【正文】 完善；W 在解放大道北沿線尚未通車的條件下，漢口北市場(chǎng)群大部分客戶都由漢口北大道進(jìn)入，我項(xiàng)目位于漢口北大道中間路段，部分投資者可能會(huì)被批發(fā)第一城配套商業(yè)街（同質(zhì)項(xiàng)目）截留；W批發(fā)第一城、中國(guó)家具CBD配套商業(yè)目前銷售均不理想，一定程度上削弱了投資客對(duì)本區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目的信心；W項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工程形象不甚理想。面積小公寓比例較多，有1210套，占到了總面積的86%，成為整個(gè)商業(yè)街銷售的重點(diǎn)和難點(diǎn)。分析結(jié)論：批發(fā)第一城和家具CBD配套街的開盤，成交不是太好，主要原因有以下幾點(diǎn)： 批發(fā)第一城、家具CBD尚未進(jìn)入對(duì)外營(yíng)業(yè)階段，通過部分投資型客戶的針對(duì)性訪談，均表示對(duì)近期市場(chǎng)走勢(shì)尚不明朗，信心略顯不足，同時(shí)整個(gè)目標(biāo)客戶市場(chǎng)觀望氣氛較濃； 在項(xiàng)目推廣宣傳上，缺乏實(shí)質(zhì)性的（主體市場(chǎng)）招商業(yè)績(jī)炒作，也造成了投資客對(duì)市場(chǎng)火爆現(xiàn)象的懷疑，更加重了投資客的觀望情緒； 在定價(jià)策略上，表價(jià)較高，造成投資門檻較高，風(fēng)險(xiǎn)較大，投資客戶在供鋪成本與盈利回報(bào)之間對(duì)比權(quán)衡后會(huì)大大減緩其購(gòu)買意向及行動(dòng)。二、臨近市場(chǎng)概況中央商務(wù)街位于解放大道北延線與漢口北大道交匯處，與四季美農(nóng)貿(mào)城的食品批發(fā)城和蔬菜批發(fā)城毗鄰，這兩個(gè)批發(fā)市場(chǎng)為本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)商戶提供最穩(wěn)定的客源保證！四季美漢口北市場(chǎng)群專業(yè)市場(chǎng)一覽表市場(chǎng)名稱項(xiàng)目規(guī)劃用地總建筑面積總投資預(yù)計(jì)年銷售額年創(chuàng)稅收安置就業(yè)人數(shù)市場(chǎng)概況漢口北批發(fā)第一城3800畝380萬(wàn)方60億元500億元10億元20萬(wàn)人集小商品、鞋業(yè)、皮具、酒店用品、服裝、家紡、塑料制品等多門類專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)四季美農(nóng)貿(mào)城4200畝300萬(wàn)方60億元1000億元10億元10萬(wàn)人分為六大市場(chǎng)和一個(gè)展示配送交易中心，包括蔬菜、食品、花木、水產(chǎn)、凍品、糧油等。中國(guó)家具CBD2170畝300萬(wàn)方52億元400億元10億元8萬(wàn)人包括國(guó)際城、國(guó)際品牌街、倉(cāng)儲(chǔ)物流、家具學(xué)院、研發(fā)中心、休閑商業(yè)、社區(qū)服務(wù)、商務(wù)酒店、生產(chǎn)基地等八大功能。果蔬批發(fā)市場(chǎng)總建筑面積達(dá)40萬(wàn)平方米，可提供大檔口400個(gè)，分為鮮貨、干貨、精品區(qū)三大交易區(qū)，24小時(shí)不間斷營(yíng)業(yè)。因此，定價(jià)策略要遵循認(rèn)籌期內(nèi)客戶的反應(yīng)綜合考慮；對(duì)于周邊住宅項(xiàng)目，我們要認(rèn)識(shí)彼此差異，尋找自身優(yōu)勢(shì)和生存價(jià)值，以更好的定位自己： 本案公寓投資更側(cè)重于“商務(wù)”功效，主要是滿足漢口北市場(chǎng)群內(nèi)的經(jīng)營(yíng)戶、往來(lái)客商的商旅住宿、公司辦公、休閑娛樂等商務(wù)配套需求，純粹的個(gè)人出租、自用住房功能比例較少。公寓配套，本案獨(dú)有：本案與批發(fā)第一城、中國(guó)家具CBD配套街相比，除了有政府入駐這條優(yōu)勢(shì)外，公寓也是他們所沒有的，補(bǔ)充了其他片區(qū)所沒有的住宅配套服務(wù)。得房率高機(jī)會(huì)（O）O2008年隨著漢口北批發(fā)第一城和家俱CBD的相繼入市、開業(yè)，漢口北急需要政商一體化的綜合體來(lái)滿足批發(fā)城商戶的正常營(yíng)業(yè)配套服務(wù)。定位支撐：占據(jù)漢口北“三個(gè)中心” ，獨(dú)有的中央象征資源n 行政中心：漢口北市場(chǎng)群管理委員會(huì)就在本案A座大樓n 文教中心：學(xué)校和公辦醫(yī)院選址于本案n 住宅中心：本案配有86%比例的多功能服務(wù)型公寓，專為漢口北市場(chǎng)群的商戶以及相關(guān)商旅提供住宿休閑配套。 推廣策略建議：立足“漢口北”市場(chǎng)，作區(qū)域市場(chǎng)配套引領(lǐng)者角色，強(qiáng)化并透析本案核心賣點(diǎn)，提高客戶認(rèn)可度。 漢口北中央商務(wù)街6棟，A座已售，B—F座待售，2—，共計(jì)1210間；236。配套公寓部分，根據(jù)功能分區(qū)，C座帶電梯最貴，另外適當(dāng)考慮朝向和樓層差別，一般保證2層最貴，3層次之，4—6層稍微便宜（C座有電梯除外）。通過強(qiáng)化“漢口北中央”來(lái)闡述配套商業(yè)的必要性和發(fā)展性；輔以 “解放大道北延線”來(lái)闡述商業(yè)街繁榮必然趨勢(shì)；通過進(jìn)駐單位、機(jī)構(gòu)來(lái)闡述基礎(chǔ)配套的成形，加強(qiáng)投資信心；通過本案的經(jīng)營(yíng)時(shí)間特點(diǎn)以及合理劃分宿舍區(qū)功能，賦予其“多功能服務(wù)型配套公寓”多重概念，進(jìn)一步強(qiáng)化本案全方位、多功能、一站式的商街規(guī)劃，滿足漢口北市場(chǎng)群的所有配套需求。n 工作內(nèi)容：q 開盤告知q 銷售、工程快報(bào)、業(yè)績(jī)炒作q 開盤盛典q 開盤促銷活動(dòng)q 十一公關(guān)活動(dòng)營(yíng)銷q 樣板間開放（四）第四階段：強(qiáng)效持續(xù)期n 推廣目的：渲染開盤熱銷氛圍，擴(kuò)大銷售成果n 推廣策略：強(qiáng)勢(shì)宣傳開盤業(yè)績(jī)，利用從眾效益擴(kuò)大成果；承接前期推廣思路，作出細(xì)化演繹，使項(xiàng)目品牌形象得以持續(xù)并加以鞏固n 推廣主題漢口北中央商務(wù)街開盤旺銷****！ n 工作內(nèi)容q 公關(guān)活動(dòng)營(yíng)銷q 后續(xù)優(yōu)惠促進(jìn)q 新聞持續(xù)炒作 加上各類媒體的應(yīng)用原則或攻略第七篇 關(guān)于公寓部分思考一、思考前提考慮到本案公寓面積權(quán)重大，是本案銷售的重頭戲，其銷售好壞直接關(guān)系到本案成敗，因此建議對(duì)公寓作為整個(gè)商業(yè)街的一個(gè)獨(dú)立組團(tuán)另行包裝，進(jìn)行概念營(yíng)銷，內(nèi)涵演繹，以提升公寓的品質(zhì)形象，引起市場(chǎng)高度關(guān)注。因此，本案公寓——市場(chǎng)定位：漢口北市場(chǎng)群首個(gè)商務(wù)公寓配套形象定位：漢口北中央商務(wù)公寓三、案名思考漢口北BOSS堂（概念不具備統(tǒng)一性，不適合目標(biāo)客群）案名闡述：n 服務(wù)對(duì)象是漢口北市場(chǎng)群內(nèi)的經(jīng)營(yíng)商戶，均為批發(fā)商戶、生意人（大老板，英文BOSS）；n 投資客，來(lái)此投資，無(wú)論是自營(yíng)，還是出租，都是有產(chǎn)的掌柜（BOSS）n 本案公寓就是專為這些BOSS提供配套服務(wù)的，無(wú)論是投資者還是后期服務(wù)者都是財(cái)富的追求者和