房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控-免費(fèi)閱讀
【正文】 第三，鼓勵(lì)有能力的中小投資者投資房地產(chǎn)，有利擴(kuò)大租賃市場(chǎng)的供給總量，平抑市場(chǎng)租金。這似乎有悖于當(dāng)前宏觀調(diào)控的形勢(shì)，但是從房地產(chǎn)市場(chǎng)長遠(yuǎn)發(fā)展來看，鼓勵(lì)投資是一種客觀要求?？梢哉f，把好銀行的關(guān)口，就基本上把好了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展步伐。從實(shí)際情況來看，我國銀行業(yè)雖然大多為國有銀行，但競(jìng)爭(zhēng)也相當(dāng)激烈，為了爭(zhēng)搶房地產(chǎn)這塊相對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的市場(chǎng)份額，盲目放貸，違規(guī)操作等時(shí)有發(fā)生，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過熱起了推波助瀾的作用，加上我國的企業(yè)和個(gè)人的信用度較低，久而久之，房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)就是累積了起來，一旦市場(chǎng)需求減少，就可能引發(fā)金融危機(jī)。其實(shí)，不管是什么經(jīng)濟(jì)體制，也不管是什么行業(yè)，都有可能產(chǎn)生泡沫，只要產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)金融業(yè)的依賴度大，都會(huì)引發(fā)金融危機(jī)，以致危害整個(gè)經(jīng)濟(jì)。一般來說，當(dāng)人均國民收入達(dá)到1000美元左右時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)才會(huì)進(jìn)入快速發(fā)展期，也才有可能成為支柱產(chǎn)業(yè)。政府在住房發(fā)展中應(yīng)有所為有所不為，該管的要管住，該放的要放開。1996年“國際人居”大會(huì)把“人人享有適當(dāng)?shù)淖》俊贝_立為《人居議程》的核心目標(biāo)。可惜的是十幾年的商品化道路也出現(xiàn)了一些矛盾，且有進(jìn)一步加劇的可能?？傊?，調(diào)控的短期效果已經(jīng)可以看到，長期的效果還未見，調(diào)控的綜合成效有待見證，可能會(huì)在2006年全面體現(xiàn)。根據(jù)上述6個(gè)指標(biāo)加總得到的房地產(chǎn)冷熱綜合指標(biāo)仍處在過熱區(qū)間。二手房交易的月度成交量呈一路下降的態(tài)勢(shì)。商品房交易價(jià)格指數(shù)也反映了市場(chǎng)的走勢(shì)。預(yù)計(jì)2005年全年的土地購置面積將下降至偏冷區(qū)間。預(yù)計(jì)2005年全年會(huì)保持在比2004年略低的高水平。從總量變動(dòng)上看，似乎相對(duì)平穩(wěn)，但是，如果剔除配套商品房等定向供給的部分，屬于市場(chǎng)化商品房的供應(yīng)量實(shí)際上有明顯的減少。在上海而言，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重以下降2個(gè)百分點(diǎn)為好，絕對(duì)量可能要求下降100億以上才能回歸正常區(qū)間。選用數(shù)據(jù)均采用以同季度為起始點(diǎn)的滾動(dòng)年的辦法予以處理。二、2005年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)及評(píng)價(jià)近年來，上海房地產(chǎn)的發(fā)展令人矚目，但是價(jià)格上升之快超過了人們的預(yù)期，加之中低檔、小戶型住房供給嚴(yán)重不足，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的投機(jī)、炒作、過熱、泡沫等現(xiàn)象日益凸現(xiàn)，引起了普遍的關(guān)注。%的優(yōu)惠利率，實(shí)行同期貸款的基準(zhǔn)利率，但可實(shí)行下限管理，%()，公積金貸款利率也相應(yīng)上調(diào)，同時(shí)將首付比例由20%提高到30%。宏觀調(diào)控中的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)一、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控2005年是國家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控的一年，上海作為調(diào)控的重點(diǎn)城市，按照中央調(diào)控政策的精神，采取了一系列具體政策和措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了有效的調(diào)控。3月28日上海市銀行同業(yè)公會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理的指引》，要求滬上商業(yè)銀行“限貸多套房、停辦一年房轉(zhuǎn)按揭”。為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行做出客觀科學(xué)的評(píng)價(jià)與預(yù)警，上海社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心提出了綜合模擬法該課題由張泓銘研究員與陳則明博士主持。，調(diào)控略有成效近年來，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高速增長，2004年首次突破千億元大關(guān)，2005年1~，%。，竣工量減少2005年1~10月，上海商品房施工面積9956萬平方米，%，增幅又有提高。銷售的市場(chǎng)表現(xiàn)，前5個(gè)月基本保持增長態(tài)勢(shì)，6月份銷售有較大幅度下降，%，%，8月份略有回升，%，10月起開始有較大的增長，主要是非完全市場(chǎng)性的定向交易增長較快。，價(jià)格微長2005年上海土地供應(yīng)規(guī)模有較大減少。這種偏冷有其合理性，但持續(xù)時(shí)間不能過長。如圖7，據(jù)中房上海指數(shù)顯示，承接2004年的升勢(shì)，2005年1～6月持續(xù)上升，7月開始持續(xù)下降。1～6月月成交量都在200萬平方米左右，7月份開始明顯萎縮，月成交在100萬平方米左右，10月最低。從顯示上海市房地產(chǎn)冷熱綜合指數(shù)，2004年超出過熱警戒線后，2005年第一季度繼續(xù)升至最高，20
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