【正文】 在問題和部分不法經(jīng)營者的搶先進(jìn)入, 影響了市場健康發(fā)展。 其次要觀察酒店所處的地段, 是否位于商業(yè)中心、高級商務(wù)區(qū)、交通樞紐區(qū)等, 投資酒店公寓, 不僅要從房產(chǎn)收益, 還得從地價上獲利。目前, 很多產(chǎn)權(quán)式酒店投資不注重房屋權(quán)屬的規(guī)定, 最后容易造成法律地位的被動, 所以投資者在前期對項(xiàng)目的考察過程中, 如果有必要辦理產(chǎn)權(quán)證以降低投資風(fēng)險(xiǎn), 則必須辦理產(chǎn)權(quán)證。因此, 投資者在投資之前, 要綜合考慮多方面風(fēng)險(xiǎn), 建立完善的退出機(jī)制, 以應(yīng)付在管理公司經(jīng)營不善時、不能實(shí)現(xiàn)承諾的投資回報(bào)以及面臨其他重大風(fēng)險(xiǎn)時, 能夠及時更換經(jīng)營者或者回收部分投資款,最大限度降低投資風(fēng)險(xiǎn)?！卑凑臻_發(fā)商的計(jì)算，面積在 2336平方米的標(biāo)間，總價13 萬多，首付只需 6 萬 6 千多元，貸款 10 年，每月還貸款 708 元，而一年可以享受房價總額 8％的回報(bào)，即一年可凈賺1 萬多元。因此，業(yè)內(nèi)人士告誡投資者，要理性地評估未來收益，不要盲目相信開發(fā)商關(guān)于投資回報(bào)率的吹噓。除此以外，酒店經(jīng)營者管理水平的高低更是衡量產(chǎn)權(quán)式酒店品質(zhì)的重要尺度。對于投資者來說，首先要弄清酒店由什么樣的管理者來經(jīng)營，剖析酒店管理公司設(shè)計(jì)的管理方案。海南是旅游業(yè)比較發(fā)達(dá)的省，許多著名的景點(diǎn)吸引著許多國內(nèi)國外的游客，加上“國際旅游島”的申辦，對游客的吸引力將越來越大，這樣就會給海南經(jīng)濟(jì)型酒店帶來大量的客源。（5）觀念優(yōu)勢。（2）制度建設(shè)滯后。不少酒店只能依靠降價這一手段來吸引顧客, 結(jié)果陷入惡性競爭的誤區(qū)。信息技術(shù)的發(fā)展, 尤其是網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展為經(jīng)濟(jì)型酒店的集團(tuán)化發(fā)展提供了方便而有效的手段。它們的進(jìn)入必將對海南經(jīng)濟(jì)型酒店市場造成沖擊。隨著海南經(jīng)濟(jì)體制的改革和酒店產(chǎn)權(quán)市場出現(xiàn)和改進(jìn), 經(jīng)濟(jì)型酒店的經(jīng)營目標(biāo)應(yīng)該越來越商品化。經(jīng)濟(jì)型酒店不僅要關(guān)注賓客經(jīng)濟(jì)成本, 還必須重視賓客的時間成本。海南的溫泉資源十分豐富，根據(jù)初步調(diào)查，在萬寧、?？?、瓊中、瓊海、陵水、三亞、儋州等市縣發(fā)現(xiàn)溫泉30 多處。 溫泉是一種自然資源，同其它自然資源一樣，其貯量是有限的，我們應(yīng)該合理的開發(fā)和利用，不能過度的開采。其它不夠的客房面積由面積相對比較小的單體別墅來補(bǔ)充。品牌靠產(chǎn)品（服務(wù)）來維護(hù)。 強(qiáng)化品牌意識，維護(hù)企業(yè)的形象（包括識別形象、員工形象，服務(wù)形象等等）。（五）、維護(hù)發(fā)展 創(chuàng)立品牌，必須以品牌為核心，實(shí)施酒店資源的有效配置。依靠集團(tuán)化經(jīng)營戰(zhàn)略創(chuàng)民族品牌，實(shí)現(xiàn)市場高占有率，多出幾個白天鵝、錦江和凱萊。技術(shù)方面的經(jīng)濟(jì)性也與權(quán)利集中形成的收益有關(guān)，比如提供服務(wù)，象洗衣服務(wù)和進(jìn)行維修，從服務(wù)中心到具體部門都可進(jìn)行。保證品牌的忠誠度。企業(yè)形象標(biāo)識就像人的外觀特征，我們可以它來識別特定的企業(yè)，如：酒店的徽號、建筑、中英文店名、環(huán)境導(dǎo)航系統(tǒng)等，都是酒店的形象識別體系，是一個不容分離的整體，環(huán)環(huán)相扣，嚴(yán)謹(jǐn)入微。要創(chuàng)品牌、保品牌，要打開市場、占領(lǐng)市場，需要所有人的共同努力。 酒店企業(yè)品牌是以酒店或集團(tuán)公司名稱命名的，兩者相同，如凱悅國際希爾頓喜來登等，以此引導(dǎo)和提高客人對酒店的選擇偏好及對酒店的整體忠誠度。 在保亭七仙嶺金鳳凰溫泉度假酒店的設(shè)計(jì)過程中，我們非常注重建筑與環(huán)境的和諧、統(tǒng)一。 海南地理位置處在太平洋地震段烈?guī)?，歷史上這里火山、地震活動相對比較頻繁，同時也帶來了許多地下溫泉資源，這是大自然賜于我們最寶貴的自然資源。通過上述分析，海南的經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展前途是光明的，但是面臨的挑戰(zhàn)也是巨大的，希望本文的分析能為海南經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展帶來一定得建議。4．加大市場營銷, 完善預(yù)訂系統(tǒng)及服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。具體對策如下：1．明確海南經(jīng)濟(jì)型酒店的經(jīng)營目標(biāo)。（2）競爭的激烈化。隨著我國資本市場的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)體制改革的逐漸深入, 將為海南經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展提供制度保障，為酒店業(yè)籌集資金、建立進(jìn)入退出等方面的機(jī)制創(chuàng)造有利的條件, 這將為海南經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展拓展巨大的空間。（4）有效競爭手段不足。此外, 經(jīng)濟(jì)型酒店對管理技術(shù)的要求較低, 這使得很多缺乏酒店管理經(jīng)驗(yàn)的投資者敢于涉足此領(lǐng)域。經(jīng)濟(jì)型酒店主要通過減免一些大型輔助設(shè)施如豪華宴會廳、健身中心的建設(shè)投入, 大幅度降低成本。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，除了7天、錦江之星、如家快捷三家外省連鎖酒店外，海南本土的經(jīng)濟(jì)型酒店就有將近百家，在各個旅游目的地和公務(wù)商務(wù)舉辦地, 都存在著相當(dāng)數(shù)量的經(jīng)濟(jì)型酒店, 在酒店的布局上具有相對的優(yōu)勢。考究一個產(chǎn)權(quán)式酒店的盈利能力主要是對酒店經(jīng)營管理水平進(jìn)行全面考察，畢竟這是決定投資物業(yè)是否可以升值的關(guān)鍵要素。業(yè)界人士稱，投資者在選擇投資產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目時需要格外謹(jǐn)慎，開發(fā)商的資質(zhì)和誠信是保障投資者獲得投資收益的前提條件。尤其是酒店經(jīng)營利潤的計(jì)算大多是按 80％或 100％的入住率樂觀估計(jì)的。如果酒店在經(jīng)營上出現(xiàn)問題，投資者的回報(bào)率必然“縮水”。　　　　退出機(jī)制是否完善對于投資者能否及時抽身非常重要?！　　　⊥顿Y者在購買產(chǎn)權(quán)式酒店時, 一定要對其中的法律風(fēng)險(xiǎn)分析清楚, 擬訂合理全面的合同條款來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、保障權(quán)益。因此, 在投資之前, 需要進(jìn)行詳盡的可行性分析。　　。如果按照國際市場分時度假產(chǎn)品的平均首付 8 000 美元計(jì)算, 目前國內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店首付相當(dāng)于人民幣6 萬多元?！　￡惪偺貏e提到，海南房地產(chǎn)行業(yè)要得到長足、持久的發(fā)展，要向香港學(xué)習(xí)，減少土地開發(fā)中的浪費(fèi)。　　三亞海悅灣度假酒店由加拿大?？导瘓F(tuán)投資興建，由錦江國際酒店管理有限公司上海和平飯店管理，按國家五星級標(biāo)準(zhǔn)建造，酒店二期08年1月22日試業(yè)，擁有豪華客房290間。（三）、海棠灣世知度假酒店和三亞海悅灣度假酒店的產(chǎn)權(quán)經(jīng)營式模式初探近年一些知名房地產(chǎn)公司紛紛入駐海南，加快海南旅游房產(chǎn)地產(chǎn)建設(shè)。不同的購買者,想法有所不同, 同一購買者, 在不同的時段的用途有所不同。 對賓館酒店來講, 產(chǎn)權(quán)式酒店為直接融資開辟了新的渠道, 是實(shí)施滾動發(fā)展的有效措施。（二）、產(chǎn)權(quán)式酒店的特征實(shí)質(zhì)分析：　　產(chǎn)權(quán)式酒店是一種新型的經(jīng)營方式,開發(fā)商通過出售產(chǎn)權(quán)客房回籠資金, 擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模, 分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn), 并借助國際酒店網(wǎng)絡(luò)提高客源質(zhì)量, 實(shí)現(xiàn)盈利。　　后來經(jīng)過發(fā)展, 又形成了分時度假交換體系, 該體系提供一種分時度假權(quán)的交換服務(wù), 當(dāng)顧客某一年決定不在自己購買的分時度假權(quán)的酒店居住休閑時, 他可以通過交換公司, 交換各地隸屬于該服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的任何一家酒店的等值使用權(quán)。 　　海南以得天獨(dú)厚的自然資源和良好的人居環(huán)境越來越得到國內(nèi)外游客的青睞，“第一次觀光，第二次度假，第三次來海南買房”，已經(jīng)成為一種時尚的模式。 　　近年來，海南加快建設(shè)“健康島”、“長壽島”，建立了疾病預(yù)防控制、衛(wèi)生監(jiān)督、醫(yī)療救治體系?！　『Ｌ臑持蓝燃倬频旰腿齺喓倿扯燃倬频暾窃谶@樣的得天獨(dú)厚的條件下，抓住市場商機(jī)發(fā)展起來的。而宏觀調(diào)控，使海南旅游房地產(chǎn)大幅波動得到抑制，使其在宏觀調(diào)控的背景下，更加理性，更加穩(wěn)健發(fā)展成為可能性。 　　作為投資酒店公寓的要素，其中地段、配置、服務(wù)管理、客戶資源最為重要。 指消費(fèi)者購買一定數(shù)量的分?jǐn)?shù)，這些分?jǐn)?shù)就成為他們選購產(chǎn)品的貨幣。在退休前委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。 是將酒店的每個單位分為一定的時間份（如：一年產(chǎn)值51周，共51個時間份），出售每一個時間份的使用權(quán)。其二，它配有全套的家具電器，同時，能夠?yàn)榭腿颂峁┚频甑膶I(yè)服務(wù)，既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服三是海南是經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展圣地，他們憑借優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和較低的價格正在飛速占領(lǐng)海南酒店業(yè)市場。創(chuàng)新產(chǎn)品發(fā)展綜合開發(fā)海南國際旅游島建設(shè)面對著不斷深化的異地文化體驗(yàn)需求、越來越凸顯的生態(tài)需求和酒店業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新的發(fā)展需求。 近年來海南酒店業(yè)有了長足的發(fā)展，但與酒店建設(shè)情況不相稱的現(xiàn)象也出現(xiàn)了：酒店的經(jīng)營管理水平不高，人員流動性大，人力資源缺乏。同時引進(jìn)新的酒店時要各方面一起抓，不能只注重其豪華程度。由此，我們看到所有世界級企業(yè)的優(yōu)異業(yè)績，都是在價值鏈上精耕細(xì)作的結(jié)果。 世界級酒店以員工為本，在長周期中，把酒店的發(fā)展和員工的發(fā)展統(tǒng)一起來。最優(yōu)秀的世界級酒店可能更多地反映了企業(yè)成長的真諦。國有酒店無法商業(yè)化、企業(yè)化操作。另一次是最近兩年，伴隨著房地產(chǎn)的復(fù)蘇，大量資金再一次集中投向賓館酒店。2007年年末全省共有星級賓館266家，比2006年增加5家。對于已有相當(dāng)基礎(chǔ)的海南旅游業(yè)來說，這樣的發(fā)展速度與規(guī)模已經(jīng)相當(dāng)可觀。：海南旅游業(yè)十幾年來一直保持了較高的增長，增長了近２０倍。2，作為全國唯一沒有冬天的熱帶海島和健康島，海南的濱海旅游和休閑度假市場潛力巨大，隨著休閑旅游在中國的迅速崛起，海南旅游將迎來一個前所未有的市場機(jī)會，這一得天獨(dú)厚的優(yōu)勢也是海南酒店業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要原因之一。目前，全省星級酒店238家，其中五星級酒店22家，四星級酒店54家，三星級酒店112家，二星級酒店42家，一星級酒店10家，客房36649間。按照規(guī)劃，海南還將有大量新建酒店，到2015年，將有超過260家高檔酒店以及相當(dāng)數(shù)量的高爾夫俱樂部、游艇會、高級會所等業(yè)態(tài)。根據(jù)評定，196家星級飯店通過星級飯店復(fù)核檢查，其中包括五星級飯店14家，四星級飯店48家，三星級飯店99家，二星級飯店28家，一星級飯店7家。但是，隨著海南國際旅游島的建設(shè)，這一建設(shè)成本可能會有上升的趨勢。雖然還不見確切的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，但從開房率比２００３年低１．９個百分點(diǎn)的情況看，２００４年海南酒店業(yè)又是一個全行業(yè)虧損。一些飯店雖然加大了硬件投入，卻忽略了飯店的軟件建設(shè)和服務(wù)人員的基本規(guī)范操作，加上員工流動頻繁，培訓(xùn)力度不足等，存在服務(wù)不到位，隨意減少服務(wù)程序和服務(wù)項(xiàng)目等問題。共有客房39284間。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前海南的存量房地產(chǎn)包括“半拉子”尚有１８００萬平米之多。有些酒店設(shè)施、項(xiàng)目應(yīng)有盡有，檔次也不低，但卻由于經(jīng)營管理水平方面的原因，好的設(shè)備沒有最終轉(zhuǎn)化成為好的酒店服務(wù)產(chǎn)品。所謂遠(yuǎn)景，就是企業(yè)全體成員共同的目標(biāo)。管理者和員工之間的關(guān)系大多是典型的“服從導(dǎo)向”，就是“在這里做老老實(shí)實(shí)聽我的，我就讓你在這里做得下去”，“你不絕對聽我的，就可以走人了”。 5 、 領(lǐng)導(dǎo)力與團(tuán)隊(duì)差距：海南酒店業(yè)強(qiáng)調(diào)權(quán)謀，世界級酒店業(yè)強(qiáng)調(diào)認(rèn)真 為什么我們不少酒店業(yè)領(lǐng)導(dǎo)幾千人就在大談大公司??？而世界級酒店業(yè)擁有幾萬人，幾十萬人還能靈活依舊？ 根本原因在于，世界級酒店是基于“事”的領(lǐng)導(dǎo)，海南酒店是基于“人”的領(lǐng)導(dǎo)。（二） 、建設(shè)多功能型酒店。（六） 、對于虛高的房價，海南應(yīng)制定一系列的旅游接待標(biāo)準(zhǔn)，包括旅行社、餐飲、酒店、導(dǎo)游等，規(guī)范旅游市場，同時公開旅游信息，建立預(yù)警制度等，為未來國際旅游島的發(fā)展奠定體制基礎(chǔ)。 此外，酒店企業(yè)服務(wù)人員操作缺乏規(guī)范、培訓(xùn)力度不足、服務(wù)水平不高、服務(wù)程序和服務(wù)項(xiàng)目隨意更改、星級飯店削價競爭等諸多問題，也影響了酒店的服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益?！∷摹⒑Ｄ暇频陿I(yè)未來發(fā)展趨勢三大特點(diǎn)　　現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動了旅游和商務(wù)旅行的興旺，酒店業(yè)才隨之迅速發(fā)展起來。投資者既可以像購買普通住宅一樣用于自住，又可以交由酒店管理公司以酒店的形式出租，獲得投資回報(bào)。 無論對發(fā)展商還是投資商，產(chǎn)權(quán)酒店都孕育著豐富的商機(jī)。 （4）、高爾夫，登山，滑雪圣地的度假村只是為休閑消費(fèi)提供便利，優(yōu)惠和更多選擇。酒店公寓的服務(wù)從其深度和廣度上都有廣闊的想象空間，新的服務(wù)項(xiàng)目將不斷被發(fā)掘。海南島溫泉資源十分豐富，瓊海、萬寧都是全國著名的溫泉之鄉(xiāng)?！　〗?