【正文】 對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這就是出售價(jià)格，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這就是它們的進(jìn)貨價(jià)格。(三)物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)根據(jù)國(guó)家和部委的有關(guān)法律規(guī)章，以及規(guī)范性的物業(yè)管理委托合同的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司在物業(yè)管理中，有以下一些權(quán)利和義務(wù)。但是，這種團(tuán)體或組織，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)成立以后，在規(guī)定的活動(dòng)范圍內(nèi)，國(guó)家承認(rèn)其合法性。目前，除了根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定由業(yè)主選舉成立的規(guī)范的業(yè)主管理委員會(huì)外，還有一些類似業(yè)主管理委員會(huì)的機(jī)構(gòu)。一般來(lái)說(shuō)，在物業(yè)開(kāi)發(fā)時(shí)，開(kāi)發(fā)商或者已聘請(qǐng)了物業(yè)管理公司，或者交由下屬的物業(yè)管理公司管理。(2)嚴(yán)格履行聘用合同，協(xié)助和支持物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作。代表大會(huì)的主要任務(wù)是：(1)選舉新的業(yè)主管理委員會(huì)；(2)聽(tīng)取管委會(huì)的工作；(3)聽(tīng)取和審查管委會(huì)的工作報(bào)告；(4)聽(tīng)取會(huì)員的意見(jiàn)和建議；(5)研究決定涉及業(yè)主利益的重大問(wèn)題；(6)改變和撤消管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；(7)其他需要研究的問(wèn)題。因?yàn)?，特別會(huì)議的議題一般都是突發(fā)的、臨時(shí)產(chǎn)生的，不解決將會(huì)影響下一步工作的—些問(wèn)題。物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會(huì)，是在乎等的基礎(chǔ)上，以合同或協(xié)議的方式確立起來(lái)的一種受托者和被委托者之間的關(guān)系，它們之間既不是上下級(jí)關(guān)系，也不是隸屬關(guān)系。將一幢擬建房屋的內(nèi)外形狀和大小，以及各部分的結(jié)構(gòu)、構(gòu)造、裝飾、設(shè)備等內(nèi)容，按照有關(guān)規(guī)范規(guī)定，用正投影方法，詳細(xì)準(zhǔn)確地畫出的圖樣，稱為“房屋建筑圖”。表示承重結(jié)構(gòu)的布置情況，構(gòu)件類型，尺寸大小及構(gòu)造做法等。對(duì)于一些與主要承重構(gòu)件相聯(lián)系的次要構(gòu)件，它的定位軸線一般作為附加軸線，編號(hào)可用分?jǐn)?shù)表示。(三)尺寸線施工圖中均應(yīng)注明詳細(xì)的尺寸。尺寸數(shù)字應(yīng)標(biāo)注在水平尺寸線上方(垂直尺寸線的左方)中部。(二)建筑物的內(nèi)、外裝修做法以及構(gòu)件、配件所使用的材料種類繁多，它們都是按照建筑制圖國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的圖例符號(hào)表示的，因此，必須先熟悉各種圖例符號(hào)。也就是從上往下看，并且視線始終與地面垂直，所能看到的各個(gè)形體的輪廓線和交線構(gòu)成的圖形。，如哪些是草坪、樹(shù)叢、喬本、灌木、松墻等；標(biāo)明花壇、小品、桌、凳、長(zhǎng)椅、林蔭小路、矮墻、欄桿等各種物體的具體位置、尺寸、做法及建造要求和選材說(shuō)明。(二)建筑平面圖的形成建筑平面圖是用一個(gè)假想平面在窗臺(tái)略高一點(diǎn)位置作水平剖切，將上面部分拿走，對(duì)剩余部分做的水平正投影圖；在圖中，剖切面上的線畫成粗實(shí)線，可見(jiàn)的非剖切面上的線畫成細(xì)實(shí)線，不可見(jiàn)(按遮擋)線畫成虛線。圖形外面標(biāo)注有建筑物的總長(zhǎng)度和總寬度，稱為外包尺寸。(2)從房間布局看，共有三個(gè)單元，每戶有二間臥室，一間客廳，一個(gè)廚房、和一個(gè)衛(wèi)生間。(二)建筑剖面圖的形成建筑削面圖的剖切位置來(lái)源于建筑平面圖，一般選在平面組合中的較為復(fù)雜的部位(如圖25中的11剖切位置)，然后用一個(gè)假想的垂直剖切面，在剖切位置將房屋削開(kāi)，拿走左面部分，對(duì)剩余部分作側(cè)面正投影。圖26是建筑剖面圖。室外主要標(biāo)注三道垂直方向尺寸，水平方向標(biāo)注軸間尺寸。如2號(hào)軸線內(nèi)墻厚240，l號(hào)軸線外墻厚360等。，詳圖的索引位置等。如各套住宅(房間)面積的大小、平面形狀、平面組合、采光通風(fēng)、功能組合等。根據(jù)標(biāo)高可以看出地勢(shì)坡向、水流方向，并可計(jì)算出施工中土方填挖數(shù)量。、施工放線、填挖土方、進(jìn)行施工。閱讀建筑施工圖時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：(一)具備用正投影原理讀圖的能力，掌握正投影基本規(guī)律，并會(huì)運(yùn)用這種規(guī)律在頭腦中將平面圖形轉(zhuǎn)變成立體實(shí)物。尺寸線的起止點(diǎn)用45176。絕對(duì)標(biāo)高：我國(guó)把青島黃海的平均海平面定為絕對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn)，其他各地標(biāo)高都以它作為基準(zhǔn)，在總平面圖中的室外地面標(biāo)高中常采用絕對(duì)標(biāo)高。在平面田上水平方向的編號(hào)采用阿拉伯?dāng)?shù)字，從左向右依次編寫。表示建筑物的內(nèi)部布置情況，外部形狀，以及裝修、構(gòu)造、施工要求等。、重大決定需要討論時(shí)，往往雙方坐在一起討論表決，形成決議，而后由物業(yè)公司具體執(zhí)行。由此也就決定了它們之間的特定關(guān)系。例會(huì)的議題一般包括半年來(lái)的工作總結(jié)、未來(lái)半年的工作計(jì)劃以及其他一些比較固定的題目。(6)通過(guò)各種形式向業(yè)主宣傳關(guān)于物業(yè)管理的方針政策，組織業(yè)主參與各類教育和文化娛樂(lè)活動(dòng)。(6)檢查、監(jiān)督各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行。這是業(yè)主管理委員會(huì)的最基本權(quán)利，也是最重要的權(quán)利。管委會(huì)的成立和換屆選舉，要有政府主管部門參加，并在政府主管部門備案。(二)業(yè)主管理委員會(huì)性質(zhì)業(yè)主管理委員會(huì)，是物業(yè)業(yè)主或物業(yè)使用人為了自己的共同利益，組織成立的一種群眾性的團(tuán)體。(二)物業(yè)管理公司的性質(zhì)。第五部分，即利潤(rùn)，也就是第13類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格中的利潤(rùn)。：三通—平費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、拆遷征地管理費(fèi)。土地的基準(zhǔn)價(jià)格，是土地的標(biāo)定價(jià)格和土地的市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)征用價(jià)格是政府為了特定的目的，對(duì)被征用的房地產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)摹N價(jià)格形態(tài)。、招標(biāo)價(jià)格、拍賣價(jià)格這些土地價(jià)格形態(tài)，是與城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓形式相聯(lián)系的價(jià)格形態(tài)。中國(guó)大陸是以平方米為單位的；香港是以平方英尺為單位的；住宅一般以平方米為單位。房地產(chǎn)理論價(jià)格、房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格、是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成的依據(jù)或運(yùn)行的基礎(chǔ)。一般來(lái)說(shuō)具有豐富經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師，評(píng)估出來(lái)的價(jià)格與房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格相差不多。也就是地產(chǎn)價(jià)格和房產(chǎn)價(jià)格的綜合體。但是，在價(jià)值形態(tài)上，房地產(chǎn)可以分為地產(chǎn)價(jià)格、房產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》，也明確規(guī)定嚴(yán)禁炒樓花。預(yù)購(gòu)房屋還可以轉(zhuǎn)讓。當(dāng)然，購(gòu)房者能否取消買賣合同，還需要由法庭做出最后裁決。預(yù)售合同一般包括以下內(nèi)容：房屋預(yù)售雙方的姓名、國(guó)籍、地址和身份；預(yù)售房屋的位置、編號(hào)、建筑面積及平面圖紙；相應(yīng)的土地使用權(quán)比例或范圍；房屋價(jià)款；房屋預(yù)售款的支付方式和房屋交付方式；房屋的使用性質(zhì)、權(quán)屬轉(zhuǎn)移內(nèi)容；房屋產(chǎn)權(quán)人必須遵守的{房屋使用、管理、維修公約)；違約責(zé)任；雙方當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。(一)預(yù)售房屋條件及程序《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售，必須符合下列條件：，取得土地使用權(quán)證書?？梢杂秘泿叛a(bǔ)償，也可以用房屋進(jìn)行補(bǔ)償。與拆遷單位和個(gè)人簽訂關(guān)于補(bǔ)償、安置以及其他有關(guān)事項(xiàng)的協(xié)議并組織實(shí)施拆除房屋，以及其他附屬設(shè)施。在房屋拆遷協(xié)議中，必須明確規(guī)定雙方的權(quán)利和義務(wù)?！浴吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第九條國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證的制度。(一)房屋拆遷程序舊城房屋拆遷的基地，都是市區(qū)范圍的國(guó)有土地，這些土地都己列入了城市規(guī)劃控制區(qū)。每一個(gè)需要安置的人口的安置補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被占用前三年平均產(chǎn)值的4到6倍。(1)征用耕地的補(bǔ)償如果征用的是耕地，補(bǔ)償必須按照以下的規(guī)定進(jìn)行。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地，可以由市、縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。三、土地征用的管理(一)征用農(nóng)地的性質(zhì)根據(jù)國(guó)家土地管理法等有關(guān)法律和法規(guī)規(guī)定，需要征用農(nóng)業(yè)用地的建沒(méi)項(xiàng)目，必須是已經(jīng)列入國(guó)家固定資產(chǎn)投資汁劃、井經(jīng)主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目。交換的雙方連同原有土地使用權(quán)規(guī)定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系也同時(shí)交換。3，土地使用權(quán)出讓年限(1)居住用地70年；(2)工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地5O年；(3)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年。前者是出讓者，后者是受讓者。城市土地歸全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使，任何單位和個(gè)人不得占有、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。它是行使土地所有權(quán)和使用權(quán)的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)土地使用權(quán)的取得一、我國(guó)土地公有制的形式我國(guó)土地公有制采取了兩種所有制形式，即集體所有制和國(guó)家所有制。任何個(gè)人不能取得土地的所有權(quán)。根據(jù)法律規(guī)定，土地使用權(quán)受法律保護(hù)、任何單位和個(gè)人不得侵犯。有償出讓的地塊可以是待開(kāi)發(fā)的土地(生地)，也可以是完成市政設(shè)施(七通一平)的土地(熟地)，還可以是連同地上建筑物及附屬設(shè)施一并出讓的土地。土地使用前轉(zhuǎn)讓形式主要有出售和交換等幾種形式。，就是土地使用者，通過(guò)向國(guó)家繳納土地使用贊出讓金取得土地使用權(quán)。其次，通過(guò)征地變更廠土地所有權(quán)關(guān)系，即把原來(lái)的農(nóng)民集體所有的土地，變?yōu)槌鞘袊?guó)家所有的土地。省級(jí)人民政府批準(zhǔn)征用的土地，必須同時(shí)報(bào)國(guó)務(wù)院備案。第二土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)與安置補(bǔ)償費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征用前三年平均產(chǎn)值的30倍。房屋拆遷許可證是進(jìn)行房屋拆遷的法律憑證。——人民政府(印)年 月土地使用者坐 落地號(hào) 圖 號(hào)用途 土地等級(jí)使用權(quán)類型 終止日期使用權(quán)面積其中共用分?jǐn)偯娣e填證機(jī)關(guān)(印)年 月 日3，核發(fā)房屋拆遷許可證區(qū)、縣房屋土地管理局，在接到建設(shè)單位房屋拆遷申請(qǐng)書以后，要認(rèn)真審查申請(qǐng)單位上報(bào)的建沒(méi)項(xiàng)目的計(jì)劃批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、使用土地的批準(zhǔn)文件，審核拆遷計(jì)劃和拆遷方案，并且要在接到申請(qǐng)20日內(nèi)，以書面形式做出是否同意發(fā)給房屋拆遷許可證的決定。如果由于客觀原因延誤了拆遷期限，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)區(qū)、縣房屋土地管理部門同意，井報(bào)市房屋土地管理部門備案。如果建沒(méi)單位自行組織拆遷工作，就必須向區(qū)、縣房地產(chǎn)部門申請(qǐng)拆遷房屋許可證，并按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，辦理批準(zhǔn)手續(xù)。被拆除房屋的所有權(quán)人和使用權(quán)人的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也不同具體的補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)規(guī)定參見(jiàn)各個(gè)城市房屋拆