【正文】 是刮強風或地震產(chǎn)生的橫向推力。 樓板（樓層厚度）：多層一般為 8—10 厘米，高層在 10 厘米以上。 交樓（交吉）：經(jīng)過質(zhì)量驗收的單位，收樓標準為客人領(lǐng)取鑰匙的日期。一般分為豪華裝修、一級一類、一級二類裝修。其好處在于室內(nèi)間隔四正，擺放家具方便；惟缺點為空間過于單調(diào)，部分單位走廊長及采光面略嫌不足，并且存在樓望樓情況。 弧形設(shè)計：若項目地盤正對優(yōu)美 景觀，如海景及湖景等，為使大部分單位能欣賞美景，故設(shè)計上將多個單位同時朝向一面，藉此增加單位價值，其缺點為施工難度加大，而單位內(nèi)亦無可避免地令部分面積不能有效利用。一般離地面約 30 或 70 厘米。 共用地面積：指兩個或以上產(chǎn)權(quán)人共同占有使用的不能分割的土地范圍。 天平臺：指建筑物頂有維護結(jié)構(gòu)而無上蓋的平臺。如采用電子水表、電子電表、電子煤氣表，有小區(qū)物業(yè)管理中心智能物業(yè)管理系統(tǒng)定期對住戶進行自動抄表 =打印，將三表數(shù)據(jù) 綜合布線系統(tǒng)收集，傳送到自來水公司、供電局、煤氣公司等，并通過智能物業(yè)管理系統(tǒng)內(nèi)的銀行結(jié)算系統(tǒng)完成收費繳納，免卻住戶交付各種繁雜費用麻煩。 分攤面積：公共場所（如樓梯、大堂、升降機等）及公共設(shè)施（如供電房）所占的面積，是按一定的比例分配給每戶住戶的。建筑面積（一般不用同客人計算）。 容積率：整個項目總建筑面積與占地面積的比率。而覆蓋率與容積率的限制是有相互關(guān)系的。 三類：市政公用設(shè)施齊備，布局不完整，環(huán)境一般，或住宅與工業(yè)或其他用地混合交叉使用。一類小區(qū)綠化率不得小于 45%；二類小區(qū)綠化率不得小于 30%；三類小區(qū)綠化率不宜小于 25%。實用面積是指各單位內(nèi)所占的面積，我們要留意實用面積并不是內(nèi)壟面積，我們數(shù)地下磚得到的只是內(nèi)壟面積。例如一層 [三梯八伙 ]（三部升降機、每層八個單位）的大廈，每單位實用面積 400尺（ 400 尺 8+800 尺）。上面的例子中，實用面積與建筑面積分別是 400 尺及 500 尺，故實用率為 80%（ 400/500）。如一層八伙單位，共有四個 400 尺、二個 500 尺、二個 700 尺單位，各單位的實用率如下： 400 尺 500 尺 700 尺 全層面積 實 用面積 400 500 700 4000 建筑面積 500 600 800 4800 實用率 80% % % % 另外，即使建筑面積相同，但若實用率不同，實用面積可能出現(xiàn)很大的差異。我們將一個空置的單位出售，稱為交吉出售，不過所謂吉，有較深入的意思，即出售的樓宇是可以立刻入住的。 寫字樓的售價通常比工廠的售價為高，故有些廠家以工場作寫字樓之用。大部分置業(yè)者都希望購買全新的居所，但地產(chǎn)發(fā)展商通常會在建筑期間將樓宇推出發(fā)售，故置業(yè)者亦只好購買樓花。 另外，樓花還有以下缺點： 買現(xiàn)樓可以看清楚單位的間格、用料、方向景色等。買現(xiàn)樓則大概只需一個月時間便可收樓?，F(xiàn)時我們 除了直接向地產(chǎn)商購入物業(yè)外，絕大部分的買賣都是由經(jīng)濟撮合。政府賣地便多以此方法進行，因為這樣多能吸引有興趣的發(fā)展商競投。不過，由于各買家的出價并不公開，所以各份標書的價錢可能相當很大。 （二）交通 一般城市的樓宇比鄉(xiāng)村的樓宇較昂貴，因城市道路網(wǎng)絡(luò)完善、來往各處地方均較方便。反之，一個低層單位可能是陰暗局促、人車嘈雜的地方，固然不是一個理想的居住環(huán)境。如沒有電梯的多層樓宇，其中低層單位價格將較貴，因高層單位沒有電梯上落不便。 （六）配套 若樓宇有周圍環(huán)境及設(shè)施的配合，其價值亦將相應(yīng)提高，如一些大型會所、游泳池及私家花園等。即有關(guān)部門需要貫徹所有非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地統(tǒng)一實行土地有償有期使用制度，大力推行“五統(tǒng)一”，即：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一建設(shè)及統(tǒng)一管理。 根據(jù) 1999 年廣東省城市國有土地等及基準地價標準，計算出廣州市各類各級標定地價以下： 級別 一級 二級 三級 四級 五級 用途 商業(yè)用地基準地價 價格 5580 3870 2880 1440 810 用途 住宅用地基準地價 價格 2880 2250 1350 900 585 用途 工業(yè)用地基準地價 價格 1980 1170 775 595 405 *上述除工業(yè)用地外，其余均為樓面地價。 認購書：客戶在交付訂金是所簽定的臨時合同。 購房抵押貸款合同：如購房人以按揭貸款購房，必須與按揭銀行一產(chǎn)權(quán)抵押形式簽定上述合同，并送交房管局作他項權(quán)利登記?！胺康禺a(chǎn)證”在 93 年 5 月 1日合并前分別由“國有土地使用證”及“房屋所有權(quán)證”組成。建有上蓋的計算建筑面積、建基面積和用地面積。 樓宇面積計算資料 1）計算全部建筑面積的范圍 （ 1）久性結(jié)構(gòu)的單 層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上外圍水 平面積計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。 （ 4）樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然層計算。 （ 8）建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按其柱外圍水平投影面積計算。 （ 12）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平 投影面積計算。 （ 2）獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。 （ 2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、藝術(shù)裝飾、垛、挑沿、半圓柱、勒腳、臺階等。 （ 6）騎樓、過街樓的用作街巷通行的部分，以及房屋底層用作街巷通行的部分。 應(yīng)分攤的共有建筑面積 不應(yīng)分攤的共有建筑面積 各產(chǎn)權(quán)戶共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室、以及為整幢房屋服務(wù)的共有房屋房屋和管理用房均作為共有部位計算建筑面積 從屬于人防工程的地下室、半地下室 套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半，為共有建筑面積 供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹? 幢外的用作公共休憩的設(shè)施或架空層 共有建筑面積分 攤原則 產(chǎn)權(quán)雙方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議規(guī)定計算分攤。 七、商品房應(yīng)分攤的公共面積 商品房應(yīng)分攤的共有建筑面積包括： 1）各產(chǎn)權(quán)戶的 （電梯井） 、 （管道井） 、 （樓梯間） 、 （垃圾道） 、 （配電室） 、 （ 設(shè)備間） 、 （公共門廳） 、 （過道） 、 （地下室） 、 （值班警衛(wèi)室） ，以及為整幢建筑服務(wù)的 （共有房屋）和 （管理房屋） 。 3）幢外的用做 （公共休憩） 的設(shè)施或 （架空層） 。共有建筑面積分攤計算的內(nèi)容如有變化，應(yīng)以建設(shè)部現(xiàn)行的有關(guān)文件規(guī)定為準。凡屬沈陽市區(qū)的房地產(chǎn)買賣，必須到交易所辦理交易簽證手續(xù)，未經(jīng)簽證的私買私賣行為，不受法律保護。（沈陽市是國有資產(chǎn)管理辦公室，簡稱“國資辦”。 3）特殊形式：由廣州市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記所根據(jù)實際需要按核發(fā)的“房地產(chǎn)權(quán)屬證明書”（限定使用范圍，時間的證件）。 B、合同登記 “合同”簽定后，視“外銷”及“內(nèi)銷”性質(zhì)分別辦理合同登記。 注：交樓要具備三書一證： 1998 年 12 月 24日以后竣工項目需具備《沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》、《沈陽市商品住宅交樓書》、《使用說明書》、《沈陽市商品住宅質(zhì)量保證書》。 F、發(fā)證 開發(fā)商持“交易簽證證明書”到市房地產(chǎn)登記所辦理《房地產(chǎn)證》。 注釋： 買賣雙方經(jīng)思睿達協(xié)議物業(yè)之成交價格。 雙方到交易所簽署“房地產(chǎn)交易鑒證證明書”，買家于當時付清樓款余額給賣家，并 交清所有稅費。 商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物 業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。 合同未作約定的，按以下 原則處理： 面積誤差比絕對值在 （ 3%以內(nèi)（含 3%）） 的，據(jù)實結(jié)算房價款；面積誤差比絕對值超出 （ 3%） 時，買受人有權(quán)退房。 產(chǎn)權(quán)登記面積 — 合同約定面積 面積誤差比 = ————————————— 100% 合同約定面積 因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計變更造成面積差異，當事人不解除合同的，應(yīng)當簽署補充協(xié)議。 實踐中很常見的情況是，不少購房人交納定金時，并沒有書面協(xié)議，而在發(fā)展商開具的收據(jù)上所標明的卻是“訂金”、“押金”、“保證金”之類的詞語。擔保法施行以后因擔保行為發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經(jīng)終審，當事人申請再審或者按審判監(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。 十二、物業(yè)管理的收費 問：我們的小區(qū)的業(yè)主都認為物業(yè)管理費收得過高了，個別業(yè)主為此與物業(yè)管理公司矛盾日深，詢問律師物業(yè)管理收費有標準嗎？具體費用數(shù)額由誰確定？ 答： 物業(yè)管理費屬于經(jīng)營服務(wù)性收費，由政府指導定位，不能隨意亂收。 高尚住宅、別墅區(qū)主要依據(jù)業(yè)主的要求和所提供的服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量和深度，按優(yōu)質(zhì)優(yōu)價原則確定。物業(yè)管理費由物業(yè)管理公司確定，報物價部門批準；如果小區(qū)已成立業(yè)主委員會，物業(yè)管理費就由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司協(xié)商確定，報物價部門備案，無論那種方式定價，都應(yīng)領(lǐng)取《廣東省經(jīng)營服務(wù)性收費許可證》并按規(guī)定進行收費年審。 3）產(chǎn)品介紹 ? 宏觀介紹樓盤的總體規(guī)劃、配套設(shè)施、發(fā)展商的背景及實力（所開發(fā)過的 樓盤）包括地理位置、樓盤特色、小區(qū)配套等； ? 咨詢客 戶要求：面積、樓層、朝向、購買費用預(yù)算（以上問題須在介紹樓盤具體面積大小范圍、樓層、朝向均有選擇前提下）； ? 根據(jù)客戶要求主動推介樓盤（結(jié)合樓書及價目表等資料）同時解答客戶提 出之問題，著重突出樓盤的重點、賣點； ? 根據(jù)客戶需求指引所需戶型示范單位參觀； 4）購買洽談 ? 介紹交樓時間、房屋使用率及銀行按揭等細節(jié)； ? 針對客戶所感興趣單位按客戶要求的付款方式詳細計算樓款管理費及稅費 的收??； ? 根據(jù)實際情況為客戶擬訂按揭時間或日期（通過一系列的銷售技巧，使顧客 做出購買的決定）。 6） 成交簽約 當銷售人員推介成功，最終達成交易時，須按以下步驟簽約： ? 收取定金、代理費（包括臨時訂金） ? 以收取定金、代理費之實際金額分別開出收據(jù)證明 ? 簽署認購書 ? 交主管復(fù)核《認購書》及收據(jù)，由主管最后確認 ? 協(xié)助顧客了解《商品房買賣合同》的詳細內(nèi)容，做好解釋工作，并向 顧 客介紹簽合同時必須帶的有效證件及簽合同的地點。在收到批復(fù)后才能辦理手續(xù)。如發(fā)展商方需征收手續(xù)費，必須向客戶（業(yè)主 ）解釋說明，并辦理代收費手續(xù)。同時銷售人員必須對客戶進行及時解答并積極協(xié)助顧客解決存在的問題。 在接聽電話時要先說 （“您好”） ，接著（ 報樓盤名稱） 。 要把握客戶的 （需求） 及 （喜好） ，提供適當?shù)?（建議） 及 （意見） ，拉近彼此距離。 遇到行家“踩盤”更應(yīng)要 （有禮貌） ，介紹應(yīng) （更詳細） ，因為你代表了整個公司的 （形象） 。大部分時候要讓客戶覺得自己 （最聰明） 。 與人接觸的第一個感性認識都是從 （服飾儀表） 開始的。談吐的分寸把握表現(xiàn)在談話的 （距離） 、 （手勢） 、 （音調(diào)） 、 （用語） 上。 （ 6） 銷售人員手肘不 （上臺面） ，茶杯盡量放 （外圍） ； （ 7） 女性 （撓腿斜放） 或 （收腳交叉斜放） ，男性 （撓腿） 或 （雙腿平行） ，男性或女性均不可（滿座） ，應(yīng)座 （ 1/2） 椅面； （ 8） 有的銷售人員說話 （嗓門） 很大，又易濺出 （唾沫） ，或有較濃的 （體味） 或 （口味） ，那么談判的 （距離） 和 （角度） 應(yīng)適當調(diào)整； （ 9） 不使用 （否定） 語句，而 （善用） 、活用 （肯定） 語句； （ 10） 不可使用 （命令式） 或 （請求式） 語句； （ 11） 傾聽時以尾語 （如“嗯”、“對”、“沒錯” ） 以表 （尊 重） 或 （重視） ； （ 12） 拒 絕客人時，一定要說 （“對不起”） ； （ 13） 多說 （贊美） 、 （感謝） 的話； （ 14） 在自己的 （責任） 范圍內(nèi)說話； 接待要求： （ 1）手勢要求：談判者的情緒可以通過 （手勢） 反映，手勢應(yīng)與 （談判主題） 相適應(yīng)。各種（思維）需要用語言而表達，談判的整個過程就是談判者的（語言）交換過程。 （ 7）坐姿不同表達的 （內(nèi)心世界活動） 也不同。 三、銷售大忌 切忌介紹 （自己樓盤） 與介紹 （周邊樓盤） 的兩種態(tài)度。 切忌 （下班前與下班后） 兩種態(tài)度。銷售語言明快，避免嘮叨，要注重談判氣氛及綜合感染力。 （五） 果 斷 型 動作積極，眼光直視有力，聲調(diào)宏亮清晰，表情豐富，作風充滿自信與堅決。提出可信有力的銷售業(yè)績，質(zhì)量保證等，態(tài)度和善誠懇，不要讓 其產(chǎn)生壓迫感。舉止高傲。 （十） 貪 小 便 宜 型 對一些雞毛蒜皮之事看得很重，對于一分幾毫能省就省，關(guān)心有無折扣，有無優(yōu)惠，有無贈品等。如果是男銷售員，則應(yīng)處處謙讓，態(tài)度誠懇，讓其覺得你很在乎她，讓她產(chǎn)生優(yōu)越感。 對“女士當家型”相仿，但切記女銷售人員不可有意無意注視男方，甚至“放電”，以免引起