武漢中南路商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路(存儲(chǔ)版)
【正文】 [推案策略]確立個(gè)案形象 —— 主力消化 —— 逼迫去化 —— 形象去化1F、5F、部分1F 3F、4F 1F（街鋪）、2F 余案促銷(xiāo)（CEPA形象、LVING MALL概念） （總價(jià)控制、拉動(dòng)投資） （品牌帶動(dòng)、產(chǎn)品加強(qiáng)） （品牌優(yōu)勢(shì)、連動(dòng)銷(xiāo)售）[價(jià)格定位]立價(jià)依據(jù)本區(qū)域商業(yè)同類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格參照（參照在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格比較）鵬程國(guó)際、一品國(guó)際及目前熱銷(xiāo)的湘隆時(shí)代，其均價(jià)基本為800010000元/平米，總體分析，此價(jià)格也較為市場(chǎng)所接受。對(duì)于經(jīng)營(yíng)者的最終目的是要促成銷(xiāo)售獲取利潤(rùn)，他們主要會(huì)考慮：區(qū)域消費(fèi)能力、商業(yè)位置、交通、優(yōu)秀的硬件設(shè)施及經(jīng)營(yíng)管理等幾方面。[營(yíng)銷(xiāo)策略]公關(guān)活動(dòng)”、“造勢(shì)活動(dòng)”，聚集人氣。道路：充分考慮人流通路、購(gòu)物習(xí)慣、購(gòu)物心理和走路習(xí)慣等問(wèn)題，建議至少3米。中南路商業(yè)功能不夠完善，大量消費(fèi)群體外移P威脅：整體商業(yè)投資心理趣于成熟，更理性大量商業(yè)項(xiàng)目推出，商業(yè)投資壓力大 市場(chǎng)注重環(huán)境、產(chǎn)品、配套等綜合因素的提升 O機(jī)會(huì)：商業(yè)用房抗跌性強(qiáng)，宏觀調(diào)控帶來(lái)機(jī)遇武漢市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)權(quán)式商鋪在售個(gè)案少產(chǎn)品定位、概念推廣是重要突破口小結(jié)：地段決定商業(yè)價(jià)值、如何在業(yè)態(tài)上進(jìn)行差異化定位，并不是本案的關(guān)鍵如何提供一個(gè)良好的題材，進(jìn)行市場(chǎng)運(yùn)作，來(lái)體現(xiàn)項(xiàng)目的“稀缺價(jià)值”，通過(guò)項(xiàng)目來(lái)提升中南地區(qū)的整體商業(yè)地位，樹(shù)立類(lèi)似于武廣的地標(biāo)商業(yè)，留住區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)需求，吸引外來(lái)消費(fèi)，成為投資客投資的首要考慮。休閑娛樂(lè)集中，成為消費(fèi)力最為集中的區(qū)域。武漢消費(fèi)品零售額走勢(shì)類(lèi)別2003年2004年2005年社會(huì)消費(fèi)品零售額（億）8511200消費(fèi)價(jià)格指數(shù)1平米以上賣(mài)場(chǎng)（個(gè)）203750目前，經(jīng)營(yíng)面積 5000㎡以上的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)167個(gè)，10000㎡以上37家；法國(guó)家樂(lè)福、美國(guó)沃爾瑪、德國(guó)麥德龍、荷蘭萬(wàn)客隆、日本羅森、香港利聯(lián)倉(cāng)行等外資企業(yè)紛紛進(jìn)入，而武漢本地最大商業(yè)集團(tuán)武商集團(tuán)經(jīng)營(yíng)商品品種更多達(dá)20萬(wàn)種，年銷(xiāo)售接近100億元。[社會(huì)消費(fèi)]2005年初國(guó)家公布，國(guó)內(nèi)城市社會(huì)消費(fèi)品零售額排名，武漢以960億元位居第5,僅次于滬、京、穗、津。營(yíng)銷(xiāo)思路武漢中南路商業(yè)項(xiàng)目提報(bào)第一部分、城市概況 ——經(jīng)濟(jì)實(shí)力及社會(huì)消費(fèi)[生產(chǎn)總值]自1999年以來(lái)，生產(chǎn)總值連續(xù)6年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，增幅都高于全國(guó)平均水平。第二部分、房地產(chǎn)政策環(huán)境 —— 宏觀政策對(duì)地產(chǎn)的影響 ●7月至今房?jī)r(jià)曾經(jīng)歷兩次下挫，但總體仍呈緩慢回升趨勢(shì)，購(gòu)房者正逐漸走出觀望。其中以?xún)?nèi)環(huán)線四大商圈為功能最全的核心商圈武漢8大商圈比較目前，武漢的大型綜合商業(yè)中心，主要以湘隆時(shí)代商業(yè)中心、大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、武漢銷(xiāo)品茂為代表，而王家墩中央商務(wù)區(qū)、龍王廟商業(yè)中心、永清商務(wù)區(qū)、漢正街、銅羅灣廣場(chǎng)等，則通過(guò)MALL的形式迅速融入商圈。商家需求特征休閑類(lèi)、非品牌商家 → 沿街店面（人流保證營(yíng)業(yè)額）有一定品牌的商家 → 選擇內(nèi)街鋪位中高擋、頂級(jí)品牌 → 商業(yè)氛圍很好的地段（但不會(huì)選江漢路、中山大道這樣過(guò)于喧嘩的地段）物業(yè)銷(xiāo)售特征假日銷(xiāo)售成時(shí)尚 → 50余個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，假日銷(xiāo)售比重占70%以上扎堆效應(yīng)明顯 → 人氣旺的地段，項(xiàng)目快速去化明顯。[地塊素質(zhì)思考]充分挖掘和利用項(xiàng)目“稀缺”價(jià)值應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控的市場(chǎng)環(huán)境，從及
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