【正文】 蜀郡錦繡城］ B）效果圖 調(diào)整后建議制作效果圖如下： 總平圖、鳥瞰圖、大門入口透視、四大景觀組團(tuán)透 視、局部小景透視、側(cè)立面透視（含商業(yè)部分建筑效 果）、綜合樓透視。錦繡城］ 主要賣點排序 ［蜀郡錦繡城］ 西 城 佳 域 ［蜀郡錦繡城］ 五、推廣周期說明 形象塑造階段（ － ） 階段推廣目標(biāo)： 實現(xiàn)項目認(rèn)知度。 ［蜀郡 ◆確定營銷策劃方案。 F、完成平面廣告準(zhǔn)備。 ◆廣告目的是：通過系列形象廣告，迅速建立品牌形象，打開知名度。 ◆ 本階段銷售目標(biāo)：完成住宅總量 30%（其中開盤一周內(nèi)完成 15%）。 手段：◆ 通過媒體進(jìn)行進(jìn)一步廣告推廣和項目信息傳達(dá)，形成一定美譽度。 手段：◆ 制定切實有效的 SP促銷活動計劃，以期實現(xiàn)短時間清尾。 ? 2022年 2月前，售樓現(xiàn)場重新包裝工作應(yīng)全部完成，春節(jié)前售樓人員進(jìn)駐現(xiàn)場接受咨詢。 ［蜀郡 ? 商業(yè)部分獨立推出，獨立案名，獨立推廣安排。 ［蜀郡 階梯式定價 ［蜀郡錦繡城］ 第四部分 形象展示篇 ［蜀郡 即項目最高均價可達(dá)到 2850元 /m2，最終保證全盤總均價 2750元 /m2。 六、價格策略 低價入市原則 （注：開盤強銷階段的均價為全盤均價，即入市價格與全盤均價之間有 3%的漲幅空間）。錦繡城］ 商業(yè)部分 ◎說明 ? 商業(yè)部分前期不作單獨推廣，僅接受咨詢。 ? 本項目銷售進(jìn)度安排暫遵循 95%的總銷售目標(biāo)。錦繡城］ ◎ 說明 ? 以 2022年春交會（ 4月前后）為假想開盤日進(jìn)行廣告推廣階段演示。 ◆ 本階段實現(xiàn)銷售回款： 35%＝ 。 ◆ 本階段銷售目標(biāo)：完成住宅總量 30%（銷售總進(jìn)度 60%）。錦繡城］ 第三階段 強銷期 時間： 2022年 4月中旬－ 2022年 6月底 目的：◆ 本階段的銷售目標(biāo)是全力與預(yù)定客戶簽定合同，消化已有客戶群。 B、通過咨詢進(jìn)行價格摸底，獲得價格調(diào)整依據(jù)。 D、完成前期銷售物料的準(zhǔn)備工作。 ◆完成銷售物料準(zhǔn)備。 品牌演繹階段（ － ） 階段推廣目標(biāo)： 通過現(xiàn)房呈現(xiàn)后的重點宣傳，促進(jìn)項目品牌的真正建立。未來之家 總述 交通大道旁的便利社區(qū) 交通 與 60畝體育公園為鄰的養(yǎng)生之地 配套 新區(qū)新生代高性價比生活社區(qū) 發(fā)展 四新級未來社區(qū)（新區(qū)域、新環(huán)境、新生活、新發(fā)展） 概念 城西藍(lán)籌股，城市新天地。錦繡城］ 未 來 錦繡城］ 三、賣點確立 優(yōu)： ? 規(guī)模與體量較大 ? 均好性突出 ? 價格適中 ? 有一定品質(zhì)感 ? 戶型設(shè)計實用、功能性強 ? 體育公園、農(nóng)貿(mào)市場、規(guī)劃道路等配套有吸引力 ［蜀郡 產(chǎn)品調(diào)整后重要的表現(xiàn)形式也是對沙盤、戶型模型、 效果圖等的重新設(shè)計，尤其是將建筑外立面、環(huán)境景 觀的體現(xiàn)傳遞到位，支撐其預(yù)期價位。 ［蜀郡 該處可考慮景觀性廣場：用樹池、花池形式結(jié)合跌水 處理，使之具有動感，給外部以良好的感覺，建議命 名：美樹疊瀑。錦繡城］ 調(diào)整思路： 項目只能在當(dāng)前一梯四戶基礎(chǔ)上進(jìn)行局部調(diào)整，滿足戶型配比需要： 手段一：按照當(dāng)前標(biāo)準(zhǔn)層的設(shè)置，部分一梯四戶可調(diào)整為一梯三戶： 戶型 A 戶型 A 戶型 B 戶型 B 公用區(qū)間 （ 電梯 、 樓道等 ） ［蜀郡星公館戶型配比： 該項目的戶型配比跟星語雙城類似，但面積較星語雙城稍大，特別是躍層戶型面積明顯偏大。 ? 商鋪與車道之間以廣場磚做行道地面，重視風(fēng)格與色調(diào)，在行道中央等距設(shè)樹陣、花池，增添優(yōu)雅氛圍，提升商業(yè)街整體形象。錦繡城］ ? 立面色彩：色彩上應(yīng)更加豐富、鮮明亮麗，如高低端以不同顏色飾面，部分樓棟的色彩可以漸變（如中央樓棟與外圍樓棟的色調(diào)變化，或一、二、三期整體立面色調(diào)區(qū)別），避免千樓一面?？紤]局部調(diào)整： ［蜀郡錦繡城］ 環(huán)境 ? 水景是規(guī)模性社區(qū)不可缺少的一環(huán)，成都人尤其喜歡水景。錦繡城］ 建筑 ?外立面用淺色底調(diào)過于樸素和沉悶，吸引力不夠； ?由于項目體量較大，樓棟數(shù)較多，立面用統(tǒng)一的裝飾框架、頂部欄桿造型顯得較為單調(diào)； ?樓頂處理過于單調(diào)、對稱，缺乏層次感； ?一期小區(qū)主入口設(shè)計過于對稱，缺乏新意； ?二層商鋪采用騎廊式，以及過多的裝飾性柵板，對鋪位的實際銷售和經(jīng)營并不利； ［蜀郡錦繡城］ 組 合 年齡結(jié)構(gòu) 以 2540歲的人為集中年齡段 3035歲的中年人為主 40歲以上的老人為輔 置業(yè)狀態(tài) 以一次置業(yè)為主 區(qū)域來源 以城西客戶為主，其它區(qū)域為輔 職業(yè)特征 公務(wù)員、企事業(yè)單位管理人員、科技人員等工作相對 穩(wěn)定的客戶為主，以及離退休人員 收入狀況 家庭月收入在 4000元 / m2左右，較穩(wěn)定，有一定積蓄 客戶群基本特征 ［蜀郡 機會： 住宅市場向三環(huán)外延伸； 購房者對西部片區(qū)的認(rèn)同； 區(qū)域市場競爭不太激烈； 西三環(huán)內(nèi)住宅價格高于 3000元 / m2。 總共 580戶，共分兩期開發(fā)； 第一期兩棟 11層電梯公寓，總共 233戶； 面積從 50150不等，其中 90 m2以下的小戶型 72戶； 一期目前銷售價格 2700元 / m2，銷售情況一般； 二期將于明年初上市。錦繡城］ 項目周邊環(huán)境 生活氛圍：不強 治安情況：比較差 空氣狀況：一般 噪聲情況：噪聲較大 企業(yè)：數(shù)個工業(yè)機械廠 景觀 ：規(guī)劃中 60畝體育公園 規(guī)劃：體育公園； 30畝大型醫(yī)院； 武侯區(qū)政府新行政中心。 （ 2）項目現(xiàn)狀 項目二期 3棟接近封頂，一期地基施工中，施工現(xiàn)場比較混亂； 外墻廣告檔次不高，已經(jīng)顯得破損，影響項目整體形象。錦繡城］ 市場走勢分析 ? 目前，成都住宅市場最熱點區(qū)域為 23環(huán)，統(tǒng)計資料表明，目前 23環(huán)的供應(yīng)量占到了整個市場的約 70%，而 3環(huán)外的商品房供應(yīng)量也接近 20%。錦繡城］ 住宅市場概況 今年 1～ 7月份 ，成都商品房 交易均價為 4060元 /m2， 與去年同期相比 上漲 ％ 。［蜀郡錦繡城］ 第一部分 調(diào)研定位篇 ［蜀郡 2022年38月住宅供需關(guān)系示意圖 010203040506070803月 4月 5月 6月 7月 8月萬平方米供應(yīng)量銷售量［蜀郡錦繡城］ 項目現(xiàn)狀 （ 1）四至范圍 項目西臨雙星大道，北接培風(fēng)小區(qū)（安置房），南臨規(guī)劃中 60畝市政公園。 公園： 永康森林公園 ［蜀郡錦繡