房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)與營(yíng)銷策劃(存儲(chǔ)版)
【正文】 會(huì)逐漸減少。 例3 某房地產(chǎn)企業(yè)將原租賃經(jīng)營(yíng)的房屋對(duì)外銷售，雙方協(xié)議作價(jià)為1 200000元，該房屋賬面原值為2000000元，賬面累計(jì)已提攤銷額為1 000 000元，現(xiàn)企業(yè)已收到一張金額為1 200 000元的支票并將房屋移交買主。 土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設(shè)用地)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。企業(yè)應(yīng)根據(jù)其開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況，按照下列原則，選擇成本核算對(duì)象： 1．一般的開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為成本核算對(duì)象?；A(chǔ)設(shè)施主要是指與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費(fèi)都在基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)歸集。所以，每一個(gè)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)前述成本項(xiàng)目的設(shè)置原則，結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目的具體情況，有選擇地設(shè)置成本項(xiàng)目。本賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，貸方登記分配計(jì)入開發(fā)成本各成本核算對(duì)象的開發(fā)間接費(fèi)。 通過上述程序，將應(yīng)計(jì)人各成本核算對(duì)象的開發(fā)費(fèi)用，歸集在“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶之中。 (一)土地開發(fā)費(fèi)用的歸集與分配 企業(yè)在土地開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，除能直接計(jì)入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應(yīng)通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶核算。預(yù)提時(shí)，借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶，貸記“預(yù)提費(fèi)用——預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)”賬戶。 2．開發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設(shè)的建設(shè)場(chǎng)地。 就是將應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的各項(xiàng)土地開發(fā)費(fèi)用，歸類合并為“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”兩個(gè)費(fèi)用項(xiàng)目，然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。假設(shè)“開發(fā)成本——土地開發(fā)——梁園”賬戶歸集的開發(fā)總成本為37710000元，則單位土地開發(fā)成本為942．75元／㎡。開發(fā)完成后準(zhǔn)備將其中的30000㎡對(duì)外轉(zhuǎn)讓，其余的10000㎡企業(yè)自行開發(fā)商品房。因?yàn)樵虡I(yè)性建設(shè)場(chǎng)地的開發(fā)成本中歸集了該場(chǎng)地應(yīng)負(fù)擔(dān)的全部費(fèi)用。 (二)完工土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 已完土地開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)其用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法： 1．為銷售或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場(chǎng)地。 (2)與土地開發(fā)不同步進(jìn)行的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用，一般可先通過“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶歸集，待配套設(shè)施竣工時(shí)，再轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶中。通常有兩種情況，一是企業(yè)為了自行開發(fā)商品房、出租房等建筑物而開發(fā)的自用建設(shè)場(chǎng)地；二是企業(yè)為了銷售、有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場(chǎng)地。 (2)為項(xiàng)目開發(fā)服務(wù)所發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用，可先歸集在“開發(fā)間接費(fèi)”賬戶，即借記“開發(fā)間接費(fèi)”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。 2．“4302開發(fā)間接費(fèi)”賬戶。 目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)范圍、經(jīng)營(yíng)方式等各不相同。 2．前期工程費(fèi)： 指企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、政府代收代繳的各項(xiàng)費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、各項(xiàng)臨時(shí)工程(臨時(shí)水、臨時(shí)電、臨時(shí)路等)費(fèi)用、七通一平或三通一平費(fèi)用等。 它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。它反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中所耗費(fèi)的全部物化勞動(dòng)與活勞動(dòng)，是考核房地產(chǎn)開發(fā)工作質(zhì)量的一項(xiàng)綜合指標(biāo)，是制定開發(fā)產(chǎn)品銷售價(jià)格的基礎(chǔ)。 4．出租開發(fā)產(chǎn)品減少的核算。 企業(yè)開發(fā)完成的用于出租的土地和房屋，應(yīng)于簽訂出租合同、協(xié)議后，按土地和房屋的實(shí)際成本，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。它們的盈利是以收取租金的方式逐步實(shí)現(xiàn)的。 借：開發(fā)產(chǎn)品——土地 650000 ——房屋 25 900000 ——代建工程 5000000 ——配套設(shè)施 1 500000 貸：開發(fā)成本 33050000 2．開發(fā)產(chǎn)品減少的核算。 為了正確核算開發(fā)產(chǎn)品的增加、減少、結(jié)存情況，開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置資產(chǎn)類“1285開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。 設(shè)備的采購、收發(fā)按實(shí)際成本計(jì)價(jià)并核算。 指尚未完工的各種土地、房屋等開發(fā)產(chǎn)品(即在建工程)。 四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn) 由于其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的特殊情況和管理要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會(huì)計(jì)核算有如下特殊情況： 1．產(chǎn)成品的種類多，核算方法不同。約為銷售收人的2％一3％； (2)銷售代理費(fèi)。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重。 6．公共配套設(shè)施費(fèi)。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國(guó)有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。 (一)開發(fā)成本 共有八項(xiàng)： 1．土地使用權(quán)出讓金。另外，上述每一個(gè)開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價(jià)很高，需要不斷地投入大量的資金。 3．開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。 3．城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)者。 2．房屋的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與施工企業(yè)不同。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。 三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資費(fèi)用估算 經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)投入資金多，風(fēng)險(xiǎn)大，在項(xiàng)目的規(guī)劃階段，必須對(duì)項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、投資決策。 2．土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。 3．前期工程費(fèi)。 它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。 7．不可預(yù)見費(fèi)。 1．管理費(fèi)用。 以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占銷售收人的4％一6％。第二講 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的核算 房地產(chǎn)開
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