【正文】 5 %，06 年%， 幾乎增長一倍。但近幾年的總體成交量總體不高，年去化量在8—10萬平米左右。某市房地產(chǎn)市場目前發(fā)展不足，但由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級，存在巨大的機(jī)會。南大街往南走租金逐漸走低，以名都廣場為分割線，橋以北租金有 1520 元/㎡/天，過橋以后租金就只有 5 元/㎡/天。桃塢路商圈逐漸成為某的文化中心，市民的休閑娛樂中心，成為僅次于南大街的副商業(yè)中心。某市目前的專業(yè)市場可以分為三大類，裝潢建材類專業(yè)市場、服裝類專業(yè)市場和汽車類專業(yè)市場。值得一提的是，購買這類商鋪的小業(yè)主大多數(shù)來自于某市以外的省市。但是沿街商鋪仍以老社區(qū)商鋪為主，因此造成鐘秀路專業(yè)市場的整體物業(yè)檔次比較低。數(shù)好一家家居大世界：好一家家居大世界是鐘秀路上最具規(guī)模的中高檔家裝專業(yè)商場。商辦60～300 平方米。同時(shí)，這些在建的專業(yè)市場集中在臨近項(xiàng)目的外環(huán)北路上，未來將提升項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)檔次，從而改變區(qū)域物業(yè)檔次較低、經(jīng)營分散的形象，為本項(xiàng)目的高起點(diǎn)開發(fā)打下良好的商業(yè)氛圍。大型綜合百貨經(jīng)營商品種類較多，且相對其他商業(yè)類型來說其經(jīng)營商品的檔次比較高，主要包括化妝品、金銀飾品、表類、家電、服裝、鞋帽、皮包、日用品等等。二是“天天低價(jià)”、“省心省錢”的促銷誘惑。這些綜合百貨均集中于南大街、人民中路交界處，該區(qū)域也因此成為某市最繁華的商業(yè)區(qū)域。小結(jié)：某的專業(yè)市場形成積聚效應(yīng)，現(xiàn)有的專業(yè)市場一條街，大多是市場行為開發(fā)建設(shè)，分隔為獨(dú)立內(nèi)街鋪位，并以鋪位租賃為主要方式；市場的經(jīng)營管理服務(wù)傳統(tǒng)，缺乏整體形象，發(fā)展?fàn)顩r不容樂觀。華都商務(wù)廣場開發(fā)商某港閘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址：濠西路288 號（近一號橋）建筑形態(tài)：總建12 萬平方米，主要由小高層、多層及一些裙樓商鋪組成，定位為甲級寫字樓、商辦、商鋪、家居購物中心。一層租金約為2 元/平米/天，二層 元/平米/天。表：鐘秀路上部分專業(yè)市場租賃情況鐘秀路裝潢建材專業(yè)市場的商業(yè)物業(yè)形態(tài)主要有三種：社區(qū)沿街商鋪是鐘秀路專業(yè)市場的主要物業(yè)形態(tài)，如：老的社區(qū)——北濠橋新村、北濠橋東村——的沿街鋪面；新建社區(qū)——錦繡花園、友誼家園的沿街鋪面等。而市面上出租的一些鋪面大都是由小業(yè)主購買后對外出租的房源。越江路一帶的月銷售量達(dá)到1．2 億元以上。桃塢路經(jīng)過拓寬改建后，與某的天然景觀資源——濠河緊緊相連，與濠河沿岸的盆景園、西寺路等連接成片，做足“親水”文章。五星電器、人民商場、金鷹國際購物中心、大世界商場、金伯利珠寶店，文峰電器等，匯集了某最主要的商場。小結(jié)：鑒于目前某市專業(yè)市場發(fā)展較好，尤其是在地段比較好，環(huán)境比較好的區(qū)域，專業(yè)市場項(xiàng)目的開發(fā)還是機(jī)會大于風(fēng)險(xiǎn)，因此本項(xiàng)目進(jìn)行專業(yè)市場開發(fā)并取得成功是基本不存在疑義。寫字樓市場受第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足的影響，某寫字樓市場一直比較平淡，總體價(jià)格與住宅相差無幾。另一方面，空置房面積占銷售面積的比例不斷下降，可以看出某市房地產(chǎn)的供應(yīng)需求比，在近幾年有所變化。圖：20222022 年某市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額情況2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022%%%%%%%%%投 資 額 增 速新開工面積和施工面積2022 年，受企業(yè)改制等因素影響，造成某的商品房新開工面積和施工面積連續(xù)兩年下跌。調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，某的小商品及批發(fā)市場逐漸向規(guī)模化、專業(yè)化、物流化發(fā)展。目前萬多樂量販?zhǔn)叫∩唐烦幸呀?jīng)成為一種較新的市場模式，其在帶來量販?zhǔn)叫∩唐方?jīng)營模式同時(shí)，也開創(chuàng)了中國居家小商品量販?zhǔn)搅闶鄣南群?，另外二元店的興起，在提供豐富精美的產(chǎn)品的同時(shí)，還采取低價(jià)策略，所有商品價(jià)格統(tǒng)一定為二元，成為小商品市場中新的熱點(diǎn)。這一業(yè)態(tài)不但發(fā)展到各大中小城市和廣大鄉(xiāng)村中，而且在許多重要的日用商品類別上成為了重要的乃至最主要的流通渠道。據(jù)專家權(quán)威介紹，工業(yè)園區(qū)建設(shè)、城市建設(shè)、道路建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)，每投資100億元，就需要五金產(chǎn)品7億元，華東地區(qū)如此快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，對五金的需求量非常巨大，五金產(chǎn)業(yè)在華東的發(fā)展具有廣闊的空間。去年下半年開始，人均GDP介于1000至3000美元之間的揚(yáng)州、泰州、某，經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于工業(yè)化初級階段，資本投資“盆地”優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)，吸引了浙江、上海、蘇南的一些企業(yè)紛紛北遷。雖說08年金融危機(jī)對我國五金出口略有影響，但從09年開始有所好轉(zhuǎn)。商業(yè)廣場可行性分析報(bào)告24（四）、五金和小商品行業(yè)分析五金行業(yè)（1）、行業(yè)簡介五金者，指金、銀、銅、鐵、錫五項(xiàng)金屬材料之稱，五金材料之產(chǎn)品，通常只分為大五金及小五金兩大類。（6）、城市未來預(yù)測某在中國版圖上占據(jù)重要的戰(zhàn)略地位，但城市化水平和經(jīng)濟(jì)水平并不發(fā)達(dá)，在長三角城市中屬于比較落后的區(qū)域。但經(jīng)過6年的發(fā)展，商業(yè)廣場可行性分析報(bào)告22某市三大產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)基本沒有發(fā)生變化。交通便利帶動城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，也會帶動第二、第三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，從而增加對五金產(chǎn)品和小商品的需求。（4）、城市交通分析對外交通目前，某市政府正在加快推進(jìn)以建設(shè)面向長三角、開放式、網(wǎng)絡(luò)化的基礎(chǔ)設(shè)施為總體目標(biāo)，按照科學(xué)規(guī)劃、適度超前的要求，加強(qiáng)以交通、能源、水利等為重點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善與新型工業(yè)化、城市化發(fā)展需要相適應(yīng)的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系。城南開發(fā)區(qū)近幾年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，也成為房地產(chǎn)開發(fā)的一片熱土。北翼新城規(guī)劃：根據(jù)某市北翼新城核心區(qū)規(guī)劃，長華路兩側(cè)的火車站站前區(qū)作為某市北翼新城核心區(qū)。原有工業(yè)用地進(jìn)行調(diào)整、改造，形成生活居住全面配套的綜合性城市組團(tuán)，包括老城區(qū)和新城區(qū)?？梢?，某的居民生活水平逐年提高為小商品和五金專業(yè)市場的發(fā)展提供了一個(gè)良好的市場基礎(chǔ)。見下面圖表所示：雖然近幾年來某經(jīng)濟(jì)保持較快增長，但由于交通等各個(gè)方面的因素制約，相比其他長三角城市仍顯落后。同時(shí)戶平均人口數(shù)呈逐年下降趨勢。而與之相對應(yīng)商業(yè)廣場可行性分析報(bào)告14的是，近幾年來某市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速， 2022年全年，市區(qū)住宅的竣工面積達(dá)到了 萬平方米。商業(yè)廣場可行性分析報(bào)告13（二）、人口規(guī)模及構(gòu)成變化人口現(xiàn)狀。商業(yè)廣場可行性分析報(bào)告12三、市場環(huán)境分析（一）、城市概覽某，地處我國東海岸中部，長江入?？诒卑?，三面臨水，一面靠陸，狀如菱形斗島。? 委托高?；蜓芯克?，設(shè)計(jì)市場的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)模型，建立相應(yīng)的供求曲線圖，以預(yù)測和分析市場前景；? 有組織的收集相關(guān)信息，并實(shí)行免費(fèi)和有償?shù)姆?wù)；? 創(chuàng)辦市場自己的專業(yè)雜志和報(bào)紙，推介產(chǎn)品和郵購服務(wù)，發(fā)布推介的活動和企業(yè)形象宣傳；? 攤位展示主題設(shè)計(jì)服務(wù)，企業(yè)和商品的廣告創(chuàng)意和設(shè)計(jì)服務(wù)，提高市場的整體形象水平；? 負(fù)責(zé)市場自身的宣傳，每年必須有完整的廣告計(jì)劃，廣告主題、廣告創(chuàng)意、設(shè)計(jì)方案，保證經(jīng)營人的共同利益；? 借 Inter 網(wǎng)絡(luò)發(fā)布各種信息。?人氣貢獻(xiàn)率優(yōu)先原則入選的商業(yè)業(yè)態(tài)能夠?yàn)槊娣e龐大的商場吸引一定的客源群體，為其他業(yè)態(tài)提供消費(fèi)者支撐和共享，進(jìn)而為商場的可持續(xù)發(fā)展提供客源支撐。整個(gè)商區(qū)的屋頂采用坡頂，便于室內(nèi)管道利用。建筑布局與設(shè)計(jì)總體布局“好一家五金和小商品市場”分為三大功能區(qū)———南部的以五金為主的直銷區(qū)，中部以小商品為主的直銷區(qū)，北部的餐飲娛樂配套區(qū)。本地塊處于城市重要的交通位置，從未來城市發(fā)展方向看，更是新一輪城市發(fā)展的橋頭堡。商業(yè)廣場可行性分析報(bào)告5二、規(guī)劃原則（一）、項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱——好一家商業(yè)廣場（二）、經(jīng)營理念在經(jīng)營方式上最大限度的減少銷售成本，壓縮各個(gè)環(huán)節(jié)的經(jīng)營成本，增加經(jīng)營者的利潤空間。憑借一流的購物環(huán)境，完備的服務(wù)體系，青島好一家已吸引了近 800 家國內(nèi)外優(yōu)秀品牌進(jìn)駐，其中 80%以上是在行業(yè)中處于領(lǐng)先地位的知名品牌。商業(yè)廣場可行性分析報(bào)告1商業(yè)廣場可行性分析報(bào)告商業(yè)廣場可行性分析報(bào)告2一、企業(yè)法人概況 ...................................................................................................................................2二、規(guī)劃原則 ...........................................................................................................................................4（一）、項(xiàng)目名稱 ...............................................................................................................................4（二）、經(jīng)營理念 ...............................................................................................................................4（三）、規(guī)劃原則 ...............................................................................................................................4（四）、業(yè)態(tài)定位 ...............................................................................................................................6（五）、項(xiàng)目功能 ...............................................................................................................................7（六）、經(jīng)營模式 .............................................................................................................................10（七）、總體規(guī)模 .............................................................................................................................11（八）、項(xiàng)目選址 .............................................................................................................................11三、市場環(huán)境分析 .................................................................................................................................11（一）、城市概覽 .............................................................................................................................11（二）、人口規(guī)模及構(gòu)成變化 .........................................................................................................12（三）、城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 14（四）、五金和小商品行業(yè)分析 .....................................................................................................24四、房地產(chǎn)市場分析 .............................................................................................................................29（一）、行業(yè)整體數(shù)據(jù)分析 .............................................................................................................29（二）、各細(xì)分物業(yè)市場分析 .........................................................................................................32五、目標(biāo)市場分析 .................................................................................................................................35（一）、商業(yè)市場概況 ..............................................................