【正文】 的設(shè)施，如：星巴克咖啡館、網(wǎng)吧、小型鐳射影院、香薰美容中心、壁球館、室內(nèi)兒童活動(dòng)天地等。 教育業(yè)：F泰地產(chǎn)與國內(nèi)知名的幼兒教育機(jī)構(gòu)合作，如：北京大學(xué)心理學(xué)系、北師大幼兒教育系等，提供優(yōu)質(zhì)的幼兒教育、深入社區(qū)生活的青少年素質(zhì)教育，并提供的活動(dòng)空間等多種教育元素于一體，保證了教育產(chǎn)業(yè)的高素質(zhì)和吸引力，并且為業(yè)主子女營造一個(gè)最佳的成長空間。第八章 置業(yè)會(huì) 這里所指的服務(wù)，并不僅限于銷售層面，而是凌駕于單一的銷售性質(zhì)的服務(wù)，涉及項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)層面。符合以上條件人士，填妥申請(qǐng)表格，通過審核，無須交納任何費(fèi)用即可成為會(huì)員。一、開發(fā)進(jìn)度和項(xiàng)目計(jì)算期本項(xiàng)目整個(gè)建設(shè)工期為四年,第五年為售后服務(wù)和銷售資金回籠。 貼現(xiàn)系數(shù)行的第一年是1，其后各年的數(shù)值等于其前一年數(shù)值除以（1+Ic）。 設(shè)定較小的貼現(xiàn)率Ic，可以計(jì)算得到較小的動(dòng)態(tài)投資回收期，但這是降低了項(xiàng)目可行性的標(biāo)準(zhǔn)門檻，在行業(yè)審批、特別是在金融機(jī)構(gòu)的貸款請(qǐng)求中是不利的。（二）敏感性分析敏感性分析是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要內(nèi)容。因此，項(xiàng)目在經(jīng)營階段的風(fēng)險(xiǎn)較大，建議實(shí)施投資風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃控制在充分分析現(xiàn)有和未來的條件，妥善的安排資源，并為項(xiàng)目的經(jīng)營制定盡可能周密、科學(xué)、詳細(xì)的計(jì)劃，在實(shí)施過程中，盡可能的嚴(yán)格按照計(jì)劃去進(jìn)行，將產(chǎn)品投資成本控制在合理的變化范圍內(nèi)。結(jié)束語本項(xiàng)目位于正在蓬勃發(fā)展的東南分區(qū)，F(xiàn)泰地產(chǎn)將為她打造一個(gè)洋溢著現(xiàn)代都市生活風(fēng)情的社區(qū)！本項(xiàng)目將是一個(gè)真正為泛精英階層打造的理想家園。假定投資者期望的內(nèi)部收益率為30％，在這種情況下，各種敏感因素的變化情況如下表：表4－3 臨界點(diǎn)分析表敏感因素基本方案結(jié)果臨界點(diǎn)計(jì)算內(nèi)部收益率（％）％期望值30％開發(fā)產(chǎn)品投資（萬元）145509最高值154000小高層銷售價(jià)格（元/平方米）2600最低值2410分析：從表4－3的數(shù)據(jù)可以看出，若期望的內(nèi)部收益率為30％，則項(xiàng)目投資的臨界點(diǎn)為154000萬元，上升8491萬元；小高層銷售價(jià)格的臨界點(diǎn)為2410元/平方米，下降190元/平方米。根據(jù)目前的銀行利率及房地產(chǎn)行業(yè)的盈利水平，可以把基準(zhǔn)收益率界定在30%。貼現(xiàn)率Ic越大，NPV越小，動(dòng)態(tài)投資回收期越長。利潤預(yù)測：a、利潤總額（所得稅前） ＝銷售凈收入－總投資成本＝167471145509＝21962萬元b、稅后利潤企業(yè)所得稅＝利潤總額*33％＝21962*＝7248萬元稅后利潤＝利潤總額企業(yè)所得稅＝14714萬元自有資金回報(bào)率＝稅后利潤/自有資金＝稅后利潤/（總投資成本*30％）*100％＝14714/（145509*30％）*100％＝34％注：自有資金按總投資成本的30％計(jì)算 c、盈虧平衡點(diǎn)多層住宅價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)＝房屋單位成本/1營業(yè)稅率及附加＝2071/（％）＝2192元/平方米小高層住宅價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)＝房屋單位成本/1營業(yè)稅率及附加＝2491/（％）＝2636元/平方米商鋪價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)＝房屋單位成本/1營業(yè)稅率及附加＝2071/（％）＝2192元/平方米四、財(cái)務(wù)分析(一)、現(xiàn)金流量分析本項(xiàng)目建設(shè)工期為4年，項(xiàng)目計(jì)算期為5年，經(jīng)營稅金及附加總額9747萬元，按銷售比例分別計(jì)入現(xiàn)金流出項(xiàng)目的各期。第九章 利潤與資金 本方案作為項(xiàng)目的投資分析報(bào)告，是項(xiàng)目全程策劃的重要組成部分，是對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)成本和經(jīng)營利潤進(jìn)行分析和評(píng)估。（二） 會(huì)員優(yōu)惠：l 優(yōu)先收到F泰地產(chǎn)樓盤的全套資料；l 購買F泰地產(chǎn)享受額外98折優(yōu)惠；l 優(yōu)先安排參觀F泰地產(chǎn)開發(fā)之項(xiàng)目的示范單位；l 優(yōu)先安排選購F泰地產(chǎn)開發(fā)之項(xiàng)目；l 自由選擇參加置業(yè)會(huì)舉辦的各類公眾社會(huì)活動(dòng)；l 優(yōu)先安排參加各類房地產(chǎn)置業(yè)講座；l 享受購房置業(yè)咨詢及協(xié)助；l 定期收到F泰地產(chǎn)刊物；l 享用與置業(yè)會(huì)進(jìn)行商業(yè)聯(lián)盟的商家所提供的購物折扣和優(yōu)惠價(jià)格。在本項(xiàng)目中，除了建設(shè)運(yùn)動(dòng)型會(huì)所，園區(qū)中的籃球場、排球場、網(wǎng)球場等硬件設(shè)施外，邀請(qǐng)國家級(jí)的運(yùn)動(dòng)員及專家為業(yè)主提供長年的運(yùn)動(dòng)及健康咨詢，使健康成為社區(qū)文化中的主旋律。石家莊市場容量有限，對(duì)此，F(xiàn)泰地產(chǎn)必須以復(fù)合地產(chǎn)的戰(zhàn)略思想嫁接來自各方面的資源，為本項(xiàng)目創(chuàng)造更大的附加價(jià)值與購買誘因，擴(kuò)大客戶來源層面，吸引包括來自各縣區(qū)，以及外地的客戶。 銷售現(xiàn)場——生活展示中心：銷售中心建在一期地塊的購物廣場，銷售完畢后，將其功能改為商業(yè)用途。會(huì)所面向社區(qū)的部分劃出一片區(qū)域，稱之為“精英會(huì)”，僅向業(yè)主開放，如：商務(wù)沙龍、小型鐳射影院（并可用作家庭聚會(huì)廳）室內(nèi)恒溫泳池、醫(yī)療保健中心等。B、 臨街商鋪： 本項(xiàng)目沿槐嶺路、槐中路、槐南路的沿街面，設(shè)立單層獨(dú)立商鋪，形成多條的商業(yè)街。 通過改造，如塑造大型水景，使景觀帶更多姿多彩，增強(qiáng)該段民心河的景觀價(jià)值，并為商業(yè)積聚人氣；216。9） 堅(jiān)定“以我為主”的競爭策略，首期銷售必須達(dá)到一定的條件才開盤，充分展現(xiàn)大都會(huì)生活的風(fēng)情。 本項(xiàng)目總體規(guī)劃思路： 總體開發(fā)的規(guī)劃要點(diǎn)：1） 全面導(dǎo)入“健康住宅技術(shù)體系”，推動(dòng)石家莊地產(chǎn)市場的更新?lián)Q代，體現(xiàn)本項(xiàng)目的全面領(lǐng)先。 臨民心河岸集中式購物廣場及商業(yè)街：約7500平方米；216。中層價(jià)值最終將外層價(jià)值和內(nèi)層價(jià)值融合為一。本項(xiàng)目占地規(guī)模之大在石家莊市場中屈指可數(shù)，規(guī)?；_發(fā)配套和環(huán)境，集眾多優(yōu)點(diǎn)一身，是彰顯個(gè)性化與時(shí)代性的大型中高端項(xiàng)目，為社區(qū)住戶生活的豐富性與無限可能性創(chuàng)造條件。第六章 本項(xiàng)目核心競爭優(yōu)勢的構(gòu)筑產(chǎn)品策劃及提升的過程，旨在建立完整的產(chǎn)品體系，繼而形成本項(xiàng)目自身的核心競爭優(yōu)勢。3）簽訂意向書：招商會(huì)后，馬上與有意向的單位簽訂意向書。示范開發(fā)型，是指產(chǎn)品以全面領(lǐng)先的硬件與軟件相配合，在市場上起到房地產(chǎn)示范的作用，吸引第一批意向客戶。在這一目標(biāo)指引下不僅把400多畝的土地納為規(guī)劃對(duì)象，而且對(duì)生活在這片土地的人的生活需求、行為模式進(jìn)行充分考慮，在人與自然環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系、人與社會(huì)環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系上進(jìn)行思考、調(diào)整，力求創(chuàng)造一種社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然三者之間和諧、完美、物質(zhì)、能量和信息高效利用，生態(tài)良性循環(huán)的人類工作、生活居住地。B、 尋求自我的開放空間： 社會(huì)進(jìn)步，由于物質(zhì)的豐富、文化的多元性等因素，體現(xiàn)在對(duì)個(gè)人的需求與欲望的滿足。注：我司全程銷售代理的華新集團(tuán)開發(fā)的沈陽河畔新城是2003年全國首個(gè)健康住宅試點(diǎn)小區(qū)，在此基礎(chǔ)上，本報(bào)告書附上健康住宅的具體標(biāo)準(zhǔn)與申辦手續(xù)要求，以作參考。健康住宅的實(shí)施，要求F泰地產(chǎn)與科研、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、施工等有關(guān)單位通力合作，依靠科技進(jìn)步，做到：指標(biāo)明確，操作性強(qiáng)；技術(shù)先進(jìn)，造價(jià)適宜；保護(hù)環(huán)境，節(jié)約資源；實(shí)現(xiàn)人文、社會(huì)和環(huán)境效益的統(tǒng)一。開發(fā)理念的提出：健康+大都會(huì)生活——石家莊大都會(huì)工程示范社區(qū)項(xiàng)目命名：水印藍(lán)灣水岸雅郡疊彩灣畔新都城翡翠名都廣告語：薈萃都市的精彩構(gòu)筑本項(xiàng)目開發(fā)理念的兩大體系（技術(shù)體系與生活體系）：人居環(huán)境的健康性自然環(huán)境的親和性住區(qū)環(huán)境的保護(hù)健康環(huán)境的保障國際時(shí)尚資訊的交匯尋求自我的開放空間生活的便利與精彩健康+大都會(huì)生活健康技術(shù)體系都會(huì)生活體系 以“健康住宅”標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)筑產(chǎn)品技術(shù)體系。這種多元化狀態(tài)對(duì)發(fā)展商來說，是挑戰(zhàn)，也是機(jī)會(huì)。第五章 本項(xiàng)目的開發(fā)理念設(shè)計(jì)一、理念設(shè)計(jì)的思考過程：（一）開發(fā)模式分析：整體市場開發(fā)模式分析：性價(jià)比高中低文化（內(nèi)涵）中低高 如上圖所示，按銷售力的兩種組成要素，即性價(jià)比與文化（內(nèi)涵）價(jià)值兩個(gè)指標(biāo)，以及高、中、低三個(gè)水平層次，分為不同的房地產(chǎn)模式。購房需求與開發(fā)對(duì)策：購房需求開發(fā)對(duì)策追求高檔次戶型面積要大廳、房面積大追求私密空間大戶型：150—200平方米間隔：大3室2廳、4室2廳、躍層偏好于有益子女教育的社區(qū)環(huán)境推出一條龍教育系統(tǒng)需要體面公共空間，滿足社交需要規(guī)?；_發(fā)大配套、大景觀提升生活素質(zhì)發(fā)展商的實(shí)力與信譽(yù)優(yōu)良的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)精致的細(xì)部處理生活享受的設(shè)施心理的滿足名牌高尚社區(qū)216。 效仿及炫耀動(dòng)機(jī)。購房需求與開發(fā)對(duì)策：購房需求開發(fā)對(duì)策家庭結(jié)構(gòu)簡單，面積要求不高，承受總價(jià)較低80—90平方米的2室2廳110—130平方米的3室2廳（為主）積蓄不多，僅能支付首期，裝修、購買家具、電器壓力大降低置業(yè)門檻低價(jià)入市輕松付款提供精裝修提供家具電器一體化貸款需要體面公共空間，滿足社交需要規(guī)?；_發(fā)大配套、大景觀價(jià)廉物美發(fā)展商的實(shí)力與信譽(yù)優(yōu)良的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)精致的細(xì)部設(shè)計(jì)關(guān)心未來子女教育，同樣在乎自身成長推出一條龍教育系統(tǒng)216。分為“薪富”、“中富”和“先富”三類。F泰地產(chǎn)的品牌傳播與所開發(fā)項(xiàng)目的推廣密不可分，相輔相成。 F泰地產(chǎn)的每一位員工，上至老總，下到基層人員都了解“品牌之道”，理解并履行“品牌承諾”。在品牌發(fā)展與深化的過程中，不斷創(chuàng)造F泰地產(chǎn)的美譽(yù)度。 項(xiàng)目良性發(fā)展的需要：項(xiàng)目規(guī)模之大，開發(fā)時(shí)間長，自始至終堅(jiān)持品牌的戰(zhàn)略，樹立與延續(xù)與發(fā)揮品牌的效應(yīng)，則對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)的全程監(jiān)控則起著舉足輕重的作用，它能保證到項(xiàng)目的良性發(fā)展的需要。在本項(xiàng)目的開發(fā)過程中，注重成本預(yù)算的控制，以實(shí)現(xiàn)利潤的最大化，對(duì)于F泰地產(chǎn)，特別是其首次在石家莊開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，更應(yīng)注意整體開發(fā)的成本與利潤，并周全考慮項(xiàng)目的一、二期整體性的滾動(dòng)開發(fā)，權(quán)衡整體開發(fā)的總利潤，促使利潤最大化。通過打造極具誘惑力的現(xiàn)場，極具個(gè)性的包裝廣告，將項(xiàng)目的未來生活形態(tài)充分展現(xiàn)出來，以極大的震撼力進(jìn)入市場。在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，樓盤同質(zhì)化、白熱化的情況下，當(dāng)今開發(fā)商爭相競爭的不僅僅是樓盤硬件上的配套與材質(zhì)方面，更是體現(xiàn)在社區(qū)的濃厚生活文化人氛圍的營造上。解決規(guī)?；c市場容量有限的矛盾，關(guān)鍵在于不僅要求擴(kuò)大產(chǎn)品類型及目標(biāo)消費(fèi)群，并且以高性價(jià)比成為市場焦點(diǎn)，打動(dòng)更廣泛的購房人群。因此，為了維護(hù)客戶的正當(dāng)利益，必須形成一套完整的服務(wù)系統(tǒng)。所以，必須從策劃和規(guī)劃開始，為未來的營銷準(zhǔn)備充足的題材，以源源不絕的賣點(diǎn)吸引市場持續(xù)性的高度關(guān)注。要保持較強(qiáng)的市場關(guān)注度與銷售態(tài)勢，則要不斷地推出全新的組團(tuán)，形成獨(dú)特的競爭優(yōu)勢，成為既涵蓋在大品牌內(nèi)，又相對(duì)獨(dú)立存在的個(gè)體。以我為主，開發(fā)理念先進(jìn)、產(chǎn)品精良、價(jià)格合理的產(chǎn)品，從而取得全面領(lǐng)先的市場地位。以強(qiáng)勢品牌打造石家莊地產(chǎn)的航空母艦，為企業(yè)樹立品牌形象，實(shí)力型開發(fā)商進(jìn)駐石家莊。216。 本項(xiàng)目的戰(zhàn)略目標(biāo)：本項(xiàng)目的戰(zhàn)略規(guī)劃包括長期、中期和短期目標(biāo)。第一章 什么是戰(zhàn)略 戰(zhàn)略的定義：戰(zhàn)略是關(guān)于一個(gè)組織項(xiàng)目長遠(yuǎn)的、全局的目標(biāo)，以及組織為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)在不同階段上實(shí)施的不同方針和對(duì)策。 本項(xiàng)目戰(zhàn)略報(bào)告的主要內(nèi)容：要實(shí)現(xiàn)設(shè)定的以上的戰(zhàn)略規(guī)劃，則要求從項(xiàng)目所在地的石家莊的房地產(chǎn)市場環(huán)境狀況為出發(fā)點(diǎn)，結(jié)合本地的消費(fèi)群，從開發(fā)商的企業(yè)品牌的營造與延續(xù)的品牌效應(yīng)，擬定產(chǎn)品的整體發(fā)展思路與品牌的發(fā)展戰(zhàn)略，鎖定目標(biāo)客戶群，制定項(xiàng)目的開發(fā)理念與開發(fā)步驟，與極具競爭力的核心戰(zhàn)略，以達(dá)到F泰地產(chǎn)的目標(biāo)——盈利能力、市場覆蓋率及企業(yè)品牌發(fā)展等。第二原則：強(qiáng)勢品牌策略——實(shí)力決勝一切。全面提升生活品質(zhì)，以全新標(biāo)準(zhǔn)引領(lǐng)石家莊地產(chǎn)。同時(shí)，規(guī)模龐大也決定了其開發(fā)進(jìn)程不可能在同一時(shí)間內(nèi)結(jié)束，這要求在一個(gè)相對(duì)較長的時(shí)期（預(yù)計(jì)將在45年內(nèi)完成總體開發(fā)）。一是，需要有引導(dǎo)市場的題材，二是，有節(jié)奏地推出賣點(diǎn)。尤其是在同比競爭日趨激烈的石家莊市場，增值服務(wù)顯得格外重要，不僅僅是開發(fā)商對(duì)客戶的承諾，更是開發(fā)商完善自我的要求，始終為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。因此，最大限度地?cái)U(kuò)大市場份額，緊緊抓住意向購房者是重中之重，同時(shí)，通過有效的措施挖掘并刺激潛在的購房者，使他們的購房計(jì)劃盡早地實(shí)施。第九原則：人文文化策略——培育