房地產(chǎn)項目開發(fā)工程造價管理-全文預覽
【正文】 濟效益,在報價時往往采取許多策略,策略成功就意味著開發(fā)商要支付更多的費用。并根據(jù)工程量計算規(guī)則計算出各部分項工程量,編制工料機清單供承包商投標使用。這種模式是一種國際慣例,在我國個別地方已實施。 優(yōu)化招標發(fā)包階段的造價管理 實踐證明,引入市場機制,實行工程招標投標,推行公平、公正、公開競爭,是降低工程造價,縮短建設(shè)工期,保證工程質(zhì)量的有效措施。在設(shè)計階段,對于有些特殊的難以預料的情況,如地質(zhì)、項目實施中人工、材料、設(shè)備價格上升、自然災(zāi)害等,在編制概預算時要預留“不可預見費”或“風險費”。因而在工程設(shè)計階段做好技術(shù)經(jīng)濟分析是工程造價管理的重要環(huán)節(jié)。采用折現(xiàn)法的實際設(shè)計限額計算公式為: 實際設(shè)計限額=投資分配設(shè)計的限額將限額設(shè)計貫穿于項目設(shè)計的全過程,從投資決策開始根據(jù)投資估算設(shè)立目標限額,至初步設(shè)計以概算確定最高限額,直至項目實施的施工圖設(shè)計階段重點控制工程量,達到合理使用人力、物力、財力,提高資金的使用價值,進而提高投資效益。把工程造價管理工作的關(guān)鍵放在設(shè)計階段,未雨綢繆,可以取得事半功倍的效果。 優(yōu)化設(shè)計階段的造價管理 在設(shè)計階段進行造價控制,是工程造價管理的關(guān)鍵之一。投資估算應(yīng)主要參考類似工程指示,同時應(yīng)結(jié)合新項目的建設(shè)地點、交通狀況等情況進行編制。投資估算的編制應(yīng)根據(jù)上述造價構(gòu)成進行,編制完成以后又應(yīng)根據(jù)市場調(diào)查研究的預期銷售價格、收益水平進行適當調(diào)整,反之亦然。 房地產(chǎn)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金。作為特殊商品的房地產(chǎn)產(chǎn)品不再是人們無選擇的買賣,消費者有了極大選擇余地。本文以系統(tǒng)工程理論為指導,以房地產(chǎn)項目開發(fā)的建設(shè)程序為主線,全方位系統(tǒng)地探討房地產(chǎn)項目開發(fā)的工程造價管理問題,樹立一種全新的工程造價管理優(yōu)化理念,以期給廣大的房地產(chǎn)開發(fā)商提供一些參考。房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程通?？梢詣澐譃榱㈨棝Q策、設(shè)計、招標發(fā)包、施工、竣工驗收等幾個階段,而第一階段又是由一系列的具體活動構(gòu)成。 1 房地項目開發(fā)建設(shè)程序復雜,有其鮮明的特點。此外,房地產(chǎn)開發(fā)商普遍在主觀上存在認識不足,沒有認識到造價管理是一個系統(tǒng)工程,沒有遵循其固有的規(guī)律,片面過分強調(diào)或注重某個方面的造價管理(主要停留在預結(jié)算管理)。 優(yōu)化決策階段的造價管理 當前,房地產(chǎn)市場由傳統(tǒng)的“生產(chǎn)決定消費”,轉(zhuǎn)變?yōu)椤跋M決定生產(chǎn)”。從造價管理的角度來講,必須編制與審批好投資估算。因此,在一定程度上講只有控制住了造價,開發(fā)效益才會有保障,在激烈的市場競爭中才能立足于不敗之地。如果估算的造價超過了開發(fā)商擬投入的資金總額,開發(fā)商應(yīng)考慮調(diào)整
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