【正文】 出擴(kuò)初設(shè)計(jì)和概算后，甲方對(duì)圖紙進(jìn)行內(nèi)審，并對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行修正。 – – – – 市場(chǎng)定位 。 2）工程量清單法計(jì)價(jià)的 優(yōu)點(diǎn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 三 招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制的內(nèi)容 111 為什么采用工程量清單可以有效控制成本呢？ ①工程量清單招標(biāo)，計(jì)價(jià)方式簡(jiǎn)潔，一目了然，在總價(jià)和單價(jià)上都充分競(jìng)爭(zhēng)，可以體現(xiàn)各單位的真實(shí)成本，便于分析招標(biāo)商務(wù)標(biāo)，容易比較投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)優(yōu)劣，有利于選到報(bào)價(jià)合理的承建單位，有利于工程順利實(shí)施； ②工程量清單報(bào)價(jià)，能夠比較準(zhǔn)確地反映市場(chǎng)的價(jià)格水平，有利于房地產(chǎn)企業(yè)依照市場(chǎng)規(guī)律控制工程成本；有了充分競(jìng)爭(zhēng)得到的單價(jià)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)建立工程成本數(shù)據(jù)庫(kù)； ③工程量清單范圍涉及的施工措施，可以在合同中有效約定，有利于規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)簽證； ④設(shè)計(jì)變更套用工程量清單單價(jià)，有利于提供設(shè)計(jì)變更簽證效率，便于動(dòng)態(tài)掌握實(shí)際工程成本情況，使動(dòng)態(tài)控制工程成本成為可能； ⑤工程量清單不作調(diào)整，結(jié)算時(shí)只算設(shè)計(jì)變更引起的工程量增減，有利于提高結(jié)算效率； ⑥付款過(guò)程簡(jiǎn)化，減少施工過(guò)程中付款的分歧。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn) 四 （一）施工環(huán)節(jié)成本控制的主要內(nèi)容 內(nèi)部材料。索賠一般是承包人向發(fā)包人提出的。 3）由于工程部門、監(jiān)理、施工單位采用新工藝、新材料或其它技術(shù)措施等，導(dǎo)致發(fā)生做法變動(dòng)、材料代換或其它變更事項(xiàng)。 事后設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致的返工和技術(shù)處理措施等。 —— 付款條件與形象進(jìn)度或完成工程量的關(guān)系不清不楚，增加了工程管理協(xié)調(diào)難度。 145 設(shè)計(jì)變更 (三 )施工環(huán)節(jié)成本控制的主要措施 146 現(xiàn)場(chǎng)簽證 圖紙審核 148 總分包管理 材料供應(yīng) 第二部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施 一 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施 二 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 三 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn) 四 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 五 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制 六 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn) 八 151 （ 1）選擇供應(yīng)商的數(shù)量，避免單一貨源 （ 2）對(duì)用量大的材料設(shè)備選擇兩個(gè)以上廠家供貨 （ 3）合理選擇供應(yīng)商的方式， （ 1）把握好采購(gòu)?fù)獠凯h(huán)境：指能對(duì)項(xiàng)目采購(gòu)產(chǎn)生影響的外部變化，包括市場(chǎng)季節(jié)性變化、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化、國(guó)家財(cái)政金融政策的調(diào)整、市場(chǎng)利率的變化、通貨膨脹存在等。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 165 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 165 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 167 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 第二部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施 一 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施 二 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 三 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn) 四 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 五 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制 六 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn) 八 168 期間費(fèi)用主要有財(cái)務(wù)、人工、行政三塊費(fèi)用組成。 負(fù)責(zé)實(shí)施材料設(shè)備價(jià)格、工程造價(jià)等市場(chǎng)信息收集、整理，編制一定時(shí)期內(nèi)項(xiàng)目所發(fā)生動(dòng)態(tài)成本的監(jiān)測(cè)報(bào)告和材料設(shè)備市場(chǎng)價(jià)格動(dòng)態(tài)信息報(bào)告，分析評(píng)估目標(biāo)成本（費(fèi)用）執(zhí)行情況，并提出成本控制的指導(dǎo)性意見(jiàn)和成本調(diào)整建議。 （ 1）設(shè)計(jì)變更的主要內(nèi)容 ： 由于設(shè)計(jì)單位圖紙錯(cuò)、漏、碰、缺，導(dǎo)致發(fā)生做法變動(dòng)、材料代換、糾正施工圖中的失誤或其它變更事項(xiàng)。 （ 7）原則上不允許發(fā)生人工簽證。 其他，如：土方駁運(yùn)、機(jī)械進(jìn)出場(chǎng)、趕工措施、配合銷售等 （九）設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場(chǎng)簽證管理 182 （ 1）一單一算原則： 一個(gè)設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證單應(yīng)編制一份結(jié)算單，且對(duì)應(yīng)一項(xiàng)內(nèi)容； （ 2）一月一匯總原則： 每月匯總已完工的變更簽證費(fèi)用，反映在項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本中； （ 3）完工確認(rèn)原則 ：當(dāng)設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證完工后，盡快完成簽字確認(rèn)，如屬隱蔽工程，必須在其覆蓋之前簽字確認(rèn)； （ 4）原件結(jié)算原則 ：設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的結(jié)算必須要有齊備的、有效的原件作為結(jié)算的依據(jù)； （ 5）時(shí)間限制原則： 設(shè)計(jì)變更、簽證都應(yīng)先立項(xiàng)后實(shí)施。 負(fù)責(zé)成本控制的部門，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，及時(shí)出具 《 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本信息報(bào)告 》 反映項(xiàng)目成本發(fā)生的動(dòng)態(tài)情況；并根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)信息，提供成本控制或調(diào)整建議。 什么是成本管理體系 一 內(nèi)部材料。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經(jīng)理都需要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能。若有特殊情況，請(qǐng)示主管領(lǐng)導(dǎo)同意后實(shí)施，但事后補(bǔ)填報(bào)變更、簽證單； 6）存檔原則：變更、簽證所有文件必須存檔。 142 （ 5）目前房地產(chǎn)工程合同存在的主要問(wèn)題： —— 工程范圍劃分不清楚、不具體，為承建單位索賠提供了機(jī)會(huì)，導(dǎo)致工程簽證難以控制。對(duì)于這種設(shè)計(jì)變更帶來(lái)的工程成本的增減，不論其是設(shè)計(jì)缺陷或設(shè)計(jì)錯(cuò)誤引起的，還是營(yíng)銷引起的，都是該花的錢或是不該花的錢 。 137 （ 1）設(shè)計(jì)和工程變更的主要內(nèi)容： 1）由于設(shè)計(jì)單位圖紙錯(cuò)、漏、碰、缺，導(dǎo)致發(fā)生做法變動(dòng)、材料代換、糾正施工圖中的失誤或其它變更事項(xiàng)。在實(shí)施中，采取“技術(shù)措施”、“組織和管理措施”“經(jīng)濟(jì)措施經(jīng)濟(jì)措施””和“合同措施”予以糾正。 134 施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意三大方面，一個(gè)是因各種變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證增加的費(fèi)用，第二個(gè)是材料價(jià)格上漲、價(jià)款調(diào)整以及工程款引起的費(fèi)用；第三個(gè)方面是工程索賠增加的費(fèi)用。 （ 1）招標(biāo)方式的選擇 公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和議標(biāo) 為什么招標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)的工程師算不過(guò)施工單位的工程師呢？ —— 這是信息對(duì)稱與不對(duì)稱的問(wèn)題 房地產(chǎn)公司控制工程成本最有效的方式就是采取外行控制內(nèi)行的方法？ ——貨比三家 。 每期開(kāi)發(fā)規(guī)模在 10萬(wàn)平米以下，相對(duì)應(yīng)戶型不宜超過(guò) 10種 （ 1）減少人為增加的工作復(fù)雜度： —— 戶型種類適量為準(zhǔn) —— 當(dāng)戶型差異不大，但品種數(shù)量較多時(shí)，會(huì)給客戶帶來(lái) 選擇的困惑，而且給設(shè)計(jì)和銷售帶來(lái)成倍的工作量和復(fù)雜度。 限額設(shè)計(jì)的管理 : １）首先根據(jù)項(xiàng)目的營(yíng)銷定位分析確定設(shè)計(jì)的定位。只有這樣，才能有充分的時(shí)間進(jìn)行多方案的比較，才能保證設(shè)計(jì)成果準(zhǔn)確、安全、經(jīng)濟(jì)。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)從方案入手可以對(duì)項(xiàng)目總成本進(jìn)行較大優(yōu)化。 2）采用工序并聯(lián)作業(yè)： —— 在保證時(shí)間周期的前提下，盡可能將各項(xiàng)作業(yè)交叉進(jìn)行。 基本原則是： 周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。 立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本核算控制根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。如何將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制形成一個(gè)整體聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，需要建立一個(gè)目標(biāo)成本控制體系。 (二 )房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（費(fèi)用）所占總額的比例 土地及規(guī)劃（面積）占 50%； 營(yíng)銷占 20%； 產(chǎn)品占 30% 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)的利潤(rùn)構(gòu)成 20 (三 )房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)的利潤(rùn)分析 按城市類型分 : 一線城市 :普通住宅 25%左右 。 前期費(fèi)用（約占項(xiàng)目總成本的５ %左右）， 主要指設(shè)計(jì)費(fèi)、各類報(bào)建報(bào)批報(bào)審費(fèi)、勘察測(cè)繪費(fèi)以及可研費(fèi)用。 那么，我們要問(wèn)：營(yíng)銷部門是不是控制成本的核心部門呢 ? 答案：是。 ? ? 成本管理 基礎(chǔ)工作薄弱 ，缺少一套完善的成本管理制度。 企業(yè)的成本管理失去偌大的管理群體當(dāng)然難以真正取得成效。 在外來(lái)資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)（大型企業(yè)集團(tuán)和上市公司）的不斷涌入，特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)加壓、政策越來(lái)越規(guī)范，技術(shù)、產(chǎn)品越來(lái)越同質(zhì)化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本居高不下，品牌力持續(xù)提升的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境中，企業(yè)間距不斷縮小，新的競(jìng)爭(zhēng)格局已現(xiàn)端倪。特別是在工業(yè)企業(yè)中，目前這種趨勢(shì)已經(jīng)慢延到高 投入、高成本的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本管理包括置 地、設(shè)計(jì)、施工、市場(chǎng)、銷售、物業(yè)、融資（資本運(yùn)營(yíng)）等 多個(gè)環(huán)節(jié)，從投入到首期產(chǎn)品計(jì)算利潤(rùn)，單個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周 期一般需持續(xù)兩三年的時(shí)間，導(dǎo)致成本核算難度增強(qiáng)；另 外，投資地域的擴(kuò)大和開(kāi)發(fā)面積的劇增，令成本的構(gòu)成更加 多樣化。 。表現(xiàn)在：考核只是企業(yè)內(nèi)部考核，沒(méi)有很好地跟市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)；獎(jiǎng)懲措施力度不大，達(dá)不到調(diào)動(dòng)員工積極性的目的。項(xiàng)目定位的檔次實(shí)際上已經(jīng)決定了項(xiàng)目成本的高低。分項(xiàng)工程及甲供物資成本主要包括土建、機(jī)電安裝、裝飾、室內(nèi)全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過(guò)招投標(biāo)確定的分項(xiàng)工程 /供貨合同成本。公寓 30%左右 。 確立“全生命周期成本”管理戰(zhàn)略 建立成本控制保障措施 (三 )制定房地產(chǎn)企業(yè)成本管理戰(zhàn)略體系 明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成內(nèi)容 抓住房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程成本控制要點(diǎn) 27 在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程采用恰當(dāng)?shù)某杀究刂品椒? （ 1）在房地產(chǎn)項(xiàng)目初始階段進(jìn)行成本測(cè)算 （ 2）在項(xiàng)目規(guī)劃階段，在成本測(cè)算的基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化，并制訂目標(biāo)成本 （ 3）根據(jù)合同執(zhí)行情況產(chǎn)生成本計(jì)劃和實(shí)際成本情況 (四 )制定房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程造價(jià)控制體系 策略一：重視源頭、加強(qiáng)工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)控制 策略二：工程招投標(biāo)是控制工程造價(jià)的核心 策略三：實(shí)行項(xiàng)目管理方式加強(qiáng)成本管理 （五）建立合同網(wǎng)絡(luò)框架 分包存在是建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)的必然要求 對(duì)于一個(gè)復(fù)雜的大型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，極少由一家施工單位完全承擔(dān)所有的施工業(yè)務(wù)，一般說(shuō)來(lái)，總是存在著著各種各樣的分包和指定分包商。 該環(huán)節(jié)影響： 購(gòu)地階段的成本控制是整個(gè)項(xiàng)目成本控制的第一步，購(gòu)地費(fèi)用的合理與否，對(duì)項(xiàng)目整個(gè)成本控制有直接影響。 科學(xué)合理的設(shè)計(jì)可降低工程造價(jià)的 10%。 (4)合生、中海的規(guī)劃設(shè)計(jì)共性 58 概念設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 單體 設(shè)計(jì) 部品設(shè)計(jì) 初步設(shè)計(jì) 初步設(shè)計(jì) 施工圖 施工圖 施工開(kāi)始 概念設(shè)計(jì) 設(shè) 備 設(shè) 計(jì) 創(chuàng) 新 設(shè) 計(jì) 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 單 體 設(shè) 計(jì) 功 能 平 面 結(jié) 構(gòu) 體 系 立 面 設(shè) 計(jì) 流程優(yōu)化可降低時(shí)間成本和因失誤引發(fā)的成本增加 (5)計(jì)劃管理是時(shí)間成本的保障 59 拿地節(jié)點(diǎn) 方案報(bào)建 方案設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 施工圖 部品材料定板封樣 論證階段 工程 管理 規(guī)劃設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì)