【正文】 質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。 律師應(yīng)提示委托人，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件已取得交付使用許可證（住宅）或房地產(chǎn)權(quán)證（“大產(chǎn)證”）的商品房按期交付給買受人。 商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。 組合貸款的，貸款額總計不能超過住房總價的80%，最長期限30年，最長不超過法定離退休年限后5年。此項業(yè)務(wù)限在建行辦理，同時須經(jīng)市公積金管理中心復(fù)議同意。8．2住房公積金貸款的限制 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。房屋分層、分套轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)整體不可分割；買受人按照分層、分套房屋的建筑面積，取得相應(yīng)比例的土地使用權(quán)?！〕唐纷》客獾钠渌唐贩吭谖纯⒐げ⑷〉梅康禺a(chǎn)權(quán)證前，預(yù)購人進行轉(zhuǎn)讓的，可以按規(guī)定辦理預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。（4）　預(yù)售合同載明房屋建筑面積，但未載明共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e、套內(nèi)建筑面積，交房時房屋建筑面積增加的，購房人不承擔(dān)增加部分的房價款；房屋建筑面積減少的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)退還多收的房價款；但合同另有約定的，從其約定。 律師應(yīng)提示委托人，按建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。 律師應(yīng)提示委托人，按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售（包括預(yù)售、現(xiàn)售）商品房時，應(yīng)在售樓處將有關(guān)房屋建筑面積計算資料或測算資料進行公示，供購房者查閱。 律師應(yīng)提示委托人，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 律師應(yīng)提示委托人，商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（1）　現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（2）　取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（3）　持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（4）　已通過竣工驗收；（5）　拆遷安置已經(jīng)落實；（6）　供水、供電、供熱、供氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者確定施工進度和交付日期；（7）　物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。內(nèi)容包括：商品房坐落、結(jié)構(gòu)、裝修與設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)售計劃、預(yù)售價格、地點與方式、交付使用日期等內(nèi)容；（11）　房屋使用公約，與所聘物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，物業(yè)公司的資質(zhì)證書；（12）　商品房總平面圖、分層平面圖及建筑明細(xì)表；（13）　經(jīng)審核批準(zhǔn)的自制商品房預(yù)售合同樣本或采用市房地局制定的商品房預(yù)售合同示范文本的書面承諾；（14）　申請預(yù)售時上月的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營月報表；外資企業(yè)還須提供外資委的企業(yè)批準(zhǔn)證書。 有的省市，商品房預(yù)售條件的要求更加嚴(yán)格，例如上海市商品房預(yù)售必須具備下列條件：（1）　已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）　持有《建設(shè)用地許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建筑工程施工許可證》；（3）　商品房建筑安裝工程投資完成的工程量達到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)：①2000年6月20日前取得《建筑工程施工許可證》者，按提供預(yù)售后商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。3．3要約邀請與要約的區(qū)別 購房，首先遇到的一般是商品房銷售廣告。 有的省市，預(yù)定協(xié)議有示范文本，例如《上海市商品房預(yù)訂協(xié)議》，購房人提出采用示范文本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得拒絕。由此可見，簽訂認(rèn)購書的前提條件是開發(fā)商已辦妥立項、規(guī)劃、報建審批手續(xù)。它包括商品房銷售廣告。（19）　組合貸款，是指在住房買賣中借款人以所購城鎮(zhèn)住房作為抵押物同時申請住房公積金個人購房貸款和商業(yè)性個人住房貸款，該貸款方式稱為個人住房組合貸款。另外，單位和職工還可各按職工上年月平均工資的1%—8%交納補充公積金，補充公積金存在上限。（13）　維修基金（資金），是指為保障房屋及其相關(guān)公共設(shè)施的正常維修、更新，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人按一定標(biāo)準(zhǔn)交納費用，存入專戶銀行，專門用于房屋及其相關(guān)公共設(shè)施維修、更新的資金。套內(nèi)陽臺建筑面積，封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；未封閉的陽臺按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。（7）　實測面積，又可稱產(chǎn)權(quán)登記面積，是指預(yù)售商品房竣工驗收后，經(jīng)有資質(zhì)的測繪機構(gòu)實地測量，房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)登記的房屋面積。但有的省市提高了商品房現(xiàn)售的標(biāo)準(zhǔn)，例如：上海目前規(guī)定商品房現(xiàn)售，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須已取得商品房初始登記的房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證），沒有取得大產(chǎn)證的新建商品房銷售行為均視為商品房預(yù)售。但不包括公有房屋、廉租住房、經(jīng)濟適用房等政府對其交易有限制條件的房屋。上海市律師協(xié)會律師辦理商品房交易業(yè)務(wù)操作指引第一章 總則1．1．1制定目的 本指引所指的商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。 第二章 新建商品房買賣第一節(jié)一般規(guī)定1．1目的和依據(jù)這就是說商品房要現(xiàn)售，必須已竣工驗收合格，取得竣工驗收合格證明，這是國家對商品房現(xiàn)售的基本要求。（6）　預(yù)測面積，又稱暫測面積、合同約定面積，是指在商品房預(yù)售中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其委托的有資質(zhì)的測繪部門根據(jù)設(shè)計圖紙計算出來的預(yù)售商品房面積。非公共墻按墻體水平面積的全部計入套內(nèi)墻體面積。（12）　包銷，一般是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名義銷售，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買的行為。上海目前單位與職工繳存公積金的比例各為職工上年月平均工資的5%—7%，并有上限、下限規(guī)定，這是法規(guī)規(guī)定必須繳納的。在實際操作中，一般由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或第三方機構(gòu)提供階段性保證責(zé)任或全程保證責(zé)任。（24）　房地產(chǎn)廣告，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)項目預(yù)訂、預(yù)售、預(yù)租、出售、出租、項目轉(zhuǎn)讓以及其他房地產(chǎn)項目介紹的廣告。根據(jù)最高人民法院民事審判第一庭的觀點，實務(wù)中，如開發(fā)商已辦妥立項、規(guī)劃、報建審批手續(xù)，那么開發(fā)項目的總面積、容積率、建筑密度、綠化率等建筑指標(biāo)均已確定，即商品房中位置、戶型、朝向、結(jié)構(gòu)等對商品房銷售價格有實質(zhì)影響的條件已確定，但尚不具備預(yù)售條件，尚未取得《商品房銷售許可證》，應(yīng)當(dāng)說此時開發(fā)商已具備簽訂認(rèn)購書即預(yù)約合同的條件；但開發(fā)項目尚未立項就允許開發(fā)商向社會公眾銷售房屋，認(rèn)購書就不是針對特定項目簽訂的，認(rèn)購書上的所有條款都是不確定的，認(rèn)購書是建立在空中樓閣上的，缺乏商品房買賣的現(xiàn)實基礎(chǔ)，這一階段簽訂的認(rèn)購書與非法融資無異，應(yīng)當(dāng)無效。 第三節(jié) 商品房銷售廣告3．1廣告審查 律師應(yīng)提示委托人下列情形是禁止發(fā)布銷售廣告的：（1）　在未經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的；（2）　在未經(jīng)國家征用的集體所有的土地上建設(shè)的；（3）　司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（4）　預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項目預(yù)售許可證的；（5）　權(quán)屬有爭議的；（6）　違反國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的；（7）　不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗收不合格的；（8）　法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。申請報告須寫明申請預(yù)售的商品房基本情況包括具體坐落，申請預(yù)售的房屋面積、幢數(shù)、編號等和申請預(yù)售的理由；（2）　《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》；（3）　土地使用權(quán)出讓合同和房地產(chǎn)權(quán)證；（4）　建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（5）　建設(shè)工程施工許可證；（6）　建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門核發(fā)的商品房基礎(chǔ)驗收合格證明或由已按規(guī)定簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議的銀行出具的商品房建筑安裝工作量已達到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的證明；（7）　與本市注冊的銀行簽訂的預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；（8）　水、電、煤等配套已落實的有關(guān)證明；（9）　與建筑工程承包公司或施工單位簽訂的總承包合同或施工合同及工程進度計劃；（10）　商品房預(yù)售方案。 第五節(jié) 商品房現(xiàn)售4．1商品房現(xiàn)售條件5．2返本銷售的禁止和售后包租的限制 對商品房面積和房價的計算，購房人擁有知情權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也有告知義務(wù)。6．4面積差異的處理（3）　商品住房預(yù)售時合同約定的房屋建筑面積和交付時的實測房屋建筑面積一致，但約定的共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e、套內(nèi)建筑面積與交付時的共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e、套內(nèi)建筑面積不一致時，仍按上述辦法處理。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。 自2004年4月26日起，上海規(guī)定預(yù)購人購買的預(yù)售商品住房應(yīng)當(dāng)在竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后進行轉(zhuǎn)讓，并按規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；在取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)登記機構(gòu)不予辦理預(yù)售商品住房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。 律師應(yīng)提示委托人，房屋銷售時，房屋所有權(quán)和該房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。 但是，出賣人未經(jīng)包銷人同意，自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人可要求出賣人賠償損失。購買非住宅商品房只能商業(yè)貸款并以商品房作抵押，同樣也要簽署保險合同。（5）　住房公積金欠繳單位，在為職工個人補繳齊所欠住房公積金，并提供與貸款額等額相等的保證金后，職工也可以辦理住房公積金個人購房貸款。9．2商品房的交付要求《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（1）　工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級；（2）　基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（3）　屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，保修期為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；（4）　用戶報修的單位答復(fù)和處理的時限。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 律師應(yīng)提示委托人，維修基金應(yīng)開立專戶，應(yīng)當(dāng)以一個物業(yè)管理區(qū)域為單位，按每幢住宅立賬，并分列每套住宅單元的分戶賬；一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，按門號立賬，并分列每套住宅單元的分戶賬。（3）　業(yè)主委員會成立時尚未出售的商品住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會成立之日起15日內(nèi)，按10．1（2）的標(biāo)準(zhǔn)交納維修基金，存入專戶銀行。 預(yù)告登記的辦件期限是自受理登記申請之日起7日內(nèi)，領(lǐng)證時需攜帶權(quán)利人（或代理人）的身份證件（原件）和已繳登記費收據(jù)、受理時的收件收據(jù)。房地產(chǎn)交易中心應(yīng)當(dāng)即時完成網(wǎng)上傳送的合同文本的核校，給予合同編號和房屋代碼，并通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)，發(fā)送合同備案證明和房地產(chǎn)登記申請受理書。11．6房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）的辦理時限3．1．2定義房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)按照下列程序執(zhí)業(yè)：（1）　向委托人出示《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格證》，校驗委托方提供的有關(guān)文件資料；（2）　從事需要簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的業(yè)務(wù)項目，應(yīng)參照市房地局、市工商局制定的示范合同文本，與委托人簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同；（3）　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同簽訂后，按政府有關(guān)規(guī)定向市或區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理部門備案；（4）　履行合同期間，向當(dāng)事人各方如實、及時報告約定機會和交易情況；（5）　記錄經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)交易情況，妥善保存有關(guān)資料；（6）　按合同規(guī)定收取服務(wù)費，開具上海市統(tǒng)一發(fā)票。非住宅二手房買賣，服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商議定。 律師代理二手房買賣業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件，未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的，不得買賣；并向房地產(chǎn)交易中心調(diào)查核實權(quán)利證書及其記載內(nèi)容的真實性。 律師應(yīng)當(dāng)審查司法機關(guān)或者行政機關(guān)有無依法裁定，決定查封或者以其他形式限制二手房權(quán)利的情況。3．3．7審查二手房有無下列禁止買賣情形：（1）　司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他方式限制二手房權(quán)利的；（2）　依法收回土地使用權(quán)的；（3）　共有二手房，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（4）　權(quán)屬有爭議的；（5）　未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（6）　已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；（7）　列入動拆遷范圍的；（8）　法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 二手房買賣，應(yīng)當(dāng)訂立書面形式的房地產(chǎn)買賣合同。 該土地使用權(quán)以出讓方式取得的，出售時占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，土地使用年限應(yīng)在合同中如實約定?！?．4．4維修基金的交割 申請住房公積金貸款，律師應(yīng)提示：借款人（買受人）購買的房屋僅限于本市國有土地上具有所有權(quán)的住房，并應(yīng)當(dāng)用于本人家庭自住。 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，目前二手房的商業(yè)貸款單筆貸款無最高限額，但需根據(jù)借款人每月還款能力進行測算確定，并且不超過總房價的70%，最長期限15年，且貸款最長年限計算不超過借款人滿70周歲。 為保障交易的安全性，特別是作為買受人的律師，可建議買受人將房款委托律師事務(wù)所、房地產(chǎn)交易中心、銀行監(jiān)管或向公證處提存。3．7．2登記應(yīng)提交的材料3．7．4律師代辦登記4．1．2概念界定 預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。 （2） 企事業(yè)單位和其他組織則必須經(jīng)合法注冊存在。 商品房抵押，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的抵押合同。 抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押商品房的價值。4．3．4抵押合同的變更 訂立抵押合同時，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿而抵押權(quán)人未受清償時，抵押物