【正文】 及時(shí)進(jìn)行調(diào)價(jià)n 通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)包裝打動(dòng)人心，達(dá)到或超越消費(fèi)者心理期望值。 送給大中型企事業(yè)單位及政府的領(lǐng)導(dǎo)及職員300－400張購(gòu)房VIP卡，憑此卡在購(gòu)房進(jìn)享額外折扣優(yōu)惠，以帶動(dòng)企業(yè)和政府內(nèi)部人員購(gòu)買，促成企業(yè)集團(tuán)購(gòu)買。 賣點(diǎn)策略：主要賣點(diǎn)利益點(diǎn)市場(chǎng)推廣語(yǔ)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手打造海派建筑大師設(shè)計(jì)確保一流水平原汁原汁的海派建筑。 銀河名都居住十大標(biāo)準(zhǔn)的形成：從銀河名都的各個(gè)方面進(jìn)行詳盡的闡述，更進(jìn)一步加深市場(chǎng)消費(fèi)群的認(rèn)識(shí)和了解。推廣活動(dòng)： VIP客戶認(rèn)購(gòu)日：※ 意義：提前消化大客戶及關(guān)系單位的客戶，通過(guò)他們的認(rèn)購(gòu)帶動(dòng)其它類型的客戶跟進(jìn)。n 以搖珠形式進(jìn)行選房順序號(hào)的抽取，每批抽20人，被抽中者分批進(jìn)入選房區(qū)，在銷售人員幫助下，以先選先得的方式進(jìn)行認(rèn)購(gòu)。 舉辦各類小型的活動(dòng)，贈(zèng)送禮品，刺激現(xiàn)場(chǎng)的氣氛。 成功建立銀河名都的品牌。 老上海文化展，如年畫、舊留聲機(jī)、煤油燈、連環(huán)畫、電影海報(bào)等。推廣手法：216。到晚上下班后由武警押送至安全的地方，媒介跟蹤報(bào)道，進(jìn)行持續(xù)性話題。 新款車展；216。 賣點(diǎn)策略：主要賣點(diǎn)利益點(diǎn)市場(chǎng)推廣語(yǔ)循眾加推保留單位入住銀河名都，機(jī)不可失銀河名都熱銷全城促銷活動(dòng)越早購(gòu)買，優(yōu)惠越大發(fā)展商回饋客戶大行動(dòng)，勿失良機(jī)邦捷公司地產(chǎn)實(shí)力品牌，信心保證邦捷公司地產(chǎn)，金質(zhì)品牌推廣策略：216。宣傳形式：5．1 新年致辭：利用新年來(lái)臨，在2003年12月31日，推出全版新年致辭廣告。在局部景觀的處理上，主要采用了水線的巧妙穿插，增強(qiáng)了可視性和可感性，充分體現(xiàn)營(yíng)銷中心的親水性，給人一種輕松愉悅的氛圍，享受藝術(shù)的品位。豐富的陳設(shè)背景的簡(jiǎn)潔是為了把室內(nèi)裝修真正的主角——家居陳設(shè)襯托出來(lái)。銀河名都室內(nèi)色彩豐富多樣，盡顯個(gè)性，做到統(tǒng)一中有變化，體現(xiàn)了設(shè)計(jì)者用色彩打動(dòng)人的初衷。在這些路段中爭(zhēng)取到燈箱（燈桿廣告），能夠獲得市場(chǎng)的認(rèn)知率并能夠?qū)㈨?xiàng)目的信息積極的傳達(dá)給受眾群。168。 導(dǎo)入期 約占總推廣費(fèi)用的5%168。 展銷會(huì)、大型活動(dòng)布置——包括房展會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)開放等活動(dòng)的現(xiàn)場(chǎng)布置，約占整個(gè)媒介推廣費(fèi)用的10%。二）費(fèi)用的分配費(fèi)用的分配是否合理，對(duì)項(xiàng)目的銷售影響至關(guān)重大。工地主體建筑工地建筑外立面采用大面積布幅包裝，以項(xiàng)目主題與象征物來(lái)突現(xiàn)形象，不宜采用大標(biāo)語(yǔ)，口號(hào)式宣傳。主色調(diào)由墻面裝飾畫、布藝和家具的顏色來(lái)組合體現(xiàn)。室內(nèi)裝飾藝術(shù)使置業(yè)者更空易接受房子，同時(shí)它是構(gòu)成舒適家居生活的重要組成部分，為人們營(yíng)造良好的家庭生活氛圍。在營(yíng)銷中心的中間的圓柱上，采用白色的布幔包裹，中間使用投影儀投影藝術(shù)感強(qiáng)烈、體現(xiàn)現(xiàn)代時(shí)尚的圖片，為現(xiàn)場(chǎng)的氛圍增添現(xiàn)代時(shí)尚的色彩。舉例說(shuō)明： 以一套總價(jià)值30萬(wàn)的單位為例，八成三十年按揭，月供款為1294元。 自助短途生態(tài)游。內(nèi)容：邀請(qǐng)當(dāng)?shù)刂目Х瑞^，現(xiàn)場(chǎng)泡制咖啡，并展示咖啡的器具與相關(guān)文化的書籍與展板。推廣安排： 商鋪開盤競(jìng)猜金飯碗制作精美的足金“金飯碗”。 賣點(diǎn)策略：主要賣點(diǎn)利益點(diǎn)市場(chǎng)推廣語(yǔ)商業(yè)前景穩(wěn)定而持久的商業(yè)回報(bào)商業(yè)原始股銀河名都品質(zhì)（配合工程進(jìn)度的展開）體現(xiàn)出發(fā)展商雄厚實(shí)力，用心鑄造金質(zhì)品質(zhì)金質(zhì)生活 傳承卓越品質(zhì)物業(yè)管理社區(qū)完善配套，優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理尊貴享受，服務(wù)到家頂級(jí)社交規(guī)劃，創(chuàng)造庭院文化形成領(lǐng)域感與屬地感美善相隨，和諧生活推廣策略： 結(jié)合工程進(jìn)度的展開，深入宣傳銀河名都的綜合品質(zhì)，再次從概念回歸到產(chǎn)品本身； 通過(guò)再次積蓄客戶與釋放，將銀河名都的銷售持續(xù)推向高潮。時(shí)間：初定2003年11月18日內(nèi)容：已購(gòu)房的客戶的均可在開盤當(dāng)天參加驚喜大抽獎(jiǎng)，獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置：一等獎(jiǎng) 送價(jià)值3000元大彩電二等獎(jiǎng) 送價(jià)值2000元名牌冰霜或購(gòu)房契稅三等獎(jiǎng) 送價(jià)值1000元家私禮券四等獎(jiǎng) 送價(jià)值500元物業(yè)管理費(fèi)五等獎(jiǎng) 送價(jià)值288元酒席 上海文化風(fēng)情節(jié)時(shí)間：11月9日地點(diǎn)：銷售現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)容：216。制造“物美價(jià)廉”的巨大心理落差。※ 內(nèi)容：216。n 等待區(qū)進(jìn)行項(xiàng)目展示、文藝表演、抽獎(jiǎng)活動(dòng)。 為開盤創(chuàng)造堅(jiān)實(shí)的口碑和輿論基礎(chǔ)?！?參加對(duì)象：n 政府官員；n 開發(fā)商及代理商領(lǐng)導(dǎo)及工作人員；n 各大媒體記者。優(yōu)先登記期（2003年10月初至10月下旬） 推廣目標(biāo): 建立鮮明有力的形象； 建立市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的基本認(rèn)識(shí)； 迅速積蓄大批意向客戶的購(gòu)買力。 通過(guò)炒作地塊前景，拉開銀河名都推廣的序幕。 項(xiàng)目開工儀式 各大商場(chǎng)、寫字樓、高檔娛樂餐飲場(chǎng)所展示 對(duì)大中型企業(yè)及事業(yè)單位直銷推廣 送給企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及政府領(lǐng)導(dǎo)共200－300張VIP購(gòu)房卡優(yōu)先登記期（2003年10 月初至10月下旬）n 銷售現(xiàn)場(chǎng)的準(zhǔn)備n 籌備項(xiàng)目開工n 繼續(xù)創(chuàng)造銀河名都先聲奪人的勢(shì)能n 強(qiáng)勢(shì)導(dǎo)入海派建筑n 接受前期客戶意向登記，吸納大量意向購(gòu)買力。九） 銷售管理：1） 創(chuàng)新拓展銷售渠道 銀河名都要實(shí)現(xiàn)快速地銷售，僅僅依靠常規(guī)的銷售是不足夠的，根據(jù)現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略中的4C理論，其中，銷售模式的創(chuàng)新與銷售網(wǎng)點(diǎn)的增設(shè)，為項(xiàng)目迅速地接觸目標(biāo)客戶，樹立強(qiáng)而有力的“勢(shì)”，并為其提供置業(yè)的方便、靈活性是相當(dāng)重要的一環(huán)。購(gòu)買商鋪的買家每年可享受10%的返租回報(bào)，五年的總回報(bào)為50%。先進(jìn)行主力商戶招商，主要是中型超市，以此推動(dòng)該地塊商業(yè)氣氛的形成，帶動(dòng)其它商家的跟進(jìn)。另一方面，可以憑籍此項(xiàng)裝修方案，對(duì)煙臺(tái)裝修市場(chǎng)進(jìn)行深入的試探與摸索，為下一步大地塊住宅推出的產(chǎn)業(yè)化的裝修方案的實(shí)施奠定前提與基礎(chǔ)。該期間，意向客戶交納1萬(wàn)元的誠(chéng)意金進(jìn)行預(yù)定，簽署《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)單》，獲額外優(yōu)惠98折。五）各階段銷售部署：1. 導(dǎo)入期：2003年9月1) 輿論造勢(shì)，利用新聞炒作及事件行銷傳播項(xiàng)目信息，炒作地塊的未來(lái)前景，吸引消費(fèi)者注意與等待。整體價(jià)格策略實(shí)行低開高走。因此，在各階段的銷售部署上，一方面充分利用原有客戶資金，發(fā)動(dòng)他們的主動(dòng)性，另一方面，通過(guò)前期蓄客，在銷售手續(xù)落實(shí)后，加快消化客戶的速度，避免過(guò)長(zhǎng)的消化期而導(dǎo)致客戶的流失?！?第三次公開發(fā)售期：時(shí)間：2004年4月10日，推出全新單位組合，掀起新的銷售高潮。該安排實(shí)質(zhì)上是將前期銷售中心對(duì)外開放后積累的客戶集中進(jìn)行第一批消化。二）入市時(shí)機(jī)的選擇：銀河名都目前僅是空地，還處于前期規(guī)劃及開發(fā)的階段。銀河名都的優(yōu)越生活文化是本項(xiàng)目所倡導(dǎo)的生活方式與生活文化，也是煙臺(tái)首個(gè)公開倡導(dǎo)的優(yōu)越生活文化，通過(guò)為住戶展現(xiàn)的一幅幅繽紛、精彩的生活畫卷，營(yíng)造一種在煙臺(tái)未曾出現(xiàn)的，但又在客戶內(nèi)心向往追求的生活文化方式，而通過(guò)銀河名都盡情地得以實(shí)現(xiàn)。鑒于本階段銷售接近中后期，針對(duì)銷售有阻力的單位，利用多種促銷形式結(jié)合，以快速清除尾貨為目標(biāo)。C、 總銷售額：。其中住宅建筑面積68,366平方米，商業(yè)建筑面積23,018平方米。銷售達(dá)到雙贏的局面，除了靠?jī)?yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、精心的策略、縝密的執(zhí)行，還必須要有硬件的配合，提供完善的銷售條件。 品牌持續(xù)強(qiáng)化原則。銀河名都整體營(yíng)銷推廣策劃報(bào)告前 言銀河名都整體營(yíng)銷推廣策劃案，是按照邦捷地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營(yíng)銀河名都的總體戰(zhàn)略思想，結(jié)合邦捷地產(chǎn)自身發(fā)展、項(xiàng)目核心概念以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)而制訂的整體營(yíng)銷決策和計(jì)劃方案。在周邊商業(yè)設(shè)施比較欠缺、整體形象欠佳的情況下，良好商業(yè)配套設(shè)施可以成為項(xiàng)目的一個(gè)亮點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也成為了項(xiàng)目的利潤(rùn)來(lái)源之一，銀河名都的商業(yè)和住宅在推廣過(guò)程當(dāng)中相互協(xié)調(diào)，互為促進(jìn)，相互帶動(dòng)，形成波浪式的市場(chǎng)熱點(diǎn)和銷售高潮，為項(xiàng)目的快速及全面銷售造勢(shì)。 完善銷售條件原則。二、 營(yíng)銷推廣目標(biāo) 住宅總體銷售目標(biāo)A、 總銷售面積：約92，684平方米。 商業(yè)：5000元/平方米。公開發(fā)售第9個(gè)月內(nèi)：完成總銷售額25%。 優(yōu)越生活文化是本項(xiàng)目的特質(zhì)。因此，有計(jì)劃地在不同的推廣時(shí)間內(nèi)保持不同的推廣重點(diǎn)，將商鋪與住宅開盤時(shí)間前后錯(cuò)開，銷售手段上互為配合，在宣傳推廣當(dāng)中，在保持整體的造勢(shì)的節(jié)奏的同時(shí)，控制時(shí)間節(jié)點(diǎn)的把握，使市場(chǎng)推廣保持持續(xù)的熱度。我司建議于2003年11月1日的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。※ 第二次公開發(fā)售期：時(shí)間：2003年12月13日，為商鋪第一次公開發(fā)售，即11月18日至12月12日下誠(chéng)意金者