【正文】 效性；　　綜合設(shè)計(jì)和運(yùn)行的評(píng)價(jià)，對(duì)銷售有關(guān)的內(nèi)部控制的有效性做出總體評(píng)價(jià)；　　評(píng)估銷售有關(guān)內(nèi)部控制目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，判斷是否存在重大漏洞。　?。ㄆ撸┇@取或編制房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)表，復(fù)核加計(jì)正確，并與報(bào)表、總賬、明細(xì)賬及土地增值稅納稅申報(bào)表等進(jìn)行核對(duì)?！　。ǘ╄b證銷售業(yè)務(wù)的真實(shí)性可選擇下列方法：　　、收款單證、退款單證、產(chǎn)權(quán)證等證據(jù)，確認(rèn)銷售退回的真實(shí)性；　　，確認(rèn)折扣折讓的真實(shí)性；　　、出資協(xié)議、產(chǎn)權(quán)證等證據(jù)，確認(rèn)土地使用權(quán)投資的真實(shí)性；　　、報(bào)房屋管理部門按揭資料、銀行按揭合同等證據(jù)，確認(rèn)按揭銷售業(yè)務(wù)的真實(shí)性；　　、交換合同、評(píng)估報(bào)告等證據(jù)，確認(rèn)以房地產(chǎn)換取土地使用權(quán)的真實(shí)性；　　、產(chǎn)權(quán)證明、銷售發(fā)票、收款單證等證據(jù)，確認(rèn)還本銷售業(yè)務(wù)的真實(shí)性；　　、退房款的，應(yīng)根據(jù)銷售合同、測(cè)量報(bào)告、退補(bǔ)款憑證等證據(jù)，確認(rèn)退補(bǔ)款業(yè)務(wù)的真實(shí)性。　　第二十一條 根據(jù)準(zhǔn)則第二十一條的規(guī)定鑒證非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確認(rèn)情況，應(yīng)特殊關(guān)注：　　（一）能夠取得清算項(xiàng)目的同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格，視同銷售金額按平均價(jià)格確定。第二節(jié)　案說收入類基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表的編制　　一、甲公司收入情況　?。ㄒ唬┘坠臼杖胭~面情況　　　　企業(yè)賬面按合同約定收款和收款進(jìn)度確認(rèn)銷售收入，計(jì)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目，分年度具體數(shù)據(jù)如下：　　主營(yíng)業(yè)務(wù)收入明細(xì)表樓號(hào) 2009年 2010年 2011年 合計(jì) 27號(hào)樓 63,086, 15,771, 26,285, 105,143, 28號(hào)樓 69,863, 17,465, 29,109, 116,439, 29號(hào)樓 75,217, 18,804, 31,340, 125,361, 30號(hào)樓 64,757, 16,189, 26,982, 107,928, 配商 34,461, 8,615, 14,358, 57,435, 31號(hào)樓 46,009, 11,502, 19,170, 76,683, 32號(hào)樓 64,608, 16,152, 26,920, 107,680, 合計(jì) 418,003, 104,500, 174,168, 696,672, 　　　　企業(yè)賬面按實(shí)際收到款項(xiàng)，計(jì)入“預(yù)收賬款”科目貸方，分年度具體數(shù)據(jù)如下：　　預(yù)收賬款明細(xì)表樓號(hào) 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 合計(jì) 27號(hào)樓 18,925, 25,234, 6,308, 12,617, 15,771, 26,285, 105,143, 28號(hào)樓 20,959, 27,945, 6,986, 13,972, 17,465, 29,109, 116,439, 29號(hào)樓 22,565, 30,086, 7,521, 15,043, 18,804, 31,340, 125,361, 30號(hào)樓 19,427, 25,902, 6,475, 12,951, 16,189, 26,982, 107,928, 配商 10,338, 13,784, 3,446, 6,892, 8,615, 14,358, 57,435, 31號(hào)樓 13,802, 18,403, 4,600, 9,201, 11,502, 19,170, 76,683, 32號(hào)樓 19,382, 25,843, 6,460, 12,921, 16,152, 26,920, 107,680, 合計(jì) 125,401, 167,201, 41,800, 83,600, 104,500, 174,168, 696,672, 　?。ǘ┘坠臼杖腓b證取得的相關(guān)證據(jù)資料　　　　　　（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）　?。A(yù)售）許可證　　　　、明細(xì)分類賬會(huì)計(jì)分錄以及對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表予以調(diào)整但未在賬簿中反映的其他分錄　　　　、退房款的收入調(diào)整情況資料　　，并判斷有無(wú)價(jià)格明顯偏低情況形成的資料以及其他與收入有關(guān)的信息和資料。　　2.《與收入相關(guān)的面積明細(xì)鑒證表》的填寫　　在填寫《與收入相關(guān)的面積明細(xì)鑒證表》時(shí)，應(yīng)注意：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的面積，應(yīng)與《普通住宅判定表》中判定的普通住宅面積保持一致?！　　　′N售情況的審核，應(yīng)關(guān)注收入截止性測(cè)試、銷售業(yè)務(wù)真實(shí)性、銷售收入準(zhǔn)確性等三點(diǎn)。在審核甲公司銷售收入的準(zhǔn)確性時(shí)，我們通過取得甲公司發(fā)票統(tǒng)計(jì)表，核實(shí)花園項(xiàng)目已開具銷售發(fā)票金額為696,672,；主營(yíng)業(yè)務(wù)收入明細(xì)賬、記賬憑證記錄花園項(xiàng)目收入為696,672,。如上述合同中，該房屋交付時(shí)。調(diào)整后，31樓轉(zhuǎn)讓收入為106,606,。對(duì)該項(xiàng)目房屋銷售收入，采取直接依據(jù)《商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表》及相關(guān)合同直接確認(rèn)的方法，由于該項(xiàng)目普通住宅銷售收入的確認(rèn)不存在稅法規(guī)定應(yīng)予以調(diào)整銷售價(jià)格的行為，因此可直接確認(rèn)普通住宅銷售收入為478,814,。甲公司轉(zhuǎn)讓的花園項(xiàng)目清算過程中，應(yīng)填制本表如下：　　加入講義附件《北京甲房地產(chǎn)開發(fā)公司花園項(xiàng)目土地增值稅清算鑒證工作底稿》表303《商品房出租及其他自用鑒證表》　　五、代收費(fèi)用的審核　?。ㄒ唬┙灰自O(shè)計(jì)　　本案中，未發(fā)現(xiàn)存在計(jì)入房?jī)r(jià)中的代收費(fèi)用的行為。由于該數(shù)據(jù)影響土地增值稅的扣除，建議事務(wù)所在進(jìn)行鑒證時(shí)，可增加《計(jì)入房?jī)r(jià)的代收費(fèi)用鑒證表》，表樣如下：計(jì)入房?jī)r(jià)的代收費(fèi)用鑒證表　索引號(hào)：3　金額單位：元委托單位名稱： 編制人　日期　?！　。ǘ┘坠咀杂梅康膶徍恕　”景钢校逅沩?xiàng)目的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或用于出租等商業(yè)用途，經(jīng)查實(shí)出租和轉(zhuǎn)為自用房產(chǎn)均未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，因此不征收土地增值稅，出租房產(chǎn)取得的收入不作為清算收入，出租和轉(zhuǎn)為自用房產(chǎn)面積相對(duì)應(yīng)的成本在計(jì)算土地增值稅時(shí)不予扣除。但對(duì)于預(yù)售收入應(yīng)征營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。　　如本案中，在審核商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表時(shí)，發(fā)現(xiàn)31號(hào)樓銷售單價(jià)明顯低于同期同類銷售價(jià)格，與企業(yè)財(cái)務(wù)人員核實(shí)，該樓分配給公司股東。　　商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第貳種方式進(jìn)行處理：　?。骸　　　。骸　。?）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；　?。?）面積誤差比絕對(duì)值超過3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。但甲公司對(duì)該項(xiàng)交易未進(jìn)行賬務(wù)處理，經(jīng)確認(rèn)該項(xiàng)交易行為應(yīng)確認(rèn)銷售收入34,125,；甲公司花園項(xiàng)目已銷售商品房中，對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致而發(fā)生補(bǔ)、退房款的，我們根據(jù)銷售合同、測(cè)繪報(bào)告、退補(bǔ)款憑證等證據(jù)進(jìn)行比對(duì)后，確認(rèn)退補(bǔ)款業(yè)務(wù)的真實(shí)發(fā)生?！　¤b證清算項(xiàng)目中的面積相關(guān)數(shù)據(jù)時(shí)，應(yīng)填寫《與收入相關(guān)的面積明細(xì)鑒證表》?！　。?）《銷售許可證》與測(cè)繪報(bào)告中可售面積是否基本一致；　　（4）《商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表》與測(cè)繪報(bào)告中可售面積是否一致；　　（5）預(yù)售面積與測(cè)繪報(bào)告實(shí)測(cè)面積的面積差調(diào)整情況，確認(rèn)退補(bǔ)款業(yè)務(wù)是否真實(shí)發(fā)生?！　。ㄈ?duì)將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的，應(yīng)做調(diào)減開發(fā)成本或開發(fā)費(fèi)用?！　〉诙畻l 根據(jù)準(zhǔn)則第二十條的規(guī)定鑒證核定征收情形，應(yīng)特殊關(guān)注：　?。ㄒ唬?duì)被鑒證人隱瞞房地產(chǎn)成交價(jià)格，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由等按稅法規(guī)定應(yīng)核定征收的情形，但符合準(zhǔn)則第十六條規(guī)定的接受委托條件的清算項(xiàng)目，鑒證時(shí)應(yīng)特殊關(guān)注：　　；　　，審核由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定的收入。具體做法是抽取若干張?jiān)谫Y產(chǎn)負(fù)債表日前后開具的銷售發(fā)票的存根，追查至交房憑證和賬簿記錄，查明有無(wú)漏記收入現(xiàn)象；　　。　?。?duì)房地產(chǎn)銷售合同的審核?！　。ㄋ模徍恕渡唐贩抠?gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表》及相關(guān)合同所記載金額的一致性?！　∥濉⒓坠尽俄?xiàng)目基本情況表》的填制　　在對(duì)清算項(xiàng)目的項(xiàng)目前期管理進(jìn)行鑒證，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《項(xiàng)目基本情況表》?！　。ㄋ模?shí)際執(zhí)行應(yīng)注意的問題　　在實(shí)際操作中，我們應(yīng)注意以下四個(gè)問題：　　?！　。ㄈ┢胀ㄗ≌?、非普通住宅的收入、支出劃分　　我們?cè)谶M(jìn)行鑒證時(shí)，按財(cái)稅字[1995]48號(hào)的規(guī)定，應(yīng)準(zhǔn)確地劃分普通住宅與非普通住宅的收入和支出，并能分別計(jì)算其增值額。如甲公司花園項(xiàng)目中，土地座落在東城區(qū)，根據(jù)京地稅地[2007]229號(hào)文件規(guī)定，該項(xiàng)目土地級(jí)別為二級(jí)?！　∷摹⑵胀ㄗ≌?、非普通住宅的收入、支出劃分　　（一）甲公司普通住宅、非普通住宅的判定　　依據(jù)實(shí)施細(xì)則規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。對(duì)于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。因此，房地產(chǎn)的贈(zèng)與不屬于土地增值稅的征稅范圍。法定繼承主要是指由死者的父母、子女、兄弟姐妹等親屬繼承該房地產(chǎn)；遺囑繼承主要是指由死者生前所立遺囑中指定的繼承人繼承該房地產(chǎn)。對(duì)于同一個(gè)清算單位法定文件資料記錄的內(nèi)容不一致時(shí)，應(yīng)考慮法定文件是否存在變更名稱，應(yīng)向被鑒證單位索取相關(guān)證據(jù)資料，并與被鑒證單位進(jìn)行書面確認(rèn)。那么，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，就應(yīng)按兩個(gè)清算單位進(jìn)行清算。因此，甲公司花園項(xiàng)目土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)是作為發(fā)出《土地增值稅清算受理通知書》的前置程序，出具報(bào)告是在清算申請(qǐng)環(huán)節(jié)?？偨ㄖ娣e　　　　（1）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同；　?。?）清算項(xiàng)目的預(yù)算、概算書、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單；　?。?）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)提交注銷稅務(wù)登記的有關(guān)手續(xù)，作為確認(rèn)應(yīng)進(jìn)行清算的依據(jù)；　?。?）銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式，包含：銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入、用途等；取得實(shí)物收入的，應(yīng)提交評(píng)估報(bào)告；　?。?）清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；　?。?）主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細(xì)表；　?。?）確認(rèn)清算條件，所使用的證據(jù)還包括前面已經(jīng)提供的項(xiàng)目竣工清算報(bào)表、已完工開發(fā)項(xiàng)目成本表、清算項(xiàng)目的銷售許可證、房屋土地管理局測(cè)繪面積報(bào)告書等四項(xiàng)資料。　?。?）整體項(xiàng)目用途與面積分布情況的全面調(diào)查　　（1）總況調(diào)查?！　?duì)前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算?！　?，應(yīng)取得相關(guān)資料，確認(rèn)未竣工決算項(xiàng)目的整體轉(zhuǎn)讓情況。甲公司轉(zhuǎn)讓花園項(xiàng)目清算過程中，應(yīng)填制本表如下：　　加入講義附件《北京甲房地產(chǎn)開發(fā)公司花園項(xiàng)目土地增值稅清算鑒證工作底稿》表206《轉(zhuǎn)讓行為鑒證表》。如房地產(chǎn)的出租，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，不應(yīng)屬于土地增值稅的征收范圍。對(duì)雖然發(fā)生轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為，但沒有增值收入，如：通過繼承、贈(zèng)予等無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為不征稅。判定納稅人是否發(fā)生土地增值稅應(yīng)稅行為，應(yīng)從以下三個(gè)方面進(jìn)行：　　一是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓行為?！　。?）啟示　　審核土地增值稅清算項(xiàng)目，起點(diǎn)是確認(rèn)所審項(xiàng)目的性質(zhì)。　　首先，國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件只適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算，對(duì)于非從事房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)的房屋土地轉(zhuǎn)讓，不適用這個(gè)文件?！　。?）是否屬于清算項(xiàng)目的判斷錯(cuò)誤　　受讓方辦理土地增值稅申報(bào)手續(xù)時(shí)，主管稅務(wù)所要求提交注冊(cè)稅務(wù)師事務(wù)所的鑒證報(bào)告?！　。ǘ┐_定應(yīng)稅行為　　　　我們通過從下面三個(gè)方面進(jìn)行判斷，甲公司應(yīng)稅行為已經(jīng)發(fā)生：　?。?）截至2011年10月31日止，甲公司已取得了《銷售許可證》，許可證號(hào)為：京房售證字（2004）53號(hào)、京房售證字（2003）843號(hào)。盡管項(xiàng)目占地合法，但是如果發(fā)生達(dá)不到容積率標(biāo)準(zhǔn)、或超過了規(guī)劃建筑面積、或建筑位置移動(dòng)等情形，仍屬于違章建筑。因此，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)、外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)、外國(guó)公民、華僑，以及港澳臺(tái)同胞等，只要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入，就是土地增值稅的納稅義務(wù)人，均應(yīng)按《條例》的規(guī)定照章納稅。開發(fā)過程中，相關(guān)證明文件和協(xié)議的簽訂，均以甲的名義進(jìn)行。　　土地增值稅納稅義務(wù)人的范圍非常廣?！　　ｍ?xiàng)目開發(fā)完成后，乙廠分得開發(fā)項(xiàng)目中10,?！　。ǘ└鶕?jù)合法的關(guān)聯(lián)交易納稅調(diào)整的文件資料，確認(rèn)鑒證期間應(yīng)調(diào)整的收入項(xiàng)目和扣除項(xiàng)目。　?。ㄋ模╄b證清算期間應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《項(xiàng)目基本情況鑒證表》?！　〉谑畻l 根據(jù)準(zhǔn)則第十一條的規(guī)定鑒證收入、成本、費(fèi)用的歸集情況，應(yīng)特殊關(guān)注：　　（一）鑒證不同期間、不同項(xiàng)目收入、成本、費(fèi)用的歸集情況，應(yīng)考慮：發(fā)生的真實(shí)性，會(huì)計(jì)記錄的完整性，金額和其他數(shù)據(jù)的恰當(dāng)性，所屬期間的正確性，確認(rèn)內(nèi)容的正確性，計(jì)價(jià)和結(jié)轉(zhuǎn)的準(zhǔn)確性。執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)出具《鑒證報(bào)告》，是作為發(fā)出《土地增值稅清算受理通知書》的前置程序，還是作為后置程序，選擇出具報(bào)告是在清算申請(qǐng)環(huán)節(jié)還是稅款申報(bào)環(huán)節(jié)，及執(zhí)行業(yè)務(wù)的時(shí)間。同時(shí)具備下列條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以確認(rèn)應(yīng)稅主體資格：　　，是指能夠提供土地使用權(quán)出讓協(xié)議、付款結(jié)算單證、收款收據(jù)發(fā)票等書面形式證據(jù)；　　，是指被鑒證單位取得土地使用權(quán)的直接支配物權(quán)?！　　稌?huì)計(jì)政策和稅收政策調(diào)查表》、《關(guān)聯(lián)方交易調(diào)查明細(xì)表》、《關(guān)聯(lián)方關(guān)系調(diào)查明細(xì)表》等3張表的審核，在孟佳老師講解的《企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表鑒證實(shí)務(wù)（三級(jí)復(fù)核實(shí)務(wù)）》的課程中已做詳細(xì)描述，這里不再重復(fù)?！　∑摺⒆孕性O(shè)計(jì)工作底稿的要求。甲公司案例中沒有涉及到的事項(xiàng)，在講解時(shí)將針對(duì)不同情形介紹具體處理方法，另行舉例進(jìn)行講解。對(duì)于鑒證準(zhǔn)備的內(nèi)容、鑒證業(yè)務(wù)實(shí)施內(nèi)容和鑒證報(bào)告的編制、出具等涉及業(yè)務(wù)流程管理方面的內(nèi)容，可以參考郭洪榮老師講解的《企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則及操作指南講解》的課程?！　《?、本講義以土地增值稅清算業(yè)務(wù)流程為主線，是對(duì)業(yè)務(wù)流程管理各個(gè)階段的具體化，例如：如何填制工作底稿、如何搜集整理鑒