【正文】 （ 1）預(yù)售條件 商品房的預(yù)售必須持有市國土房管局核發(fā)的“商品房預(yù)售許可證” （ 2）基本程序 簽約（預(yù)售契約） — 合約登記 — 交樓 — 確權(quán) — 過戶 — 發(fā)證 — “樓花”轉(zhuǎn)讓 （ 3）轉(zhuǎn)讓條件： 轉(zhuǎn)讓的預(yù)售契約必須經(jīng)市交易所鑒證或備案。 注意： —— 主管復(fù)核內(nèi)容：認(rèn)購單位、面積、折扣、總額、付款方式、補(bǔ)充協(xié)議細(xì)則； —— 若主管不在場，須經(jīng)兩名當(dāng)班銷售人員復(fù)核方有效。 （ 3）當(dāng)客戶要求轉(zhuǎn)付款方式，操作細(xì)則同（ 2）。 客戶進(jìn)門后要 （主動有禮） 地與之 （打招呼） ，表示你 （尊重） 他們，這樣令客戶覺得你有 （親切感） ，對你產(chǎn)生 （好感） ，方便 （銷售） 。而且好的樓盤、質(zhì)素高的銷售人員會在行內(nèi)引來 （口碑） 。 儀表至少應(yīng)給人以 （舒服自然） 的感覺，這樣才能吸引對方的 （注意力） ，集中在談判者的 （發(fā)言）和 （所做的事情） 上。 （ 2）手勢的含義：如 （平掌搖動） 表示不同意； （手指敲單子） 可以表示謝謝； （雙手搓動） 可以表示高興或著急（視眼動而變）； （舉手平掌） 表示別說了。 （ 8）行姿要區(qū)分 （主賓） 。 切忌將事實(shí) （夸大） ， （欺騙） 客戶。 認(rèn)真傾聽，掌握了解客戶的興趣點(diǎn)，有針對性的作出重點(diǎn)推介，注意對作樓盤戶型、價格等方面的比較。 以誠懇謙遜，親切明朗的態(tài)度，面帶笑容，不能表現(xiàn)出你的傲氣與不耐煩甚至討厭，以樓盤的質(zhì)素品位，特定說明對客戶地位、身份的突顯，或襯托其尊榮，以刺激其虛榮 心，從而引發(fā)購買欲。但無論男女銷售人員切不可忽視男方，要不時詢問一下男方的意見，因?yàn)橛锌赡茉陉P(guān)鍵時刻你對他的尊重會讓其為你說好話。 留意客戶的喜好，創(chuàng)造“共同語言”讓其對你產(chǎn)生好感，進(jìn)而對你所言深信不疑。 （八） 高 傲 型 趾高氣揚(yáng)，盛氣凌人，愛擺架子，常拒人于千里之外，不屑一顧。 （四） 猶 豫 型 精神與動作飄忽不定，難以捉摸，對樓盤等徹底了解之后，對房屋已產(chǎn)生興趣，仍拿不定主意是買還是不買，買高層好還是低層好等；說話時 ，視線不斷移動 憑借對客戶情況的了解，在不傷害他自尊心的前提下幫他出決定，以房地產(chǎn)專家的姿態(tài)，朋友的角度替他作出選擇。 切忌對 （大客戶和小客戶） 兩種態(tài)度。如 （信心） 、 （興趣） 、 （疲憊）、（失望）、（冷漠）、（熱情） 等。應(yīng)用 （拇指） 與 （食指）平拿 （一支筆） ，指引客戶 （翻閱資料） 。在業(yè)務(wù)談判中，儀表可 集中表現(xiàn)在 （服飾） 、 （談吐） 和 （舉止） 三個方面。 外表 （老實(shí)） 、 （誠懇可靠） ，內(nèi)心 （精明） 、反應(yīng) （敏捷） 、善于 （察言觀色） ，衣著 （整潔簡樸） ，談吐 （不快不慢） 要有 （節(jié)奏） ，并且要令客戶多 （發(fā)問） 你才能及時把握客戶態(tài)度。 （“請”、“謝謝”、“您慢走”） 等用語不能離口。如發(fā)展商同意，收回客戶原《認(rèn)購書》，重開一份《認(rèn)購書》，并由發(fā)展商負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)。 ? 如顧客表示暫不考慮的，則銷售人員在有新單位或促銷活動時，再主動聯(lián) 絡(luò)舊客戶，爭取本客戶能回來購買。 另外，以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已包括代收水電費(fèi)，上門收垃圾，防盜門維護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)管理公司不得就這些專項(xiàng)服務(wù)再收費(fèi)。這就要求，定金擔(dān)保法律關(guān)系的雙方當(dāng)事人，最好能夠?qū)φ罩撍痉ń忉?，認(rèn)真審查一下自己的合同或約定，需要完善就完善，需要修改就修改，盡量保證與該司法解釋一致。反過來說，發(fā)展商在意愿雙倍返還定金的前提下，是有權(quán)利不按照原來的方案繼續(xù)簽定合同的。 按套（單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟?（共有建筑面積） 。 雙方到房地產(chǎn)大廈 4 樓交易所簽署“買賣申請表”、“房屋買賣合同”、“免勘申請表”，買方屆時需付樓價 20%給賣方（包含訂金），交易所受理買賣申請后發(fā)出“證件收據(jù)”及“過戶通知”，通知內(nèi)容為第 10個工作日交稅并辦理交易監(jiān)證過戶。并按每單元核發(fā)“交易簽證證證明書”。 ② 基本程序 簽約 〉合同登記 〉交樓 〉確權(quán) 〉過戶 〉發(fā)證 A、簽定合約 買賣雙方經(jīng)洽商達(dá)成協(xié)議后，需簽定“商品房買賣合同”、“合同”采用規(guī)定的統(tǒng)一規(guī)范文本（由市國土房管局、市工商局統(tǒng)一編印，有編號登記）但買賣雙方根據(jù)實(shí)際情況可附設(shè)附件。 ① 境內(nèi)單位購買私人物業(yè)，需經(jīng)上級主管部門批準(zhǔn)。 2）多功能綜合樓，須先求出整幢房屋和幢內(nèi) （不同功能區(qū)） 的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)各功能區(qū)內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂?多功能綜合樓，須分別求出整幢房屋和幢內(nèi)不同功能區(qū)的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)各功能區(qū)內(nèi)各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂? （ 5）建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。（應(yīng)具備通風(fēng)、采光條件） 2）計算一半建筑面積的范圍 （ 1）與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計算。 （ 7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積總和計算。 6）房屋的內(nèi)陽臺，在房地產(chǎn)證的附圖中不作表示；飄陽臺、飄走廊等仍按原面積注記，按面積的一半計入總建筑面積?！胺康禺a(chǎn)證”是物業(yè)業(yè)權(quán)的唯一憑證，亦是二手轉(zhuǎn)讓的必須文件。 預(yù)售許可證：預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證，取得該證應(yīng)當(dāng)具備： 1） 人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照； 2） 照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書； 3） 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)； 4） 已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時間； 5） 七層以下（含本數(shù)）的商品房項(xiàng)目，已完成結(jié)構(gòu)工程封頂，七層以上（不含本數(shù)）的商品房預(yù) 售項(xiàng)目，已完成三分之二結(jié)構(gòu)工程； 6） 已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶； 7） 預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)； 8） 法律、法規(guī)規(guī)定的其他項(xiàng)權(quán) 房地產(chǎn)預(yù)售契約：已取得《預(yù)售商品房許可證》的發(fā)展商，房管局將根據(jù)預(yù)售套數(shù)發(fā)出每套一式三份一編號的《商品房買賣合同》，售出商品房售出后必須簽定有關(guān)契約，同時必須送交房管局辦理交易監(jiān)證，經(jīng)過審核、登記方生效的，經(jīng)監(jiān)證后的《合同》受法律保護(hù)，若項(xiàng)目在樓花期間轉(zhuǎn)讓，此契約將是唯一依法轉(zhuǎn)讓的依據(jù)。根據(jù)中華人民共和國土 地管理法規(guī)定，國有土地和集體所有的土地使用權(quán)可依法轉(zhuǎn)讓，國家依法實(shí)行國有土地有償有期使用制度。但這只適用于設(shè)有電梯的高層大廈。各項(xiàng)配套交通網(wǎng)絡(luò)、飲食、娛樂及購物消閑等設(shè)施較完善。 公開拍賣 這種方法是由有興趣的賣家互相競投出價。 不能準(zhǔn)確知道入伙日期，購買樓花后通常要等一年后才能入伙。 （四）樓花與現(xiàn)樓 樓花即建筑中的樓宇，現(xiàn)樓則是已建成的樓宇。所以，我們考慮某物業(yè)的面積與價錢時，需同 時考慮下列三項(xiàng)： （ 1） 建筑面積 （ 2） 建筑面積的每尺價錢 （ 3） 實(shí)用率（或?qū)嵱妹娣e） （二）樓宇有 [交吉 ]與 [不交吉 ]之分 我們稱空置的單位為交吉單位，這個 [吉 ]字從何而來 /原因大概是 [空屋 ]與 [兇屋 ]同音，聽來不甚吉利，故改稱 [吉屋 ]。 我們稱實(shí)用面積與建筑面積的比率為實(shí)用率 。但在香港則多采用平方尺，有關(guān)折算如下： 1 平方米 = 平方英尺 樓宇的面積有所謂建筑面積與實(shí)用面積之分。 二類：市政公用設(shè)施齊備，布局完整，環(huán)境良好。 小區(qū)配套 ：整個項(xiàng)目的公共設(shè)施配套。 使用面積（凈空 /內(nèi)壟面積）：除磚墻外，實(shí)際室內(nèi)可以使用到的面積。 飄檐：指房屋向外飄出的屋檐、雨蓬。 飄臺：若外飄、稱飄陽臺，建筑面積按其水平投影面積的一半計算， 窗臺：指單位內(nèi)面積部分向外飄出，藉此加強(qiáng)采光效果，基本上只可作為擺放雜物或裝飾用途。 井形設(shè)計：傳統(tǒng)一梯八戶高層大廈設(shè)計，即樓宇呈“井”形狀。 樓高：地面 到樓底的高度，一般室內(nèi)為凈高 米。這種房屋的墻壁只起圍護(hù)或間隔作用，可以拆改，但不能在樓板中隨意加一幅 磚間墻，因會減弱抗震能力。 架空層：指由地面至標(biāo)準(zhǔn)層或裙樓頂至標(biāo)準(zhǔn)層間，以柱梁承托標(biāo)準(zhǔn)層建筑物的空間，一般用作綠化或會所用途。 現(xiàn)樓：已交付使用的商品房，客戶交付部分或全部房款后即可入住，稱之為現(xiàn)樓。 （一般高層）：安裝有電梯，裙樓做商鋪，塔樓為住宅的樓（樓高不超過 18 層）。 宅基地、自留山、自留地：指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織撥給村民建造住宅的用地（原意是作為村民自用）。 （ 2） 建筑面積由使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分組成。 3）居住小區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： （ 1）居住小區(qū)總用地：包括住宅總用地，公共建筑設(shè)施總用地，道路、 廣場用地，庭院、綠化用地的總和。 監(jiān)控帳戶：用于監(jiān)督發(fā)展商售房款的銀行帳戶。土 地資源的分配則會根據(jù)市場上最大經(jīng)濟(jì)效益的運(yùn)用而決定。其他的資產(chǎn)可隨意帶走，但房地產(chǎn)則不能。毫無疑問，房地產(chǎn)是擁有這種功能了。有個別經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，房屋是一種不具生產(chǎn)力的資產(chǎn)。事實(shí)上，物業(yè)本身在公司的帳目中是被列為固定資產(chǎn)。一般的傳統(tǒng)理論，主要是從消費(fèi)的角度，把房屋作為一種商品看待?！胺俊笔侵附ㄖ锉旧?，而“地”則是指該建筑物所占用的土地。而且提供適當(dāng)?shù)姆课萦兄诜€(wěn)定家庭生活以至整體的社會安定。除了投資以外，房屋服務(wù)亦能滿足居住的消費(fèi)意欲。試以成衣及地產(chǎn)作 比較，國內(nèi)出產(chǎn)的成衣需與其他國家競爭，但倘若你要在國內(nèi)做生意及居住，你便必須購買或租用國內(nèi)的物業(yè)。 分類 1） 住宅物業(yè) 2） 商鋪物業(yè) 3） 寫字樓物業(yè) 4） 廠房物業(yè) 5） 倉庫物業(yè) 6） 綜合物業(yè) 二、專業(yè)術(shù)語 項(xiàng)目開發(fā)各有關(guān)單位說明： 發(fā)展商：指負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目并籌資建設(shè)的房地產(chǎn)公司。 物業(yè)管理公司：負(fù)責(zé)項(xiàng)目交付使用后，小區(qū)日常各方面運(yùn)作管理的單位，如保安、清潔、維修等工作。 （ 4）道路、廣場用地：指小區(qū)內(nèi)主次干道、宅前支路、人行道、綠化 帶中間寬度大于 的步行道及停車、回車廣場和有鋪砌地面的場地面積之和。 （ 5） 結(jié)構(gòu)面積：是指建筑物各層中外墻、內(nèi)墻、間隔墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪（均包括管道面積）等所占面積的總和。 寫字樓：主要作為辦公用途的物業(yè)，一般設(shè)有中央空調(diào)，智能通訊設(shè)備（光纖網(wǎng)絡(luò)、越洋視像會議等），每單位可提供多條電話線路及每層采用公共衛(wèi)生間及茶水間。（ 7 層以上，包括 7 層帶電梯。 CBD：城市中央商務(wù)區(qū)。 三通一平：指地盤土地已進(jìn)行通水、電、路工程及已進(jìn)行土地平整。剪力墻是鋼筋混凝土搗制成的，內(nèi)含雙層鋼筋網(wǎng)，而剪力墻上的門窗洞是設(shè)計時按力學(xué)要求定好的，洞口四周均設(shè)鋼筋加固，故剪力墻建成后是不能拆除。 毛坯房：交樓時單位內(nèi)沒有任何裝修，只留有線路及排水位的房屋（其中部分有墻板間隔，如區(qū)分廳及睡房用途；另外亦有全無間隔）。 品字形：指一梯三伙，單位設(shè)計呈“品”字分布。 建基面積：即建筑基地面積，指建筑物的首層外墻勒腳線以上外圍水平投影的占地面積。其運(yùn)作模式是在大廈施工時預(yù)先鋪砌綜合布線系統(tǒng)全面操作。建筑面積（高層一般為 80%，多層一般為 90%）。 覆蓋率：此為建筑物的某一層面積與地盤面積的比率。 住宅類別 層數(shù) 南北向住宅間距 東西向住宅間距 一類小區(qū) 低層 4M 多層、中高層 4M 低層 4M 二類小區(qū) 多層、中層 6M 高層 30M+（ H30） 15M 三 類小區(qū) 多層、中高層 6M 高層 +（ H30） 15M 注： H 代表樓高，如“ ”則代表 1 倍樓高。 每一層大廈均有些公用的地方如走廊、樓梯等。 但一般的做法是以單位的數(shù)目來攤分，如公用地方占 800尺，每層八伙，即使各單位的面積并不相同，每單位仍各攤分 100 尺的公用面積作為計算。 （三）物業(yè)種類 樓宇的用途主要分為住宅與非住宅兩大類，非住宅包括商業(yè)（寫字樓、店鋪及工廠）。 整項(xiàng)發(fā)展計劃可能有 變。 要支付一些額外費(fèi)用如賣方的睇價、經(jīng)紀(jì)傭金等。 投標(biāo) 在這種情形下，買家會各自計算物業(yè)的價值，然后向賣方出標(biāo)競投。簡單的原因是位于高層的單位，比低層單位更遠(yuǎn)離地面，所以較少受到街上人車喧鬧的騷擾，如上接觸的塵埃量相對較少，空氣當(dāng)然比較清新。加上中國人傳統(tǒng)認(rèn)為向南較佳，東向 或西向均會受陽光照射影響，故南向物業(yè)價格一般較高。這個地價，即可作為直接收取的協(xié)議地價，也可作為招標(biāo)、拍賣 方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓底價。但在簽署正式契約后，一切更改姓名均按樓花轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理。 2）樓梯間、電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物的自然層計算建筑 面積。 （ 3）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，不論其高度，均按一層計算。 （ 10）凈高在 米以上的地下室或半地下室，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平面積計算。 （ 4）無上蓋的室外樓梯，按各 層水平投影面積總和的一半計算。 （ 8）消防、檢修