房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程造價(jià)管理(存儲(chǔ)版)
【正文】 控制,是工程造價(jià)管理的關(guān)鍵之一。將限額設(shè)計(jì)貫穿于項(xiàng)目設(shè)計(jì)的全過(guò)程,從投資決策開始根據(jù)投資估算設(shè)立目標(biāo)限額,至初步設(shè)計(jì)以概算確定最高限額,直至項(xiàng)目實(shí)施的施工圖設(shè)計(jì)階段重點(diǎn)控制工程量,達(dá)到合理使用人力、物力、財(cái)力,提高資金的使用價(jià)值,進(jìn)而提高投資效益。因而在工程設(shè)計(jì)階段做好技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析是工程造價(jià)管理的重要環(huán)節(jié)。 優(yōu)化招標(biāo)發(fā)包階段的造價(jià)管理 實(shí)踐證明,引入市場(chǎng)機(jī)制,實(shí)行工程招標(biāo)投標(biāo),推行公平、公正、公開競(jìng)爭(zhēng),是降低工程造價(jià),縮短建設(shè)工期,保證工程質(zhì)量的有效措施。并根據(jù)工程量計(jì)算規(guī)則計(jì)算出各部分項(xiàng)工程量,編制工料機(jī)清單供承包商投標(biāo)使用。經(jīng)過(guò)評(píng)標(biāo)分析,工程師、設(shè)計(jì)師、造價(jià)工程師向開發(fā)商推薦一個(gè)最合適的中標(biāo)人,通常應(yīng)該是最低報(bào)價(jià)者中標(biāo)(低于成本的除外)。開發(fā)商把關(guān)人員能力不足,可以把施工階段的監(jiān)督管理工作委托監(jiān)理工程師,這也是一項(xiàng)國(guó)際慣例。 嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理 現(xiàn)場(chǎng)簽證漏洞多、管理難度大、人為因素多、結(jié)算難度大,加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理和審查是控制工程造價(jià)的重要環(huán)節(jié)。在辦理結(jié)算時(shí),首先要把好工程計(jì)量關(guān),嚴(yán)格按照?qǐng)D紙和工程量的計(jì)算規(guī)則進(jìn)行計(jì)量,對(duì)于承包商擅自超出設(shè)計(jì)圖紙范圍的工程量不予計(jì)量。此外,開發(fā)商應(yīng)定期進(jìn)行中間核算,及時(shí)辦理竣工結(jié)算,這既是全過(guò)程全方位造價(jià)管理的內(nèi)在要求,也是檢驗(yàn)全方位造價(jià)管理成效的重要手段。 加強(qiáng)施工階段的文檔管理,及時(shí)辦理竣工結(jié)算 施工階段涉及到工程合同變更、簽證等方面的文檔資料種類繁多,數(shù)量比較大,因此必須加強(qiáng)文檔管理工作,這是工程造價(jià)管理的重要依據(jù)。 把好結(jié)算審計(jì)關(guān) 在此階段,造價(jià)工程師通常應(yīng)每月編制一份造價(jià)控制報(bào)表,表中列出本月工程進(jìn)度及結(jié)算款的情況。 優(yōu)化施工階段的造價(jià)管理 施工階段直接資金投入最多,直接影響建設(shè)費(fèi)用和竣工結(jié)算。開標(biāo)時(shí)要有各方面代表參加,如:開發(fā)商、設(shè)計(jì)師、工程師、造價(jià)工程師等,以防不公平現(xiàn)象發(fā)生。 在項(xiàng)目招標(biāo)發(fā)包階段,首先由造價(jià)工程師編制合同文件預(yù)算和招標(biāo)前預(yù)算(精度應(yīng)為177。 4采用折現(xiàn)法的實(shí)際設(shè)計(jì)限額計(jì)算公式為: 實(shí)際設(shè)計(jì)限額=投資分配設(shè)計(jì)的限額(1+ｉ)ｎ 式中: ｉ—有關(guān)部門公布的工程造價(jià)上漲指數(shù)(%)。實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo),可多方面擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)方案,但應(yīng)注意設(shè)計(jì)費(fèi)報(bào)價(jià)僅能作為設(shè)計(jì)單位選擇的一個(gè)因素,更應(yīng)注意考察其資質(zhì)水平、工程業(yè)績(jī)等。 3根據(jù)國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度的規(guī)定,開發(fā)建設(shè)投資大部分轉(zhuǎn)化為開發(fā)產(chǎn)品成本,是構(gòu)成產(chǎn)品銷售價(jià)格的主體,它直接與項(xiàng)目開發(fā)效益相關(guān)。但機(jī)遇與挑戰(zhàn)、風(fēng)險(xiǎn)并存,怎樣把握機(jī)遇、合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),取得較好的投資
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