【正文】 ，強(qiáng)練內(nèi)功，擴(kuò)大規(guī)模，扭虧為盈。二是存在權(quán)利與義務(wù)不符。 一、傳統(tǒng)的房屋管理“一員”為房管員，每月定期收房租， 如果住戶有問題，只負(fù)責(zé)傳遞信息，而且只圍繞房屋的維修方面；“三工”即瓦工、木工和壯工，也就是維修的基本隊(duì)伍，幾個(gè)房管員才配上一個(gè)水電工。 二、市場(chǎng)化的物業(yè)管理其經(jīng)費(fèi)來源主要是物業(yè)管理公司自己籌集，通過收繳管理費(fèi)和多種經(jīng)營(yíng)來解決，為居民提供有償服務(wù)。通常是長(zhǎng)官意志、行政命令的辦法，是計(jì)劃包辦的維修管理辦法。物業(yè)管理是對(duì)房屋、設(shè)備、設(shè)施、市政、環(huán)境等實(shí)行全方位、多功能的經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)；它既要管好房，又要以 人為核心提供物質(zhì)和精神兩個(gè)方面的服務(wù)。 傳統(tǒng)的房屋管理是管房單位以自身的意志來管理住戶，他們與住戶的關(guān)系是管理與被管 理的關(guān)系，住戶長(zhǎng)期處于被動(dòng)地位而無法選擇。大量的商住樓、寫字樓的出現(xiàn)為我國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)增添了誘人的魅力。在 城市房屋的管理中，房管所還具有其不可替代的自身的優(yōu)勢(shì)。 (2)物業(yè)管理的模式和標(biāo)準(zhǔn)將呈多層次性，與現(xiàn)代化都市建設(shè)和人們的生活、工作要求 相適應(yīng)。所以小平講“發(fā)展是硬道理 ”，只有在不斷地發(fā)展生產(chǎn)，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，人們的物質(zhì)生活水平進(jìn)一步得到提高以后，人們才會(huì)有改善其生活環(huán)境、求善求美、追求自我的要求。 第二類：由成片的職工住宅(多層和高層)構(gòu)成的居住區(qū)、安居工程營(yíng)造的居住區(qū)、公有 房屋出售后的居住小區(qū)都可以根據(jù)具體情況逐步納入物業(yè)管理。物業(yè)管理的收費(fèi)執(zhí)行市場(chǎng)價(jià)格。 隨著物業(yè)管理的企業(yè)化、專業(yè)化、社會(huì)化程度的不斷提高，業(yè)主的期望也隨著物質(zhì)生活 和精神生活的提高而提高，這就給品牌公司提供了更多的發(fā)展空間。 物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，對(duì)于這一新興行業(yè)市場(chǎng)的管理，可以借鑒其他行業(yè)的管理 經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合物業(yè)管理的特點(diǎn)，建立一套完整的管理體制。 一、政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理產(chǎn)權(quán)人 可以委托物業(yè)管理公司等代為經(jīng)營(yíng)和管理”。隨著物業(yè)管理 的進(jìn)一步發(fā)展，物業(yè)管理現(xiàn)已涉足工業(yè)、商業(yè)、出售公房等眾多領(lǐng)域，這些領(lǐng)域的物業(yè)管理也都需要法規(guī)來加以規(guī)范。 我國(guó)的物業(yè)管理正處于起步階段，物業(yè)管理在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)中仍屬薄弱環(huán)節(jié)。 二、行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行管理可以通過以下幾個(gè)方面進(jìn)行。 會(huì)員資格申請(qǐng)者，一般要通過物業(yè)管理協(xié)會(huì)的資格能力測(cè)試和審查，其測(cè)試審查的內(nèi)容 主要包括物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)和對(duì)政府有關(guān)法規(guī)的理解程度，以及會(huì)員公司的物業(yè)管理專業(yè)人員是否具有高水平的專業(yè)技能等。為方便物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)督管理，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)該設(shè)立監(jiān)察辦公室負(fù)責(zé)日常具體工作。 (2)嚴(yán)格行業(yè)道德規(guī)范、自律準(zhǔn)則和管理標(biāo)準(zhǔn)，教育會(huì)員自覺約束自己的行為。物業(yè)管理的規(guī)章制度除了上一章提到的業(yè)主公約和業(yè)主管理委員會(huì)章程以外，還 可以包括住戶手冊(cè)、物業(yè)管理企業(yè)崗位責(zé)任制和物業(yè)轄區(qū)綜合管理規(guī)則等。 ②管理處； ④管理費(fèi)用。 ②公共設(shè)施及配套附屬設(shè)施的管理與維修； ④治安保衛(wèi)； ⑥車輛停放； ①應(yīng)該注意的事項(xiàng)； ③各項(xiàng)罰款。 (4)協(xié)調(diào)、指導(dǎo)副總經(jīng)理及部門經(jīng)理、各個(gè)管理處主任的工作，保證企業(yè)各方面工作的 順利進(jìn)行。 (6)做好企業(yè)的考勤統(tǒng)計(jì)工作及勞動(dòng)工資的管理工作，根據(jù)政策做好職工的調(diào)資定級(jí)、 統(tǒng)籌退休等各項(xiàng)工作，并負(fù)責(zé)辦理員工請(qǐng)假、休假的有關(guān)手續(xù)。其職責(zé)范圍是： (5)負(fù)責(zé)組織參與競(jìng)爭(zhēng)，制定投標(biāo)策略，進(jìn)行業(yè)務(wù)開發(fā)，開展投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。 (1)認(rèn)真貫徹《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》和《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，執(zhí)行國(guó)家財(cái)經(jīng)政策、法令，遵守各項(xiàng) 資金收入制度，嚴(yán)格執(zhí)行費(fèi)用開支范圍的標(biāo)準(zhǔn)。其職責(zé)范圍是： (5)負(fù)責(zé)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的車輛交通工作，嚴(yán)格車輛停放管理，保持平面、立體道路的暢通 。 (1)參與物業(yè)的前期管理，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑施工提出合理化建議，參與物業(yè)的 檢查、驗(yàn)收。其職責(zé)范圍是： 管理處主任崗位責(zé)任：在物業(yè)管理和物業(yè)轄區(qū)業(yè)主委員會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下，主持物業(yè)轄區(qū)日常 管理工作。其目的是為了 加強(qiáng)對(duì)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的房屋、市政、衛(wèi)生、綠化、交通、治安、環(huán)境秩序和市場(chǎng)等的綜合管理，為了使物業(yè)轄區(qū)內(nèi)有一個(gè)良好的工作和生活環(huán)境，為此物業(yè)轄區(qū)內(nèi)所有人員無論是物業(yè)管 理人員還是業(yè)主均必須共同遵守。 (4)環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)則。 (10)市場(chǎng)管理規(guī)則。 (2)裝修施工管理規(guī)則。 維修工崗位責(zé)任：負(fù)責(zé)水電系統(tǒng)的日常保養(yǎng)和維修，確保小區(qū)上下水道暢通和供電照明 運(yùn)作正常，并及時(shí)完成主管領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)布置的任務(wù)。 (7)完成好經(jīng)理布置的其他工作。 (3)負(fù)責(zé)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的園林綠化工作，加強(qiáng)綠化的養(yǎng)護(hù)管理，提高綠地景觀效益。 (7)完成好經(jīng)理布置的其他工作。 (3)負(fù)責(zé)對(duì)外聯(lián)絡(luò)，了解國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的先進(jìn)方法與經(jīng)驗(yàn)，了解同行業(yè)其他企業(yè)的經(jīng) 營(yíng)狀況。 (12)完成好總經(jīng)理布置的其他工作。 (4)根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)的布置和要求及時(shí)準(zhǔn)確地起草或打印、復(fù)印文件和資料。 (2)制定企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)，包括一系列規(guī)章制度、操作程序，規(guī)定各級(jí)人員的崗位責(zé) 任并監(jiān)督實(shí)施，保證各項(xiàng)管理服務(wù)工作的質(zhì)量，使業(yè)主滿意。 ③無償服務(wù)的內(nèi)容與范圍。 ①服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及服務(wù)項(xiàng)目； ②業(yè)主或住戶的權(quán)益和責(zé)任； ③物業(yè)的住戶數(shù)； ①物業(yè)簡(jiǎn)介；鑒于目前政府立法具有滯后性，在法律、法規(guī)、政策、條例尚不健全的情況下，物業(yè)管理企業(yè)則更要通過建立完備、 嚴(yán)密、科學(xué)、合理的規(guī)章制度來參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，加強(qiáng)自我保護(hù)和自我制約。物業(yè)管理企業(yè)的自我管理、政 府管理和行業(yè)協(xié)會(huì)管理相互依賴、相互銜接，共同形成一個(gè)完整的物業(yè)管理市場(chǎng)管理體系。 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)有向其會(huì)員及公眾普及遵紀(jì)守法教育和有關(guān)物業(yè)管理方面知識(shí)教育的 責(zé)任。 、管理、服務(wù)情況目前，我國(guó)的物業(yè)管理相對(duì)普及的地區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)也呈一定的規(guī)模。發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督功能，是保證物業(yè)管理市場(chǎng)良性運(yùn)作必不可少的條件。 《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定了住宅小區(qū)的管理體制、管理模式，住宅小區(qū)的物 業(yè)管理責(zé)任，住宅小區(qū)管理委員會(huì)的權(quán)利與義務(wù)，物業(yè)管理公司的權(quán)利與義務(wù)，物業(yè)管理公司可享受的優(yōu)惠政策，物業(yè)管理合同的內(nèi)容，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的權(quán)利與義務(wù)等內(nèi)容。 《城市公有房屋管理規(guī)定》規(guī)定了公有房屋的所有權(quán)登記、使用、租賃、買賣、修理和 法律責(zé)任等內(nèi)容?！皣?guó)家控制國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈企業(yè)”，而對(duì)第三產(chǎn)業(yè)，尤其是像物業(yè)管理 這樣的服務(wù)性企業(yè)，應(yīng)該說是鼓勵(lì)各種類型體制。 第三類：高標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)銷商品房、外銷公寓住宅、別墅、商務(wù)樓都將納入物業(yè)管理。 物業(yè)管理在我國(guó)一出現(xiàn)便顯示出強(qiáng)大的生命力，并蓬勃地發(fā)展起來，目前我國(guó)物業(yè)管理 還處在一個(gè)萌芽狀態(tài)，隨著時(shí)間的推移，將是怎樣的狀況呢？經(jīng)過近期調(diào)查研究，未來物業(yè)管理將沿著以下發(fā)展方向前進(jìn)。 (1)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的物業(yè)管理模式和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下傳統(tǒng)的管理模式在一個(gè)時(shí)期中 并存。 (4)1998年，我國(guó)城鎮(zhèn)住房建設(shè)再創(chuàng)歷史最高水平，比 ％； (2)建國(guó)50年(不包括1999年)，后20年是前30年建造的住宅量 ；據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料表明：也正是在這種條件下，物業(yè)管理才應(yīng)運(yùn)而生。凡是住戶所需要的各類服務(wù)，物業(yè)管理公司都應(yīng)盡量給予滿足和解決。而物業(yè)管理突破了產(chǎn)權(quán)歸屬界限和分散管理的格局，實(shí)行高度統(tǒng)一、全 方位服務(wù)于一體的管理。 傳統(tǒng)的房屋管理多年來一直以單一的“收租養(yǎng)房”為主要內(nèi)容。然而，如果我們認(rèn)真地對(duì)物業(yè)、物業(yè)管理的概 念與傳統(tǒng)的房屋管理相比較，不難發(fā)現(xiàn)，它們之間有諸多原則上的區(qū)別，詳見下表。一般來說，物業(yè)管理公司只有經(jīng)營(yíng)管理權(quán) 而無產(chǎn)權(quán)。由于房管部門管理的房屋是國(guó)有財(cái)產(chǎn)(產(chǎn) 權(quán)單一)，而房管部門又是政府的一個(gè)職能部門，所以產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)是合一的。最后，居委會(huì)與物業(yè)管理公司在行政、經(jīng)濟(jì)上分工明確，小區(qū)行政 管理由居委會(huì)承擔(dān)，經(jīng)濟(jì)上由物業(yè)管理公司解決并支持居委會(huì)開展工作。這種按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立的物業(yè)管理公司應(yīng)是我國(guó) 物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的方向，因?yàn)樗仙鐣?huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，有強(qiáng)大的生命力，但由于我國(guó)國(guó)情所限，一是人們的思想觀念還停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的福利房上，對(duì)花錢買享受還不 理解；二是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展還不平衡，生產(chǎn)力提高不快，人民生活水平相對(duì)較低，因此一些物業(yè)管理公司還處在低水平上運(yùn)轉(zhuǎn)。此外，這種模式 應(yīng)注重經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益相結(jié)合，加強(qiáng)政府的監(jiān)督、指導(dǎo)，維護(hù)居民正當(dāng)?shù)暮戏?quán)益，并注重處理好與街道辦事處、居委會(huì)的關(guān)系，充分發(fā)揮基層政權(quán)組織的作用。 小區(qū)以房屋管理為主體， 對(duì)房屋進(jìn)行科學(xué)管理，保持房屋較高的完好率，有利于保護(hù)小區(qū)的整體風(fēng)貌。改革開放以后，尤其是以土地的使用權(quán)有償有期出讓的改革為契機(jī)，國(guó)家加大 了房改的力度，房屋產(chǎn)權(quán)由過去的單一形式變?yōu)槎嘣院螅o房屋的管理帶來了難度。(6)如施工隊(duì)違反本規(guī)定后，不聽從物業(yè)管 理企業(yè)的勸阻和安排，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)責(zé)令其停止裝修行為。(2)住戶要求改動(dòng)房?jī)?nèi)水、電管線走向的，須經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)工程部經(jīng)理同意方能進(jìn)行施工。 (2)裝修施工中有意或無意損壞公共設(shè)施、設(shè)備和給他人財(cái)產(chǎn)、物品造成損害的，必須 照價(jià)賠償。 (1)業(yè)主裝修前須向管理處交付一定的裝修保證金。 (10)施工隊(duì)人員應(yīng)到管理處辦理臨時(shí)出入證，將臨時(shí)出入證佩戴在前胸，并在指定的區(qū) 域內(nèi)活動(dòng)。 (4)裝修垃圾必須及時(shí)清運(yùn)，傾倒到指定的地點(diǎn)。 (4)裝修施工隊(duì)?wèi)?yīng)到管理處簽訂《裝修工程隊(duì)治安責(zé)任書》及《裝修施工保證書》。 一、業(yè)主裝修申請(qǐng)表業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)登記時(shí)，需如實(shí)填寫裝修施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進(jìn)場(chǎng)人數(shù)，業(yè)主、施工隊(duì)及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在申請(qǐng)書上簽字蓋章。 業(yè)主在收樓后有權(quán)對(duì)自己所購(gòu)物業(yè)進(jìn)行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。 。根據(jù)入伙手續(xù)書和收樓須知， 業(yè)主在辦理第四道手續(xù)之前應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)派人員帶領(lǐng)業(yè)主驗(yàn)收其所購(gòu)物業(yè)。 。 、收回并開具總發(fā)票。 (一)在房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部辦理手續(xù) 閣下如屆時(shí)不能前來辦理入伙手續(xù)，請(qǐng)您及時(shí)與我公司聯(lián)系，落實(shí)補(bǔ)辦的辦法，聯(lián)系電話________________。 (一)請(qǐng)您按入伙通知書、收樓須知辦理入伙手續(xù)，辦理地點(diǎn)在______樓______室。 一、入伙通知書 (二)接管驗(yàn)收中應(yīng)注意的事項(xiàng)接管驗(yàn)收是由物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)建設(shè)部1991年7月1日頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，接管開發(fā)商移交的物業(yè)所進(jìn)行的驗(yàn)收。 ④辦理工程交接手續(xù)。 ①建筑商準(zhǔn)備和提交竣工資料。 ②竣工工程達(dá)到窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風(fēng)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常。 ④國(guó)家現(xiàn)行的施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范。 單項(xiàng)工程驗(yàn)收是指某個(gè)單項(xiàng)工程已按設(shè)計(jì)要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要 求時(shí)，建筑商便可向開發(fā)商發(fā)出交工驗(yàn)收通知。 (一)竣工驗(yàn)收及驗(yàn)收種類 物業(yè)的接管與驗(yàn)收 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用之前，還要為物業(yè)的交接做好準(zhǔn)備。 (四)設(shè)計(jì)管理模式，草擬及制定管理制度 、打算。 在物業(yè)管理前期介入階段，物業(yè)管理企業(yè)的管理內(nèi)容大致可以歸納為以下幾個(gè)方面： 物業(yè)管理行為的實(shí)質(zhì)是服務(wù)。一個(gè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目需要幾年時(shí)間，但其使用時(shí)間卻是幾十年，甚至上 百年。如現(xiàn)在常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調(diào)位置未考慮，脫排水的管道未顧及 ，以及水、電、煤、通風(fēng)、交通等配套方面存在的問題。 物業(yè)管理程序在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)中，傳統(tǒng)的管理方式正在被科學(xué)的、先進(jìn)的管理方式所取代。 物業(yè)管理前期介入以往房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)中考慮了房屋和配套設(shè)施建造時(shí)的方便和節(jié)約， 而沒有從管理角度把房屋建成后的管理聯(lián)系起來統(tǒng)一規(guī)劃，造成建成后物業(yè)管理上的矛盾和漏洞。從某種意義上講，物業(yè)的硬件建設(shè)相對(duì)較為直觀，而軟件管理卻要長(zhǎng)期相伴?？捎允侵肝飿I(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，測(cè)算物業(yè)的管理能否給企業(yè)帶來正常利潤(rùn)，或近期雖 無利潤(rùn)但企業(yè)能在該地區(qū)打開新局面，爭(zhēng)取更多的業(yè)務(wù)。 ，并提供草擬的業(yè)主公約、裝修施工管理辦法、 門禁出入辦法、停車場(chǎng)管理辦法、管理費(fèi)收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。 物業(yè)管理的專業(yè)化、社會(huì)化、企業(yè)化特征決定了其特定的環(huán)境條件，物業(yè)管理的成敗在 很大程度上取決于物業(yè)管理公司與這些環(huán)境條件即與社會(huì)有關(guān)部門相互關(guān)系的協(xié)調(diào)，這里既有行政管理關(guān)系，又有經(jīng)濟(jì)關(guān)系。 。在辦理交付手續(xù)時(shí) ，需經(jīng)開發(fā)商或?qū)ｉT組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn)，在認(rèn)為工程合格后辦理工程交付手續(xù)，建筑商把物業(yè)交給開發(fā)商，這一交接過程稱之為驗(yàn)收。未經(jīng)檢驗(yàn)合格不能進(jìn)入下道工序施工。 ⑤技術(shù)檔案資料齊全。 二、物業(yè)的接管驗(yàn)收 接管驗(yàn)收不同于竣工驗(yàn)收。 ，也應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。 入伙通知書 您好！我們熱忱歡迎您入住花園！ (1)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部 (2)房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部 房地產(chǎn)開發(fā)公司下面是一份收樓須知以作示范：收樓須知業(yè)主如有時(shí)間應(yīng)親臨我公司接受樓宇，并請(qǐng)帶上：入伙手續(xù)書；業(yè) 主身份證、港澳臺(tái)同胞購(gòu)房證明、護(hù)照或居住證；購(gòu)房合同。 《業(yè)主公約》。房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理公司年月日 購(gòu)買物業(yè)對(duì)于每一位業(yè)主來說均是