【正文】 1：1：1：1：1：數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司類比中部五省會城市，南昌房價、收入比處于比較中間的位置，說明根據(jù)南昌現(xiàn)有的居民收入情況，商品住宅價格還是比較合理的。每個城市中，購房人群就如同社會階層一樣，呈現(xiàn)金字塔的狀態(tài)，即普通購買客戶處在底層，是最多的，越向上，高端客戶群就越少，正常的市場情況是普通住宅供應(yīng)大于高檔住宅，南昌目前的市場上普通住宅和中高檔住宅出現(xiàn)倒掛，實屬不正常。南昌二級市場成交數(shù)據(jù)，說明兩點，一是南昌人購房觀念正在改變，居民生活水平的日益提高，催生了大量通過“賣舊買新、賣小買大”的方式來改善居住環(huán)境的需求。從成交的區(qū)域分布來看，主要分布在市中心區(qū)、城南、青山湖片區(qū)。但是隨著市中心房價的日益高漲，市場供應(yīng)的逐步外移，城郊基礎(chǔ)配套設(shè)施的逐步完善，舊有的“城市夢”觀念在經(jīng)濟支撐的現(xiàn)實條件下，南昌房地產(chǎn)郊區(qū)化成為必然。1600畝建筑面積110萬㎡建筑類別多層、小高層、高層、別墅總戶數(shù)結(jié)論福利分房的體制在中國已經(jīng)取消多年，但在南昌這種房地產(chǎn)發(fā)展還不成熟區(qū)域，企業(yè)分房的觀念仍殘留記憶，特別是一些經(jīng)濟環(huán)境較好的國有大中型企業(yè)為留住人才，不惜通過分房來達到目標。南昌房地產(chǎn)的黃金銷售周期是6月和12月，銷售最為暗淡時期在4月、8月、9月三個月。未來兩年南昌房地產(chǎn)的市場競爭加劇，本項目應(yīng)充分認識市場，重點在市場定位上錯開競爭。1）項目成功的背景n 1000畝的土地規(guī)模給了萬科足夠的思考、規(guī)劃和發(fā)展空間，他把它當作一個城來對待，可以做不同的產(chǎn)品形態(tài)來適應(yīng)不同的人群，可以通過合理的商業(yè)布局來引導(dǎo)居民生活，也可以發(fā)揮低成本優(yōu)勢來建造精致的園林景觀，規(guī)模效應(yīng)十分明顯。n 巧借市政綠化為己所用。 市場供應(yīng)房型以兩房、三房為主，兩房的面積范圍在80～90平方米。我們認為本項目所在區(qū)域酒店式公寓產(chǎn)品前景良好，但應(yīng)在產(chǎn)品品質(zhì)上下工夫，建造真正的酒店式公寓。適當排布舒適的房型，滿足客戶的不同需求。一、高新區(qū)區(qū)位環(huán)境南昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（下稱高新區(qū)）建于1991年3月，1992年11月份經(jīng)國務(wù)院批準，成為全國53家國家經(jīng)高新區(qū)之一，享受國家和省、市賦予的科技特區(qū)優(yōu)惠政策。煤氣管道管道煤氣已鋪設(shè)完成，并與南昌市煤氣管網(wǎng)貫通，根據(jù)需要，可以隨時與園區(qū)或居民區(qū)連接。四、高新區(qū)經(jīng)濟現(xiàn)狀高新區(qū)產(chǎn)業(yè)類別目前有美、英、法、日、德及港澳臺等十多個國家和地區(qū)的投資商在高新區(qū)投資置業(yè)。入住企業(yè)決定了高新區(qū)的工作人員是一類高學(xué)歷、高收入、高消費的三高人群。七、產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析對本項目的建議既然產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來發(fā)展前景良好，產(chǎn)業(yè)特性仍將以科技園區(qū)和創(chuàng)業(yè)園區(qū)為主，本項目作為科技園區(qū)的組成部分，開發(fā)主題也應(yīng)與之呼應(yīng)，建議本項目以園區(qū)定位為主題開發(fā)。此外，區(qū)內(nèi)尚有大幅地塊處于開發(fā)初期，預(yù)計在未來23年整個開發(fā)區(qū)可逐步成型。 “強”表示競爭項目同本項目相比在某項因素上處于競爭強勢。1999年8月，上海市委、市政府制定“聚焦張江”的戰(zhàn)略決策，明確園區(qū)以生物醫(yī)藥和信息技術(shù)兩大高科技產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，集中體現(xiàn)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的主體功能。經(jīng)過幾年的努力，面積12萬平方米的浦東軟件園已成為“國家軟件產(chǎn)業(yè)基地”，2003年成為5個“國家軟件出口基地”之一，規(guī)劃面積達到58萬平方米。主要包括：孵化樓、辦公樓、標準廠房和商業(yè)中心、文體中心、地鐵站、公寓、別墅等公共配套設(shè)施 。主要包括：研發(fā)中心、國家信息安全基地、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地（二期）、大學(xué)園區(qū)、醫(yī)院、國家實驗室等。按照規(guī)劃，金橋現(xiàn)代生活園區(qū)將建成一個人和自然協(xié)調(diào)、具有創(chuàng)意和特色、綠化和環(huán)境優(yōu)美、適合境外人士居住、社會功能齊全的現(xiàn)代生活示范小區(qū)，同時也是浦東和上海最有吸引力、最具升值潛力的投資寶地。上海安亭國際汽車城安亭概述安亭鎮(zhèn)位于上海市西北郊，處于長江三角洲的核心。 在23年內(nèi)廣泛開展國內(nèi)和國際合作，增強集聚與輻射功能。上海市人民政府于2001年9月正式批準上海國際汽車城總體規(guī)劃。 規(guī)劃建設(shè)以傳導(dǎo)現(xiàn)金汽車文化為主題的“環(huán)球汽車公園”。 零部件工業(yè)已形成以汽車產(chǎn)業(yè)為龍頭，集汽車配件、科研儀器、電子儀表等為一體的制造業(yè)體系。178。216。即將興建的海港新城，作為上海洋山深水港工程的配套工程，位于長江與杭州灣的交匯處，與嵊泗及大、小洋山隔海相望。規(guī)劃控制區(qū)面積、整體規(guī)劃用地、城市建設(shè)用地、實際居住人口數(shù)如表：項目名稱單位數(shù)值規(guī)劃控制區(qū)面積平方公里160總體規(guī)劃用地平方公里95城市建設(shè)用地平方公里43圓形人工湖直徑公里2020年實際居住人口數(shù)萬人約30規(guī)劃以圓形人工湖為核心的環(huán)狀放射結(jié)構(gòu)，形成一個中心、三個環(huán)帶、八個城區(qū)的布局形態(tài)。二、武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)項目概況武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于1991年5月，1993年4月經(jīng)國務(wù)院批準為國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善。目前，二號工業(yè)區(qū)已引進各類生產(chǎn)型項目20多個，總投資20多億元，涉及汽車、電子、服裝、醫(yī)藥等行業(yè)。從城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展角度出發(fā)，總體規(guī)劃具有高度和系統(tǒng)性，能保持較強的對外經(jīng)濟聯(lián)系性和協(xié)作性。在商務(wù)部最近公布的全國49個國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)綜合環(huán)境評價體系中，武漢開發(fā)區(qū)綜合指數(shù)名列第8，綜合經(jīng)濟實力名列第6，居中西部國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)首位。已有唯冠、冠捷等多家先進制造加工項目入駐；規(guī)劃面積1015畝的高科技產(chǎn)業(yè)園，優(yōu)先發(fā)展生物工程、新醫(yī)藥、光機電一體化、電子信息與通訊、新材料、環(huán)保及新能源等項目，已有中國普天集團、長征火箭、潛江制藥等高科技企業(yè)在此落戶；，主要由楓樹組團（地塊）、全力組團（地塊）構(gòu)成，其中楓樹組團2平方公里。區(qū)內(nèi)湖泊環(huán)繞，景色秀美。正在建設(shè)中的上海磁懸浮列車示范運營線，今后也將延伸到海港新城，港城內(nèi)還將構(gòu)筑連接緊密、舒適的有軌電車網(wǎng)，居民出行不坐轎車也很便利。該規(guī)劃經(jīng)過了兩階段的國際方案征集，先由英、德、意、美、澳、日、荷等國9家世界知名設(shè)計公司完成概念性規(guī)劃方案，經(jīng)評選后，再由德、澳、意三國的設(shè)計公司完成深化階段的規(guī)劃方案，再經(jīng)第二次評審后，由市規(guī)劃院對中選的德國GMP公司方案深化優(yōu)化而成。上海海港新城隨著海洋山深水港工程啟動，一座規(guī)劃面積達65平方公里的世界一流的現(xiàn)代化海港新城，將在上海南匯蘆潮港興建。178。 新鎮(zhèn)區(qū)178。 汽車城制造區(qū)是中國重要的轎車及零部件制造基地，著名的上海大眾汽車有限公司等來自德國、美國、日本、新加坡以及臺灣等十幾個國家和地區(qū)的上百家企業(yè)已落戶制造區(qū)。 ，包括：汽車貿(mào)易區(qū)、展示展覽區(qū)、物流配套區(qū)；屆時，國際著名汽車廠商（別克、福特、林致、寶馬、豐田、尼桑、三菱）的營銷總部、代理機構(gòu)和跨國采購中心紛紛進駐，多位一體的品牌專賣店競相云集，汽車貿(mào)易的網(wǎng)絡(luò)聯(lián)通世界，成為我國乃至亞太地區(qū)汽車貿(mào)易的核心市場和重要集散地。 上海國際汽車城總體規(guī)劃經(jīng)過國際招標，由德國ASamp。 汽車城爭取用2年左右的時間全面完成高標準的基礎(chǔ)設(shè)施、城建配套設(shè)施和環(huán)境設(shè)施建設(shè)。金橋現(xiàn)代科技園區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善，是國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施最好的開發(fā)區(qū)之一。金橋現(xiàn)代生活園區(qū)位于金橋出口加工區(qū)西部。重點引進集成電路產(chǎn)業(yè)及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、研發(fā)項目?？傮w規(guī)劃園區(qū)在規(guī)劃中吸取了世界著名科學(xué)園區(qū)的建設(shè)經(jīng)驗，強調(diào)超前的設(shè)計標準和生態(tài)環(huán)境的理念，綠化率大于40%。信息產(chǎn)業(yè)基地以集成電路和軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展為龍頭，帶動計算機和通訊、光電子、信息安全、銀行卡產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展。可以將本項目的開發(fā)同整個園區(qū)的定位結(jié)合起來，定位“科技”或“創(chuàng)業(yè)）為主題，使之即成為園區(qū)的配套房，也成為園區(qū)招商的重要條件。 ——銷售上存在抗性第六章 項目競爭分析一、競爭區(qū)域市場分析說明競爭市場范圍界定南昌房地產(chǎn)市場中帶有明顯的區(qū)域消費性，而本項目又因處在開發(fā)區(qū)內(nèi)，所面對的客戶群就相當明顯，競爭對手相對明確，那就是只要存在區(qū)域內(nèi)的項目都可以認為是競爭對手，但考慮到競爭強度隨著距離拉長而逐步減弱的原則，我們以項目為圓心，以10公里距離為半徑作為競爭圈，圈內(nèi)的同類項目即確定為真正的競爭對手。以南昌大學(xué)為核心，周邊已逐步形成了一個文教區(qū)，一些高等進修學(xué)院、職業(yè)技術(shù)學(xué)院紛紛進駐本區(qū)。 盡管高新區(qū)的經(jīng)濟前景看好，但應(yīng)該看到整個高新區(qū)發(fā)展緩慢是其重要特征，高新區(qū)建區(qū)14年來，發(fā)展相對緩慢，城東三路以南的區(qū)域已初見規(guī)模，產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚，但城東三路以北的大片區(qū)域相對荒蕪，即使有建成的廠房，里面也是空空如也，本項目坐落在北區(qū)，周邊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展滯后，將對本項目的銷售造成重要影響，特別是這些企業(yè)入住的不確定性勢必影響我們的開發(fā)周期。五、高新區(qū)企業(yè)人口環(huán)境高新區(qū)入住企業(yè)結(jié)構(gòu)目前高新區(qū)形成了以民營企業(yè)、股份制企業(yè)和三資企業(yè)為主體的高科技企業(yè)群體。三、高新區(qū)投資優(yōu)惠環(huán)境南昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)在國家和南昌政府的支持下，制定了一系列的投資產(chǎn)業(yè)園區(qū)的優(yōu)惠政策，并根據(jù)企業(yè)規(guī)模的不同，優(yōu)惠政策也是區(qū)別對待，同時也給不少創(chuàng)業(yè)人士足夠的發(fā)展空間。供電系統(tǒng)，完成一座裝機容量315萬KVA的220KV變電站建設(shè)，滿足園區(qū)內(nèi)生產(chǎn)和生活用電。第四章 高新區(qū)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析科技園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)不同于普通的城市房地產(chǎn)開發(fā)，它不僅受到城市房地產(chǎn)的大環(huán)境影響，也受到科技園區(qū)小環(huán)境的影響，因為科技園區(qū)的相對封閉或是遠離城市的特性，形成了明顯的區(qū)域消費習(xí)慣，房地產(chǎn)開發(fā)也正是基于此類人群而產(chǎn)生。細分市場，本項目應(yīng)主要針對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的從業(yè)人員開發(fā)為主，另外吸引部分周邊學(xué)校的教師，凸顯項目科教的結(jié)合。早期的上海金橋開發(fā)區(qū)同現(xiàn)在的高新開發(fā)區(qū)一樣，酒店缺乏，金橋酒店公寓正是在那個時候橫空出世，迅速得到市場響應(yīng)，一方面它離開發(fā)區(qū)很近，可以用做接待公司業(yè)務(wù)人員的住宿和會談，工作方便快捷。n 物業(yè)管理細致到位，處理事件及時，充分體現(xiàn)人性化，因而受到客戶的贊賞。n 戶型規(guī)劃上，當市中心項目還在走大戶型，高價格的模式時，萬科城市花園已改變成小戶型、高價格的模式，在總價上優(yōu)勢明顯，瞬間得到客戶的關(guān)注。四、高新區(qū)在售項目分析高新區(qū)在售樓盤（主要）樓盤項目豐源天域尚東大道廬山花園四季花城新城國際商都開 發(fā) 商豐源房地產(chǎn)開發(fā)華龍房地產(chǎn)開發(fā)天驥物業(yè)萬科地產(chǎn)新城建設(shè)產(chǎn)品類型小高層、花園洋房多層、小高層、高層、酒店式公寓多層、小高層、酒店式公寓多層、花園洋房、高層小戶型公寓占地面積㎡㎡4萬㎡66萬㎡㎡建筑面積㎡㎡㎡65萬㎡6萬㎡容 積 率綠 化 綠42%%42%53%34%房型面積花園洋房（150～257㎡）公寓（95～140㎡）87～213㎡小高層（111～205㎡）酒店式公寓（50～78）多層88～167㎡、花園洋房135㎡左右、4350主力戶型兩房、三房兩房、三房小高層（三房、四房）二房、三房標間戶數(shù)532戶798戶160戶（酒店式公寓）3411戶168戶房屋均價2700（公寓）2800（花園洋房）報價（2800～300）小高層2800酒店式公寓（3600）多層2850、花園洋房3300、高層標間32～40一室一廳61㎡、二室一廳83㎡銷售情況60%（花園洋房）15%（公寓）0小高層80%，酒店式公寓65%75%（五期）已售100套備注配套設(shè)計了幼兒園、會所和沿街商業(yè)籃球場、會所、地下及半地下車位、商業(yè)風(fēng)情街會所，幼兒園、商業(yè)街會所、商業(yè)街瀚林園雙語、藍天學(xué)院、單位房屋均價：元/平方米；戶型面積：平方米表1—1數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司在售重點樓盤分析提及萬科城市花園，在高新區(qū)，可以說在整個南昌區(qū)都是無人不知，無人不曉，它是南昌樓盤的明星，更是南昌人所向往的理想居所，并對高新區(qū)樓盤的檔次和區(qū)域形象的提升起到了推波助瀾的作用。 抓住南昌12月份的黃金銷售周期，合理安排項目開發(fā)銷售周期。房地產(chǎn)開工面積逐年增加，特別是2004年，新開工超過1000萬㎡，增量之大，預(yù)示著未來兩年南昌房地產(chǎn)的競爭將更加激烈，市場細分，差別定位將是規(guī)避競爭的主要手段，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營銷水平將是一個重要考驗。n 傾向于小高層，團購價格明顯低于市場售價。大湖之都樓盤名稱正榮六、南昌分區(qū)房地產(chǎn)分析各區(qū)域預(yù)、銷售面積分布數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司從2004年南昌各行政區(qū)銷售面積分布圖觀察，南昌的購房區(qū)域主要集中在紅谷灘新區(qū)、西湖區(qū)、東胡區(qū)三個中心城區(qū)，占有整個市場銷量的77%，周邊各行政區(qū)銷量相對分散，市場占有率低。在現(xiàn)有國家土地政策下，開發(fā)商獲取土地后閑置一年以上的土地要收土地閑置費用，兩年就要無償收回，因此開發(fā)商一般都會在一年左右的時間進行開發(fā)，即，只要研究近兩年的政府土地成交量就可以初步判定未來市場上新增商品房項目的總量。南昌全年的銷售黃金周期應(yīng)該是6月份，其次是12月份，銷售最為暗淡的時期在4月、8月、9月三個月。市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析2004年南昌市區(qū)合計預(yù)銷售商品住宅216萬平方米（不含紅谷灘新區(qū)政策性定向商品房），其中均價在2000元／，%，全部分布在離城區(qū)遠的灣里區(qū)和昌北開發(fā)區(qū)，%；均價在3000元／，%，%。數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司南昌市總體供大于求，2003年市場供過于求的原因有三點，一是在2001年、2002年南昌房地產(chǎn)市場回暖跡象面前，特別是2002年的市場形勢證明，帶給更多開發(fā)商信心，老開發(fā)企業(yè)紛紛擴大投資規(guī)模，新的資金大量向房地產(chǎn)業(yè)聚集，直接導(dǎo)致2003年市場供應(yīng)的空前增長；