房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控(存儲(chǔ)版)
【正文】 05年第二季度在房地產(chǎn)調(diào)控影響下開始下降，2005年第三季度持平，調(diào)控之后的冷熱綜合指數(shù)還處于過熱區(qū)間。2005年上海房地產(chǎn)市場運(yùn)行實(shí)際，印證了綜合模擬法做出的評判。但這并不能成為否定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展走市場化道路的依據(jù)。2002年4月聯(lián)合國制定居住權(quán)利計(jì)劃，其宗旨明確為：“在可能的條件下，各國政府應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施，促進(jìn)保護(hù)并確保公民獲得足夠住房的權(quán)利”。比如，有所為就是要制訂幫助大多數(shù)中低收入家庭解決住房的政策和措施，在土地供應(yīng)、規(guī)劃、建設(shè)、價(jià)格、稅收等方面制訂不同的切實(shí)可行辦法，要管住管好中低價(jià)商品房市場；有所不為，就是在高端商品房市場，只要控制總量，其他都放手讓市場去發(fā)展。就這一點(diǎn)而言，由于我國幅員遼闊，地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異很大，因此在發(fā)達(dá)地區(qū)、發(fā)達(dá)城市，房地產(chǎn)業(yè)先行成為該地區(qū)或城市的支柱產(chǎn)業(yè)是可能的，也是現(xiàn)實(shí)的。即使在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)進(jìn)代，那種以產(chǎn)定銷，為了完成產(chǎn)值，不顧市場地盲目生產(chǎn)，造成大量積壓物資，其本質(zhì)也是經(jīng)濟(jì)泡沫。防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的源頭（關(guān)鍵）在銀行。，繁榮房地產(chǎn)市場住宅既是生活必需品，也是理想的投資品，雖然它變現(xiàn)不易，但是保值增值的功能明顯。首先，完善的房地產(chǎn)市場，必須要有一個(gè)發(fā)達(dá)、健康的租賃市場。第四，以出租房屋獲利，不管是以此為生，還是作為個(gè)人養(yǎng)老或醫(yī)療的儲(chǔ)備，都應(yīng)予以支持。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出：“要完善消費(fèi)政策，改善消費(fèi)環(huán)境，促進(jìn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，要抓緊研究調(diào)整，采取措施，減輕普通居民住房、汽車消費(fèi)的稅賦水平，搞活住房、汽車交易市場”，因此支持房地產(chǎn)理性投資是符合中央政策的。所謂理性投資是指投資房地產(chǎn)商品是用于以出租獲利或保值增值為主要目的，而不是以短期炒作套利為唯一目的。此外，措施要有針對性，盡可能避免一刀切。對于房地產(chǎn)業(yè)來說，如同其他行業(yè)一樣都只追求獲得信貸，而不會(huì)顧及是否會(huì)給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)。自東南亞金融危機(jī)以來，對于房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融危機(jī)的擔(dān)憂日益增長。房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)是一定社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和一定的家庭收入水平的結(jié)果。政府應(yīng)該充分發(fā)揮在解決公民住房問題的責(zé)任與義務(wù)，并不意味著放棄商品化、市場化的道路，也不意味著住房再度成為社會(huì)福利由政府包下來，而是政府既要承擔(dān)應(yīng)盡的義務(wù)和責(zé)任，又要堅(jiān)持商品化、市場化的方向。住房問題是人類生存發(fā)展需要關(guān)注的基本問題。歷史證明，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的那種土地?zé)o償劃撥、福利分房和低租金無期限使用的住房制度是行不通的。屬于先行指標(biāo)的土地購置面積在2004年已經(jīng)處于正常區(qū)間，估計(jì)到2005年底可能降至偏冷區(qū)間。%。存量房交易總量再度低于一手房交易量，∶1。商品房價(jià)格已進(jìn)入下降軌道。從圖6土地購置面積/全部城市土地面積預(yù)警來看，%，處于過熱區(qū)間；2004年已經(jīng)下降到正常區(qū)間；2005年前兩個(gè)季度在正常區(qū)間，第三季度又有回升，略微超過偏熱警戒線。調(diào)控后停止增長，但基本持平，仍接近200%左右。2005年1~，%，%，增幅也有所下降。%，預(yù)測2005年全年仍處于過熱區(qū)間。預(yù)警區(qū)間以3Δ法確定。與以往不同，此次調(diào)控在重點(diǎn)上從單向調(diào)控供應(yīng)為主向調(diào)控供應(yīng)和需求雙向轉(zhuǎn)變；在調(diào)整手段上，更多地運(yùn)用經(jīng)濟(jì)（或市場）的手段；在調(diào)控機(jī)制上，注重把握當(dāng)前和長遠(yuǎn)的關(guān)系，注重長效機(jī)制的建設(shè)，目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場供求基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，促進(jìn)房價(jià)基本穩(wěn)定。3月6日上海市財(cái)稅部門恢復(fù)執(zhí)行對個(gè)人購房居住不滿一年出售的，按銷售價(jià)與原價(jià)的差額征收5%的營業(yè)稅及附加。1月中旬為了監(jiān)控房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，人民銀行上海分行、上海市房屋土地資源管理局以及在滬各中資金融機(jī)構(gòu)成立了協(xié)調(diào)會(huì)議機(jī)制——上海市房地產(chǎn)金融聯(lián)席會(huì)議。對同一借款人申請第二套個(gè)人住房商業(yè)性貸款的，提高第二套貸款購房的首付比例；對通過貸款購買房屋一年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，不再提個(gè)人住房貸款的轉(zhuǎn)按揭服務(wù)。判斷整個(gè)房地產(chǎn)市場所處的狀態(tài)，經(jīng)對2004年末
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