【正文】 　出讓人已全部還清貸款并注銷抵押登記的或沒有貸款抵押的購房人可直接申請貸款。 第七節(jié) 二手房買賣轉(zhuǎn)移（過戶）登記3．7．1未登記不得對抗第三人 律師應(yīng)告知當(dāng)事人，按規(guī)定登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請之日起20日內(nèi)完成審核。3．7．5二手房買賣中發(fā)生或應(yīng)交納的稅費根據(jù)上海市的現(xiàn)行規(guī)定，有關(guān)稅費標(biāo)準(zhǔn)如下：契稅：買受人承擔(dān)，1．5%；合同印花稅：買賣雙方各承擔(dān)0．05%；權(quán)證印花稅：買受人承擔(dān)，5元／本；交易手續(xù)費：每平方米5元，買賣雙方各承擔(dān)50%；登記費：買受人承擔(dān)，住宅80元，非住宅300元；配圖費：買受人承擔(dān)，居住房屋25元；非居住房屋1∶500地籍圖每幅65元、1∶1000地籍圖每幅92元、1∶2000地籍圖每幅120元；抵押登記費：純公積金貸款100元，組合貸款及商業(yè)貸款200元；公證費：50萬元以下部分，按房價的0．3%，不足200元按200元計；50萬—500萬按0．25%；貸款保險費：買受人承擔(dān)，貸款額0．05%貸款年限。4．1．3適用范圍上海市行政區(qū)域內(nèi)的商品房抵押適用本章。包括：抵押商品房的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；（2） 以共有商品房為抵押物的，應(yīng)提供抵押人對共有商品房占有份額的證明，及其他共有人同意以該商品房設(shè)定抵押的證明；（3） 以已設(shè)定抵押權(quán)的商品房再次抵押的，注意該商品房價值與已擔(dān)保債權(quán)的余額是否足以擔(dān)保本次債權(quán)，并提示委托人清償順序居后的風(fēng)險；（4） 以享受國家優(yōu)惠政策購買的商品房抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限；（5） 國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定；（6） 以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會通過，并報其上級主管機關(guān)備案；（7） 以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外；（8） 以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外；（9） 有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限；（10） 以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限；（11） 預(yù)購商品房抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國家和本市關(guān)于商品房預(yù)售管理的規(guī)定，取得商品房預(yù)售許可證；（12） 承包經(jīng)營企業(yè)的商品房抵押，應(yīng)提交發(fā)包人權(quán)力部門審議同意的書面文件；（13） 以已出租的房地產(chǎn)抵押的，審查抵押人有無將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。當(dāng)票應(yīng)當(dāng)載明下列事項：（1） 典當(dāng)行機構(gòu)名稱及機構(gòu)住所；（2） 當(dāng)戶姓名（名稱）、住所（址）、有效證件（照）及號碼；（3） 典當(dāng)房屋的地址、面積等；（4） 估價金額、當(dāng)金數(shù)額；（5） 利率、綜合費率（不得超過當(dāng)金的30‰）；（6） 典當(dāng)日期、典當(dāng)期、續(xù)當(dāng)期（典當(dāng)期最長為6個月）；（7） 當(dāng)戶須知（應(yīng)當(dāng)載明典當(dāng)行和當(dāng)戶的權(quán)利、義務(wù)）。4．3．6貸款抵押率 抵押商品房上存在兩個以上抵押權(quán)的，需要變更抵押合同的抵押權(quán)人，必須征得所有后順位抵押權(quán)人的同意。 房屋當(dāng)票是典當(dāng)行與當(dāng)戶之間的借貸契約和抵押合同，是確定雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的主要依據(jù)。4．2．2抵押商品房的權(quán)屬審查 房屋典當(dāng)，是指當(dāng)戶將其房屋作為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行，交付一定比例費用，取得當(dāng)金，并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、償還當(dāng)金、贖回當(dāng)物的行為。律師要認真審核上述材料是否齊全、真實，并在合同簽署后15日內(nèi)及時辦理。 上述合同一方當(dāng)事人屬于下列情形之一的，合同需公證：a．外國人；b．華僑，包括居住在境外，持有中國護照、無國內(nèi)身份證明者；c．港澳臺地區(qū)居民；d．在外國或港澳臺地區(qū)登記、注冊的法人及其他組織。 買賣雙方在簽署房地產(chǎn)買賣合同后，可將購房款和產(chǎn)權(quán)證交由監(jiān)管方統(tǒng)一管理，待產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成即買入方產(chǎn)證出證后，再由監(jiān)管方通知買賣雙方同時領(lǐng)證、領(lǐng)款。 3．5．6非住宅房屋貸款此項業(yè)務(wù)限在建行辦理，同時須經(jīng)市公積金管理中心復(fù)議同意；（6）　購房首期付款的金額不低于總房價的30%。 二手房買受人如果要申請購房貸款，接受買受人委托的律師應(yīng)協(xié)助買受人審核有關(guān)貸款條件和文件、簽署有關(guān)住房公積金貸款、商業(yè)貸款或組合貸款協(xié)議、抵押協(xié)議。3．4．2二手房買賣后的土地使用權(quán)（1）　居住房屋 律師要提示委托人，出于國家安全和軍事安全的考慮，國家安全部門規(guī)定：有些地域的房屋是不能出售給境外人士的。若有，要審查有無取得抵押權(quán)人等他項權(quán)利人書面同意買賣的證明。（3）　二手房屬于有限責(zé)任公司、股份有限公司的，律師應(yīng)當(dāng)審查公司董事會、股東會審議同意的書面文件。3．2．7房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：（1）　當(dāng)事人姓名或者名稱、住所；（2）　中介服務(wù)項目的名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)；（3）　合同履行期限；（4）　收費金額和支付方式、時間；（5）　違約責(zé)任和糾紛解決方式；（6）　當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。 銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬；房地產(chǎn)經(jīng)紀組織及其從業(yè)人員利用執(zhí)業(yè)便利，在委托的客戶之間，通過壓低賣出價格，自行收購，再抬高價格出賣給購房者，牟取不當(dāng)利益；（10）　從事成套獨用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀活動；（11）　法律、法規(guī)禁止的其他行為。 在二手房中介服務(wù)中，律師要提示委托人注意審查經(jīng)紀公司和其執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人的資格證書：對經(jīng)紀公司要查驗工商行政管理機關(guān)頒發(fā)的《營業(yè)執(zhí)照》和在房地產(chǎn)管理部門辦理備案手續(xù)的證明；對執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人要查驗市工商局頒發(fā)的《經(jīng)紀執(zhí)業(yè)證書》和在房地產(chǎn)管理部門辦理注記手續(xù)的證明；同時，要核驗《經(jīng)紀執(zhí)業(yè)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》上經(jīng)紀公司的名稱是否一致。但國有土地使用權(quán)出讓的經(jīng)紀活動除外。 本章適用于中華人民共和國境內(nèi)外自然人、企事業(yè)單位和其他組織之間的二手房買賣，但公有住房、經(jīng)濟適用房初次出售不適用本章。 合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。 商品房預(yù)售的購房人在辦理合同網(wǎng)上備案和登記申請的7日后，可以持房地產(chǎn)登記申請受理書、取得備案證明的書面合同和其他規(guī)定的登記材料，向房屋所在地的區(qū)（縣）房地產(chǎn)登記機構(gòu)申領(lǐng)預(yù)告登記證明。 應(yīng)由當(dāng)事人雙方共同申請的預(yù)告登記，一方當(dāng)事人未提出申請的，另一方當(dāng)事人可單方申請預(yù)告登記。領(lǐng)證時，律師應(yīng)提示委托人仔細核對《房地產(chǎn)權(quán)證》及《登記證明》。未辦理登記手續(xù)，商品房的所有權(quán)也不能轉(zhuǎn)移。 第十節(jié) 商品房的維修基金（資金）10．1首期維修基金的交納 在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。上海市住宅交付應(yīng)根據(jù)約定提供《住宅交付使用許可證》或《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》，非住宅交付應(yīng)根據(jù)約定提供竣工驗收合格證明或上海市房地產(chǎn)權(quán)證。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中的約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知買受人。 律師應(yīng)提示委托人商品房的交付由物的交付和權(quán)利的交付組成。8．6貸款合同與商品房買賣合同8．4商品房住房貸款額和期限8．3住房公積金貸款條件商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)。 律師應(yīng)提示委托人，房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓前已經(jīng)進行商品房預(yù)售的，房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)將房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓的情況書面通知商品房預(yù)購人。 預(yù)售合同登記備案后，預(yù)購人需轉(zhuǎn)讓預(yù)售的商品房的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定辦理：（1）　尚未付清預(yù)售商品房總價款的，預(yù)購人應(yīng)當(dāng)在征得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意后，與受讓人訂立預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的合同；（２）　已經(jīng)付清預(yù)售商品房總價款的，預(yù)購人可以與受讓人訂立預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的合同，并書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 律師應(yīng)提示委托人，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。面積誤差比計算公式如下：買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。 購房人委托的律師在簽署合同前，要認真審核開發(fā)商的銷售許可文件。 符合以上條件，開發(fā)商向房地產(chǎn)管理部門申請取得出售許可證明。 《商品房預(yù)售許可證》是衡量商品房預(yù)售是否合法的最直接、最關(guān)鍵的書面證明文件。（4）　已經(jīng)確定商品房的竣工交付日期，并落實了市政、公用和公共建設(shè)的配套建設(shè)計劃。但是開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。對銷售廣告，律師要提示委托人認真審查其是否具備以下必須載明事項：（1）　開發(fā)企業(yè)名稱；（2）　中介服務(wù)機構(gòu)代理銷售的，載明該機構(gòu)名稱；（3）　預(yù)售或者出售許可證書號。 定金是預(yù)訂協(xié)議中一個很重要內(nèi)容。1．3適用范圍現(xiàn)階段上海住房置業(yè)貸款擔(dān)保公司為住房公積金個人購房貸款和組合貸款中的住房公積金貸款提供保證擔(dān)保。　（17）　住房公積金個人購房貸款，是指以住房公積金為資金來源，向繳存住房公積金的職工發(fā)放的定向用于購買自住住房的住房消費貸款。但由于建設(shè)工程的復(fù)雜性，在施工過程中，原有的一些規(guī)劃設(shè)計可能必須變更，但這需經(jīng)規(guī)劃部門的批準(zhǔn)或設(shè)計單位的同意。共有建筑面積由以下兩部分組成：a．電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備層（間）、公共門廳和走道、地下設(shè)備間、值班警衛(wèi)室等共有部位的面積，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。套內(nèi)使用面積包括：a．臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁櫥等分戶門內(nèi)面積的總和；b．躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；c．不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；d．內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。（3）　商品房預(yù)售許可證，是指商品房符合預(yù)售條件后，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的同意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售的書面證明文件。 為依法維護新建商品房買賣（即銷售，包括預(yù)售、現(xiàn)售）雙方當(dāng)事人、第三人的合法權(quán)益，提高律師承辦商品房買賣業(yè)務(wù)服務(wù)質(zhì)量，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》、《商品房銷售管理辦法》及其他有關(guān)規(guī)定，制定本章供本市律師辦理新建商品房買賣業(yè)務(wù)作參考。1．1．5本操作指引的業(yè)務(wù)適用范圍1．1．3律師辦理商品房交易業(yè)務(wù)的基本原則 律師辦理商品房交易業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)堅持對委托人忠誠負責(zé)的原則，恪盡職守，勤勉盡責(zé)，不受任何單位及其他組織和個人的非法干涉，依法維護委托人的合法權(quán)益和國家有關(guān)法律法規(guī)的正確實施。 本操作指引主要適用于律師從事商品房交易的非訴訟服務(wù)，律師代理委托人從事商品房交易在受托起草、修改有關(guān)的各種合同以及代辦有關(guān)登記備案手續(xù)時應(yīng)注意的有關(guān)事項是本操作指引的重點。（5）　售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。公共墻按墻體水平面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。共有建筑面積分攤系數(shù)是整幢房屋的共有建筑面積除以整幢房屋各套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的共有建筑面積分攤系數(shù)。（15）　二書，一般指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。貸款后，銀行受借款人委托將貸款額作為購房款的一部分，直接劃付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或第三方機構(gòu)。（22）　買賣轉(zhuǎn)移登記，是指商品房買賣合同雙方當(dāng)事人持合同和相關(guān)文件向房地產(chǎn)登記機構(gòu)申請將該商品房登記至買受人名下的行為。 第二節(jié) 商品房認購（預(yù)訂）2．1簽訂認購（預(yù)訂）書的前提條件 簽署預(yù)訂協(xié)議，要注意預(yù)訂協(xié)議應(yīng)包括以下基本內(nèi)容：當(dāng)事人姓名或名稱、預(yù)訂房地產(chǎn)坐落地點、面積、價格、預(yù)訂期限、定金數(shù)額及定金處理辦法等。規(guī)范的商品房銷售廣告，一般還會標(biāo)注忠告性用語，如“本廣告僅作參考”、“廣告中具體確定的內(nèi)容，可作為購房合同附件”等。 律師應(yīng)提示委托人，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；?。ㄈ┌刺峁╊A(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。（7）　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已取得《商品房預(yù)售許可證》。也就是說，上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房未經(jīng)土地、房屋的共同初始登記并已領(lǐng)取房地產(chǎn)證（俗稱“大產(chǎn)證”）前，銷售商品房的行為均系商品房預(yù)售行為。 審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，委托銷售的還應(yīng)審查代理銷售企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀資格證書和代理銷售合同或委托銷售證明。 律師應(yīng)提示委托人，為便于在房地產(chǎn)登記機構(gòu)登記，商品房買賣可采用上海市房屋土地資源管理局和上海市工商行政管理局制定的出售合同或預(yù)售合同的示范文本。6．5套內(nèi)建筑面積與分攤的共有面積（2）　套內(nèi)建筑面積增減的處理辦法a．　套內(nèi)建筑面積按“按實結(jié)算”的原則處理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)這一原則與購房人平等協(xié)商，通過預(yù)售合同約定具體的處理辦法。 經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，原預(yù)售合同采用示范文本的，雙方協(xié)商簽署原預(yù)售合同后的《本合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書》并向房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記。 商品房預(yù)購人未按照前款規(guī)定要求解除商品房預(yù)售合同的，應(yīng)當(dāng)由房屋建設(shè)工程受讓人繼續(xù)履行商品房預(yù)售合同。 律師應(yīng)提示委托人，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房的，受托機構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)?！“N人可以高于包銷合同約定的價格向購房人出售包銷的商品房。