【正文】 發(fā)成本”科目： 核算在房屋等產品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。公司在 進行“開發(fā)產品”核算的同時，應收集、整理具體到每戶的可售面積構成、銷售及其回款情況的詳細資料。 建筑安裝工程費： ☆ 一般應在與承包單位進行工程價款結算時，按承包單位根據當月實際完成工作量提出，經甲方審定、雙方確認的“已完工程月報表”、“工程價款結算單”所確定的工程價款，直接計入房屋等成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。 5. 方法和過程控制 銷售現場收款員 根據營銷部簽定的協(xié)議或合同準確收取訂金 /誠意金、房款，開具與收款金額相符的收據給客戶，并請客戶在《收據備查登記簿》中簽名；及時將款項送存銀行（當日收款，當 日解交銀行）；及時根據收據登記“銷售收款跟蹤臺賬”，每日上班 10:00 前須將上一日更新過的“銷售收款跟蹤臺賬”、“收據備查登記簿”電子版發(fā)送到財務總監(jiān)、財務經理、主管及公司財務部指定的郵箱。收據備注項需注明回單編號，并加蓋“票據金額實際進賬后生效”。 注： 1 客戶繳款注意事項的溫馨提示 （客戶須知）見附件 56 2 附件中相關項目以“天奕 （ 2）財務復 核后，經辦人將付款（費用報銷）單連同原始憑證一起遞交相關領導人員審批，并將審批后的單據送交財務部安排付款或報銷。 （ 2） 要求收款 單位 、開票 單位 、 合同（協(xié)議）單位 名稱三統(tǒng)一 ，特殊情況必須報經公司總經理、財務總監(jiān)批準同意。 （ 4）適用此單據情況情形：公司司機車輛周轉備用金、出差人員出差備用金、公司暫為員工墊付寢室水電費備用金、購買辦公用品備用金等。 第七章 財務管理制度 編制 目的 為了公司的生存和發(fā)展，以提高預見性，防止盲目性，盡可能的規(guī)避經濟風險度，使錯綜復雜的財務活動有序進行。 ◇ 無形資產的攤銷期為 10年。清查中往來款項超過 6個月的要查明原因，落實專人負責清理。 ◇ 清查中發(fā)現的盤盈盤虧的固定資產，不得隨意核銷，應認真查 明原因分清責任，并填制“固定資產盈虧表”一式三份“，按審批權限上繳，在未經批準前不得自行銷毀入賬，財務部應作”待處理財產損益“ 賬 務處理。 、固定資產的管理 ◇ 固定資產入賬時，須有行政部門的簽字、購物清單及相應的編號（行政部門統(tǒng)一編制的）； ◇ 固定資產的日常管理參照行政部門資產管理制度。 （２）員工報銷通訊費必須提供正式通訊費發(fā)票，通訊費發(fā)票必須是員工自己使用的通訊號 碼，即公司通訊錄中登記在冊的號碼所產生的費用。 （ 6）適用此單據情況情形：因工外出而發(fā)生的住宿費、交通費、餐費等。在填具體內容時應注意，對于每月定額報銷額度的，如：每月報銷的通訊費，每月報銷的汽油費等，在費用名稱處無須寫某個月份，則需簡單注明電話費或汽油費即可。根據合同進度預付款項或支付押金、保證金、暫付款除外。 如是刷卡客戶，退 訂（ 定 ） 、退房必須由客戶自行承擔原刷卡費用，并在退款中扣除 ；現金退款應提前預約。 支票付款如遇票據退票，應及時與客戶聯(lián)系，同時告知置業(yè)顧問進行催收，要求客戶一周內補齊退票款項。 遵守公司制度的同時兼顧客戶感受，全心全意為客戶服務。 ：按直接成本法或預算造價發(fā)進行分配 ☆ 借款費用資本化的期限：可自房地產產品開發(fā)投入起至完工交付時止，其間開發(fā)商主動實施的停工其間不包括在內； ☆ 可資本化的借款費用包括：與開發(fā)項目直接相關的借款利息支出、匯兌損失、債券溢價 ，減去債券折價、利息收入、匯兌收益以及借款到位后、使用前的其他投資收益，如利息收入等減項微小也可直接計入財務費用。如：項目開發(fā)前期為項目開發(fā)而發(fā)生的貸款利息支出 (分攤期限為預計項目開發(fā)期，項目開發(fā)期超過一年的列“長期待攤費用” )、廣告費、低值易耗品攤銷、預付保險費、預付報刊費等。 ☆ 環(huán)境費：支付清潔工的工資、擺花費、租花費等 ☆ 租金：包括房屋租金、車庫租金等。 資金成本 直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。 其他 工程收尾所發(fā)生的零星工程費和乙方保修期后應由開發(fā)商承擔的維修費（零星工程費和乙方保修期后應由開發(fā)商承擔的維修費能夠歸類的，應按從屬主體原則歸類計入上述相應費用中），現場垃圾清運費、工程保險費等。主要包括以下內容： 土建工程費 ☆ 基礎工程費：土石方、樁基、護 壁 (坡 )工程費，基礎處理費、樁基咨詢費。 基礎設施費：指項目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內、建筑安裝工程施工圖預算項目之外的道 路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎設施工程費用， 紅線外兩米與大市政接口的費用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費用。 ☆ 拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償支出，安置及動遷支出，農作 物補償、危房補償費等；拆遷舊建筑物回收的殘值應估價入賬，分別沖減有關成本。 分類歸集原則。 ○ 經財務總監(jiān)審批 后 ，資金調出單位財務部經理和常務副總審核和簽批。 4. 現金管理制度 現金的收取范圍 ☆ 收取的零星房款、業(yè)主的面積補差款 ； ☆ 收取的代墊施工單位的水電費 ； ☆ 代相關部門或其他單位 向業(yè)主收取的稅費 ； ☆ 其它必須用現金收取的現金收入。（附表 24） 財務報表 ☆ 債權債務往來表；（附表 25） ☆ 資金投入表 ； （附表 26） ☆ 合同付款表；（附表 27） ☆ 固定資產及折舊明細表；（附表 28） ☆ 成本分析表；（附表 29） ☆ 費用分 析表；（附表 210） 匯總記 賬 憑證 填制記 賬 憑證 憑證審核 明細賬 日記賬 總 賬 原始憑證確認與計量 試算平衡 會計報表 財務分析報表 ☆ 汽車使用費明細表；（附表 211） ☆ 業(yè)務招待費明細表；（附表 212） ☆ 差旅費明細表；（附表 213） ☆ 郵電通訊費明細表；（附表 214） ☆ 貸款明細表；（附表 215） ☆ 銷售收入明細表；（附表 216） 注：月度分析報表，根據實際情況需要，可適時增加。 認真審查臨時借支的用途、金額和批準手續(xù)，嚴格執(zhí)行領用支票的手續(xù)，控制使用限額和報銷期限。 負責公司全面成本核算、會計核算和分析工作。 參與公司重大并購重組，考察、審計、評價目標企業(yè)的資產質量及未來盈利能力。 根據公司業(yè)務，指導、組織建立會計核算體系，保證核算真實、準確、及時。 監(jiān)控可能會對公司造成經濟損失的重大經濟活動，并及時報告。 ☆ 出納 在部門經理的領導下，按照國家財會法規(guī)、公司財務制度的有關規(guī)定，認真辦理提取和保管現金，完成收付手續(xù)和銀行結算業(yè)務。 賬務處理程序 賬務處理的程序如下圖： 財務報表的種類及格式 依照《企業(yè)會計準則》，編制對外報送的財務報表 ☆ 資產負債表 。 月度 資金計劃 ： 每 月 1 號前 向財務部申報下周資金使 用計劃，營銷部同時要申報下月 銷售回款計劃，由財務部進行審核匯總后報總經理審批，此計劃作為支付各種款項的依據。根據 公司的 業(yè)務經營情況和 資金計劃安排， 資金需求單位填寫內部資金 調撥 申請（ 格式 見附表 32《天奕集團內部資金調撥單》）經本單位財務部經理審核，常務副 總審批后報總部財務部 。 2. 成本核算對象的確定 成本核算對象 是指為歸集和分配開發(fā)產品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，以保證成本核算的準確性。臨時設施內的資產，如空調、電視機，家具等不屬于臨時設施費。 ☆ 智能化系統(tǒng)費：指小區(qū)內的停車管理系統(tǒng)，小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)，周界紅外防越，小區(qū)門禁系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)，電子公告屏，室外背景音樂等。 ☆ 精裝修，根據與客戶簽訂的精裝修合同進行的裝修所支付的材料和裝修費。 ② 利用開發(fā)小區(qū)內樓宇之外的引人矚目的位置，建造臨時設施 ，或 在開發(fā)小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)租入或自建銷售網點 ，所發(fā)生的建造費用和裝修費用。 ☆ 審計費、咨詢費、聘請中介機構費、訴訟費、業(yè)務招待費、董事會費、公司活動費等。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律規(guī)定必須配套建造的條件。預提數與實際數的差額，應在配套設施完工時調整房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目。 適用范圍 適用于 北京天奕興華投資有限公司 及 全資、控股及受托非控股經營的房地產開發(fā)企業(yè)各項目銷售現場的收款管理 ，包括委托銷售代理公司的案場銷售。 銀行卡付款客戶，原則上每套房款累計刷卡次數不得超過 3 次，每次付款刷卡次數不超過 1 次，超過次數由客戶自行承擔刷卡費用。 退訂（定）、退房 客戶如需辦理退訂（定）、退房等業(yè)務，由客戶提出申請，置業(yè)顧問協(xié)助客戶按公司規(guī)定填寫退房（定）申請書（格式見附件 55）并 通過公司相關審批和授權后，由客戶本人帶齊相關證件及購房資料（銷售合同、認購書、發(fā)票、收據等），到公司財務部辦理。注：部分乘車憑證需與相對應的發(fā)票一起使用方可作為報銷憑據。 （ 4）大小寫金額在規(guī)定空格內規(guī)范填寫，本單涂改一律無效。 （ 3）出差期間的業(yè)務招待費（餐費、禮品等）發(fā)票不列入本單。 （ 3）員工報銷差旅費時，應根據實際發(fā)生的所有費用填寫完整“差旅費明細表”并作為附件放在報銷憑證中，無“差旅費明細表”的不予報銷。 ◇ 非貨幣性交易中取得的固定資產，其入賬價值按《企業(yè)會計準則 非貨幣性資產交換》的規(guī)定確定。 財產清查制度 各項財產、物資每年年終前必須進行全面清查，做到 賬 實相符，以保證年度會計決算的準確性和完整性。 管理原則 ? 依法納稅，不偷、漏、抗稅，合理節(jié)稅、避稅，依法力爭減、緩、免稅，防止重復計稅。 ◇ 辦公用品：包括辦公用辦公桌椅、沙發(fā)、文件柜、手機、計算機、照相機、錄音機、掛鐘、電風扇、保險柜、取暖器等。 固定資產的計價 ◇ 固定資產應按其成本入賬。 （ 3） 員工在出差期間或其他客觀原因需臨時招待，無法事先提交申請，發(fā)生的 招待費用實施報銷時，必須補填《業(yè)務招待申請單》，并提交相應權限領導簽字確認。 注意：合同付款審批單的付款事項，原則上必須在總經理簽字后，且已經取得等額有效發(fā)票后，方可付款。 財 務 復 核 （財務 經理、財務總監(jiān) ） 3 審核通過后，按各單據列示，交相關領導審批簽字。其中往來款項含：子分公司付款、母子公司付款以及其他公司、個人往來款項等。銷售現場領用的空白收據須放置在保險柜內并妥善保管，若有遺失、損毀 、作廢 須立即報告公司財務部。次月 5日前編制月末《銷售收款明細表》、《客戶欠款情況反饋表》給營銷部，便于營銷部催款； ，對客戶房款繳付存在的問題及時上報部門經理并與營銷部溝通、解決；對延遲付款的客戶，應按合同規(guī)定計算滯納金及違約金，營銷部復核，并根據實際情況開具《催款通知單》； 《認購登記表》、《房屋銷售合同》，并按財務檔案管理規(guī)定存檔、保管。根據經計算得出的建筑安裝工程費，計入有關房屋等成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。 有關分配方法為： 方法一：先按小區(qū)的占地面積將地價和拆遷補償費分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內的地價和拆遷補償費，按小區(qū)內房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進行直接分配；然后將分配到小區(qū)內道路、廣場等公用場所占地面積 的地價和拆遷補償費，按房屋等成本核算對象的占地面積進行間接分配，計入房屋等成本核算對象的的開發(fā)成本；房屋等成本核算對象的直接分配數加間接分配數，即為該房屋等成本核算對象應負擔的地價和拆遷補償費。 (這類費用由本科目歸集并按一定方法、標準分配后，再計入各成本核算對象的“開發(fā)間接費”成本項目中去 )。 ☆ 專設銷售機構的職員工資、工會經費、福利費、折舊費、修理費、差旅費、辦公費、培訓費、業(yè)務交際費以及其他經費。對這些配套設施的開發(fā)成本應設置如下六個成本項目： ☆ 地 征用及拆遷補償費； ☆ 前期工程費； ☆ 基礎設施費； ☆ 建筑安裝工程費； ☆ 配套設施費； ☆ 開發(fā)間接費。 ☆ 空調安裝工程費：主體工程內的換熱站、冷 凍站、風機盤管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調設施安裝費。 ☆ 通訊工程費：電話線路的鋪設、電話配套費，電話電纜集資費，交納的電話增容費等。（景觀設計、精裝設計等可根據實際情況合并在施工合同中，在基礎設施費 或建筑安裝工程費用中列支）。開發(fā)產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，分別作為成本對象進行核算。 第三步： 按受益原則和配 比原則，確定應分攤 的成本費用在各成本核算對象之間的分配方法及分配 標準。 銀行票據的 管理