高法院定性 —— 非法集資 ,槍斃。 Nov 2023 Nov 2023 實操案例（五） —— 設(shè)計對招商的連鎖影響 Nov 2023 設(shè)計的關(guān)鍵階段 Nov 2023 項目設(shè)計的四個關(guān)鍵階段 —— 過招兒（ 1） ?概念設(shè)計 ?擴初設(shè)計 ?施工設(shè)計 ?設(shè)計任務(wù)書 —— 給設(shè)計院出示的條件限定報告。整體定位、各物業(yè)比例、基座布局為三大關(guān)鍵指標。有多糊弄的設(shè)計任務(wù)書、就有多糊弄的概念方案成果、就有多糊弄的預(yù)期收益、就有多大的后期營銷風(fēng)險。 ——概念方案的延展。 最好同主力店共同參與設(shè)計 。此階段過后，商業(yè)格局將基本進入“ 不可逆” 階段。 主力店隨時準備簽約 。 通貨膨脹、投資方向狹窄。 善動敵者，形之，敵必從之；予之，敵必取之。 Nov 2023 商戶希望看到什么？ ?區(qū)域整體規(guī)劃 —— 自身的經(jīng)營前景； ?交通到達性 —— 客戶到達是否方便； ?區(qū)域消費力 —— 目標客戶數(shù)量； ?引流能力 —— 項目是否能實現(xiàn)其接觸消費力的渠道； ?定位切合性 —— 開發(fā)商的專業(yè)水平； Nov 2023 租賃推廣模式 Nov 2023 宣傳資料的主干 ?開發(fā)商和投資商背景（跟對大哥很重要）； ?項目發(fā)展方向及開發(fā)目的（目的及方向的正確決定革命是否可能成功）； ?項目區(qū)域關(guān)系圖（客戶很關(guān)心交通環(huán)境、競爭狀況和市場潛力狀況） ； ?項目規(guī)劃及效果圖（ The power of dream）； ?賣點 群 （別廢話、別得瑟，只放客戶想要的 —— 賣點是由定位決定的）； Nov 2023 —— 銷售推廣 Nov 2023 投資者希望看到什么？ ?主力店 —— 相對片面的認為主力店代表收益； ?稀缺性 —— 資源越稀缺就越值得投資； ?運營 管理模式 —— 誰能幫我管； ?效果圖 —— 夢想的力量； ?賣點 群 （別廢話、別得瑟，只放客戶想要的 —— 賣點是由定位決定的）； Nov 2023 銷售推廣模式 Nov 2023 —— 運營 推廣 Nov 2023 淺析運營推廣的核心 （細化專題八） ?欲謀利，必先謀勢，勢在則利在，勢去則利去； ?什么叫做時尚 —— apple？ ?產(chǎn)品 —— 好產(chǎn)品（品牌） —— 價值觀。 ?勢的轉(zhuǎn)化 —— 招商、后期運營流水、綜合體他項物業(yè)（外圍）、品牌戰(zhàn)略； ?二線以下城市缺乏的是什么？？ —— 戰(zhàn)機，核心功能！ ?購物中心應(yīng)該輸出的是一種“生活方式” Nov 2023 —— 善動敵者，形之，敵必從之；予之，敵必取之。 善動敵者，形之，敵必從之；予之，敵必取之。 Nov 2023 該講義版權(quán)由作者 Mainstay C獨家所有，未向任何個人或企業(yè)授權(quán)，凡用于其它商業(yè)目的，作者保留追究權(quán)利 第六章：業(yè)務(wù)營銷 Nov 2023 。 Nov 2023 勝兵，先勝而后求戰(zhàn)。 Nov 2023 Nov 2023 Nov 2023 （細化專題九） Nov 2023 業(yè)務(wù)體是麻煩制造者，其他部門是麻煩解決者。 任何切入性談判在三十分鐘內(nèi)必須結(jié)束戰(zhàn)斗（前期準備要充足）； ?前二十分鐘，搞清楚對方想要什么； ?后十分鐘，向?qū)Ψ阶C明自己有能力帶來他想要的東西； ?談判失敗的原因只有兩種： 根本 沒能搞清 對方要什么； 無法向?qū)Ψ?證明對方想要的自己能提供。 Nov 2023 實操案例（六） 談判流程案例 —— 一場忽悠實力的較量 Nov 2023 核心經(jīng)驗 ?慈不掌兵、義不從商，開發(fā)商和商戶只有生意，沒有交情 ——至少對方會這么認為； ?合同談判盡量早期接觸商戶高層，接觸層級越高、距離真相就越近； ?核心客戶務(wù)必貨比三家、同步推進，時間不容許回頭重來； ?沒有押金的進駐意向書沒有任何實質(zhì)意義，定向設(shè)計必須設(shè)定資金擔保； ?過招兒 2 —— 商務(wù)談判越專業(yè)越被動，越不專業(yè)越主動，讓租金報價飛起來； ?談判不要以本方退讓作為先決條件，輕易退讓只會一退再退； ?逼迫某家商戶妥協(xié)的最直接兵器就是另外一家商戶 ； Nov 2023 ——項目銷售 Nov 2023 Nov 2023 善戰(zhàn)者，求之于勢，而不責于人。 ?物業(yè)費的取費標準必須要在商戶談判前確定下來，避免造成后患 。 ?物業(yè)管理公司選擇失誤、會對項目后期經(jīng)營造成重大不利影響 。 Nov 2023 兵者：詭道也 ?項目地塊靠近區(qū)域商業(yè)中心，周邊有成熟商業(yè)物業(yè)； ?項目本身立地環(huán)境非常糟糕，幾乎沒有人流，且同成熟商業(yè)被圍墻隔離； ?項目本身建筑規(guī)模有限，無法通過招募主力店實現(xiàn)渠道； ?區(qū)域交通狀況較為混亂，尤以停車環(huán)境雜亂為難點。橋東側(cè)為區(qū)域政府； Nov 2023 已有成熟市場 當?shù)卣? 花鳥 居民樓 酒店 輕軌 商業(yè) 商業(yè) 空地 鐵路 詭計 Nov 2023 ?充分分析項目周邊條件，耐心點； ?站在共贏的角度上看待問題，換個椅子坐坐； ?政策永遠是站在規(guī)則一頭的； ?不要逃避，最大的劣勢有可能變?yōu)樽畲蟮馁u點。對于老板來講，最好的盈利方式不是拼命經(jīng)營、 把下一年利潤提高到 250萬，而是再以“同樣方式”開一家店。 ?復(fù)制開始后，各家分店怎么管（適合當?shù)觊L的人才是有限的），總部制還是項目公司制？ Nov 2023 確定核心產(chǎn)品線 利潤模式探索階段 建立標準化模式 研發(fā)及開拓新盈利點 管控體系發(fā)展階段 Nov 2023 第十三章： 商業(yè)地產(chǎn)的最高境界 ——資產(chǎn)證券化 Nov 2023 讓資本飛 Nov 2023 商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的實質(zhì) ?企業(yè)上市 —— 擁有商業(yè)模式的企業(yè)，將非現(xiàn)金資產(chǎn)交換為現(xiàn)金資產(chǎn)的行為。為擴大商業(yè)開發(fā)及自持量，將租金作為紅利形式包裝成資產(chǎn)打包上市，吸引投資者通過購買證券分享收益權(quán)的一種行為，置換的資金用以追加投資； ?商業(yè)地產(chǎn)上市的兩種主要模式 IPO （首次公開募股，股權(quán)分紅融資） Reit’ s（房地產(chǎn)信托基金，既定收益分紅融資） 后者為商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的最強兵器，其上市門檻很高、但對企業(yè)管理影響最小?？偦I資額：約 220億港幣； ?發(fā)行市盈率 ： ——。 Nov 2023 第十四章： 商業(yè)地產(chǎn)的未來 Nov 2023 ?中間環(huán)節(jié)占據(jù)商品費用的比例正在逐漸降低 —— 工廠店的出現(xiàn)； ?電子商務(wù)終將大幅占領(lǐng)傳統(tǒng)零售分額 —— 中間成本低、宣傳費用少； ?電子商務(wù)的團購模式，在未來有望形成無形的主力店； ?同 10年前傳統(tǒng)百貨公司逐漸被市場淘汰后（功能專業(yè)化），購物中心在 10年后的比例和結(jié)構(gòu)也將發(fā)生重大調(diào)整； ?餐飲及娛樂由于屬于體驗型消費，其市場分額將獲得保留或擴充； ?未來的購物中心有可能向消費公園、景觀廣場等兼具多種體驗功能的機構(gòu) 發(fā)展； ?電子商務(wù)部門將成為購物中心運營的核心部門之一； ?由于布局及競爭的無序化， 10年內(nèi)會出現(xiàn)大量主力店及購物中心倒閉、升級； ?產(chǎn)業(yè)收益鏈即將自后期發(fā)生顛覆性變革，并將向無限深度、無限廣度、無限延長。 , February 2, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :30:3022:30Feb232Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 :30:3022:30:30February 2, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 。 2023年 2月 2日星期四 10時 30分 30秒 22:30:302 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 , February 2, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :30:3022:30Feb232Feb23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 :30:3022:30:30February 2, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 2023年 2月 2日星期四 10時 30分 30秒 22:30:302 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , February 2, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :30:3022:30Feb232Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。勝人者有力，自勝者強。 2023年 2月 2日星期四 下午 10時 30分 30秒 22:30: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 2日星期四 10時 30分 30秒 22:30:302 February 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自