【正文】 免大量積壓空置，確保開發(fā)收益?？尚行匝芯康闹饕饔帽憩F(xiàn)在如下的方面：(1)作為確定項(xiàng)目建設(shè)的必要依據(jù)。(二)可行性研究的階段、基本內(nèi)容和步驟1．可行性研究的階段。主要解決的問(wèn)題包括：①在機(jī)會(huì)研究結(jié)論的基礎(chǔ)和詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上作出是否投資的決定，并判定是否可能和有必要進(jìn)行下一步的詳細(xì)可行性研究。主要是對(duì)擬開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)社會(huì)和財(cái)務(wù)方面為項(xiàng)目進(jìn)行投資決策提供科學(xué)依據(jù)。(3)開發(fā)項(xiàng)目基本情況，分析其潛在優(yōu)勢(shì)與問(wèn)題，機(jī)遇與挑戰(zhàn)：(4)明確資源、原材料及公用設(shè)施條件。房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究工作一般按以下七個(gè)步驟進(jìn)行：(1)接受委托，明確研究目標(biāo)。(3)設(shè)計(jì)方案。(6)制定實(shí)施計(jì)劃。(一)通過(guò)政府行政劃撥獲取土地使用權(quán)根據(jù)現(xiàn)行的法規(guī)及政策條例，國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)以及興辦社會(huì)公共事業(yè)，需要征用集體所有土地或者國(guó)有土地，可由政府行政劃撥。1．國(guó)有土地使用權(quán)出讓。否則，將不得改變合同約定的用途。拍賣方式充分引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，政府也可以獲得最高地價(jià)。2．國(guó)有土地使用權(quán)租賃。這種方式在目前的國(guó)有企業(yè)改制改組中采用較多，既解決了國(guó)有土地資產(chǎn)的流失，又為國(guó)有困難企業(yè)的改制改組創(chuàng)造了條件。但在實(shí)際工作中，為了便于工作的開展，在編制總體規(guī)劃前，一般由城市人民政府組織制定城市規(guī)劃綱要，對(duì)總體規(guī)劃需要確定的主要目標(biāo)、方向和內(nèi)容提出原則性意見，作為編制總體規(guī)劃的依據(jù)。已編制并批準(zhǔn)分區(qū)規(guī)劃的城市的詳細(xì)規(guī)劃，除重要的詳細(xì)規(guī)劃由城市人民政府審批外，可由城市人民政府授權(quán)城市規(guī)劃主管部門審批。我國(guó)城市規(guī)劃法規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。只有在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證和其他有關(guān)文件后，房地產(chǎn)項(xiàng)目才能破土動(dòng)工。居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容主要有以下幾項(xiàng)：其內(nèi)容有：道路工程(各種道路、通道和小路)，綠化工程(各類綠地和綠化種植)，工程管線(給水、排水、供電、煤氣、供暖等管線和設(shè)施)，以及擋土墻、護(hù)坡、踏步等構(gòu)筑物。為居民創(chuàng)造一個(gè)生活方便的居住環(huán)境，這是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)最基本的要求。居住區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)應(yīng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、居民的生活水平相適應(yīng)，也就是說(shuō)在確定居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)、公共建筑的規(guī)模等時(shí)，均需考慮當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)投資及居民的經(jīng)濟(jì)狀況，降低居住區(qū)建設(shè)的造價(jià)，并節(jié)約城市用地。居住區(qū)是城市中建設(shè)量最多的項(xiàng)目，因此它的規(guī)劃與建設(shè)對(duì)城市的面貌有著很大的影響。因此，必須對(duì)各種可能產(chǎn)生的災(zāi)害進(jìn)行分析，并按照有關(guān)規(guī)定，對(duì)建筑的防火、防震構(gòu)造、安全間距、安全疏散通道與場(chǎng)地、人防的地下構(gòu)筑物等作必要的安排，使居住區(qū)規(guī)劃能有利于防止災(zāi)害的發(fā)生或減少其危害程度，為居民創(chuàng)造一個(gè)安全的居住環(huán)境。居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)是一項(xiàng)綜合性較強(qiáng)的工作。(1)居住區(qū)的工程類型組成。居住區(qū)內(nèi)也可以考慮設(shè)置少數(shù)無(wú)污染、無(wú)干擾性的工業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)單位憑借建設(shè)用地規(guī)劃許可證，才能到土地管理部門申請(qǐng)開發(fā)建設(shè)用地，辦理土地征用劃撥或出讓手續(xù)。容積率綜合了前兩者的內(nèi)容，直接反映一塊土地上的建筑容量，因此受到城市規(guī)劃師和房地產(chǎn)開發(fā)商的廣泛重視。3．城市分區(qū)規(guī)劃經(jīng)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃主管部門審核后，報(bào)城市人民政府審批。在我國(guó)，一般把城市規(guī)劃定義為：是為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地、協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)而進(jìn)行的綜合部署和具體安排。國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)人股是指將一定時(shí)期的國(guó)有土地使用權(quán)出讓金作價(jià)，作為國(guó)家的投資計(jì)作國(guó)家的股份。協(xié)議出讓基本沒有引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，缺乏公開性和公平競(jìng)爭(zhēng)。(2)拍賣出讓土地使用權(quán)。在土地使用期限內(nèi)國(guó)家一般不得收回，如因公共目的確需要收回時(shí)，應(yīng)當(dāng)按使用的年限及土地使用者開發(fā)投資情況予以補(bǔ)償。土地有償使用方式是今后供地的主要方式，今后除一些經(jīng)批準(zhǔn)可以采用劃撥方式供地的，都應(yīng)當(dāng)采用有償使用的方式。對(duì)于新開發(fā)的土地，開發(fā)商主要通過(guò)出讓方式獲得土地使用權(quán)。根據(jù)以上分析，反復(fù)的方案論證和比較，會(huì)同委托部門明確方案選擇的重大原則和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，評(píng)選出合理的方案。資源調(diào)查包括建設(shè)地點(diǎn)調(diào)查、開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查。(10)項(xiàng)目評(píng)價(jià)與結(jié)論。一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容應(yīng)主要包括以下幾個(gè)方面：(1)總論：包括開發(fā)項(xiàng)目概況、研究結(jié)果概要、存在問(wèn)題和建議。(3)詳細(xì)可行性研究。亦稱“預(yù)可行性研究”。(5)根據(jù)可行性研究報(bào)告對(duì)特定方案的評(píng)價(jià)，投資方可以合理進(jìn)行企業(yè)組織管理、制定機(jī)構(gòu)設(shè)置、設(shè)定勞動(dòng)定員和職工培訓(xùn)計(jì)劃。決策者不僅要掌握項(xiàng)目的基本情況及有關(guān)資料，還要研究該項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、在經(jīng)濟(jì)上是否合理、投資的結(jié)果是否能取得較好的效益，是否有多方案選擇的可能等等。只有通過(guò)營(yíng)銷，將房地產(chǎn)商品租售出去，才能使其使用價(jià)值和價(jià)值得以真正實(shí)現(xiàn)；才能使投資盡快收回，獲得開發(fā)利潤(rùn)。(三)項(xiàng)目控制與監(jiān)理在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)中，開發(fā)商通常聘請(qǐng)監(jiān)理工程師監(jiān)督和檢查工程的進(jìn)度、質(zhì)量和資金使用情況，以使施工單位嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工合同要求進(jìn)行。綜上所述，前期準(zhǔn)備階段涉及范圍廣、工作內(nèi)容多，需要延續(xù)較長(zhǎng)一段時(shí)間，市場(chǎng)情況可能會(huì)發(fā)生某些變化。依據(jù)國(guó)家和當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)拆遷管理?xiàng)l例、標(biāo)準(zhǔn)和細(xì)則，由開發(fā)企業(yè)或委托專門的拆遷公司進(jìn)行拆遷安置。然而，如果某些開發(fā)項(xiàng)目關(guān)系到國(guó)計(jì)民生并具有很大社會(huì)和環(huán)境生態(tài)效益時(shí)，即使經(jīng)濟(jì)效益不佳，也應(yīng)多渠道籌集資金，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。初步可行性研究也稱為預(yù)可行性研究。(一)開發(fā)投資機(jī)會(huì)鑒別和項(xiàng)目選擇投資決策分析的第一步是對(duì)開發(fā)投資機(jī)會(huì)的鑒別和開發(fā)投資項(xiàng)目的選擇。拆遷人未按裁決意見向被拆遷人提供拆遷補(bǔ)償資金或者符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，不得實(shí)施強(qiáng)制拆遷。被拆遷人是批準(zhǔn)的房屋拆遷主管部門的，由同級(jí)人民政府裁決。拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。4．拆遷公益事業(yè)房屋及其附屬物的補(bǔ)償。拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷入給予補(bǔ)償。(二)補(bǔ)償形式房屋拆遷補(bǔ)償有兩種方式，即貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)規(guī)定補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限以及違約責(zé)任等事項(xiàng)。二、城市房屋拆遷程序（一）房屋拆遷申請(qǐng)無(wú)論單位或個(gè)人因從事建設(shè)項(xiàng)目需要進(jìn)行房屋拆遷時(shí)，都要向被拆除房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請(qǐng)，并同時(shí)提交下列材料：建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件、拆行計(jì)劃或拆遷方案、辦理存款業(yè)務(wù)的金額機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。五、貸款的發(fā)放經(jīng)符合規(guī)定的貸款審批人審核批準(zhǔn)后，信貸員通知借款人、擔(dān)保人正式簽訂貸款合同、保證合同或抵押（質(zhì)押）合同，并按規(guī)定辦妥有關(guān)公證（見證）、抵押登記、保險(xiǎn)等手續(xù)。上級(jí)行審查崗審查后按審批權(quán)限提交信貸審查委員會(huì)或有權(quán)簽批人簽批。計(jì)算公式為：貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度=貸款方式風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)[企業(yè)信用等級(jí)系數(shù)（1Y）+項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)Y]Y=項(xiàng)目投資總額/（企業(yè)凈有形資產(chǎn)+項(xiàng)目投資總額）貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度=（正常貸款金額項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度+逾期貸款金額項(xiàng)目貸款見儀式+呆滯貸款金額項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度+呆賬貸款金額項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度）/貸款總額質(zhì)押貸款：包括存單、國(guó)庫(kù)券等有價(jià)證券質(zhì)押貸款。（三）、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查與審批貸款審查是貸款審查部門根據(jù)貸款“三性”原則和貸款投向政策，對(duì)貸款調(diào)查部門提供的資料進(jìn)行核實(shí)，評(píng)價(jià)貸款風(fēng)險(xiǎn)，復(fù)測(cè)貸款風(fēng)險(xiǎn)度，提出貸款決策建議，供貸款決策人參考。1貸款項(xiàng)目實(shí)際用途與項(xiàng)目規(guī)劃相符，符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求，有規(guī)范的可行性研究報(bào)告。借款人是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)（或主管機(jī)關(guān)）核準(zhǔn)登記的企（事）業(yè)法人、其他經(jīng)濟(jì)組織。第一節(jié)2．銀行受理借款人申請(qǐng)后,應(yīng)按銀行規(guī)定程序,指定調(diào)查人員調(diào)查借款人是否符合貸款條件，對(duì)工程項(xiàng)目的可行性和概預(yù)算情況進(jìn)行評(píng)估，測(cè)定貸款的風(fēng)險(xiǎn)度。3．中標(biāo)通知書；8．法定代表人證明、簽字樣本；9．7．貸款用途符合國(guó)家有關(guān)法規(guī)和政策。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款基本流程 開發(fā)貸款定義房地產(chǎn)開發(fā)類貸款是指對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于房屋建造、土地開發(fā)過(guò)程中所需的貸款。6．項(xiàng)目的工程預(yù)算、施工計(jì)劃符合國(guó)家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，工程預(yù)算總投資能滿足項(xiàng)目完工前由于通貨膨脹及不可預(yù)見等因素追加預(yù)算的需要。6．公司章程（原件及復(fù)印件）；7．驗(yàn)資報(bào)告（原件及復(fù)印件）；2．國(guó)有土地使用證；11．其他相關(guān)材料。4．貸款人同意貸款的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《貸款通則》的規(guī)定與借款人簽訂《借款合同》，并依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，嚴(yán)格審查擔(dān)保的合法性、有效性和可靠性，并辦理有關(guān)手續(xù)。信用良好，具有按期償還貸款本息的能力。企業(yè)信用等級(jí)和風(fēng)險(xiǎn)度符合貸款人的要求。項(xiàng)目資料（1）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（3）土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國(guó)有土地使用證；（5）施工許可證；