【正文】 2022年 1月中 工地現(xiàn)場看板 2022年 1月底 樣板間 2022年 6月 銷售物料 樓書 2022年 1月底 VI應用 2022年 1月底 DM單 2022年 1月底 戶型冊 2022年 1月底 POP 2022年 1月底 ［蜀郡錦繡城］ 第五階段 清尾期（現(xiàn)房階段） 時間： 2022年 12月－ 2022年 10月 目的：◆ 營銷目的：清理尾盤，全力實現(xiàn)項目的全盤銷售。錦繡城］ 第四階段 持續(xù)期 時間： 2022年 7月－ 2022年 11月（竣工） 目的：◆ 營銷目的： 進一步消化意向客戶。 ◆對目標消費群體傳遞本項目的各項樓盤信息。錦繡城］ 現(xiàn)場打包圖示 ［蜀郡 B、完成售樓部重新包裝。 總體說明 ［蜀郡 產(chǎn)品訴求階段（ － ） 階段推廣目標： 充分展示產(chǎn)品內(nèi)容與內(nèi)涵，促進美譽度提高。錦繡城］ 分訴求點 城西 錦繡城］ 蜀 郡 錦繡城］ ? 三條規(guī)劃道路 ? 體育公園 ? 農(nóng)貿(mào)市場 重要機會點 ［蜀郡 ［蜀郡 ［蜀郡錦繡城］ ? 四大景觀組團的考慮： 一期由于規(guī)模較大，可設置兩大主題景觀： 景觀一： 9棟和綜合樓的中心地帶。 二、三期由于相對具有銷售弱勢，戶型仍以中小面積為主，保證銷售進度。 星語雙城 合計： 387套 躍層 (30套 ) 占 8% 面積段（ m2） 套數(shù)（套） 百分比（ %） 2 % 12 % 147154 16 % 平層 (357套 ) 占 92% 5463 73 % 7478 18 % 8186 104 % 109110 143 % 116118 19 % ［蜀郡 ［蜀郡 ［蜀郡錦繡城］ （二）商業(yè)部分的調(diào)整： 當前商業(yè)規(guī)劃最明顯的問題在于體量過大，將小區(qū)外圍 包裹過于緊密，缺乏內(nèi)外通透的交流空間，對住宅的舒 適度、私密性造成一定影響。當前最重要的是根據(jù)戶型配比的需要，適當減低小面積比例，增加部分中大面積。錦繡城］ ?小區(qū)內(nèi)缺乏生活、健身、休閑等綜合配套功能； ?綜合商業(yè)樓規(guī)模較尷尬（標準層 1000余平米），不宜吸引大型商家入駐，提升整個商業(yè)街熱度 。 六、目標客戶群定位 ［蜀郡 ［蜀郡錦繡城］ 區(qū)域內(nèi)競爭樓盤狀況 代表樓盤： 星語雙城、華都星公館 ［蜀郡 購物：規(guī)劃中農(nóng)貿(mào)市場，雙星總公司、機投農(nóng)貿(mào)大市場等。錦繡城］ 項目位置 二、項目地塊分析 ［蜀郡錦繡城］ ? 消費者方面，消費心態(tài)更趨理性、務實。 ［蜀郡錦繡城］ 全程營銷策劃方案 蜀郡 其中，商品住宅均價為 3677元 /m2，比去年同期 上漲 ％。 ? 價格方面，應該說，成都目前的房價已經(jīng)偏高，伴隨著市場供求關(guān)系的變化，開發(fā)商定價也將更加謹慎。 ［蜀郡 ［蜀郡 ［蜀郡 威脅： 宏觀政策影響； 賣方市場已經(jīng)向買方市場轉(zhuǎn)化； 周邊不確定未知項目對本項目的沖擊； ［蜀郡錦繡城］ 組 合 家庭結(jié)構(gòu) 欲筑愛巢或已成立家庭，性格較沉穩(wěn)，開始追求穩(wěn)定的 生活； 購買動機 用于較長時間的住房過渡；置業(yè)增、保值 購買方式 以銀行按揭為主 客戶愛好 處于事業(yè)發(fā)展階段，負有家庭責任感，對將來充滿信心， 注重社區(qū)環(huán)境、居家舒適性。錦繡城］ 說明： 整體建筑設計檔次不夠，過于追求視覺的平均，顯得較單調(diào)和保守，很容易找到安置房的痕跡，要支撐項目形象和價格提升，需進行深入調(diào)整。目前項目的水景規(guī)劃面積不夠，設置較簡單，吸引力明顯缺乏； ? 過多的地面停車、車道入口等破壞了內(nèi)部環(huán)境的整體效果，降低均好性； ? 缺乏更有新意、體現(xiàn)景觀檔次的小品和雕塑等； ? 幾大組團入口設計較平庸； ［蜀郡錦繡城］ ? 一期臨北部規(guī)劃道的建筑過渡口岸可將商業(yè)開口，以呈現(xiàn)內(nèi)部小區(qū)； ? 二、三期相對遠端的口岸（東面底商）前期銷售可能較慢，可考慮取掉，調(diào)整為底樓住宅加花園，以住宅的快銷取代該部分商業(yè)的慢銷； ［蜀郡 ? 立面造型：體現(xiàn)豐富性，不全采用裝飾外框。 ［蜀郡 華都星公館 合計： 304套 躍層 (49套 ) 占 % 面積段（ m2） 套數(shù)（套） 百分比（ %） 120150 8 % 151180 24 % 181以上 17 % 平層 (255套 ) 占 % 39 % 98100 62 % 64 % 122129 90 % ［蜀郡錦繡城］ ? 手段二：采取內(nèi)躍式戶型，將中心小戶變?yōu)檐S層式中大戶型 ? 參考項目：置信麗都花園 C區(qū)、萬科城市花園部分戶型 ? 如圖：則 35F三套平層戶型就變成了兩套內(nèi)躍式戶型 3F 下 4F下 上 5F 上 ［蜀郡 ［蜀郡錦繡城］ ? 景觀四： C地塊規(guī)模較小，中庭建議設立一處小橋流水，栽種豐富植被、碎石小徑加人工小品組合，體現(xiàn)優(yōu)美、寧靜，建議命名：廊橋秋霧，臨水渠同樣設樹陣景觀帶。 ［蜀郡錦繡城］ 劣： ? 整體定位檔次不夠 ? 產(chǎn)品缺乏特色 ? 區(qū)域周邊環(huán)境形象較差，治安條件差 ? 生活配套缺乏 ? 前景規(guī)劃不夠，需要信心支撐 ? 相對銷售體量，直接市場群體消化能力有限 ［蜀郡 國 際 城 ［蜀郡 升值潛力 ［蜀郡 主要推廣形式： 現(xiàn)場包裝及展示、促銷活動、報紙廣告、電視廣告等。 ◆完成銷售隊伍組建及培訓。 E、完成現(xiàn)場售樓部道路導識系統(tǒng)。 本階段客戶積蓄目標要求至少達到 600戶左右，以保證開盤要求。 ◆ 通過系列廣告活動，進一步積蓄客戶。 ◆ 本階段實現(xiàn)銷售回款： 30%＝ ◆ 廣告目的：維持一定的媒體曝光率，保持相應的公眾關(guān)注度。 ◆ 廣告目的：以 SP促銷活動為主，圍繞清尾目標展開推廣。 ? 以 2022年農(nóng)歷春節(jié)前后（ A、商品房預售證辦理進度； B、 2022年 2月）作為時間分水嶺進行階段劃分。 ? 按本方案銷售進度，在總銷售期（一年六個月內(nèi)），平均每天完成銷售。 ? 根據(jù)住宅銷售情況及項目工程進度，商業(yè)部分暫定2022年 9月推出（即住宅竣工前 1－ 2個月）。 同時配合營銷需要，在開盤時營造低價概念（如 2488元 /m2）。 E、第四次將第三批推出單位再進行適當提價，具體幅度根據(jù)前期銷售情況確 定，如市場情況較好，爭取項目實際銷售均價再提升；如效果不佳，可平價 推出。錦繡城］ 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份 專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！