【正文】 經(jīng)營權(quán)局部統(tǒng)一 所有權(quán)分散，經(jīng)營權(quán)分散產(chǎn)權(quán)屬性 產(chǎn)權(quán)單一 產(chǎn)權(quán)分散 產(chǎn)權(quán)分散經(jīng)營屬性 所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一 所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)局部分離統(tǒng)一經(jīng)營所有權(quán)分散，經(jīng)營權(quán)分散規(guī)模過大，一般難以經(jīng)營租售特點(diǎn) 只租不賣，或自行經(jīng)營 租售混合或全部銷售 全部銷售開發(fā)商要求 很強(qiáng)的商業(yè)經(jīng)營管理能力 不要求聘請專業(yè)經(jīng)營管理公司不要求一般移交政府托管開發(fā)商職責(zé) 負(fù)責(zé)商業(yè)經(jīng)營與物業(yè)管理 協(xié)助火聘請專業(yè)公司管理工作 商業(yè)街管理移交政府不參與后期經(jīng)營管理開發(fā)商利潤點(diǎn) 商業(yè)經(jīng)營利潤 商鋪銷售收益商業(yè)經(jīng)營收益分成商鋪銷售收益資金回收特點(diǎn) 投資回收期長，現(xiàn)金回收慢，穩(wěn)定現(xiàn)金流快速回收部分投資 快速回收全部投資適用范圍 大型百貨、購物中心 購物中心、主題街區(qū) 臨街鋪面商鋪只租不賣，整體包裝、提升商業(yè)檔次從本項(xiàng)目所有權(quán)主體：商鋪只租不買，風(fēng)情商業(yè)街及寫字樓進(jìn)行銷售。家樂福超市 ：主力超市，滿足附近居民需求。主題概念餐飲： 約 4000平方米；獨(dú)特異國風(fēng)味佳肴，薈萃美食文化。除率先進(jìn)駐的吉之島、嘉禾影院、真冰溜冰場及中森名菜四大主力店外，陸續(xù)進(jìn)駐的還有本色音樂廚房、順電、生活本色、領(lǐng)跑體育、星巴克、棒約翰、意粉屋、太興新世代、滿記甜品等各式美食，以及 KENT＆ CURWEN、 Durban、 INTERMEZZO、CK JEANS、 ESPRIT、 JOY；； PEACE、 MIRABELL、 Aee、 ONLY、 VERO MODA、 JACK；； JONES、 GSTAR、 CHEVIGNON、 GIORDANO、 BOSSINI、SWATCH、眼鏡 88等，近 120家品牌精選商家已搭載商業(yè)巨輪，開始攜手同行。LOW－ E幕墻玻璃； 通過線條變化形成光影效果和起伏的輪廓線，外型現(xiàn)代、時(shí)尚、硬朗。高配比車位： 2層地下車庫，共約 499個(gè)車位，平均約每 100平方米商務(wù)空間配備一個(gè)車位，出入更自由，商務(wù)更便利。利用組合主機(jī)的搭配及高效的無級調(diào)節(jié)方式，實(shí)現(xiàn)商務(wù)低耗高效運(yùn)轉(zhuǎn)。休閑生活廣場聚集人氣，流暢交通路線提升客流，雙首層商鋪設(shè)計(jì)提升商業(yè)價(jià)值 通 —— 雙步行街 入 —— 退臺餐飲　① 為各類演出、聚會(huì)、商業(yè)活動(dòng)和市民的公共休閑娛樂活動(dòng)提供了寬闊空間。③ 傳統(tǒng)的 “ 基礎(chǔ)首層 ” 可以聚集繁華的商業(yè)人流，更增加了二層北面與高架步行街相連的 “ 增值首層 ” 。海灣水景生態(tài)系統(tǒng)，突出區(qū)域生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢充分運(yùn)用了 “ 水 ” 這一元素，提供給人們與水親密接觸的機(jī)會(huì)。擁有優(yōu)良的港灣景觀資源和開放的濱海公共空間。海岸城項(xiàng)目產(chǎn)品綜合優(yōu)勢? 目前深圳西部經(jīng)營面積最大、功能最齊全、服務(wù)人群最廣泛、最具代表性的集購物、休閑、娛樂、餐飲等為一體的大型購物中心。購物中心自主經(jīng)營，品牌效應(yīng)好稀缺性 —— 且購物中心并不對外銷售、整體包裝，提升品牌價(jià)值，只有海岸風(fēng)情街約 290間獨(dú)立商鋪可售。交通好 —— 西部通道、地鐵、濱海大道、后海大道、后海濱路、科苑大道等城市主干道與中心城區(qū)及香港充分連通。海岸城成功必備條件規(guī)劃核心、政府支持度高，配套成熟第一、地處規(guī)劃南山城市副中心，政府投資力度大、重視程度高，周邊配套成熟。第四、設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)多樣，主力店面穿插，規(guī)劃連通性好，特色項(xiàng)目經(jīng)營，發(fā)揮生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，如果純粹是一個(gè) shopping mall，因?yàn)榻?jīng)營方法的問題就會(huì)限制很多業(yè)態(tài)經(jīng)營的潛力，海岸城的很多業(yè)態(tài)可以互補(bǔ)，提升了在區(qū)域間的產(chǎn)品競爭力。差異化產(chǎn)品路線、減少競爭對手都市綜合體發(fā)展趨勢 中國城市的發(fā)展與城市化進(jìn)程在經(jīng)歷多重曲折之后，其發(fā)展的軌跡愈來愈清晰，其中一個(gè)最大的變化是城市發(fā)展由粗放型向集約型方向的轉(zhuǎn)化，精耕細(xì)作的城市營運(yùn)運(yùn)作模式已進(jìn)入各個(gè)城市的市長們的議事日程之中。216。216。未來的都市綜合體必須具有個(gè)性，能夠體現(xiàn)城市的特色，能夠代表城市的形象。 如按所處的位置分：有城市成熟中心區(qū)綜合體、城市新中心區(qū)綜合體、規(guī)劃衛(wèi)星城綜合體、城市近郊或遠(yuǎn)郊綜合體。按綜合體內(nèi)各物業(yè)比例分：有以商業(yè)為核心的綜合體、以商務(wù)為核心的綜合體、商業(yè)商務(wù)雙核心綜合體、一般住宅綜合體。216。這些項(xiàng)目從開發(fā)到最后建成，在歷經(jīng) 10年、 20年后仍然可以成為區(qū)域甚至城市的驕傲。海岸城收支狀況：成本約 20億元，寫字樓銷售約 33億，購物中心 12萬平方米租金收入另算　支出 　單價(jià) 　面積 合計(jì)（單位 .萬） 收入 單價(jià) 面積合計(jì)（單位 .萬）拿地成本（寫字樓） 1600元 /㎡ ㎡ 21600 東座（ 05年） 9000元 /㎡ ㎡（商業(yè)街 2萬） 77130拿地成本（商業(yè)） 2023元 /㎡ ㎡ 33000 西座（ 07年） 29000元 /㎡ 9萬㎡ （商業(yè)街 2萬） 261000建造成本 3300元 /㎡ 30萬㎡ 99000專業(yè)人員費(fèi)用 990008 ％ 7920管理費(fèi)用 （ 21600+33000+99000） 3％ 4608財(cái)務(wù)費(fèi)用（ 21600＋ 33000＋ 99000＋7920） [ （ 1＋ 6%/4）（ 2／ 2） 4 － 1]＝ 7416萬元 7416銷售推廣代理費(fèi)用 （ 261000+77130） （ 1％＋ 2％） 支出合計(jì) 收入合計(jì) 338130海岸城資金鏈，主要注意東座寫字樓的銷售回款，支持項(xiàng)目推進(jìn)發(fā)展拿地 銷售并建筑期 建成期發(fā)展階段西座寫字樓建成，購物中心建成現(xiàn)金狀況時(shí)期東座寫字樓建造拿地成本寫字樓 1600元 /㎡，商業(yè) 2023元/㎡ ，共計(jì) 30萬㎡建筑及銷售成本合計(jì) 億建筑期銷售東座寫字樓 ，回款支出共計(jì) 東寫字樓建造 銷售回款購物中心及西座寫字樓建造2023 2023 2023 2023 至今拿地成本合計(jì)東座寫字樓銷售 9000元 /㎡ ，購物中心及西座寫字樓開建回款計(jì) 建筑及銷售成本合計(jì) 支出計(jì) 成果期西座寫字樓銷售 29000元 /㎡ ，購物中心招租銷售西座寫字樓 26億，回款25億回款計(jì) 25億拿地 銷售招租回款海岸城現(xiàn)金流時(shí)間前期投入高，分期開發(fā) 銷售，平衡現(xiàn)金流 二期開發(fā)銷售，商業(yè)持有運(yùn)營增 值，回款時(shí)間較快海岸城財(cái)務(wù)線圖示04SOHO模式03 040201 05三里屯三里屯SOHO北京 soho中國公司開創(chuàng)了辦公居住一體化 ——Soho系列產(chǎn)品解決方案，三里屯 soho為其中之一? Soho北京公館? 特征：全裝修公寓及配套休閑會(huì)所、水系大堂、雙層幕墻隔熱隔音? 光華 soho? 特征：靠近央視新臺址，采用圓形窗設(shè)計(jì)， SOHO是人對自由職業(yè)者的另一種稱謂，同時(shí)亦代表一種自由、彈性而新型的工作方式。 SOHO” 這個(gè)在家辦公的概念，也開始在中國蔓延 。物業(yè)： 5個(gè)購物中心、 9幢 30層高的寫字樓和公寓樓組成，旱冰場、帶燈光的小河將 5個(gè)購物中心串連起來，功能豐富， 46萬平米的建筑讓這里就像一個(gè)濃縮了的城市景觀，成為北京最聚人氣的戶外步行商業(yè)街區(qū)和休閑廣場。指標(biāo)：整個(gè)項(xiàng)目總占地約 5萬平米，規(guī)劃總建筑面積地上約為 31萬平米，地下約為 15萬平米。由溜冰場和水景室外廣場將 5個(gè)購物中心連接。SOHO最大的成功體現(xiàn)在營銷層面，通過銷售模式的靈活運(yùn)用，將非現(xiàn)金流的商業(yè)及寫字樓轉(zhuǎn)化成現(xiàn)金流物業(yè)，同時(shí)博取高價(jià)值l三里屯 SOHO賣的最火的房源是商鋪，其次是寫字樓，最后是公寓。最大的一單成交達(dá) ；僅僅每單過億的大單成交就逾 20多億元，兩、三千萬的都是小單。SOHO堅(jiān)持商業(yè)散售形成熱銷Soho模式認(rèn)為傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營提出 “只租不售、整體經(jīng)營 ”的模式并非唯一正確道路，傳統(tǒng)模式屬于百貨公司類型模式，個(gè)性化和信息化時(shí)代適用 “包產(chǎn)到戶 ”的商業(yè)模式，即由經(jīng)營者自己決定商業(yè)經(jīng)營。三里屯三里屯SOHO 三里屯 l商鋪地上 15層平均每層總建筑面積約為 23000平米，位于地下一層至地上四層 (局部五層)的零售商業(yè)由 5個(gè)不同規(guī)模的商業(yè)板塊組成?！?國際化商務(wù)核心 ”“ 國際化時(shí)尚區(qū) ”“ 24小時(shí)娛樂中心 ”三里屯三里屯SOHO 三里屯 配合這個(gè)構(gòu)思特別設(shè)計(jì)了 3層街道，除地面層外，更有地下一層及地下二層。 特點(diǎn)一：開放式設(shè)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目沒有任何圍墻，目的是和城市融合特點(diǎn)三：梯田式設(shè)計(jì)位于地下一層至地上四層的零售商業(yè)由 5個(gè)不同規(guī)模的商業(yè)板塊組成，高低錯(cuò)落的梯田式設(shè)計(jì)，讓每一層商戶都可享受戶外的園林景觀。三里屯village物業(yè)：占地逾 ，總樓面面積超過 方米，由 19座充滿創(chuàng)意的時(shí)尚建筑組成，樓間密度低；以 “ 3其中南區(qū) 平方米。s、 Lorolana、 Mango、 Moiselle、 Only、 Salad、 Sisley、 Tough、Vero Moda、 WHITE COLLAR、 Wild Orchid男裝 Ben Sherman、 Beton、 BMW Lifestyle、 Croquis、 Jack Jones、 Levi39。、 Olas de Mare、 Panino Teca、 Peppes Pizza、 Royal Tea、 STARBUCKS COFFEE、UNION Bar Grille、西龍傳香飯團(tuán)、西龍纖味拉面館三里屯 village采用商業(yè)街區(qū)設(shè)計(jì)，展示性、通達(dá)性好；南區(qū)中心廣場，增加項(xiàng)目休憩空間與商業(yè)活力三里屯三里屯VILLAGE?按照 商業(yè)街區(qū) 來設(shè)計(jì) 。 ?項(xiàng)目中間設(shè)計(jì)成一個(gè)廣場 ，成為人們休憩的場所；?廣場四周設(shè)計(jì)多條道路動(dòng)線，使周邊商鋪具有 良好的可視性和通達(dá)性 ；?商家可在廣場內(nèi)舉辦活動(dòng)，使廣場成為整個(gè)項(xiàng)目的 商業(yè)活力區(qū)域 。瑜舍酒店瑜舍，感受經(jīng)典和時(shí)尚的碰撞，令人屏氣凝神的外觀，心神俱醉的內(nèi)里，將古典風(fēng)與現(xiàn)代韻拿捏得恰到好處多棟鉆石型建筑與其周邊波浪型的高雅建筑外墻設(shè)計(jì)，營造一種寬敞、安靜與優(yōu)雅的氛圍，凸顯奢侈品品牌的尊貴地位三里屯 village采用整體持有的運(yùn)營模式，以出租方式獲取長期收益，前期側(cè)重引入品牌商家，南區(qū)成功實(shí)現(xiàn) 90%的招商率三里屯三里屯VILLAGE運(yùn)營模式：?太古地產(chǎn)憑借自身雄厚的資金實(shí)力和成熟的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，采用 整體持有 的運(yùn)營模式， 長期持有 三里屯 Village物業(yè)，以 出租 的形式獲取長期收益。招商側(cè)重點(diǎn)： 前期項(xiàng)目推廣側(cè)重于對品牌商家的引入。租金水平： 南區(qū)平均租金約為： 70美元 /（平方米 月）。在香港擁有成熟運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的太古地產(chǎn)將主要精力放在了對品牌商家的引入，而SOHO中國則將工作重點(diǎn)放在了商鋪的銷售上。在此次進(jìn)入三里屯Village品牌中，有很多首次進(jìn)入北京甚至中國的品牌，包括:Uniqlo、 Ben Sherman、 Eachway、 Coldstone、 Steve Madden、 Union American Bar Grille、 Element Fresh等品牌。整體持有與分散銷售 品牌組合的巨大差異 商業(yè)規(guī)劃各藏玄機(jī)北京三里屯 SOHO(散售） VS 北京三里屯VILLAGE（持有），不同的開發(fā)模式卻各自取得預(yù)期效果，其互補(bǔ)性大于競爭性 比對比對ＳＯＨＯ現(xiàn)金流時(shí)間前期資料投入大 全部銷售成本收回時(shí)間快SOHO財(cái)務(wù)線圖示05陽光百貨模式03 040201 05案例研究內(nèi)容q 項(xiàng)目概況q 市場定位q 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素q KPI體系項(xiàng)目概況l項(xiàng)目地址：香港中路 38號，地處青島政治、經(jīng)濟(jì)、 金融中心，毗鄰 2023年奧帆賽場l經(jīng)營層數(shù)：三層l場所面積： 3萬余平方米l規(guī) 劃： 6個(gè)出入口， 6部電梯由地下車庫直達(dá)商場 智能停車位： 400個(gè) 地上停車位： 100個(gè) 設(shè)有 700平米中央大廳l外 立 面：現(xiàn)代、時(shí)尚l(wèi)開業(yè)時(shí)間： 代表青島市商業(yè)商業(yè)形象和檔次的商業(yè)名片 ● 商 家：匯聚 GUCCI、 CHANEL、 DIOR、 LANCOME、巴利、保羅鯊魚、鐵獅東尼、 “ 星巴克 ” 咖啡廳、 “ 保時(shí)捷 ” 4S店， “ 哈根達(dá)斯 ” 冰激凌店等眾多國際一流品牌 ● 榮 譽(yù)： “ 中國商業(yè)信用企業(yè) ” 、 “ 青島市十佳誠信商場 ” 、 “ 青島慈善獎(jiǎng) ” 、 14家國家金鼎級百貨店精品店之一等開業(yè)三年來 ,銷售收入以每年 40%以上的速度增長樓層 經(jīng)營業(yè)態(tài)1F 國際名品服飾、珠寶首飾化妝品（彩妝、香水、護(hù)膚用品）鐘表眼鏡、休閑 餐飲 /屈臣氏2F 淑女正裝 /淑女休閑裝女士飾品 /時(shí)尚名表女士內(nèi)衣、休閑服務(wù) /餐飲3F 男士正裝、休閑運(yùn)動(dòng)系列男女鞋 /皮具、男士內(nèi)衣飾品休閑服務(wù) /餐飲B1 煙酒滋補(bǔ)、休閑食品居家、床品經(jīng)營世界一線頂級品牌，集購物、商務(wù)休閑、餐飲、娛樂、體驗(yàn)生活于一體 市場定位的準(zhǔn)確性 —— 滿足革新型消費(fèi)群體物質(zhì)上和精神上更高品質(zhì)的需求定位為 青島高級百貨店一流的商品 +人文化的購物環(huán)境 +個(gè)性化文化營銷理念 +高質(zhì)量的服務(wù)管理關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素一、宏觀市場? 全球化