【正文】 發(fā)成本”科目： 核算在房屋等產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。公司在 進(jìn)行“開發(fā)產(chǎn)品”核算的同時，應(yīng)收集、整理具體到每戶的可售面積構(gòu)成、銷售及其回款情況的詳細(xì)資料。 建筑安裝工程費(fèi)： ☆ 一般應(yīng)在與承包單位進(jìn)行工程價(jià)款結(jié)算時，按承包單位根據(jù)當(dāng)月實(shí)際完成工作量提出，經(jīng)甲方審定、雙方確認(rèn)的“已完工程月報(bào)表”、“工程價(jià)款結(jié)算單”所確定的工程價(jià)款，直接計(jì)入房屋等成本核算對象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。 5. 方法和過程控制 銷售現(xiàn)場收款員 根據(jù)營銷部簽定的協(xié)議或合同準(zhǔn)確收取訂金 /誠意金、房款，開具與收款金額相符的收據(jù)給客戶，并請客戶在《收據(jù)備查登記簿》中簽名；及時將款項(xiàng)送存銀行（當(dāng)日收款，當(dāng) 日解交銀行）；及時根據(jù)收據(jù)登記“銷售收款跟蹤臺賬”，每日上班 10:00 前須將上一日更新過的“銷售收款跟蹤臺賬”、“收據(jù)備查登記簿”電子版發(fā)送到財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、主管及公司財(cái)務(wù)部指定的郵箱。收據(jù)備注項(xiàng)需注明回單編號，并加蓋“票據(jù)金額實(shí)際進(jìn)賬后生效”。 注： 1 客戶繳款注意事項(xiàng)的溫馨提示 （客戶須知）見附件 56 2 附件中相關(guān)項(xiàng)目以“天奕 （ 2）財(cái)務(wù)復(fù) 核后，經(jīng)辦人將付款（費(fèi)用報(bào)銷）單連同原始憑證一起遞交相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人員審批，并將審批后的單據(jù)送交財(cái)務(wù)部安排付款或報(bào)銷。 （ 2） 要求收款 單位 、開票 單位 、 合同（協(xié)議）單位 名稱三統(tǒng)一 ，特殊情況必須報(bào)經(jīng)公司總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)批準(zhǔn)同意。 （ 4）適用此單據(jù)情況情形：公司司機(jī)車輛周轉(zhuǎn)備用金、出差人員出差備用金、公司暫為員工墊付寢室水電費(fèi)備用金、購買辦公用品備用金等。 第七章 財(cái)務(wù)管理制度 編制 目的 為了公司的生存和發(fā)展，以提高預(yù)見性，防止盲目性，盡可能的規(guī)避經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)度，使錯綜復(fù)雜的財(cái)務(wù)活動有序進(jìn)行。 ◇ 無形資產(chǎn)的攤銷期為 10年。清查中往來款項(xiàng)超過 6個月的要查明原因，落實(shí)專人負(fù)責(zé)清理。 ◇ 清查中發(fā)現(xiàn)的盤盈盤虧的固定資產(chǎn)，不得隨意核銷，應(yīng)認(rèn)真查 明原因分清責(zé)任，并填制“固定資產(chǎn)盈虧表”一式三份“，按審批權(quán)限上繳，在未經(jīng)批準(zhǔn)前不得自行銷毀入賬，財(cái)務(wù)部應(yīng)作”待處理財(cái)產(chǎn)損益“ 賬 務(wù)處理。 、固定資產(chǎn)的管理 ◇ 固定資產(chǎn)入賬時，須有行政部門的簽字、購物清單及相應(yīng)的編號（行政部門統(tǒng)一編制的）； ◇ 固定資產(chǎn)的日常管理參照行政部門資產(chǎn)管理制度。 （２）員工報(bào)銷通訊費(fèi)必須提供正式通訊費(fèi)發(fā)票，通訊費(fèi)發(fā)票必須是員工自己使用的通訊號 碼，即公司通訊錄中登記在冊的號碼所產(chǎn)生的費(fèi)用。 （ 6）適用此單據(jù)情況情形：因工外出而發(fā)生的住宿費(fèi)、交通費(fèi)、餐費(fèi)等。在填具體內(nèi)容時應(yīng)注意，對于每月定額報(bào)銷額度的，如：每月報(bào)銷的通訊費(fèi)，每月報(bào)銷的汽油費(fèi)等，在費(fèi)用名稱處無須寫某個月份，則需簡單注明電話費(fèi)或汽油費(fèi)即可。根據(jù)合同進(jìn)度預(yù)付款項(xiàng)或支付押金、保證金、暫付款除外。 如是刷卡客戶，退 訂（ 定 ） 、退房必須由客戶自行承擔(dān)原刷卡費(fèi)用，并在退款中扣除 ；現(xiàn)金退款應(yīng)提前預(yù)約。 支票付款如遇票據(jù)退票，應(yīng)及時與客戶聯(lián)系，同時告知置業(yè)顧問進(jìn)行催收，要求客戶一周內(nèi)補(bǔ)齊退票款項(xiàng)。 遵守公司制度的同時兼顧客戶感受，全心全意為客戶服務(wù)。 ：按直接成本法或預(yù)算造價(jià)發(fā)進(jìn)行分配 ☆ 借款費(fèi)用資本化的期限：可自房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)投入起至完工交付時止，其間開發(fā)商主動實(shí)施的停工其間不包括在內(nèi)； ☆ 可資本化的借款費(fèi)用包括：與開發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)的借款利息支出、匯兌損失、債券溢價(jià) ，減去債券折價(jià)、利息收入、匯兌收益以及借款到位后、使用前的其他投資收益，如利息收入等減項(xiàng)微小也可直接計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。如：項(xiàng)目開發(fā)前期為項(xiàng)目開發(fā)而發(fā)生的貸款利息支出 (分?jǐn)偲谙逓轭A(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)期，項(xiàng)目開發(fā)期超過一年的列“長期待攤費(fèi)用” )、廣告費(fèi)、低值易耗品攤銷、預(yù)付保險(xiǎn)費(fèi)、預(yù)付報(bào)刊費(fèi)等。 ☆ 環(huán)境費(fèi)：支付清潔工的工資、擺花費(fèi)、租花費(fèi)等 ☆ 租金：包括房屋租金、車庫租金等。 資金成本 直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。 其他 工程收尾所發(fā)生的零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)（零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)能夠歸類的，應(yīng)按從屬主體原則歸類計(jì)入上述相應(yīng)費(fèi)用中），現(xiàn)場垃圾清運(yùn)費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。主要包括以下內(nèi)容： 土建工程費(fèi) ☆ 基礎(chǔ)工程費(fèi)：土石方、樁基、護(hù) 壁 (坡 )工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢費(fèi)。 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目之外的道 路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用， 紅線外兩米與大市政接口的費(fèi)用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費(fèi)用。 ☆ 拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償支出，安置及動遷支出，農(nóng)作 物補(bǔ)償、危房補(bǔ)償費(fèi)等；拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入賬，分別沖減有關(guān)成本。 分類歸集原則。 ○ 經(jīng)財(cái)務(wù)總監(jiān)審批 后 ，資金調(diào)出單位財(cái)務(wù)部經(jīng)理和常務(wù)副總審核和簽批。 4. 現(xiàn)金管理制度 現(xiàn)金的收取范圍 ☆ 收取的零星房款、業(yè)主的面積補(bǔ)差款 ； ☆ 收取的代墊施工單位的水電費(fèi) ； ☆ 代相關(guān)部門或其他單位 向業(yè)主收取的稅費(fèi) ； ☆ 其它必須用現(xiàn)金收取的現(xiàn)金收入。（附表 24） 財(cái)務(wù)報(bào)表 ☆ 債權(quán)債務(wù)往來表；（附表 25） ☆ 資金投入表 ； （附表 26） ☆ 合同付款表；（附表 27） ☆ 固定資產(chǎn)及折舊明細(xì)表；（附表 28） ☆ 成本分析表；（附表 29） ☆ 費(fèi)用分 析表；（附表 210） 匯總記 賬 憑證 填制記 賬 憑證 憑證審核 明細(xì)賬 日記賬 總 賬 原始憑證確認(rèn)與計(jì)量 試算平衡 會計(jì)報(bào)表 財(cái)務(wù)分析報(bào)表 ☆ 汽車使用費(fèi)明細(xì)表；（附表 211） ☆ 業(yè)務(wù)招待費(fèi)明細(xì)表；（附表 212） ☆ 差旅費(fèi)明細(xì)表；（附表 213） ☆ 郵電通訊費(fèi)明細(xì)表；（附表 214） ☆ 貸款明細(xì)表；（附表 215） ☆ 銷售收入明細(xì)表；（附表 216） 注：月度分析報(bào)表，根據(jù)實(shí)際情況需要，可適時增加。 認(rèn)真審查臨時借支的用途、金額和批準(zhǔn)手續(xù)，嚴(yán)格執(zhí)行領(lǐng)用支票的手續(xù)，控制使用限額和報(bào)銷期限。 負(fù)責(zé)公司全面成本核算、會計(jì)核算和分析工作。 參與公司重大并購重組，考察、審計(jì)、評價(jià)目標(biāo)企業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量及未來盈利能力。 根據(jù)公司業(yè)務(wù)，指導(dǎo)、組織建立會計(jì)核算體系，保證核算真實(shí)、準(zhǔn)確、及時。 監(jiān)控可能會對公司造成經(jīng)濟(jì)損失的重大經(jīng)濟(jì)活動，并及時報(bào)告。 ☆ 出納 在部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，按照國家財(cái)會法規(guī)、公司財(cái)務(wù)制度的有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真辦理提取和保管現(xiàn)金，完成收付手續(xù)和銀行結(jié)算業(yè)務(wù)。 賬務(wù)處理程序 賬務(wù)處理的程序如下圖： 財(cái)務(wù)報(bào)表的種類及格式 依照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》，編制對外報(bào)送的財(cái)務(wù)報(bào)表 ☆ 資產(chǎn)負(fù)債表 。 月度 資金計(jì)劃 ： 每 月 1 號前 向財(cái)務(wù)部申報(bào)下周資金使 用計(jì)劃，營銷部同時要申報(bào)下月 銷售回款計(jì)劃，由財(cái)務(wù)部進(jìn)行審核匯總后報(bào)總經(jīng)理審批，此計(jì)劃作為支付各種款項(xiàng)的依據(jù)。根據(jù) 公司的 業(yè)務(wù)經(jīng)營情況和 資金計(jì)劃安排， 資金需求單位填寫內(nèi)部資金 調(diào)撥 申請（ 格式 見附表 32《天奕集團(tuán)內(nèi)部資金調(diào)撥單》）經(jīng)本單位財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核，常務(wù)副 總審批后報(bào)總部財(cái)務(wù)部 。 2. 成本核算對象的確定 成本核算對象 是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，以保證成本核算的準(zhǔn)確性。臨時設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)，家具等不屬于臨時設(shè)施費(fèi)。 ☆ 智能化系統(tǒng)費(fèi)：指小區(qū)內(nèi)的停車管理系統(tǒng)，小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)，周界紅外防越，小區(qū)門禁系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)，電子公告屏，室外背景音樂等。 ☆ 精裝修，根據(jù)與客戶簽訂的精裝修合同進(jìn)行的裝修所支付的材料和裝修費(fèi)。 ② 利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)樓宇之外的引人矚目的位置，建造臨時設(shè)施 ，或 在開發(fā)小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)租入或自建銷售網(wǎng)點(diǎn) ，所發(fā)生的建造費(fèi)用和裝修費(fèi)用。 ☆ 審計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、聘請中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、董事會費(fèi)、公司活動費(fèi)等。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律規(guī)定必須配套建造的條件。預(yù)提數(shù)與實(shí)際數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時調(diào)整房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。 適用范圍 適用于 北京天奕興華投資有限公司 及 全資、控股及受托非控股經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)目銷售現(xiàn)場的收款管理 ，包括委托銷售代理公司的案場銷售。 銀行卡付款客戶，原則上每套房款累計(jì)刷卡次數(shù)不得超過 3 次，每次付款刷卡次數(shù)不超過 1 次，超過次數(shù)由客戶自行承擔(dān)刷卡費(fèi)用。 退訂（定）、退房 客戶如需辦理退訂（定）、退房等業(yè)務(wù)，由客戶提出申請，置業(yè)顧問協(xié)助客戶按公司規(guī)定填寫退房（定）申請書（格式見附件 55）并 通過公司相關(guān)審批和授權(quán)后，由客戶本人帶齊相關(guān)證件及購房資料（銷售合同、認(rèn)購書、發(fā)票、收據(jù)等），到公司財(cái)務(wù)部辦理。注：部分乘車憑證需與相對應(yīng)的發(fā)票一起使用方可作為報(bào)銷憑據(jù)。 （ 4）大小寫金額在規(guī)定空格內(nèi)規(guī)范填寫，本單涂改一律無效。 （ 3）出差期間的業(yè)務(wù)招待費(fèi)（餐費(fèi)、禮品等）發(fā)票不列入本單。 （ 3）員工報(bào)銷差旅費(fèi)時，應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生的所有費(fèi)用填寫完整“差旅費(fèi)明細(xì)表”并作為附件放在報(bào)銷憑證中，無“差旅費(fèi)明細(xì)表”的不予報(bào)銷。 ◇ 非貨幣性交易中取得的固定資產(chǎn)，其入賬價(jià)值按《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則 非貨幣性資產(chǎn)交換》的規(guī)定確定。 財(cái)產(chǎn)清查制度 各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)、物資每年年終前必須進(jìn)行全面清查，做到 賬 實(shí)相符，以保證年度會計(jì)決算的準(zhǔn)確性和完整性。 管理原則 ? 依法納稅，不偷、漏、抗稅，合理節(jié)稅、避稅，依法力爭減、緩、免稅，防止重復(fù)計(jì)稅。 ◇ 辦公用品：包括辦公用辦公桌椅、沙發(fā)、文件柜、手機(jī)、計(jì)算機(jī)、照相機(jī)、錄音機(jī)、掛鐘、電風(fēng)扇、保險(xiǎn)柜、取暖器等。 固定資產(chǎn)的計(jì)價(jià) ◇ 固定資產(chǎn)應(yīng)按其成本入賬。 （ 3） 員工在出差期間或其他客觀原因需臨時招待，無法事先提交申請，發(fā)生的 招待費(fèi)用實(shí)施報(bào)銷時，必須補(bǔ)填《業(yè)務(wù)招待申請單》，并提交相應(yīng)權(quán)限領(lǐng)導(dǎo)簽字確認(rèn)。 注意：合同付款審批單的付款事項(xiàng)，原則上必須在總經(jīng)理簽字后，且已經(jīng)取得等額有效發(fā)票后，方可付款。 財(cái) 務(wù) 復(fù) 核 （財(cái)務(wù) 經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān) ） 3 審核通過后，按各單據(jù)列示，交相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批簽字。其中往來款項(xiàng)含：子分公司付款、母子公司付款以及其他公司、個人往來款項(xiàng)等。銷售現(xiàn)場領(lǐng)用的空白收據(jù)須放置在保險(xiǎn)柜內(nèi)并妥善保管，若有遺失、損毀 、作廢 須立即報(bào)告公司財(cái)務(wù)部。次月 5日前編制月末《銷售收款明細(xì)表》、《客戶欠款情況反饋表》給營銷部，便于營銷部催款； ，對客戶房款繳付存在的問題及時上報(bào)部門經(jīng)理并與營銷部溝通、解決；對延遲付款的客戶，應(yīng)按合同規(guī)定計(jì)算滯納金及違約金，營銷部復(fù)核，并根據(jù)實(shí)際情況開具《催款通知單》； 《認(rèn)購登記表》、《房屋銷售合同》，并按財(cái)務(wù)檔案管理規(guī)定存檔、保管。根據(jù)經(jīng)計(jì)算得出的建筑安裝工程費(fèi)，計(jì)入有關(guān)房屋等成本核算對象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。 有關(guān)分配方法為： 方法一：先按小區(qū)的占地面積將地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進(jìn)行直接分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場等公用場所占地面積 的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按房屋等成本核算對象的占地面積進(jìn)行間接分配，計(jì)入房屋等成本核算對象的的開發(fā)成本；房屋等成本核算對象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 (這類費(fèi)用由本科目歸集并按一定方法、標(biāo)準(zhǔn)分配后，再計(jì)入各成本核算對象的“開發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目中去 )。 ☆ 專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的職員工資、工會經(jīng)費(fèi)、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、業(yè)務(wù)交際費(fèi)以及其他經(jīng)費(fèi)。對這些配套設(shè)施的開發(fā)成本應(yīng)設(shè)置如下六個成本項(xiàng)目： ☆ 地 征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)； ☆ 前期工程費(fèi)； ☆ 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)； ☆ 建筑安裝工程費(fèi)； ☆ 配套設(shè)施費(fèi)； ☆ 開發(fā)間接費(fèi)。 ☆ 空調(diào)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的換熱站、冷 凍站、風(fēng)機(jī)盤管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調(diào)設(shè)施安裝費(fèi)。 ☆ 通訊工程費(fèi)：電話線路的鋪設(shè)、電話配套費(fèi)，電話電纜集資費(fèi)，交納的電話增容費(fèi)等。（景觀設(shè)計(jì)、精裝設(shè)計(jì)等可根據(jù)實(shí)際情況合并在施工合同中，在基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 或建筑安裝工程費(fèi)用中列支）。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，分別作為成本對象進(jìn)行核算。 第三步： 按受益原則和配 比原則，確定應(yīng)分?jǐn)?的成本費(fèi)用在各成本核算對象之間的分配方法及分配 標(biāo)準(zhǔn)。 銀行票據(jù)的 管理