房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算-培訓(xùn)(存儲(chǔ)版)
【正文】 其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。 第四部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)管理 ? 一、企業(yè)所得稅 ? 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā) [2023]31號(hào)）。 ? 代收科目余額的處理。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。 ? （二）建筑面積法。 五、共同成本的分?jǐn)? ? 共同成本，怎么來進(jìn)行分配？不能夠分清成本對(duì)象的成本，按照受益的原則和配比的原則分配給各個(gè)成本對(duì)象。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 ? 開發(fā)間接費(fèi)。是指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。 ? 成本對(duì)象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。 ? 《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定： ? 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； ? 持有建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證； ? 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程 建設(shè)總投資的 25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。在招聘監(jiān)理單位之后，主要的 項(xiàng)目 工作就交由監(jiān)理單位進(jìn)行， 開發(fā) 商只控制最后的管理權(quán)，即保持對(duì)監(jiān)理單位的有效監(jiān)督，必要時(shí)解聘監(jiān)理單位。 開發(fā) 商需要制定資金使用計(jì)劃，然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù)量。城市規(guī)劃行政管理部門對(duì)建設(shè)工程的初步設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查，確認(rèn)其符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)后，建設(shè)單位就可以進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。對(duì)于規(guī)模較大的 房地產(chǎn) 開發(fā) 項(xiàng)目 來說，一般要分成方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì) 3個(gè)具體步驟。政府是否批準(zhǔn)此 項(xiàng)目 立項(xiàng)，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。 ? （一） 開發(fā) 商提出 開發(fā) 設(shè)想是整個(gè) 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 開發(fā) 的起點(diǎn) ? 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制條件下， 開發(fā) 設(shè)想是 房地產(chǎn) 開發(fā)商最關(guān)鍵的一項(xiàng)工作，從這項(xiàng)工作起，整個(gè) 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 開發(fā) 就進(jìn)入了狀態(tài)。 ? （三）申請(qǐng) 項(xiàng)目 用地是 房地產(chǎn) 開發(fā) 的第三步，也是正式啟動(dòng) 項(xiàng)目 開發(fā) 的第一步 ? 土地是所有建筑的基礎(chǔ)，申請(qǐng)土地是 房地產(chǎn)開發(fā) 正式啟動(dòng)的第一步。初步設(shè)計(jì)文件應(yīng)該包括設(shè)計(jì)總說明書、設(shè)計(jì)圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書 4個(gè)部分。 開發(fā) 商還需要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。最近人民銀行大幅度提高了對(duì) 房地產(chǎn) 開發(fā) 商貸款的門檻，對(duì)我國有些過熱的 房地產(chǎn) 投資將起到抑制作用。 ? （九） 市場(chǎng)營銷 與策劃是 房地產(chǎn) 開發(fā) 的第九步，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵一步 ? 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 的 開發(fā) 商，在 開發(fā) 項(xiàng)目 即將完工之際，就可以考慮進(jìn)行所 開發(fā) 的 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 的市場(chǎng)營銷工作。 ? 商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件： ? 現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； ? 取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件； ? 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； ? 已通過竣工驗(yàn)收； ? 拆遷安置已經(jīng)落實(shí)； ? 供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期； ? 物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。 ? （二）分類歸集原則。 ? （六）權(quán)益區(qū)分原則。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。 開發(fā)成本核算的一般程序 ? （一）對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地
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