【正文】 2023年 1月 23日星期一 下午 8時 11分 17秒 20:11: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 1月 23日星期一 8時 11分 17秒 20:11:1723 January 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 下午 8時 11分 17秒 下午 8時 11分 20:11: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , January 23, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。旗下有地產(chǎn)發(fā)展、物業(yè)投資、電訊科技、運輸物流等多項業(yè)務板塊，核心業(yè)務為發(fā)展物業(yè)供銷售及投資。 ? 預計 2023年竣工 ? 目前已經(jīng)動工 ? 企業(yè)天地二期（三號樓和四號樓） ? 辦公部分建筑面積每棟 50,000平方米 ? 下設頂級品牌旗艦店 50,000平方米 ? 預計 2023年竣工 ? 將延續(xù)國際甲級寫字樓的高標準，吸 引國際知名租戶 ? 目前正在實施動遷 ? 68層超高寫字樓一棟 ? 浦西又一標志性建筑 ? 造型為市花 “白玉蘭 ” ? 瑞安集團總部大樓 ? 辦公部分建筑面積 170,000sqm ? 商場部分建筑面積 50,000sqm ? 預計 2023年竣工 ? 動拆遷尚未啟動 ? 三四個 不同規(guī)模的劇場 ? 類似美國百老匯 ? 豐富太平橋地區(qū)的功能 ? 尚未動遷 已經(jīng)建成的部分 上海新天地 — 開發(fā)借鑒經(jīng)驗 （ 1/2） 1 2 3 4 5 5 6 6 結合市場合理安排開發(fā)時序 新天地（零售） 翠湖天地（住宅） 企業(yè)天地（辦公樓） 翠湖天地御苑（住宅二期） 酒店＋住宅三期＋零售 企業(yè)天地二期＋住宅＋國際學校 住宅＋辦公樓＋零售 上海新天地 — 開發(fā)借鑒經(jīng)驗 （ 2/2） 商業(yè)模式 ? 零售先行，打造知名度 ? 瑞安集團在初期商業(yè)租賃上，為了吸引優(yōu)質(zhì)租戶，并沒有收取很高的租金，但是卻樹立了城市名片，可以說獲得了極高的品牌價值 ? 瑞安集團堅持持有物業(yè)，統(tǒng)一招租，新天地有效實現(xiàn)管理者與經(jīng)營者分離 ? 真正令瑞安回收資金，甚至賺取超額利潤的是其住宅部分，正是由于其極高的品牌價值，不僅大大降低了瑞安在推廣公寓時的營銷成本，而且使翠湖天地一舉成為上海頂級豪宅，售價遙遙領先周邊的項目，也在此驗證了瑞安在策略上的成功 城市綜合體定義 城市綜合體商業(yè)模式 開發(fā)體量 開發(fā)周期 空間布局 功能協(xié)同 運營模式 開發(fā)模式 城市綜合體城市價值 商業(yè)價值 社會價值 城市綜合體商業(yè)模式 — 開發(fā)模式 根據(jù)綜合體在不同城市的不同位置、城市特性和歷史階段，從投資與營運的角度總結出都市綜合體的三種開發(fā)模式： ? 這一模式產(chǎn)生于早期工業(yè)化時代，資本主義原始積累產(chǎn)生了大量財富，一些大財團或政府紛紛通過建設都市綜合體來彰顯自己的實力。 ? 在城市商務 CBD集中的地方，一般以寫字樓、酒店、服務式公寓的開發(fā)為主，零售只作為配套服務功能，主要客群針對 高端的商務、企業(yè)職員等 ? 在傳統(tǒng)的購物街區(qū)，零售所占的比重往往就超過商務類需求，利用商業(yè)綜合體的整體聚客優(yōu)勢，提升商業(yè)的品質(zhì)，其針 對客群面往往較廣 ? 在城市發(fā)展的新興區(qū)域，除一定的商務類需求外，生活類、社區(qū)型的商業(yè)元素往往較受歡迎，以項目周邊 35公里內(nèi)的 城市消費人群為主 ? 案例：新加坡新達城 新加坡新達城 （ 1/3） 新加坡 CBD 新加坡 新達城 ? 新加坡新達城綜合開發(fā)項目，是新加坡最大的集會議展覽中心、商務辦公、商業(yè)為一體的綜合商業(yè)建筑，是新加坡商業(yè)規(guī)劃的成功范例 ? 1984 年由新加坡前總理李光耀邀香港商家投資，于 1997 年完成 ? 這座城中城，建筑面積 65 萬平方米，包括世界項級的新加坡國際會議與展覽中心，四棟 45層及一棟 18層的辦公大樓，一棟 4層的購物中心，地下停車場可容納 3200輛汽車 新加坡新達城 （ 2/3） 新加坡新達城 （ 3/3） 酒店 會展中心 娛樂和購物中心 辦公和其他設施 ? 新達城如今是新加坡最令人嘆為觀止的商業(yè)建筑，新達城通過高品質(zhì)設施的建立，獨特的管理模式的運用，成功地建立起一個品牌的形象 ? 一座兼具休閑娛樂、知識交流、商業(yè)契機、創(chuàng)新研究的多元化環(huán)境的“城中之城”應運而生，整個商業(yè)中心生機勃勃 ? 新達城，建成后共有 700 余家公司落戶，每月的游客數(shù)量達 200 萬人次，每天有 萬余人在此辦公，每天有 5 萬多車輛進出，有 1萬余輛車在此停泊 城市綜合體定義 城市綜合體商業(yè)模式 開發(fā)體量 開發(fā)周期 空間布局 功能協(xié)同 運營模式 開發(fā)模式 城市綜合體城市價值 商業(yè)價值 社會價值 城市綜合體商業(yè)模式 — 運營模式（ 1/3） 城市綜合體開發(fā)運營模式 ? 大型綜合體開發(fā)模式，需要強調(diào)整個項目的有序規(guī)劃和功能互補，為使用者提供完備的商務功能和生活服務，對提升區(qū)域或城市價值有著不可或缺的點石成金的作用 ? 對于一個成熟的城市綜合體而言，項目開工建設完成后，后期項目的運營模式的選擇，將決定項目日后的盈利能力、開發(fā)企業(yè)的融資結構。其與主要商業(yè)及商務區(qū)距離也均在適宜的范圍之內(nèi) 太古城在開發(fā)過程中創(chuàng)造了多個香港第一，不斷推陳出新來引領市場需求，成為香港長盛不衰的標志性社區(qū)之一。 將太古城打造成 香港優(yōu)質(zhì)的綜合性社區(qū) 香港太古城功能布局 住宅區(qū) ? 太古城最先啟動的是較易操作的住宅項目。除電影之家外，整個項目還擁有 8廳“電影之星”多廳電影院、“電影之星”三維 IMAX電影院和餐飲 ? “音樂盒”則讓顧客體驗各種激昂的音樂主題，它通過尖端技術，未顧客提供多種多樣的互動式且可增進知識教益的活動。新宿西區(qū)根據(jù)地勢將地下和地上高架步行街有機鏈接，并設置了兩條自動人行步道，行人可方便、迅速地從車站到達東京都政府、各商務辦公設施和中央公園 東京城市副中心 — 新宿 （ 5/5） 德國柏林市波茨坦廣場 — 索尼中心 （ 1/4） ? 索尼中心位于德國柏林市中心的波茨坦廣場，是整個波茨坦廣場改造工程的一部分 ? 1989年，柏林墻倒了之后，該地區(qū)的重建計劃開始啟動，經(jīng)歷了 5年的建設，自 2023年 6月全部對外營業(yè) ? 索尼中心是歐洲內(nèi)陸城市中最大的改造項目之一，是混合功能項目。 太古集團隨即于 1972年成立了太古地產(chǎn)，開始在其原址上進行房產(chǎn)開發(fā) ? 1975 — 1985年， 太古地產(chǎn)從 1975年啟動第一期住宅項目至 1985年共建造海景花園和海天花園 2個高檔樓盤及安盛臺、金殿臺、星輝臺、觀海臺、高山臺及翠湖臺總計 8期住宅， 61棟 2630樓的高層 ? 1982 — 1992年，太古城中心一期至四期分別于 198 198 1991及 1992年落成，成為港島東區(qū)最大型的購物中心 ? 1997 年， 太古城一期的一部分翻新改建成商廈 ? 2023年至今，目前，太古地產(chǎn)在原好運街市和柏嘉商業(yè)中心的舊址上正在修建一家高星級的酒店 香港太古城實景照片 香港太古城整體定位 高品質(zhì)住宅小區(qū) 作為香港第一個設有園藝花園和綠化平臺設計的大型私人住宅項目，太古城通過實用的設計和高素質(zhì)的管理來贏得香港中產(chǎn)階級的青睞。隨著太古城配套設施的完善、商業(yè)氛圍的聚集以及香港島中心商務區(qū)的飽和，在區(qū)域內(nèi)開發(fā)寫字樓的時機逐漸成熟。從實踐中來看，功能組合不合理也是造成城市綜合體不好的重要原因，這其中，最核心的要素是 如何做到各種功能的目標客群一致 ，做到有效的交叉互動。 城市綜合體商業(yè)模式 — 運營模式（ 2/3） 都市綜合體中運營管理模式 ? 都市綜合體中各種物業(yè)功能有其各自的特性，因此，其物業(yè)的經(jīng)營管理也有不同特性。 ? 合作鏈模式，一方面能夠整合合作雙方的資源優(yōu)勢，同時搭建城市綜合體開發(fā)商業(yè)模式的全新平臺，例如華潤集團和新鴻基集團聯(lián)合開發(fā)的 ”萬象城 “品牌。都市綜合體集酒店、寫字樓、商業(yè)、高檔公寓等多種城市業(yè)態(tài)于一體，將商業(yè)、辦公、居住等多功能城市空間通過合理的交通連接，有機組合、相互依存、協(xié)同促進 ? 從城市與區(qū)域的價值來講都市綜合體不僅是現(xiàn)代國際大都市的標志，更是催生繁榮與文明， 激發(fā)城市活力的發(fā)動機 ? 從項目自身的價值看，都市綜合體很好地克服了純粹居住、商務所造成未來發(fā)展的局限，具有很強的自我成長、自我繁榮、持續(xù)發(fā)展的生命力，是都市 24小時跳動的心臟 ? 都市綜合體通過其內(nèi)部商業(yè)、商務及居住等各種功能綜合互補，建立相互依存的價值關系，從而使它能夠適應不同時段的城市多樣化生活，并能夠進行 自我更新與調(diào)整 城市綜合體城市價值 （ 2/3） 根據(jù)都市綜合體所處的區(qū)位、功能和與周邊的關系，歸納起來有如下突出的價值特征： 城市綜合體 城市價值 巨大輻射力 極大的潛在 升值價值 整體功能 復合性 高可達性 便利性 高密度 集約型 整體一致性 土地使用 均衡性 空間連續(xù)性 內(nèi)外部功能 聯(lián)系完整性 城市綜合體城市價值 （ 3/3） 城市綜合體也是對分散的城市功能一種整合，以往功能單一的時候，各個物業(yè)功能相對獨立，之間關聯(lián)度較弱，作為目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流模式和選擇之一，城市綜合體城市價值的主要表現(xiàn)集中在以下兩點： 商業(yè)價值 社會價值 ? 城市綜合體本身就是一個可循環(huán)再生的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，以一種功能為主，多種功能配套的商業(yè)形態(tài)之間相互促進，互為價值鏈 ? 城市綜合體的開發(fā)和運營需要強大的資金支持，其價值如何使現(xiàn)金流量和現(xiàn)金流速的最佳成了最核心的問題 ? 城市綜合體在做足自身的使用價值的同時，會帶動項目地塊的價值提升，以及同區(qū)域的土地價值、建筑價值、產(chǎn)業(yè)價值和價格的提升，同樣會帶動整個城市房地產(chǎn)業(yè)的價值提升 ? 每一個 “城市綜合體 ”都是一個與城市高度融合的項目 ? 一個成功的城市綜合體項目是一個城市文化與靈魂的標簽；是一個城市標志性建筑；是一個城市商業(yè)價值最大化的具體體現(xiàn)；是一個城市經(jīng)濟發(fā)展的帶動者 ? 對加快城市商業(yè)產(chǎn)業(yè)升級換代，對區(qū)域經(jīng)濟的良性再造，產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化升級，城市資源的合理配置也會起到不可估量的作用，在運營過程中會極大地彰顯這一商業(yè)形態(tài)的價值魅力 商業(yè)價值案例：法國拉德方斯 （ 1/3） ? 拉德方斯原是巴黎西郊一片僻靜的無名高地，位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端 ? 巴黎拉德方斯區(qū)改造（ 1958至今）既是巴黎市中心周圍九個副中心之一，又是巴黎最大、最重要的商務、商業(yè)中心。 2023年 1月 23日星期一 下午 8時 11分 17秒 20:11: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 :11:1720:11:17January 2