商業(yè)地產(chǎn)：混沌時代的解決之道(存儲版)
【正文】 位，因此選取有代表性且兼顧業(yè)態(tài)搭配、店面形象優(yōu)良之租戶，當(dāng)中包括珠寶、名表、名服等檔次較高之品牌；沿主通道進(jìn)行時尚服飾品牌的配搭，隨著店鋪的逐漸深入，檔次由高到中；左右兩側(cè)配以大塊面為目的性消費的餐飲及娛樂主力店。 中關(guān)村廣場購物中心地下二層的商業(yè)樓面較大，范圍廣泛，加上家樂福及金瑤百貨亦出現(xiàn)在此樓層相連通A、B區(qū)，所以目標(biāo)是讓地下二層成為消費群集中地，以商品組合為多元化考慮。 基于對北京經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來的預(yù)期，綜合區(qū)域市場的調(diào)查及分析，戴德梁行認(rèn)為中關(guān)村廣場購物中心將逐步發(fā)展成為北京西北部區(qū)域的新商業(yè)中心。他認(rèn)為，商業(yè)定位比住宅定位重要！首先要進(jìn)行充分的市場調(diào)研，確定項目所在區(qū)域一公里半徑和三公里半徑主要的常駐和流動人口，人氣和商氣是決定后期商業(yè)經(jīng)營的關(guān)鍵；其次，了解區(qū)域市場發(fā)展前景和居住人群消費檔次，這決定了商業(yè)后期定位檔次；而區(qū)域目前商業(yè)和業(yè)態(tài)分布情況，也是商業(yè)地產(chǎn)定位的重要參考依據(jù)。但研究市場后他們發(fā)現(xiàn)，雖然離CBD很近，交通又很發(fā)達(dá)，但這一區(qū)域內(nèi)非常缺乏高品質(zhì)寫字樓及高檔次的商業(yè)配套。 中國紅街商業(yè)運(yùn)營總監(jiān)、臺灣資深地產(chǎn)專家葉國梁先生在接受采訪時談到：“商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)商須認(rèn)識：商業(yè)地產(chǎn)項目不是單純的地產(chǎn) + 商業(yè)，而是應(yīng)商業(yè)先行、租售并重、末端優(yōu)先、贏在經(jīng)營；商業(yè)地產(chǎn)項目的商業(yè)觀念是：如何為項目創(chuàng)造無限商機(jī)及創(chuàng)造一個吸引最終目標(biāo)客戶到來的商業(yè)平臺，而非單純開業(yè)招商招滿即可?！?賈玉鵬也談到，明天第一城的鋪位在運(yùn)作的前期，把招商提前。”。 檢驗商業(yè)地產(chǎn)項目的品牌價值來自項目定位的準(zhǔn)確，對開發(fā)商而言更像是“雙刃劍”，項目定位成功者，開發(fā)商固然可以乘勝追擊，但項目定位失敗的話，往往是“火燒連營”，甚至可能導(dǎo)致開發(fā)商發(fā)生財務(wù)骨牌效應(yīng)、全軍覆沒、退出市場。 對此，戴德梁行高級助理董事張家鵬認(rèn)為，做好零售商訪談，充分了解商戶需求，可以有效地防止以上問題的發(fā)生。而商業(yè)地產(chǎn)銷售競爭的日趨激烈，導(dǎo)致原來簡單單一的銷售策略與手法已經(jīng)不能再適應(yīng)現(xiàn)在激烈的地產(chǎn)銷售市場了。目前，很多開發(fā)商基本是“左手住宅、右手商業(yè)”，而商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作比住宅運(yùn)作要復(fù)雜得多。進(jìn)行必要性的市場研究分析，是做好商業(yè)的第一步。但伴隨“全新商務(wù)消費購物中心”、“京城頂級綜合購物場所”、“CBD頂級消費區(qū)”等炫目產(chǎn)品共同成長的，還有 “超過500萬平方米的體量集中上市”、“供求比例嚴(yán)重失衡”、“高空置率年年遞增”等灰色的現(xiàn)狀。中關(guān)村廣場購物中心20萬平方米的商業(yè)面積能夠有效的形成規(guī)模優(yōu)勢，更好地集合不同業(yè)態(tài)為顧客提供“一站式”的購物及休閑功能。 * 區(qū)域內(nèi)電子市場飽和：這一帶有著全國最大的電子批發(fā)市場。 * 收入高。發(fā)現(xiàn)了適應(yīng)中關(guān)村廣場風(fēng)格和消費群定位的條件：上世紀(jì)七八十年代出生的人群已逐漸晉升為社會消費的主流力量。戴德梁行服務(wù)的中關(guān)村廣場就采取了綜合性定位的策略，協(xié)助客戶實現(xiàn)了預(yù)期目標(biāo)。二、四個主要的定位策略一般對于商業(yè)項目而言，必要性的研究分析一般應(yīng)涵括以下方面：商業(yè)地產(chǎn)項目的定位之道 中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，商業(yè)地產(chǎn)借機(jī)也呈飛速發(fā)展的態(tài)勢?；煦鐣r代，如何切準(zhǔn)市場脈動？從本期開始，新地產(chǎn)將推出連續(xù)的商業(yè)地產(chǎn)專題報道，與專業(yè)的代理機(jī)構(gòu)戴德梁行合作，欲給正在和即將進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)一些切實有效的幫助。 任何定位都是依賴于對市場需求的把握而建立，感性的預(yù)期定位是否能成為最終確定的方向，需要從市場研究中印證。 ②消費者的需求偏好：需求創(chuàng)造價值，如何在當(dāng)?shù)氐南M習(xí)慣和招徠異地
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