【正文】 4．3．4抵押合同的變更 商品房抵押，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的抵押合同。 預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。3．7．4律師代辦登記 為保障交易的安全性，特別是作為買受人的律師，可建議買受人將房款委托律師事務(wù)所、房地產(chǎn)交易中心、銀行監(jiān)管或向公證處提存。 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，目前二手房的商業(yè)貸款單筆貸款無最高限額，但需根據(jù)借款人每月還款能力進(jìn)行測算確定，并且不超過總房價(jià)的70%，最長期限15年，且貸款最長年限計(jì)算不超過借款人滿70周歲。　3．4．4維修基金的交割 二手房買賣，應(yīng)當(dāng)訂立書面形式的房地產(chǎn)買賣合同。 律師應(yīng)當(dāng)審查司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)有無依法裁定，決定查封或者以其他形式限制二手房權(quán)利的情況。非住宅二手房買賣，服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商議定。3．1．2定義房地產(chǎn)交易中心應(yīng)當(dāng)即時(shí)完成網(wǎng)上傳送的合同文本的核校，給予合同編號和房屋代碼，并通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)，發(fā)送合同備案證明和房地產(chǎn)登記申請受理書。 律師應(yīng)提示委托人，維修基金應(yīng)開立專戶，應(yīng)當(dāng)以一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝?，按每幢住宅立賬，并分列每套住宅單元的分戶賬；一幢住宅有兩個(gè)或者兩個(gè)以上門號的，按門號立賬，并分列每套住宅單元的分戶賬。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。9．2商品房的交付要求購買非住宅商品房只能商業(yè)貸款并以商品房作抵押，同樣也要簽署保險(xiǎn)合同。 自2004年4月26日起，上海規(guī)定預(yù)購人購買的預(yù)售商品住房應(yīng)當(dāng)在竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并按規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；在取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理預(yù)售商品住房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。（3）　商品住房預(yù)售時(shí)合同約定的房屋建筑面積和交付時(shí)的實(shí)測房屋建筑面積一致，但約定的共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e、套內(nèi)建筑面積與交付時(shí)的共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e、套內(nèi)建筑面積不一致時(shí)，仍按上述辦法處理。6．4面積差異的處理5．2返本銷售的禁止和售后包租的限制申請報(bào)告須寫明申請預(yù)售的商品房基本情況包括具體坐落，申請預(yù)售的房屋面積、幢數(shù)、編號等和申請預(yù)售的理由；（2）　《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》；（3）　土地使用權(quán)出讓合同和房地產(chǎn)權(quán)證；（4）　建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（5）　建設(shè)工程施工許可證；（6）　建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門核發(fā)的商品房基礎(chǔ)驗(yàn)收合格證明或由已按規(guī)定簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議的銀行出具的商品房建筑安裝工作量已達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的證明；（7）　與本市注冊的銀行簽訂的預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；（8）　水、電、煤等配套已落實(shí)的有關(guān)證明；（9）　與建筑工程承包公司或施工單位簽訂的總承包合同或施工合同及工程進(jìn)度計(jì)劃；（10）　商品房預(yù)售方案。 律師應(yīng)提示委托人下列情形是禁止發(fā)布銷售廣告的：（1）　在未經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的；（2）　在未經(jīng)國家征用的集體所有的土地上建設(shè)的；（3）　司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（4）　預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的；（5）　權(quán)屬有爭議的；（6）　違反國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的；（7）　不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)收不合格的；（8）　法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。（24）　房地產(chǎn)廣告，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)訂、預(yù)售、預(yù)租、出售、出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以及其他房地產(chǎn)項(xiàng)目介紹的廣告。上海目前單位與職工繳存公積金的比例各為職工上年月平均工資的5%—7%，并有上限、下限規(guī)定，這是法規(guī)規(guī)定必須繳納的。非公共墻按墻體水平面積的全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。這就是說商品房要現(xiàn)售，必須已竣工驗(yàn)收合格，取得竣工驗(yàn)收合格證明，這是國家對商品房現(xiàn)售的基本要求。上海市律師協(xié)會(huì)律師辦理商品房交易業(yè)務(wù)操作指引第一章 總則1．1．1制定目的但有的省市提高了商品房現(xiàn)售的標(biāo)準(zhǔn)，例如：上海目前規(guī)定商品房現(xiàn)售，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須已取得商品房初始登記的房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證），沒有取得大產(chǎn)證的新建商品房銷售行為均視為商品房預(yù)售。套內(nèi)陽臺建筑面積，封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；未封閉的陽臺按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。另外，單位和職工還可各按職工上年月平均工資的1%—8%交納補(bǔ)充公積金，補(bǔ)充公積金存在上限。它包括商品房銷售廣告。 有的省市，預(yù)定協(xié)議有示范文本，例如《上海市商品房預(yù)訂協(xié)議》，購房人提出采用示范文本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得拒絕。3．3要約邀請與要約的區(qū)別內(nèi)容包括：商品房坐落、結(jié)構(gòu)、裝修與設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)售計(jì)劃、預(yù)售價(jià)格、地點(diǎn)與方式、交付使用日期等內(nèi)容；（11）　房屋使用公約，與所聘物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，物業(yè)公司的資質(zhì)證書；（12）　商品房總平面圖、分層平面圖及建筑明細(xì)表；（13）　經(jīng)審核批準(zhǔn)的自制商品房預(yù)售合同樣本或采用市房地局制定的商品房預(yù)售合同示范文本的書面承諾；（14）　申請預(yù)售時(shí)上月的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營月報(bào)表；外資企業(yè)還須提供外資委的企業(yè)批準(zhǔn)證書。 律師應(yīng)提示委托人，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 律師應(yīng)提示委托人，按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。（4）　預(yù)售合同載明房屋建筑面積，但未載明共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e、套內(nèi)建筑面積，交房時(shí)房屋建筑面積增加的，購房人不承擔(dān)增加部分的房價(jià)款；房屋建筑面積減少的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)退還多收的房價(jià)款；但合同另有約定的，從其約定。　除商品住房外的其他商品房在未竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證前，預(yù)購人進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，可以按規(guī)定辦理預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。8．2住房公積金貸款的限制 組合貸款的，貸款額總計(jì)不能超過住房總價(jià)的80%，最長期限30年，最長不超過法定離退休年限后5年。 律師應(yīng)提示委托人，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件已取得交付使用許可證（住宅）或房地產(chǎn)權(quán)證（“大產(chǎn)證”）的商品房按期交付給買受人。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。 符合條件和規(guī)定的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)自受理登記申請之日起20日內(nèi)辦出房地產(chǎn)權(quán)證，通知權(quán)利人領(lǐng)證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)打印已取得備案證明的合同和房地產(chǎn)登記申請受理書，并與購房人共同在書面合同上簽名（蓋章）。 二手房（存量房）并不是一個(gè)嚴(yán)格的法律概念，它一般是指已經(jīng)取得政府房地產(chǎn)行政管理部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)屬證明（小產(chǎn)證），可在住房二級市場上進(jìn)行交易及流通，賣房人擁有完全處置權(quán)利的各類型房產(chǎn)。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，是指具備經(jīng)紀(jì)人條件（經(jīng)過考試、注冊并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》）、經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的組織和個(gè)人。3．2．6中介服務(wù)公司在買賣合同中的簽章3．3．5他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置審查律師應(yīng)當(dāng)提示二手房買賣當(dāng)事人可使用《上海市房地產(chǎn)買賣合同》示范文本（登記機(jī)構(gòu)一般要求使用示范文本），也可參照示范文本自行擬訂合同條款。 律師應(yīng)合理提示當(dāng)事人：根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，房地產(chǎn)買賣合同生效之日起的十日內(nèi)，當(dāng)事人應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況書面告知業(yè)主管理委員會(huì)和物業(yè)管理單位，并辦理房屋維修基金戶名的變更手續(xù)。待房地產(chǎn)權(quán)證過戶至買受人名下后再行支付給出售人。 律師代辦二手房買賣轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，要取得并向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)出具當(dāng)事人的委托書。最高額抵押，是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。抵押合同可以在主債權(quán)合同中訂立抵押條款的方式簽訂，也可以單獨(dú)簽訂。 抵押人和抵押權(quán)人協(xié)商一致，可以變更抵押合同，變更抵押合同，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的抵押變更合同。 抵押人和抵押權(quán)人一方為香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)、臺灣地區(qū)和外國的自然人、法人或者其他組織的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本市公證機(jī)構(gòu)公證。 第三節(jié) 抵押合同4．3．1抵押合同的形式領(lǐng)證時(shí)權(quán)利人（或代理人）需攜帶身份證件（原件）和已繳手續(xù)費(fèi)、登記費(fèi)、印花稅收據(jù)及受理時(shí)的收件收據(jù)（原件），仔細(xì)核對《房地產(chǎn)權(quán)證》及《登記證明》。 第六節(jié) 二手房買賣的監(jiān)管3．6．1保證交易安全的方法非居住房屋只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)的集體經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)體經(jīng)營者。 第四節(jié) 二手房買賣合同3．4．1合同內(nèi)容3．3．4權(quán)利限制審查若僅代辦其中一項(xiàng)，收費(fèi)最高不超過400元。房地估價(jià)師是經(jīng)國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》，并經(jīng)注冊登記取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證》的人員；房地產(chǎn)估價(jià)員是經(jīng)過考試并取得《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證》的人員。 為依法維護(hù)二手房買賣雙方當(dāng)事人、第三人的合法權(quán)益，提高律師承辦二手房買賣業(yè)務(wù)服務(wù)質(zhì)量，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》及其他有關(guān)規(guī)定，制定本章供本市律師辦理二手房買賣業(yè)務(wù)作參考。根據(jù)該《辦法》和相關(guān)文件規(guī)定，商品房定金合同（實(shí)為認(rèn)購協(xié)議）、預(yù)售合同、銷售合同均應(yīng)通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)簽署，并將合同文本傳送至市房地產(chǎn)交易中心辦理備案和進(jìn)行房地產(chǎn)登記申請。 上述合同一方當(dāng)事人屬于下列情形之一的，合同需公證：a．外國人；b．華僑，包括居住在境外，持有中國護(hù)照、無國內(nèi)身份證明者；c．港澳臺地區(qū)居民；d．在外國或港澳臺地區(qū)登記、注冊的法人及其他組織。10．2維修基金專戶的開立保修期從交付之日起計(jì)算。 交付的后果是：房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，目前商品房的商業(yè)貸款單筆貸款無最高限額，但需根據(jù)借款人每月還款能力進(jìn)行測算確定，并且不超過總房價(jià)的80%，最長期限30年，且貸款最長年限計(jì)算不超過借款人滿70周歲。 購買住房會(huì)涉及住房公積金個(gè)人購房貸款協(xié)議、或商業(yè)性個(gè)人住房貸款協(xié)議、或住房公積金個(gè)人購房和商業(yè)性個(gè)人住房組合貸款協(xié)議，公積金貸款還要簽署個(gè)人住房置業(yè)貸款擔(dān)保協(xié)議，商業(yè)貸款銀行會(huì)要求進(jìn)行投保，需與保險(xiǎn)公司簽署保險(xiǎn)合同?！》康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。b．　凡合同沒有約定處理辦法的，實(shí)測面積大于預(yù)售合同約定面積的，購房人不承擔(dān)超出部分的房價(jià)款；實(shí)測面積小于預(yù)售合同約定面積的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)退還多收的房價(jià)款。當(dāng)然，也可自擬合同文本，自擬合同文本應(yīng)具備以下主要內(nèi)容，且在合同訂立前，應(yīng)當(dāng)將合同文本報(bào)工商行政管理部門備案：（1）　當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（2）　商品房基本情況；（3）　商品房的銷售方式；（4）　商品房價(jià)款的確立方式及總價(jià)款、計(jì)款方式、付款時(shí)間；（5）　交付使用條件及日期；（6）　裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（7）　供水、供電、供熱、燃?xì)?、通風(fēng)、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（8）　公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（9）　面積差異的處理方式；（10）　辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（11）　解決爭議的方法；（12）　違約責(zé)任；（13）　雙方約定的其他事項(xiàng)。因此，律師要依據(jù)當(dāng)?shù)匚募?guī)定來審核欲購的商品房是否符合現(xiàn)售條件。4．2申請預(yù)售商品房須提交下列材料：（1）　申請報(bào)告。3．2禁止發(fā)布銷售廣告情形對預(yù)訂協(xié)議內(nèi)容一定要認(rèn)真審核，如果商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。（23）　小產(chǎn)證，即買賣轉(zhuǎn)移登記后買受人取得的所購房屋的房地產(chǎn)權(quán)證。（16）　住房公積金，是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體（以下統(tǒng)稱單位）及其在職職工分別按職工工資的一定比例繳存的長期住房儲金。套（單元）內(nèi)的分隔墻為非公共墻。 本章所涉的下列詞語的定義分別為：（1）　商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為。1．1．4律師辦理商品房交易業(yè)務(wù)的前提和要求 律師辦理商品房交易業(yè)務(wù)，應(yīng)依據(jù)與委托人簽訂的委托協(xié)議，在委托權(quán)限內(nèi)依法履行職責(zé)，不得損害委托人的合法權(quán)益；應(yīng)保守當(dāng)事人商業(yè)秘密和個(gè)人隱私，按有關(guān)規(guī)定須向主管司法行政機(jī)關(guān)通報(bào)案情及已失密或已解密時(shí)除外。（2）　商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。（10）　分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。前述上限、下限每年調(diào)整。商品房銷售廣告，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得地方政府建設(shè)主管部門頒發(fā)的預(yù)售或者銷售許可證明的前提下，發(fā)布的商品房預(yù)售、出售廣告，包括報(bào)刊雜志上的印刷廣告、廣播電視廣告、招貼廣告等媒體廣告，售樓書及各種宣傳材料，施工現(xiàn)場的廣告牌，樣板房展示等。2．3定金的處理 審查廣告，律師要提示委托人特別要注意要約邀請與要約的區(qū)別，商品房的銷售廣告和宣傳資料一般均為要約邀請，如果未寫入合同，對開發(fā)商不具有約束力。4．3無證預(yù)售的風(fēng)險(xiǎn) 第六節(jié) 商品房買賣合同6．1簽約前審查合同沒有約定或約定不明確的，按以下原則處理：（1）　面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；（2）　面積誤差比絕對值