【正文】 艦店 50,000平方米 ? 預(yù)計 2022年竣工 ? 將延續(xù)國際甲級寫字樓的高標(biāo)準(zhǔn)，吸 引國際知名租戶 ? 目前正在實(shí)施動遷 ? 68層超高寫字樓一棟 ? 浦西又一標(biāo)志性建筑 ? 造型為市花“白玉蘭” ? 瑞安集團(tuán)總部大樓 ? 辦公部分建筑面積 170,000sqm ? 商場部分建筑面積 50,000sqm ? 預(yù)計 2022年竣工 ? 動拆遷尚未啟動 ? 三四個不同規(guī)模的劇場 ? 類似美國百老匯 ? 豐富太平橋地區(qū)的功能 ? 尚未動遷 已經(jīng)建成的部分 54 上海新天地 — 開發(fā)借鑒經(jīng)驗 （ 1/2） 1 2 3 4 5 5 6 6 結(jié)合市場合理安排開發(fā)時序 新天地（零售） 翠湖天地（住宅） 企業(yè)天地（辦公樓） 翠湖天地御苑（住宅二期） 酒店＋住宅三期＋零售 企業(yè)天地二期＋住宅＋國際學(xué)校 住宅＋辦公樓＋零售 55 上海新天地 — 開發(fā)借鑒經(jīng)驗 （ 2/2） 商業(yè)模式 ? 零售先行，打造知名度 ? 瑞安集團(tuán)在初期商業(yè)租賃上，為了吸引優(yōu)質(zhì)租戶，并沒有收取很高的租金，但是卻樹立了城市名片，可以說獲得了極高的品牌價值 ? 瑞安集團(tuán)堅持持有物業(yè)，統(tǒng)一招租，新天地有效實(shí)現(xiàn)管理者與經(jīng)營者分離 ? 真正令瑞安回收資金，甚至賺取超額利潤的是其住宅部分，正是由于其極高的品牌價值，不僅大大降低了瑞安在推廣公寓時的營銷成本，而且使翠湖天地一舉成為上海頂級豪宅，售價遙遙領(lǐng)先周邊的項目，也在此驗證了瑞安在策略上的成功 56 城市綜合體定義 城市綜合體商業(yè)模式 開發(fā)體量 開發(fā)周期 空間布局 功能協(xié)同 運(yùn)營模式 開發(fā)模式 城市綜合體城市價值 商業(yè)價值 社會價值 57 城市綜合體商業(yè)模式 — 開發(fā)模式 根據(jù)綜合體在不同城市的不同位置、城市特性和歷史階段，從投資與營運(yùn)的角度總結(jié)出都市綜合體的三種開發(fā)模式： ? 這一模式產(chǎn)生于早期工業(yè)化時代，資本主義原始積累產(chǎn)生了大量財富，一些大財團(tuán)或政府紛紛通過建設(shè)都市綜合體來彰顯自己的實(shí)力。 ? 這種模式一般是對舊城商業(yè)中心進(jìn)行改造時，單個開發(fā)商力量比較薄弱，因此政府給予優(yōu)惠政策，包括一系列公共財政補(bǔ)貼、無息貸款等政策，由開發(fā)商合資或合作進(jìn)行開發(fā)，達(dá)到復(fù)興舊城的目的，如上海新天地的片區(qū)改造、北京前門改造。都市綜合體強(qiáng)調(diào)城市、建筑和市政配套、交通的綜合發(fā)展，更大程度是將城市環(huán)境、建筑空間有機(jī)結(jié)合，構(gòu)成一個連續(xù)的、協(xié)調(diào)的空間。 獨(dú)立開發(fā)模式 合資 公共 財政補(bǔ)貼模式 合作鏈開發(fā)模式 58 華潤新鴻基合作鏈開發(fā)模式 ? 華潤新鴻基模式 ? 華潤新鴻基房地產(chǎn)是華潤（集團(tuán)）有限公司和香港新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司共同投資創(chuàng)建的外商獨(dú)資公司 ? 華潤集團(tuán) 1948年成立于香港 ,目前是中國內(nèi)地和香港最具實(shí)力的多元化控股企業(yè)之一，從事的行業(yè)與大眾生活息息相關(guān)，主營業(yè)務(wù)包括消費(fèi)品制造與分銷、地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施及公用事業(yè)三大領(lǐng)域。旗下有地產(chǎn)發(fā)展、物業(yè)投資、電訊科技、運(yùn)輸物流等多項業(yè)務(wù)板塊，核心業(yè)務(wù)為發(fā)展物業(yè)供銷售及投資。華潤集團(tuán)作為國資委在香港上市國企，擁有強(qiáng)大的資金實(shí)力、國內(nèi)土地資源、良好的政府間關(guān)系，而新鴻基作為香港知名的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，本身在香港擁有眾多商業(yè)不動產(chǎn)，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域積累了廣泛的招商、運(yùn)營管理等經(jīng)驗和資源，能夠為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目帶來全新的商業(yè)概念、運(yùn)營模式、品牌資源 ? 主打房地產(chǎn)品牌：以萬象城為主的城市綜合體 ? 目前在深圳、杭州、無錫等城市，華潤新鴻基正在操作房地產(chǎn)項目，而杭州萬象城預(yù)計于今年晚些時候?qū)降顷戝X江新城 59 倫敦碼頭區(qū) — 金絲雀碼頭 （ 1/4） ? 從 1981年 7月起，到 1998年 3月止，倫敦碼頭區(qū)開發(fā)有限公司（ LDDC）在一塊占地面積為 22平方公里狹長的老港灣區(qū)進(jìn)行了大規(guī)模的城市再造工程 ? 金絲雀碼頭是英國首都倫敦一個重要的金融區(qū)和購物區(qū)，金絲雀碼頭位于倫敦多克蘭地區(qū)西印度碼頭的中心 金絲雀 碼頭 60 倫敦碼頭區(qū) — 金絲雀碼頭 （ 2/4） 61 倫敦碼頭區(qū) — 金絲雀碼頭 （ 3/4） ? 金絲雀碼頭 (Canary Wharf )是道格斯島企業(yè)特區(qū)的核心地帶 ? 金絲雀碼頭成為了倫敦新興商業(yè)區(qū)的中心，吸引了大批世界級的金融和咨詢機(jī)構(gòu)，如摩根士丹利、瑞士一波、匯豐集團(tuán)、花旗集團(tuán)、巴克萊集團(tuán)，同時也成為倫敦新的“艦隊街”，許多著名的報業(yè)公司蜂涌而入 ? 英國最高的三棟建筑均坐落于此： (Canary Wharf Tower) 第八加拿大廣場 (HSBC Tower)，高 花旗集團(tuán)中心 (Citigroup Centre)，高 四季酒店 (Four Seasons Hotel) ? 金絲雀碼頭地上功能以高端商務(wù)、辦公、酒店為主，地下空間開發(fā)以零售為主導(dǎo)，商場連商場，餐廳接餐廳，地下空間又同多條地鐵連接 ? 本項目城市綜合體的開發(fā)以高端商務(wù)為切入點(diǎn)，配合倫敦新興商務(wù)區(qū)的建設(shè) ? 商務(wù)辦公空間均位于地面以上，地下則承載了零售商業(yè)和軌道交通，有效實(shí)現(xiàn)了商務(wù)和商業(yè)的有效分離 2 3 1 4 62 倫敦碼頭區(qū) — 金絲雀碼頭 （ 4/4） 開發(fā)模式：合資 公共財政補(bǔ)貼模式 ? 從 1981年 7月起，到 1998年 3月止，倫敦碼頭區(qū)開發(fā)有限公司（ LDDC）在一塊占地面積為 22平方公里狹長的老港灣區(qū)進(jìn)行了大規(guī)模的城市再造工程 ? 在這十幾年的時間里，整個區(qū)域發(fā)生了翻天覆地的變化，不僅引起英國學(xué)術(shù)界的關(guān)注，更吸引了全球各國的目光 ? 倫敦碼頭區(qū)開發(fā)有限公司（ London Docklands Development Corporation）是一家由政府牽頭組成的半官方性質(zhì)的都市綜合體開發(fā)商，是政府根據(jù) 1980年制定的《地方政府規(guī)劃與土地法》而專門成立的一家開發(fā)公司 ? 在此之前，地方政府曾做出不少努力想改變區(qū)域的落后面貌，但卻深感力不從心，工作進(jìn)度十分緩慢， LDDC項目總公司的成立，是在當(dāng)時情況下唯一正確的選擇 ? 項目公司由政府全資投入，利用處置土地發(fā)展住宅、工業(yè)和商業(yè)物業(yè)所獲得的收益滾動發(fā)展 ? 項目公司有權(quán)建造新的公共基礎(chǔ)設(shè)施，并改造舊的基礎(chǔ)設(shè)施。 LDDC可通過設(shè)立各類基金的方式協(xié)助、調(diào)控、促進(jìn)地方政府改善這些方面的工作 63 城市綜合體定義 城市綜合體商業(yè)模式 開發(fā)體量 開發(fā)周期 空間布局 功能協(xié)同 運(yùn)營模式 開發(fā)模式 城市綜合體城市價值 商業(yè)價值 社會價值 64 城市綜合體城市價值 （ 1/3） ? 城市綜合體最大的優(yōu)勢是 人流的聚合優(yōu)勢 ，通過不同的功能組合，滿足人們不同需求 ? 都市綜合體的價值體現(xiàn)從根本上來說在于其特殊的功能復(fù)合性。該區(qū)的定位是工作、居住和游樂等設(shè)施齊全的現(xiàn)代化的商務(wù)區(qū) ? 目前已建成寫字樓 247萬平方米、其中商務(wù)區(qū) 215萬平方米、公園區(qū) 32萬平方米、法國最大的企業(yè)一半在這里，共 10家；建成住宅區(qū) ，可容納 ，其中在商務(wù)區(qū)建設(shè)住宅 ，可容納 ；在公園區(qū)建設(shè)住宅 5588套，可容納 ；并建成了面積達(dá) ；成為歐洲最大的商業(yè)中心；成為歐洲最大的公交換乘中心， RER高速地鐵、地鐵 1號線、 14號高速公路、 2號地鐵等在此交匯 ? 建成 67公頃的步行系統(tǒng)、集中管理的停車場設(shè)有 ，交通設(shè)施完善；建成占地 25公頃的公園，商務(wù)區(qū)的 1/10用地為綠化用地，種植有 400余種植物，建成由 60個現(xiàn)代雕塑作品組成的露天博物館，環(huán)境的綠化系統(tǒng)良好 ? 拉德方斯交通系統(tǒng)行人與車流徹底分開，互不干擾，做了大面積的立體三層交通體系，將車流完全放在地下，為新區(qū)保留充分的地面空間以及街面的完整性 68 商業(yè)價值案例：法國拉德方斯 （ 2/3） ? 商業(yè)價值 世界三大頂級 CBD之一 歐洲最具影響力的商務(wù)中心 獨(dú)特的公共運(yùn)輸設(shè)施 高水準(zhǔn)的服務(wù)設(shè)施 ? 社會價值 成功進(jìn)行了舊區(qū)改造 吸引了無數(shù)藝術(shù)家、觀光客的足跡 平靜祥和的生活工作空間 拉德方斯城市價值 69 商業(yè)價值案例：法國拉德方斯 （ 3/3） 70 社會價值案例：日本橫濱港未來 21區(qū) （ 1/4） 融合了觀光旅游、商務(wù)、購物、會議、展覽、博物館與一體的新城市片區(qū)綜合體 ? 橫濱港未來 21區(qū)是在 1989年曾舉辦橫濱博覽會的舊址上興起的一座未來都市 ? 項目分布在東京灣橫濱港沿線，整體通過約 20年的開發(fā)而形成如今的大型濱水區(qū) ? 摩天樓群、酒店、會議中心、購物中心、游樂園、帆船等各種各樣的現(xiàn)代化辦公商業(yè)設(shè)施鱗次櫛比，代表橫濱的新開發(fā)區(qū) 71 社會價值案例：日本橫濱港未來 21區(qū) （ 2/4） ① 日本第一摩天高樓 陸標(biāo)塔大樓 Landmark Tower（高 296米，地上 70層） ② 集中了近百家時裝和餐廳的 Landmark Plaza ③ 設(shè)于陸標(biāo)塔大樓 Landmark Tower第 69層樓、日本最高的瞭望臺 Sky Garden ④ Cross Gate, World Porters, Queen’ s Square等大型購物中心 ⑤ 大觀光纜車為特點(diǎn)的主題樂園 Cosmo World ⑥ 被譽(yù)為“太平洋白鳥”的日本丸紀(jì)念公園 1 4 4 4 2 5 6 3 72 社會價值案例：日本橫濱港未來 21區(qū) （ 3/4） 73 社會價值案例：日本橫濱港未來 21區(qū) （ 4/4） ? 橫濱港的 21區(qū)的建設(shè)規(guī)劃是要建成國際性的文化、信息和環(huán)境優(yōu)美的港口新都市綜合體 ? 占地面積達(dá) 186公頃的橫濱港未來 21世紀(jì)地區(qū)，日常工作人員數(shù)為 190000人， 常住人口 10000人 ? 港區(qū)以一個 21世紀(jì)的環(huán)保都市為基本方針，環(huán)保先行， 1/4面積建了公園 ? 橫濱 21世紀(jì)未來港位于鄰接橫濱市區(qū)中心部的濱水區(qū)域，包括填海造陸區(qū)的 76公頃土地，共計達(dá) 186公頃的用