房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算-培訓(xùn)-預(yù)覽頁
【正文】 商只能在劃定的范圍內(nèi)，進(jìn)行征地及拆遷方案的實(shí)施工作。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。通過招標(biāo)， 房地產(chǎn) 開發(fā) 商首先可以選擇合適的 項(xiàng)目 承包商，以確保工程投資不超過預(yù)算、質(zhì)量符合設(shè)計(jì)要求、工期達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。 項(xiàng)目 施工完成后，還需要通過由城市建設(shè)行政主管部門主持的綜合竣工驗(yàn)收。 房地產(chǎn) 市場營銷 包括 房地產(chǎn)市場調(diào)查 研究、確定營銷目標(biāo)與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準(zhǔn)備銷售宣傳資料、培訓(xùn)銷售人員、參加必要的房展會、選擇廣告的方式等。 ? 第六條 規(guī)定：商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。 第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用核算 一、成本費(fèi)用的確定 ? 企業(yè)在成本費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須要按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本，已銷開發(fā)產(chǎn)品的成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品的成本要區(qū)分開。計(jì)稅成本對象的確定原則如下： ? （ 一）可否銷售原則。 ? （三）功能區(qū)分原則。 ? （五）成本差異原則。 三、開發(fā)成本的內(nèi)容 ? 開發(fā)成本的內(nèi)容一般分為 6大項(xiàng)目： ? （一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ? 土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 ? （三）建筑安裝工程費(fèi) ? 建筑安裝工程費(fèi)。是指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。是指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。 ? （二）對應(yīng)計(jì)入成本對象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本， 并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。 ? 應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。什么叫受益的原則？什么叫配比的原則？，具體分配方法可以按以下規(guī)定進(jìn)行選擇：第一個(gè)，占地面積法；第二是建筑面積法；第三個(gè)是直接成本法；第四是預(yù)算造價(jià)法。 ? ，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 ? 是指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。 ? ，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進(jìn)行分配。 ? （四）預(yù)算造價(jià)法。 第三部分 收 入 核 算 一、收入的確認(rèn)原則 ? （一）、新會計(jì)準(zhǔn)則中收入的確認(rèn) ? 第四條 銷售商品收入同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)： ? 企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方； ? 企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實(shí)施有效控制； ? 收入的金額能夠可靠地計(jì)量； ? 相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)； ? 相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。 ? 第六條 企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)： （一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? （四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： ，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? ，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述 1至 3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 二、收入確認(rèn)的特殊處理 ? 代收代付費(fèi)用； ? 企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。 ? 原則上轉(zhuǎn)收入
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