【正文】 以 80～ 150 平方米的鋪位分割為主； ③ 西邊內(nèi)街鋪的面積分割除 16 平方米的鋪位分割外，考慮柜臺(tái)式經(jīng)營(yíng)的布置，同時(shí)在中庭、節(jié)點(diǎn)處適時(shí)考慮開放式經(jīng)營(yíng)鋪位的分割，最小面積 20 平方米； ④ 在一層內(nèi)外街鋪，設(shè)計(jì)二、三層功能區(qū)的門面入口，面積由 16 平方米、 32 平方米之間變化。 （ 11）各功能區(qū)中部，考慮獨(dú)立中庭設(shè)計(jì)，強(qiáng)化視覺通透與人流設(shè)計(jì) 橫向商業(yè)展示規(guī)劃：（ 4 層） 整個(gè)步行商業(yè)街四層功能規(guī)劃，主要以飲食、湘風(fēng)、 文化之老字號(hào)廣場(chǎng)為主， 7區(qū)四層則以名酒廊、咖啡吧、茶吧為主。 （ 2）規(guī)劃南門口、司門口出租車落客、候客區(qū)域。 （ 4）步行街內(nèi)街自動(dòng)扶梯的設(shè)計(jì)，以迎合人流的自然流向作縱向安裝。 外街、內(nèi)街、垂直電梯、商業(yè)展示柜臺(tái)、廁所、休閑配套功能設(shè)施、公用設(shè)施，設(shè)計(jì)無障礙通道。 投資者占據(jù)買鋪者絕大部分比例。 設(shè)計(jì)投資購(gòu)買與租賃經(jīng)營(yíng)之間的控制性 營(yíng)銷模式。 5 區(qū)：金、銀、珠寶廣場(chǎng)： （ 1） 投資者； （ 2）現(xiàn)已進(jìn)駐長(zhǎng)沙的國(guó)際國(guó)內(nèi)品牌金銀、珠寶、玉器、首飾、飾品、名表廠商及經(jīng)銷商、打金店； （ 3）國(guó)內(nèi)、國(guó)際品牌金、銀、珠寶、玉器、首飾、飾品、名表廠商及經(jīng)銷商； （ 4）其它。也就是說，在步行商業(yè)街的目標(biāo)買家中，品牌店產(chǎn)生購(gòu)買，難度較大。 2 區(qū)、 3 區(qū)、 4 區(qū)、 5 區(qū)、 8 區(qū)、 9 區(qū)南段一、二、三、四層鋪位全面推出。南門口、司門口工地圍墻的形象墻、巨幅廣告牌 但回過頭來，黃興南路步行商業(yè)街又完全是一種市場(chǎng)形式下的商業(yè)街物業(yè)，她的一切市場(chǎng)化運(yùn)作，包括開發(fā)、銷售和經(jīng)營(yíng)，又很大程度地決定了她作為“載體”的真正內(nèi)涵和含金量。 新世紀(jì)歷史和時(shí)代的主旋律。 （ 7）長(zhǎng)沙（湖南）城市形象的旗艦。因此，黃興南路步行商業(yè)街的營(yíng)銷推廣主題開發(fā)，分二個(gè)方向面： 形象推廣主題定位： 百年黃興路，世紀(jì)步行街！ 主題釋義： 百年老商業(yè)街，成熟的商業(yè)街和成熟的商業(yè)形象。 百年選擇：身逢其時(shí)，無怨無悔的選擇，發(fā)展商的品牌、理念，政府資源的介入，綜合專業(yè)的國(guó)際合作，綜合品牌的支撐。 目前，作為政府工程的步行商業(yè)街，市民的關(guān)注、業(yè)界的關(guān)注、媒體的關(guān)注、以及目標(biāo)消費(fèi)群 體的關(guān)注，整個(gè)外界對(duì)于步行商業(yè)街的心里預(yù)期非常高。 注重公關(guān)活動(dòng)和事件營(yíng)銷，以步行商業(yè)街的整體效應(yīng)推動(dòng)銷售進(jìn)程。 根據(jù)項(xiàng)目的前期工作和項(xiàng)目形象進(jìn)度，步行商業(yè)街的最佳上市時(shí)機(jī)選擇 8 月份最為理想，因?yàn)?8 月份有三大入市由頭： 一是主體封頂。 第二、單價(jià)與總價(jià)。 在基礎(chǔ)價(jià)格水平上，設(shè)計(jì)不同的促銷模式，同時(shí)，利用不同的營(yíng)銷階段，舉行競(jìng)價(jià)競(jìng)買活動(dòng)，營(yíng)造項(xiàng)目的價(jià)值空間和務(wù)實(shí)作風(fēng)。 寓“商業(yè)街文化”于服務(wù)之中，通過創(chuàng)富會(huì)，吸引高素質(zhì)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)者，以商業(yè)經(jīng)營(yíng)者為中心，設(shè)計(jì)管理公司的贏利性經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和主題活動(dòng)，增強(qiáng)步行商業(yè)街對(duì)業(yè)主和商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的凝聚力，增強(qiáng)業(yè)主和商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的“主人翁”精神。 改變商業(yè)街零售購(gòu)物的單一商業(yè)形態(tài)，設(shè)計(jì)步行商業(yè)街優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品前店后廠、中心輻射功能，增強(qiáng)商業(yè)街對(duì)周邊地區(qū)的輻射能力，使黃興路步行商業(yè)街真正成為湖湘地區(qū)，乃致 中南地區(qū)“商業(yè)樞紐”，因此聲名大震。 招商物業(yè)部分，設(shè)計(jì) 租金水平等同售價(jià)水平的租賃形式，目的是： 加快資金回籠； 設(shè)計(jì)租不如買的營(yíng)銷模式。 三層商鋪： 40% 其中：中段節(jié)點(diǎn)、臨中庭、臨扶梯口和休閑區(qū)商鋪加 15%； 南門口、司門口、中心廣場(chǎng)商鋪加 20%。 一等時(shí)機(jī)： 8 月份，趕 10 月 1 日開業(yè)； 11 月份，趕元旦和春節(jié)開業(yè)。 根據(jù)上述三種因素的考慮，黃興南路步行商業(yè)街的上市姿態(tài)定位的總體原則為： 宣傳策略上以制造新聞?dòng)深^、主動(dòng)操控媒體、形象廣告為主。 （ 4）開業(yè)： 活動(dòng)主題另定 目的，舉行最后一波強(qiáng)大的促銷攻勢(shì)。 百年商業(yè)：成熟的商業(yè)形象，成熟的商業(yè)文化，成熟的百姓購(gòu)物首選。 目標(biāo)消費(fèi)群：重點(diǎn)設(shè)計(jì)投資價(jià)值、投資潛力和投資空間。 （ 4）長(zhǎng)沙休閑、游樂中心。商業(yè)街擁有的老字號(hào)商家有二十余家，這些老字號(hào)商家在長(zhǎng)沙家喻戶曉，其中包括：德圓包子、李合盛清真小吃、李文玉金首飾、介昌布店、九如齋食品店、美麗長(zhǎng)鞋店、金泰華手飾店、享德利鐘表店、姊妹花女裝、達(dá)仁堂藥店、九芝堂、四怡堂藥店、中華國(guó)藥局、奇風(fēng)鴨店、 火宮殿、柳德芳湯圓、雙燕餛飩、黃春和粉店、玉樓東、甘長(zhǎng)順面食等，黃興南路步行商業(yè)街建成后，留住這些老字號(hào)店，就在很大程度上體 現(xiàn)了長(zhǎng)沙的地域文化特色，因?yàn)橹挥袀鹘y(tǒng)的，才是城市的，只有傳統(tǒng)的，才是世界的。 黃興南路步行商業(yè)街 整合營(yíng)銷推廣策略規(guī)劃 （一）概念形象定位： 黃興南路步行商業(yè)街是新世紀(jì)長(zhǎng)沙市政府的國(guó)慶獻(xiàn)禮工程，項(xiàng)目之所以被 市政府列為國(guó)慶獻(xiàn)禮工程，肯定蘊(yùn)含了步行商業(yè)街對(duì)于一個(gè)城市的重要性和代表性。 黃興南路步行商業(yè)街 營(yíng)銷通道定位規(guī)劃 現(xiàn)場(chǎng)通道： 在司門口設(shè)現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中心，同時(shí)在現(xiàn)場(chǎng)舉行不同時(shí)期、不同主題的 公關(guān)活動(dòng)、促銷活動(dòng)。 目的：試探價(jià)位 、目標(biāo)群體、經(jīng)營(yíng)范圍、推廣策略，為正式開盤打好堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 在這二大目標(biāo)客戶群體中，投資者的目標(biāo)比較單純，而品牌商多以分店和專賣店的形式出現(xiàn)，而經(jīng)銷商經(jīng)營(yíng)的方式與廠商也是保持一致的。 3 區(qū)：兒童廣場(chǎng)、體育健身用品廣場(chǎng)： （ 1）投 資者； （ 2）現(xiàn)已進(jìn)駐長(zhǎng)沙的國(guó)內(nèi)、國(guó)際兒童服裝品牌、兒童用品、保健品、玩具、兒童書箱、電子讀物、體育、健身、休閑服裝、器材品牌，廠家或經(jīng)銷商； （ 3）國(guó)內(nèi)、國(guó)際，其它兒童服裝品牌、兒童用品、保健品、玩具、兒童書箱、電子讀物、體育、健身、休閑、服裝、器材、用品品牌廠家和經(jīng)銷商； （ 4）其它。 針對(duì)性開發(fā)自營(yíng)者目標(biāo)客戶群體。 黃興南路步行商業(yè)街 目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分定位 根據(jù)對(duì)長(zhǎng)沙整體商業(yè)環(huán)境的調(diào)查，長(zhǎng)沙市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)主要是呈現(xiàn)如下特征： 街鋪、大百貨、大型專業(yè)批發(fā)市 場(chǎng)占業(yè)態(tài)絕大部分比例。 （七）黃興南路步行商業(yè)街國(guó)際化、人性化功能的設(shè)計(jì)。 步行商業(yè)街商場(chǎng)及內(nèi)街的交通組織，必須著重兩個(gè)方面： （ 1）以功能導(dǎo)向設(shè)計(jì)和引導(dǎo)人流 （ 2）著重垂直交通和扶梯硬件的科學(xué)規(guī)劃和建設(shè)。 同時(shí)要切實(shí)管理好坡子街、樊西巷、織機(jī)街等街巷的出入口，避免這些街巷的“地?cái)傂蜗蟆睂?duì)步行街的經(jīng)營(yíng)和管理產(chǎn)生負(fù)面影響。 （ 8） 8 區(qū)：金銀珠寶、名表中心 一、二、三層實(shí)行封閉組團(tuán)式低柜展示 （ 9）時(shí)尚飾品廣場(chǎng) 一、二、三層獨(dú)立或低柜開敞式展示 （ 10） 9 區(qū)：時(shí)尚家居廣場(chǎng) 一層：中央部份低柜開敞展示，四周玻璃墻隔斷，獨(dú)立展示 二層：低柜開敞式展示，或局部玻璃間隔，獨(dú)立展示。 充分考慮步行街的分期銷售策略和后續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理。 黃興路步行商業(yè)街具體功能分區(qū)規(guī)劃：（見圖一） 黃興南路步行商業(yè)街總長(zhǎng)度 838 米，我們將建筑單體的自然塊狀自南至北分為九個(gè)區(qū)，具體的功能分區(qū)以六七區(qū)為整個(gè)步行商業(yè)街的中心，配合