【正文】 筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段出比 ”的分析來看待成本的必要性、合理性。成本管理不能局限于產(chǎn)品的建造過程，而是應(yīng)該將視野向前延伸到產(chǎn)品的市場需求分析、相關(guān)技術(shù)的發(fā)展態(tài)勢分析，以及產(chǎn)品的設(shè)計；向后延伸到顧客的使用、維修及處置。第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分析析第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征 案例：積極的成本管理大于消極的成本管理第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素某公司 XX項目垃 圾房位置第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系?垃圾房設(shè)置在社區(qū)主入口附近，影響第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ” 業(yè)主生活；?業(yè)主多次投訴，影響公司客戶滿意度；?社會媒體報道，影響公司品牌價值；?部分業(yè)主以此為由，拒交相關(guān)費用。點評：第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分 地產(chǎn)公司開發(fā)的中高端物業(yè)要充分注意項目不利因素對業(yè)主生活的影響；規(guī)劃方案階段需要多系統(tǒng)，多專業(yè)，跨部門聯(lián)合工作，至少應(yīng)涵蓋市場研究、物業(yè)、設(shè)計、工程、成本等專業(yè)意見；優(yōu)化成本，以最佳的積極成本投入達(dá)到項目整體經(jīng)濟(jì)效益的最大化。第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征 成本管理的前置性第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī) 最終 成本 控制 了什么？范化設(shè)計管理體系第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ” 項目建安成本（元 /平米）資金的時間成本（資金周轉(zhuǎn)率）因設(shè)計投入的人力成本（萬平米 /人）項目設(shè)計費（元 /平米）第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分 使用階段的運營成本析 （元 /年）項目的建安、運營成本中絕大多數(shù)決定于研發(fā)階段第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征 如何制定 “目標(biāo)成本 ” ？第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī)在項目開發(fā)過程中范化設(shè)計管理體系“目標(biāo)成本 ”是成本控制的前提第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”1. 項目成本控制的理念2. 如何制定 “目標(biāo)成本 ”3. 流程與計劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分析本公司 “目標(biāo)成本 ”如何提出？設(shè)計成本項目立項 主體結(jié)構(gòu)開工 開盤銷售 竣工 入伙項目論證階段 項目策劃階段 設(shè)計管理階 工程施工階 入伙管理階段營銷段 段銷售管理階段概念規(guī)劃設(shè)計管理方 案 設(shè)計管理擴(kuò)初設(shè)計管理施工圖設(shè)計管理工程施工配合、銷售配合及入伙配合工程項目成本估算 測算及目標(biāo)成本拆分預(yù)算、標(biāo)底、合同價 進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購結(jié)算項目的每一個設(shè)計環(huán)節(jié)都會受到其上游成本工作的條件制約第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征 如何制定 “目標(biāo)成本 ” ？第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素 “目標(biāo)成本 ”如何提出？第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系 銷部制定產(chǎn)品定位及相對應(yīng)的價格定位； 成本部制定《各地區(qū)成本基價表》 即項目目標(biāo)成本。第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ” 設(shè)計部控制目標(biāo)成本偏差率。1. 項目成本控制的理念 1）結(jié)構(gòu)含鋼量偏差率；2. 如何制定 “目標(biāo)成本 ”3. 流程與計劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段2）景觀造價偏差率；3）示范區(qū)成本偏差率；4）設(shè)計費偏差率。 目標(biāo)成本首先必須合理，建立在長期數(shù)據(jù)庫積累的基礎(chǔ)上。目標(biāo)成本應(yīng)具有一定的動態(tài)性。第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分析? 第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征 ●結(jié)構(gòu)含鋼量第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系保證安全和品質(zhì)的前提下，減低含鋼量；– 《各地區(qū)項目含鋼量限額表》第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ” 建筑類型 結(jié)構(gòu)部位各地區(qū)含鋼量限額指標(biāo) (kg/m178。)北京 上海 深圳 武漢、東莞1. 項目成本控制的理念2. 如何制定 “目標(biāo)成本 ”3. 流程與計劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段普通多層住宅及公寓 (7層及以下 )別墅、雙拼、 TOWNHOUSE、花園洋房 (6+1層及以下 )小高層住宅及公寓(建筑高度＜ 60M)中高層住宅及公寓上部結(jié)構(gòu)自帶全埋一層地下室上部結(jié)構(gòu)自帶全埋一層地下室上部結(jié)構(gòu)自帶全埋一層地下室上部結(jié)構(gòu)第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分 (60M≤建筑高度＜ 80M) 自帶全埋一層地下室析 高層住宅及公寓 上部結(jié)構(gòu) (80M≤建筑高度＜ 100M) 自帶全埋一層地下室公共人防地下室（ 6級）公共普通全地下室公共半地下室第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素●景觀造價 控制總價偏差率分項動態(tài)平衡第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系 分類及定義 硬景（元 /平米） 軟景 總造價（元 /平米） （元 /平米）第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ” 一類景觀區(qū)居住區(qū)級 /小區(qū)級公共綠地范圍1. 項目成本控制的理念2. 如何制定 “目標(biāo)成本 ”3. 流程與計劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段二類景觀區(qū)組團(tuán)級綠地范圍三類景觀區(qū)宅間、宅旁綠地范圍四類景觀區(qū)道路旁綠化第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分 總計析 說明：硬景：活動場地、園路、環(huán)境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、環(huán)境照明燈具、戶外家私等；軟景：喬木、灌木、花卉、草皮等種植類 ；區(qū)第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素 ●示范區(qū)造價控制總價偏差率分項動態(tài)平衡第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ” 分類 費用 建安費 設(shè)計費底層商業(yè)展示（元 /平米） （元 /平米） 總造價（元 /平米）1. 項目成本控制的理念2. 如何制定 “目標(biāo)成本 ”3. 流程與計劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段土建 銷售中心（臨建）裝修 銷售中心、樣板房景觀 臨時第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分析包裝 臨時標(biāo)志、道具總計 集中公建展示區(qū)?析第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素 ● 合理設(shè)計費標(biāo)準(zhǔn)：第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系 根據(jù)不同所在地區(qū)、項目性質(zhì)設(shè)立設(shè)計費支付標(biāo)準(zhǔn)，如第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成 – 北京、上海、深圳公司： 元 /M2本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”1. 項目成本控制的理念2. 如何制定 “目標(biāo)成本 ”3. 流程與計劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段– 其他地區(qū)公司：設(shè)計費定義：規(guī)劃建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、元 /M2從概念規(guī)劃招標(biāo)到方案、擴(kuò)初直至施工圖各階段的設(shè)計、咨詢、研究、審圖、打印、模型、效果圖等費用第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分 室內(nèi)設(shè)計 總和（但示范區(qū)室內(nèi)設(shè)計費通常計入營銷費用）規(guī)劃設(shè)計功能平面結(jié)構(gòu)體系設(shè)備預(yù)留立面設(shè)計模型推敲單體設(shè)計部品設(shè)計第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征 計劃管理 是時間成 本的保障第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的 流程優(yōu)化 可降低時間成本和因失誤引發(fā)的成本增加影響因素第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系概念設(shè)計概念設(shè)計第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ” 規(guī)劃設(shè)計1. 項目成本控制的理念2. 如何制定 “目標(biāo)成本 ”3. 流程與計劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段單體設(shè)計初步設(shè)計第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分析 施工圖 初步設(shè)計施工圖部品設(shè)計拿地節(jié)點 方案報建論證階段概念規(guī)劃草案規(guī)劃設(shè)計概念規(guī)劃方案方案設(shè)計建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)、設(shè)備擴(kuò)初設(shè)計土建擴(kuò)初施工圖設(shè)計施工圖工程管理初步方案景觀方案部品材料調(diào)研 部品材料清單 部品材料定板封樣銷售示范區(qū)策劃 示范區(qū)景觀、裝修施工圖設(shè)分配前期策劃與設(shè)計周期指標(biāo)拿地與項目論證時間設(shè)計周期：高層 215天；多層 180天大盤（一期多層） 305天論證階段策劃階段設(shè)計管理階段計時間概念規(guī)劃 實施方案 施工圖概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃 /戰(zhàn)略規(guī)劃方案設(shè)計擴(kuò)初設(shè)計 55天 (多層 )案例大盤至少 3個月至少 1～ 大盤 180天中小盤 55天高層 /復(fù)雜戶型多層 90天多層 70天70天 (高層 )市場定位： 15天；概念規(guī)劃： 32天；成果確認(rèn)： 8天；設(shè)計前準(zhǔn)備： 0天；設(shè)計過程：高層：方案 50天 + 擴(kuò)初 35天多層可省擴(kuò)初，方案 65天；成果確認(rèn)： 5天；設(shè)計前準(zhǔn)備： 0天；設(shè)計過程：多層 55天高層 70天；成果確認(rèn)：不計時間1 規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標(biāo)準(zhǔn) 3. 設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項目成本控制的理念2. 項目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項目設(shè)計管理階段的成本優(yōu)化5. 設(shè)計中的成本管控通病與案例分析 為了保證項目的可行性，通過項目的機(jī)會及風(fēng)險分析，可最大限度的控制因投資失誤引發(fā)的成本增加。主要關(guān)注：l 項目法律風(fēng)險l 拆遷風(fēng)險 — 上海某項目l 高壓線風(fēng)險 — 北京 8哩島項目l 地下管線風(fēng)險 — 北京金地名京項目l 地下埋藏物風(fēng)險 — 天津紅橋某項目l 工程地質(zhì)條件風(fēng)險 — 北京燕西華府（地基處理）項目l 市政條件風(fēng)險等 — 北京燕西華府項目l 環(huán)評的風(fēng)險等 — 秦皇島某項目 2. 項目論證拿地階段的成本管控項目法律風(fēng)險第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”1. 項目成本控制的理念2. 如何制定 “目標(biāo)成本 ”3. 流程與計劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分 ；析拆遷風(fēng)險 — 上海某項目 高壓線風(fēng)險 — 北京 8哩島項目地下管線風(fēng)險 — 北京金地名京項目地下埋藏物風(fēng)險 — 天津紅橋某項目 工程地質(zhì)條件風(fēng)險 — 北京燕西華府市政條件風(fēng)險等 — 北京燕西華府項目l環(huán)評的風(fēng)險等 — 秦皇島某項目 1 規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標(biāo)準(zhǔn) 3. 設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項目成本控制的理念2. 項目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成