【正文】 方法一：先按小區(qū)的占地面積將地價和拆遷補(bǔ)償費(fèi)分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的地價和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進(jìn)行直接分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場等公用場所占地面積 的地價和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按房屋等成本核算對象的占地面積進(jìn)行間接分配，計入房屋等成本核算對象的的開發(fā)成本；房屋等成本核算對象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的地價和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 讓的配套設(shè)施（包括經(jīng)營性和非經(jīng)營性的）支出，不得計入房屋等成本核算對象的成本，能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施應(yīng)分配的其他配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)計入其開發(fā)成本的“開發(fā)成本— 配套設(shè)施開發(fā) — 配套設(shè)施費(fèi)”項目中。根據(jù)經(jīng)計算得出的建筑安裝工程費(fèi)，計入有關(guān)房屋等成本核算對象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項目。 兼顧安全和效率，對于事前控制不足的采取補(bǔ)償控制措施。次月 5日前編制月末《銷售收款明細(xì)表》、《客戶欠款情況反饋表》給營銷部，便于營銷部催款； ，對客戶房款繳付存在的問題及時上報部門經(jīng)理并與營銷部溝通、解決；對延遲付款的客戶，應(yīng)按合同規(guī)定計算滯納金及違約金，營銷部復(fù)核，并根據(jù)實際情況開具《催款通知單》； 《認(rèn)購登記表》、《房屋銷售合同》，并按財務(wù)檔案管理規(guī)定存檔、保管。票據(jù)的出票方如和購房者名稱不符的，須取得《第三方 代付款確認(rèn)書》（格式見 附件 52）。銷售現(xiàn)場領(lǐng)用的空白收據(jù)須放置在保險柜內(nèi)并妥善保管，若有遺失、損毀 、作廢 須立即報告公司財務(wù)部。（如：原交款方式為支票，則退款以支票形式退原出票單位 ； 以銀行卡支付，則將款項退至原銀行卡賬戶中；以匯款支付，則將款項退至匯款方賬戶中；以現(xiàn)金支付，則現(xiàn)金形式退 還給客戶本人） 。其中往來款項含：子分公司付款、母子公司付款以及其他公司、個人往來款項等。 （ 4）除行政事業(yè)性收費(fèi)單位開出的收據(jù)之外，其他收據(jù)不得作為付款或報銷憑證。 財 務(wù) 復(fù) 核 （財務(wù) 經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān) ） 3 審核通過后，按各單據(jù)列示，交相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批簽字。主要包括：辦公費(fèi)、通訊費(fèi)、交通費(fèi)、汽車使用費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)等。 注意：合同付款審批單的付款事項，原則上必須在總經(jīng)理簽字后，且已經(jīng)取得等額有效發(fā)票后，方可付款。 （ 5）大小寫金額請在規(guī)定空格內(nèi)規(guī)范填寫，本單涂改一律無效。 （ 3） 員工在出差期間或其他客觀原因需臨時招待，無法事先提交申請，發(fā)生的 招待費(fèi)用實施報銷時，必須補(bǔ)填《業(yè)務(wù)招待申請單》，并提交相應(yīng)權(quán)限領(lǐng)導(dǎo)簽字確認(rèn)。 （ 1）通訊費(fèi)主要是包括員工在公司期間發(fā)生的移動通訊費(fèi)，含通話費(fèi)、短信費(fèi)、漫游費(fèi)等。 固定資產(chǎn)的計價 ◇ 固定資產(chǎn)應(yīng)按其成本入賬。其中：房屋建筑物折舊年限 20年、運(yùn)輸設(shè)備折舊年限 4年，電子設(shè)備折舊年限 3年，固定資產(chǎn)殘值率為 5%；固定資產(chǎn)折舊方法和年限一經(jīng)確定不得隨意變更，如需變更，則需報董事會、稅務(wù)部門批準(zhǔn)，并隨財務(wù)年度報告對外披露。 ◇ 辦公用品：包括辦公用辦公桌椅、沙發(fā)、文件柜、手機(jī)、計算機(jī)、照相機(jī)、錄音機(jī)、掛鐘、電風(fēng)扇、保險柜、取暖器等。 固定資產(chǎn)的清查： ◇ 固定資產(chǎn)清查于每年 12月下旬以行政部為主，以財務(wù)固定資產(chǎn)明細(xì)表和行政部臺 賬 為依據(jù)，匯同相關(guān)部門共同進(jìn)行清點(diǎn)，清點(diǎn)完畢由行政部填制固定資產(chǎn)清查表，一式三份，參加盤點(diǎn)人分別核對、簽名。 管理原則 ? 依法納稅，不偷、漏、抗稅，合理節(jié)稅、避稅，依法力爭減、緩、免稅，防止重復(fù)計稅。 ◇ 對清查中發(fā)現(xiàn) 的呆 賬 、壞 賬 ，應(yīng)寫明原因，落實責(zé)任，財務(wù)部統(tǒng)一匯總，向總經(jīng)理匯報，按規(guī)定程序?qū)徟?，做相?yīng)的 賬 務(wù)處理。 財產(chǎn)清查制度 各項財產(chǎn)、物資每年年終前必須進(jìn)行全面清查，做到 賬 實相符，以保證年度會計決算的準(zhǔn)確性和完整性。 無形資產(chǎn)的出售 公司出售無形資產(chǎn)時，應(yīng)將所得價款與該無形資產(chǎn)的賬 面價值之間的差額計入當(dāng)期損益；當(dāng)無形資產(chǎn)預(yù)期不能為公司帶來經(jīng)濟(jì)利益時，公司應(yīng)將該無形資產(chǎn)的賬 面價值予以轉(zhuǎn)銷。 ◇ 非貨幣性交易中取得的固定資產(chǎn)，其入賬價值按《企業(yè)會計準(zhǔn)則 非貨幣性資產(chǎn)交換》的規(guī)定確定。保證公司資產(chǎn)的安全、有效利 用和管理。 （ 3）員工報銷差旅費(fèi)時，應(yīng)根據(jù)實際發(fā)生的所有費(fèi)用填寫完整“差旅費(fèi)明細(xì)表”并作為附件放在報銷憑證中，無“差旅費(fèi)明細(xì)表”的不予報銷。 3 日常報銷與對外付款的特殊規(guī)定 業(yè)務(wù)招待費(fèi)報銷管理規(guī)定 （ 1） 業(yè)務(wù)招待費(fèi)范圍主要包括餐費(fèi)、禮品費(fèi)、參觀旅游費(fèi)及其他用于對客戶、外部相關(guān)單位（人員）為招待對象而發(fā)生的各項費(fèi)用。 （ 3）出差期間的業(yè)務(wù)招待費(fèi)（餐費(fèi)、禮品等）發(fā)票不列入本單。 （ 3）大小寫金額請在規(guī)定空格內(nèi)規(guī)范填寫，本單涂改一律無效。 （ 4）大小寫金額在規(guī)定空格內(nèi)規(guī)范填寫，本單涂改一律無效。 序號 流程 說明 責(zé)任崗位 1 經(jīng)辦人員根據(jù)合同、發(fā)票、《申購單》等原件，填制《合同付款審批單》、《付款申請單》、《費(fèi)用報銷單》、《差旅費(fèi)報銷單》、《借款申請單》，并經(jīng)部門經(jīng)理（主管副總）簽字確認(rèn)； 經(jīng)辦人員 部 門 經(jīng) 理 （主管副總） 2 審核付款金額是否正確、合規(guī)，所附原始單據(jù)是否正確、合法，審批單、報銷單上所要求填寫的內(nèi)容是否正確 ；是否在預(yù)算范圍之內(nèi)。注：部分乘車憑證需與相對應(yīng)的發(fā)票一起使用方可作為報銷憑據(jù)。 20xx 汾湖設(shè)計產(chǎn)業(yè)園”為例展示 第六章 日常報銷與對外付款制度 1 編制 目的 為了加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，規(guī)范公司財務(wù)報銷行為 ， 倡導(dǎo)一切以業(yè)務(wù)為重的指導(dǎo)思想，合 理控制費(fèi) 用 支出，按照正常流程支付工程款項以及其他往來款項， 特制定本制度。 退訂（定）、退房 客戶如需辦理退訂（定）、退房等業(yè)務(wù)，由客戶提出申請，置業(yè)顧問協(xié)助客戶按公司規(guī)定填寫退房（定）申請書（格式見附件 55）并 通過公司相關(guān)審批和授權(quán)后，由客戶本人帶齊相關(guān)證件及購房資料（銷售合同、認(rèn)購書、發(fā)票、收據(jù)等），到公司財務(wù)部辦理。 7. 票據(jù)管理 空白收據(jù)由公司統(tǒng)一印制， 收據(jù)一式三聯(lián)（存根聯(lián)、記 賬 聯(lián)、客戶聯(lián)），收據(jù)統(tǒng)一編號 。 銀行卡付款客戶，原則上每套房款累計刷卡次數(shù)不得超過 3 次，每次付款刷卡次數(shù)不超過 1 次，超過次數(shù)由客戶自行承擔(dān)刷卡費(fèi)用。 公司財務(wù)部 （實際操作中可預(yù)先根據(jù)銷售現(xiàn)場收款員發(fā)送的“收據(jù)備查簿”電 子版）和銀行進(jìn)賬單回單聯(lián)編制記賬憑證，按房號及客戶名稱設(shè)置銷售收入明細(xì)賬。 適用范圍 適用于 北京天奕興華投資有限公司 及 全資、控股及受托非控股經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項目銷售現(xiàn)場的收款管理 ，包括委托銷售代理公司的案場銷售。 ☆ 預(yù)付給承包單位的工程款和 備料款，不能直接作為建筑安裝工程費(fèi)支出，計入“開發(fā)成本”科目，應(yīng)先在“預(yù)付賬款 — 預(yù)付承包單位款”科目核算，待工程價款結(jié)算時，再從實際應(yīng)付工程款中扣回。預(yù)提數(shù)與實際數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時調(diào)整房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項目。 5. 成本費(fèi)用的歸集與分配 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按照制造成本法進(jìn)行計量與核算。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律規(guī)定必須配套建造的條件。各級明細(xì)科目的設(shè)置詳見“成本核算科目明細(xì)表”。 ☆ 審計費(fèi)、咨詢費(fèi)、聘請中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、董事會費(fèi)、公司活動費(fèi)等。樣板房、售樓處內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費(fèi)用列支。 ② 利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)樓宇之外的引人矚目的位置，建造臨時設(shè)施 ，或 在開發(fā)小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)租入或自建銷售網(wǎng)點(diǎn) ，所發(fā)生的建造費(fèi)用和裝修費(fèi)用。 屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，一般包括會所、銀行、郵局、游泳館、體育館等。 ☆ 精裝修，根據(jù)與客戶簽訂的精裝修合同進(jìn)行的裝修所支付的材料和裝修費(fèi)。 ☆ 給排水安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費(fèi)。 ☆ 智能化系統(tǒng)費(fèi)：指小區(qū)內(nèi)的停車管理系統(tǒng)，小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)，周界紅外防越，小區(qū)門禁系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)，電子公告屏，室外背景音樂等。 ☆ 供 氣工程費(fèi)：煤氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、增容費(fèi)、集資費(fèi)，煤氣配套費(fèi)，煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費(fèi)等。臨時設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)，家具等不屬于臨時設(shè)施費(fèi)。 ☆ 勘測丈量費(fèi)：水文、地址、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測試費(fèi)，拔地定樁驗線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，以保證成本核算的準(zhǔn)確性。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，分別作為成本對象進(jìn)行核算。 2. 成本核算對象的確定 成本核算對象 是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項目。 第四章 開發(fā)成本核算管理制度 成本核算的基本程序 第一步： 根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點(diǎn)，確定成本核算對象。根據(jù) 公司的 業(yè)務(wù)經(jīng)營情況和 資金計劃安排， 資金需求單位填寫內(nèi)部資金 調(diào)撥 申請（ 格式 見附表 32《天奕集團(tuán)內(nèi)部資金調(diào)撥單》）經(jīng)本單位財務(wù)部經(jīng)理審核，常務(wù)副 總審批后報總部財務(wù)部 。 5. 銀行結(jié)算管理制度 銀行賬戶的管理 銀行賬戶是公司為辦理結(jié)算業(yè)務(wù)而在金融機(jī)構(gòu)開設(shè)的基本賬戶、一般賬戶、專用賬戶； 銀行賬戶只能用于規(guī)定業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的結(jié)算，不得出租、出借、不得用于個人結(jié)算； 因需要設(shè)立或撤銷銀行賬戶，由財務(wù)部提出申請，由公司總經(jīng)理批準(zhǔn) 。 月度 資金計劃 ： 每 月 1 號前 向財務(wù)部申報下周資金使 用計劃，營銷部同時要申報下月 銷售回款計劃，由財務(wù)部進(jìn)行審核匯總后報總經(jīng)理審批，此計劃作為支付各種款項的依據(jù)。 資金計劃編制要求 要有充分依據(jù)，既要自加壓力，又要實事求是。 賬務(wù)處理程序 賬務(wù)處理的程序如下圖： 財務(wù)報表的種類及格式 依照《企業(yè)會計準(zhǔn)則》，編制對外報送的財務(wù)報表 ☆ 資產(chǎn)負(fù)債表 。 負(fù)責(zé)妥善保管現(xiàn)金、有價證券、有關(guān)印章、空白支票和收據(jù)，做好有關(guān)單據(jù)、帳冊、報表等會計資料的整理、歸檔工作。 ☆ 出納 在部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，按照國家財會法規(guī)、公司財務(wù)制度的有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真辦理提取和保管現(xiàn)金，完成收付手續(xù)和銀行結(jié)算業(yè)務(wù)。 根據(jù)會計制度規(guī)定，設(shè)置科目明細(xì)帳和使用對應(yīng)的帳簿，認(rèn)真、準(zhǔn)確地登錄各類明細(xì)帳，要求做到帳目清楚、數(shù)字正確、登記及時、帳證相符，發(fā)現(xiàn)問題及時更正。 監(jiān)控可能會對公司造成經(jīng)濟(jì)損失的重大經(jīng)濟(jì)活動，并及時報告。 1 負(fù)責(zé)對分管部門的績效考核。 根據(jù)公司業(yè)務(wù)，指導(dǎo)、組織建立會計核算體系，保證核算真實、準(zhǔn)確、及時。 財務(wù)部組織架構(gòu) 財務(wù)管理職責(zé)范圍 ☆ 預(yù)算管理 ：根據(jù)項目 投資 計劃和公司年度經(jīng)營計劃，確定成本 預(yù)算編制原則，匯總及編制年度公司財務(wù)預(yù)算計劃和納稅方面的建議，并對各部門的財務(wù)預(yù)算執(zhí)行狀況進(jìn)行統(tǒng)計、分析及評價； ☆ 資金管理： 根據(jù)項目 投資 計劃和各部門的費(fèi)用預(yù)算，匯編資金需求，提出公司的 融資方案及資金籌措計劃，開展資金籌措活動；匯總各部門月度資金支付計劃報公司領(lǐng)導(dǎo)；負(fù)責(zé)編制公司財務(wù)收支計劃、成本計劃和稅務(wù)計劃；合理調(diào)配資金，加速資金周轉(zhuǎn)，降低資金成本； ☆ 會計核算 ：根據(jù)公司財務(wù)管理手冊規(guī)定，負(fù)責(zé)各項成本費(fèi)用 的 審核及 支付 ；負(fù)責(zé)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計、復(fù)核；負(fù)責(zé) 處理 制會計憑證，登記賬薄，并定期編制公司會計報表； ☆ 財務(wù)分析 ：進(jìn)行成本核算工作； 定期對公司的財務(wù)經(jīng)營狀況進(jìn)行分析，編制 月度 綜合性財務(wù)分析報告供公司決策層參考，并提出相應(yīng)建議； ☆ 稅務(wù)管理： 及時了解各項稅收政策， 有目的的合理 進(jìn)行納稅籌劃，充分利用稅收優(yōu)惠政財務(wù)部經(jīng)理 （ 1 人） 總帳會計 （ 1 人） 成本 會計 （ 1 人） 出 納 （ 1 人） 銷售現(xiàn)場財務(wù)中心 策合理避稅，負(fù)責(zé)稅款 的測算、 繳納，為公司創(chuàng)造良好的外部環(huán)境； ☆ 制度建設(shè)： 根據(jù)國家規(guī)定的會計法、會計準(zhǔn)則及有關(guān)財經(jīng)制度和公司實際情況，制定公司內(nèi)部財務(wù)管理制度，并負(fù)責(zé)相應(yīng)制度的解釋、貫徹落實和監(jiān)督檢查； ☆ 合同審核 ：負(fù)責(zé)公司各類合同的財務(wù)合理合規(guī)性審核，并提出審核意見供上級領(lǐng)導(dǎo)參考；分類建立合同經(jīng)濟(jì)臺賬 ，跟蹤合同付款執(zhí)行情況 ； ☆ 信息管理： 負(fù)責(zé)收集、整理國家稅收、審計、會計等相關(guān)政策法規(guī)，為公司領(lǐng)導(dǎo)和其他部門提供財務(wù)信息指導(dǎo)；根據(jù)公司發(fā)展需要，負(fù)責(zé)財務(wù)信息化建設(shè)； ☆ 檔案管理： 根據(jù)公司有關(guān)管理制度，負(fù)責(zé)票據(jù)、會計憑證、賬簿，財務(wù)報告、納稅報表等會計資料的整理、裝訂和歸檔工作； ☆ 資產(chǎn)管理： 根據(jù)公司的資產(chǎn)管理制度，定期參與公司資產(chǎn)盤點(diǎn)，負(fù)責(zé)公司固定資產(chǎn)的賬務(wù) 處理 ，以保證公司資產(chǎn)的完整和安全； ☆ 溝通協(xié)調(diào)：負(fù)責(zé)做好公司與銀行、財稅、工商 、統(tǒng)計 等部門之間的溝通協(xié)調(diào)工作，建立良好的外部關(guān)系；督促銷售代理公 司及時催交房款； ☆ 審