【正文】 工配合、銷售配合及入伙配合工程項目成本估算 測算及目標(biāo)成本拆分預(yù)算、標(biāo)底、合同價 進度款、工程變更、招標(biāo)采購結(jié)算項目的每一個設(shè)計環(huán)節(jié)都會受到其上游成本工作的條件制約第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征 如何制定 “目標(biāo)成本 ” ？第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素 “目標(biāo)成本 ”如何提出？第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系 銷部制定產(chǎn)品定位及相對應(yīng)的價格定位； 成本部制定《各地區(qū)成本基價表》 即項目目標(biāo)成本。n 目標(biāo)： 建立目標(biāo)成本管理為導(dǎo)向的成本管理體系 價值工程、成本管理理念項目初判投資決策論證管理階段 設(shè)計管理階段 工程管理階段銷售管理階段入伙管理階段工程拓展分析項目基本情況營銷組織項目策劃 /產(chǎn)品、市場及客戶定位研究規(guī)劃草案設(shè)計營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備設(shè)計規(guī)劃設(shè)計單體設(shè)計部品設(shè)計擴初設(shè)計 施工圖設(shè)計設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗收 銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理 入伙事務(wù)管理成本測算 目標(biāo)成本形成、預(yù)算、標(biāo)底、合同價進度款、工程變更、招標(biāo)采購 結(jié)算實施方案時點營銷策劃報告時點城市及市場評審時點說明及圖例：：代表需多方論證節(jié)點 ：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。從成本投入的匹配度著手，反對設(shè)計師過分追求完美而忽視成本和效率的作風(fēng)，主張保留客戶的喜好，去除那些增加成本但沒有價值的設(shè)計環(huán)節(jié)?？捎猛苛系牟挥猛鈮Υu、可用外墻磚不用石材、石材可濕貼的不用干掛；如空調(diào)架內(nèi)（空調(diào)百葉遮擋）的擱板建議使用外墻涂料，不用外墻磚；五、單體：? 2減少外立面線條、小構(gòu)件等：外立面線條、小構(gòu)件之類零星工程，施工單價偏高，盡量予以簡化； ? 2降低外立面面積系數(shù)：外立面面積取決于外立面周長，盡量減少通過挖采光井方法來采光通風(fēng)，一個采光井外墻往往長達十多米，對高達一百米的高層，增加一個采光井即增加一千多平方米的外墻及幾十根連系梁，建議通過優(yōu)化戶型減少采光井；五、單體：? 2保溫層優(yōu)化：保溫部位有外墻（分內(nèi)保溫和外保溫）和屋面，常用保溫材料的保溫效果及價格從高到低順序：聚氨酯 擠塑板 聚苯板。 ，基本完成部品材料定板封樣工作。YNMicrosoft Excel Microsoft Word工作表 文檔優(yōu)化點三：在完成傳統(tǒng)的建筑報建方案設(shè)計的同時，并行開展模型推敲和結(jié)構(gòu)和設(shè)備的初步方案設(shè)計 YN第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的 案例影響因素第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī) 杭州 佳境天城范化設(shè)計管理體系1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論(1) 流程管理的原則(2) 項目研發(fā)之論證階段流程管理(3) 項目研發(fā)之策劃階段流程管理(4) 項目研發(fā)之設(shè)計階段流程管理3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn)4. 設(shè)計管理程序與制度的執(zhí)行第四節(jié) 在項目研發(fā)階段實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點重要地帶 ”第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分析案例第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素 某公司地產(chǎn) XX項目，建筑師強調(diào)建筑單體的外形平整，因此設(shè)備方案早考慮 ,立面設(shè)計應(yīng)考慮功能第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī) 在戶型平面設(shè)置了一些凹槽，外范化設(shè)計管理體系 立面造型達到了整潔規(guī)整的視覺1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方效果。提交項目策劃報告（包含產(chǎn)品定位報告、概念規(guī)劃設(shè)計方案）。項目論證、形成項目投資評審報告：代表集團決策節(jié)點概念設(shè)計項目投資決策時點房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程中的成本管理節(jié)點1 規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標(biāo)準(zhǔn) 3. 設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項目成本控制的理念2. 項目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項目設(shè)計管理階段的成本優(yōu)化5. 設(shè)計中的成本管控通病與案例分析 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 項目論證階段的成本管理 項目策劃階段的成本管理 項目設(shè)計管理階段的成本管理： 通過 優(yōu)化流程 ，提高設(shè)計管理階段的成本管理水平。：配合專業(yè)的任務(wù)。為下一步的設(shè)計管理工作提供明確的輸入條件。YN第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論(1) 流程管理的原則(2) 項目研發(fā)之論證階段流程管理(3) 項目研發(fā)之策劃階段流程管理(4) 項目研發(fā)之設(shè)計階段流程管理3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn)4. 設(shè)計管理程序與制度的執(zhí)行 案例：某項目在策劃階段就開展院落 式花園洋房的創(chuàng)新設(shè)計研究，大第四節(jié) 在項目研發(fā)階段實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點重要地帶 ” 大地縮短了項目研發(fā)階段的周期第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分析優(yōu)化點二：在編寫方案設(shè)計任務(wù)書前先完成修訂影響項目方案設(shè)計的產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；在擴初設(shè)計開始前完成項目的施工圖設(shè)計指引編制，以便保證后期的設(shè)計工作的質(zhì)量和進度。，并行開展模型推敲和結(jié)構(gòu)、設(shè)備的初步方案設(shè)計，并在擴初階段中完成：l 戶型優(yōu)化與精細化設(shè)計l 成本的限額設(shè)計l 主要設(shè)備的選型（電梯、空調(diào)等）與系統(tǒng)方案設(shè)計 項目設(shè)計管理階段主要涉及成本管理的流程優(yōu)化總結(jié)：1 規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標(biāo)準(zhǔn) 3. 設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項目成本控制的理念2. 項目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項目設(shè)計管理階段的成本優(yōu)化5. 設(shè)計中的成本管控通病與案例分析 ，并行開展和完成技術(shù)應(yīng)用成果匯編、方案最終模型、產(chǎn)品材料清單以及進行營銷配合資料準(zhǔn)備工作。? 減少架空層面積：架空層可以增加透視、透風(fēng)，給地面活動人群增加舒適度，政府也鼓勵如架空層達一定高度不計容積率，但架空層建安成本一般達 2023元 /m2，又不能銷售，建議盡可能減少架空層面積；一、規(guī)劃指標(biāo)：? 合理控制地下停車位和地面停車位的比例：一個地下停車位建安成本約 10~12萬元（ 2500元 /m240~50m2），一個地面停車位建安成本不到 1萬元（ 250元 /m220~25m2），建議結(jié)合產(chǎn)品品質(zhì)和滿足規(guī)劃要求停車位數(shù)量前提下，盡量減少地下停車位增加地面停車；? 優(yōu)化層高：滿足產(chǎn)品定位、營銷需要前提下，確定合理層高，可同時控制造價和提高節(jié)能效果（如夏天減少空調(diào)運行費用）；二、基礎(chǔ)設(shè)施：? 管網(wǎng)布置優(yōu)化：特別是中大型項目，優(yōu)化室外給排水管網(wǎng)走向、化糞池位置（宜處單體重心位置）減少給排水管長度可以減少一定造價；? 供配電房位置優(yōu)化：合理確定供配電房所在小區(qū)內(nèi)位置以縮短高壓進線電纜、低壓電纜（配電房至各棟單體）的長度；? 水泵房位置優(yōu)化：水泵房所處位置對給水管總長度有一定影響，應(yīng)加以優(yōu)化；二、基礎(chǔ)設(shè)施：? 小區(qū)道路優(yōu)化：從道路面層材料（石材、瀝青混凝土、混凝土）、結(jié)構(gòu)層和面層厚度（是人行、還是上小型車輛、還是要考慮消防車輛）、路牙材質(zhì)（石材、混凝土）等方面優(yōu)化；? 停車場：從面層材料（石材、混凝土、建菱磚、混凝土植草磚、塑料植草磚）、結(jié)構(gòu)層和面層厚度（是否上大型車輛）、路牙材質(zhì)（石材、混凝土）等方面優(yōu)化； 三、環(huán)境：? 1 硬質(zhì)地面面層材料優(yōu)化：面層材料在硬質(zhì)地面造價中超過一半比例，在方案階段景觀設(shè)計還沒有開始，但面層材料是景觀設(shè)計階段優(yōu)化的重點，如材料檔次是否與產(chǎn)品匹配、厚度是否與荷載匹配；? 1 綠化的優(yōu)化：地被、灌木、喬木造價依次提高，所以三種植物應(yīng)搭配有度、疏密有間；喬木貴賤差別很大，甚至上百倍，建議避免使用動輒上萬元喬木；選用植物應(yīng)與本地氣候、土壤相適應(yīng)，否則死亡率高則造價高、后期養(yǎng)護費用也高；四、公建配套：? 1減少地下室埋深：除滿足人防要求外盡量將全地下室改為半地下室，可以減少土石方、基坑支護、地下室外墻結(jié)構(gòu)、外墻防水、通風(fēng)等大量造價；? 1優(yōu)化地下室停車位劃線：認真排版地下室停車位，可以提高一定的使用率，多出的幾個停車位，無論從營銷角度還是建安角度，都是一筆不小的數(shù)；停車位的排放還跟柱網(wǎng)有關(guān)，高層建筑 距（中 中）剛好可以排 3部車，這是個結(jié)構(gòu)上經(jīng)濟、停車排放上也經(jīng)濟的柱距；怪異的柱網(wǎng)會大大降低停車位使用效率； 五、單體：? 1選擇經(jīng)濟柱距、梁跨：較經(jīng)濟的主梁跨度在 ~8m，不建議設(shè)計師使用超大、過小、怪異的柱網(wǎng)；? 1選擇方正柱網(wǎng)：方正柱網(wǎng)可以提高地下室停車位利用率，也避免可能因此產(chǎn)生轉(zhuǎn)換層；? 1鋼筋級別、種類優(yōu)化：如樓板使用冷軋帶肋鋼筋代替熱軋圓盤條，由于成品強度比原材料增加 30%，并且冷軋后線材伸長了近20%，可節(jié)省鋼材約 20%左右；五、單體：? 1減少、避免轉(zhuǎn)換層：轉(zhuǎn)換層的鋼筋含量、混凝土含量、模板含量分別是標(biāo)準(zhǔn)層 68倍、 23倍、 23倍，所以在轉(zhuǎn)換層增加投入和使用轉(zhuǎn)換層后帶來的銷售效益之間應(yīng)加以經(jīng)濟性比較；? 1減少、避免外立面二層皮：外立面（石材、面磚、涂料）完成面基礎(chǔ)上再外掛鋁穿孔板、鋁格柵等裝飾構(gòu)件以取得外立面效果，但第二層皮每平方米造價不菲（ 300500元 /m2），所以應(yīng)加以優(yōu)化使用；? 降低開窗率：外立面門窗單價（ 400600元 /m2）比墻體單價（約 200元 /m2，包括墻體、抹灰、防水、外墻磚）高，每降低 窗率約降低造價 3元 /m2建面； ? 2優(yōu)化砌體材料：在滿足節(jié)能計算、當(dāng)?shù)貕w革新、外墻防水等要求前提下，可優(yōu)先考慮價格合理的墻體材料，其價格從低到高順序如下：粘土紅磚 燒結(jié)粉煤灰磚 蒸壓灰砂磚 混凝土爐渣實心磚 粘土空心磚 泡沫混凝土砌塊 陶粒磚 膨脹珍珠巖砌塊 蒸壓加氣混凝土砌塊；五、單體：? 2優(yōu)化節(jié)能門窗與普通門窗比例：節(jié)能門窗與普通門窗價差約100200元 /m2，建議通過節(jié)能計算，只在有節(jié)能（如西面夕曬）、降噪（臨馬路）需要的立面和層數(shù)使用節(jié)能門窗（中空 LOWE或中空或 LOWE），其他部位用普通門窗即可；? 2外墻材料優(yōu)化：外墻材料檔次、不同材料搭配應(yīng)與產(chǎn)品定位、售價匹配，避免昂貴材料的堆砌。 在思考成本理念之前，有必要先了解其他行業(yè)其他公司的成本管理理念 ……、成本管理理念其他行業(yè)、其他公司的成本管理理念 戴爾 直銷（降低營銷成本）西南航空 減掉不必要的服務(wù)（減法價值工程）沃爾瑪 縮短供應(yīng)鏈（減少供應(yīng)商成本）豐田 擰干毛巾的最后一滴水 利潤 =價格 成本 （成本反逼法、精益化成本控制）宜家 先設(shè)計產(chǎn)品價格（成本反逼法）帕爾迪 細分客戶，指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計。、成本管理理念n宗旨： 以經(jīng)濟合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢 。點評：第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分 地產(chǎn)公司開發(fā)的中高端物業(yè)要充分注意項目不利因素對業(yè)主生活的影響；規(guī)劃方案階段需要多系統(tǒng)，多專業(yè)，跨部門聯(lián)合工作，至少應(yīng)涵蓋市場研究、物業(yè)、設(shè)計、工程、成本等專業(yè)意見；優(yōu)化成本，以最佳的積極成本投入達到項目整體經(jīng)濟效益的最大化。主要關(guān)注：l 項目法律風(fēng)險l 拆遷風(fēng)險 — 上海某項目l 高壓線風(fēng)險 — 北京 8哩島項目l 地下管線風(fēng)險 — 北京金地名京項目l 地下埋藏物風(fēng)險 — 天津紅橋某項目l 工程地質(zhì)條件風(fēng)險 — 北京燕西華府（地基處理）項目l 市政條件風(fēng)險等 — 北京燕西華府項目l 環(huán)評的風(fēng)險等 — 秦皇島某項目 2. 項目論證拿地階段的成本管控項目法律風(fēng)險第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”1. 項目成本控制的理念2. 如何制定 “目標(biāo)成本 ”3. 流程與計劃4. 論證