武漢中南路商業(yè)項(xiàng)目營銷思路(存儲版)
【正文】 [推案策略]確立個案形象 —— 主力消化 —— 逼迫去化 —— 形象去化1F、5F、部分1F 3F、4F 1F（街鋪）、2F 余案促銷（CEPA形象、LVING MALL概念） （總價控制、拉動投資） （品牌帶動、產(chǎn)品加強(qiáng)） （品牌優(yōu)勢、連動銷售）[價格定位]立價依據(jù)本區(qū)域商業(yè)同類產(chǎn)品市場價格參照（參照在售項(xiàng)目價格比較）鵬程國際、一品國際及目前熱銷的湘隆時代，其均價基本為800010000元/平米，總體分析，此價格也較為市場所接受。對于經(jīng)營者的最終目的是要促成銷售獲取利潤，他們主要會考慮：區(qū)域消費(fèi)能力、商業(yè)位置、交通、優(yōu)秀的硬件設(shè)施及經(jīng)營管理等幾方面。[營銷策略]公關(guān)活動”、“造勢活動”，聚集人氣。道路：充分考慮人流通路、購物習(xí)慣、購物心理和走路習(xí)慣等問題，建議至少3米。中南路商業(yè)功能不夠完善，大量消費(fèi)群體外移P威脅：整體商業(yè)投資心理趣于成熟，更理性大量商業(yè)項(xiàng)目推出，商業(yè)投資壓力大 市場注重環(huán)境、產(chǎn)品、配套等綜合因素的提升 O機(jī)會：商業(yè)用房抗跌性強(qiáng)，宏觀調(diào)控帶來機(jī)遇武漢市場同類產(chǎn)權(quán)式商鋪在售個案少產(chǎn)品定位、概念推廣是重要突破口小結(jié)：地段決定商業(yè)價值、如何在業(yè)態(tài)上進(jìn)行差異化定位，并不是本案的關(guān)鍵如何提供一個良好的題材，進(jìn)行市場運(yùn)作，來體現(xiàn)項(xiàng)目的“稀缺價值”，通過項(xiàng)目來提升中南地區(qū)的整體商業(yè)地位，樹立類似于武廣的地標(biāo)商業(yè)，留住區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)需求，吸引外來消費(fèi)，成為投資客投資的首要考慮。休閑娛樂集中，成為消費(fèi)力最為集中的區(qū)域。武漢消費(fèi)品零售額走勢類別2003年2004年2005年社會消費(fèi)品零售額（億）8511200消費(fèi)價格指數(shù)1平米以上賣場（個）203750目前，經(jīng)營面積 5000㎡以上的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)167個，10000㎡以上37家；法國家樂福、美國沃爾瑪、德國麥德龍、荷蘭萬客隆、日本羅森、香港利聯(lián)倉行等外資企業(yè)紛紛進(jìn)入，而武漢本地最大商業(yè)集團(tuán)武商集團(tuán)經(jīng)營商品品種更多達(dá)20萬種，年銷售接近100億元。[社會消費(fèi)]2005年初國家公布，國內(nèi)城市社會消費(fèi)品零售額排名，武漢以960億元位居第5,僅次于滬、京、穗、津。營銷思路武漢中南路商業(yè)項(xiàng)目提報第一部分、城市概況 ——經(jīng)濟(jì)實(shí)力及社會消費(fèi)[生產(chǎn)總值]自1999年以來，生產(chǎn)總值連續(xù)6年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長，增幅都高于全國平均水平。第二部分、房地產(chǎn)政策環(huán)境 —— 宏觀政策對地產(chǎn)的影響 ●7月至今房價曾經(jīng)歷兩次下挫，但總體仍呈緩慢回升趨勢，購房者正逐漸走出觀望。其中以內(nèi)環(huán)線四大商圈為功能最全的核心商圈武漢8大商圈比較目前，武漢的大型綜合商業(yè)中心，主要以湘隆時代商業(yè)中心、大連萬達(dá)商業(yè)廣場、武漢銷品茂為代表，而王家墩中央商務(wù)區(qū)、龍王廟商業(yè)中心、永清商務(wù)區(qū)、漢正街、銅羅灣廣場等，則通過MALL的形式迅速融入商圈。商家需求特征休閑類、非品牌商家 → 沿街店面（人流保證營業(yè)額）有一定品牌的商家 → 選擇內(nèi)街鋪位中高擋、頂級品牌 → 商業(yè)氛圍很好的地段（但不會選江漢路、中山大道這樣過于喧嘩的地段）物業(yè)銷售特征假日銷售成時尚 → 50余個商業(yè)項(xiàng)目，假日銷售比重占70%以上扎堆效應(yīng)明顯 → 人氣旺的地段，項(xiàng)目快速去化明顯。[地塊素質(zhì)思考]充分挖掘和利用項(xiàng)目“稀缺”價值應(yīng)對宏觀調(diào)控的市場環(huán)境，從及
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