【正文】 （ 7） 6 區(qū)：國際名店廊 一層、二層、三層玻璃墻間隔，獨立展示 中庭 布置典雅宏偉，設(shè)計標(biāo)志性功能，設(shè)計時考慮與 7 區(qū)相呼應(yīng)。 強調(diào)購物功能的導(dǎo)向性和科學(xué)的人流設(shè)計。 （ 5）休閑、美食、娛樂等輔助功能區(qū)域，既有大區(qū)域的劃分，又適時根據(jù)人流的不同生理和精神需求進行點狀分布。 （ 7）設(shè)計城市形象及政府形象功能區(qū)域，親切市民，聚集媒體，增強步行商業(yè)街的美譽度，自覺傳播，口碑傳播，以此達到和形成長沙各階層消費者購物、休閑、飲食、娛樂、出行的思維定式。 步行商業(yè)街的建筑形式以室內(nèi)步行商業(yè)街為主，室內(nèi)步行街全部設(shè)計有冷暖空調(diào)系統(tǒng)，從而能有效地保證各種季節(jié)全天候的人 氣指數(shù)，增強了步行商業(yè)街的整體商業(yè)價值，步行商業(yè)街的室外商業(yè)街，卻是長沙商業(yè)業(yè)態(tài)的主要形式之二，必然的人流量，以及滿足可得的休閑設(shè)施和景觀資源，保存和增強了室外街鋪的極高的商業(yè)價值。 隨著長沙社會和經(jīng)濟的不斷發(fā)展，黃興南路商業(yè)街以其深厚的歷史文化和商業(yè)文化的沉淀，市政府決心下大力氣將其改造，新的黃興南路將成為長沙市唯一的步行商業(yè)街。 （ 4）橫向和縱向設(shè)計不同的亮點和購物興奮點，設(shè)計人性化的輔助功能設(shè)施，引導(dǎo)觀光休閑人流留連忘返。 提高步行商業(yè)街的整體銷售率和投資價值 黃興南路步行商業(yè)街是一艘巨型的“商業(yè)航空母艦”，她是以一個整體的形象而出現(xiàn)的，她既要有整體的概念形象，又要有各種細(xì)分功能的支持，因此，步行商業(yè)街的細(xì)分功能區(qū)，橫向、縱向、樓層、方位等等，都要細(xì)致地考慮，各種功能的經(jīng)營贏利與經(jīng)營成 本，只有解決了各功能區(qū)經(jīng)營與成本之間的矛盾，才能有效地做好銷售，提高整體的銷售率 ，有效快速地回籠資金，盡早實現(xiàn)步 行商業(yè)街的正常運營。 步行街一層考慮非飲食老字號店的設(shè)置（如藥店等），老字號店設(shè)在 4 樓，均在一層設(shè)提示性入口。 三層：注意與一、二層在功能整體上的綜合考慮外，面積分割以最小 32 平方米分割和查丈。 四層老字號廣場的商業(yè)展示、設(shè)計，建議將飲食、湘風(fēng)與傳統(tǒng)建筑、傳統(tǒng)文化相結(jié)合，展示文化湘軍、革命湘軍、商旅商軍等陣容，讓歷史、文化與商業(yè)的淵源相輝相映。 （ 4）規(guī)劃設(shè)計好自駕車停車場系統(tǒng)和自行車、摩托車停車體系。 總體實施統(tǒng)一經(jīng)營和統(tǒng)一管理。 步行商業(yè)街橫向間距 50M 設(shè)置公用 IC 卡電話，休閑區(qū)，自動購物機。 投資者非成熟因素較大。 以功能規(guī)劃引導(dǎo)品牌和經(jīng)營者。 7 區(qū)：商旅湘軍廣場： （ 1）投資者； （ 2）湖南名優(yōu)產(chǎn)品廠商及經(jīng)銷商，湖南旅游區(qū)、旅游公司； （ 3）其它。 步行街的目標(biāo)客戶，在整體經(jīng)營的前提下，必然出現(xiàn)租和售的二個層次。 6 區(qū)、 7 區(qū)全面推出。東塘巨幅廣告牌 因此，黃興南路步行商業(yè)街的概念形象，既要涵概地域經(jīng)濟、地域文化的特色，又要涵概歷史和時代的主旋律。 從步行 商業(yè)街的老字號廣場和商旅湘軍廣場的定位，無不代表了濃郁的湖湘地域文化特色。 （二）營銷推廣主題定位： 黃興南路步行商業(yè)街的營銷主題，一要來源項目，二要來源于地域文化，三要來源于城市和市民，四要來源于目標(biāo)消費群體。 世紀(jì)，代表新世紀(jì)、新紀(jì)元，又一百年，新的百年，更上一層樓，寓意新的里程，新的商業(yè)，新的歷史機遇，新的投資良機，百年等一回。 利用新聞發(fā)布會效應(yīng)，發(fā)布項目咨詢熱線電話，進行內(nèi)部認(rèn)購登記，或舉行一次公開發(fā)籌，目的是測試市場，其中包括客戶結(jié)構(gòu)、經(jīng)營品種及比例、價格、營銷通道等等。市場和消費者對項目高企的期望值，與市場和消費者最終面對的是一種什么樣的項目產(chǎn)品和購買價位，將直接決定市場和消費者對項目的忠 誠度和追捧度，良好的口碑和姿態(tài)，才能擁有深厚的市場基礎(chǔ)。 黃興南路步行商業(yè)街的上市姿態(tài)定位可概括為： 低調(diào)入市，低開高走，忠誠回報！ （五）上市時機策略： 黃興南路步行 商業(yè)街上市時機定位，主要要考慮如下方面的因素： 項目的工程形象進度 6 月 20 日開工 7 月 10 日正負(fù)零 8 月 20 日主體封項 9 月 30 日竣工 商業(yè)經(jīng)營旺季與銷售周期的關(guān)系 商業(yè)經(jīng)營旺季幾乎全部與傳統(tǒng)的節(jié)、假日緊密關(guān)聯(lián)。 三是銷售前期工作，有充足的時間作保證。 單價與總價的總體策略是： 一層盡量安排更多的外街鋪面積； 減小一層商鋪發(fā)售的單位面積； 價位的高低與可售單位的面積分割成反比。 步行商業(yè)街改造后的商業(yè)經(jīng)營面積已翻了幾倍，因此，作為步行商業(yè)街的巨大價值體現(xiàn)，也只有從商業(yè)經(jīng)營中來，而商業(yè)經(jīng)營肯定是滯后于項目銷售的，也就是說，步行商業(yè)街的價值潛力和價值空間，要隨著時間和空間推移，不斷地釋放出來。 目 錄 一 、黃興南路步行商業(yè)街產(chǎn)品概念設(shè)計及產(chǎn)品細(xì)分定位 1 （一）產(chǎn)品概念設(shè)計 1 （二）功能細(xì)分定位 2 （三）黃興南路步行商業(yè)街商業(yè)主題的開發(fā)和定位 9 （四）各功能區(qū)商業(yè)面積的分割及商業(yè)展示規(guī)劃 10 （五）黃興南路步行商業(yè)街交通組織與街區(qū)功能規(guī)劃 13 （六）黃興南路步行商業(yè)街商業(yè)經(jīng)營模式的總體方向性定位 15 （七）黃興南路步行商業(yè)街國際化、人性化功能的設(shè)計 16 二、黃興南路步行商業(yè)街目標(biāo)市場細(xì)分定位 17 三、黃興南路步行商業(yè)街價格基數(shù)定位及分期推廣規(guī)劃 22 四、黃興南路步行商業(yè)街營銷通道定位規(guī)劃 24 五、黃興南路步行商業(yè)街整合營銷推廣策略規(guī)劃 25 （一）概念形象定位 25 （二）營銷推廣主題定位 28 （三）媒體策略 29 （四）上市姿態(tài)策略 31 （五）上市時機策略 32 （六）價格策略 34 （七）銷售節(jié)奏和頻率的控制 36 （八）成立創(chuàng)富會 37 。 銷售頻率和周期安排為一年，進度如下表： 日 2021 年 2021 年 期 8月 9月 10 月 11 月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 銷售 進度 35% 25% 20% 10% （八）成立創(chuàng)富會： 基本構(gòu)想： 服務(wù)商業(yè)街較大比例的中小經(jīng)營者和中小經(jīng)營品牌，服務(wù)內(nèi)容包括： （ 1） 經(jīng)營模式策劃服務(wù)； （ 2） 提供貨源渠道及信息渠道； （ 3）定期商業(yè)經(jīng)營講座及沙龍； （ 4） 營銷渠道的設(shè)計； （ 5）建立主題同業(yè)經(jīng)營交流網(wǎng)絡(luò)； （ 6）策劃和扶持中小品牌商品。 爭取更高成數(shù)和年限的銀行按揭； 付款方式設(shè)計多樣性和靈活性。 步行商業(yè)街價格系數(shù)的制定是根據(jù)每 個商鋪不同樓層、方位、人流、公共資源、功能、面積大小等等，作為參照依據(jù)的，具體系數(shù)參照依據(jù)分為： 一層商鋪： 100%； 其中：外街商鋪加 20%；