【正文】 1，資料綜合分析。 （l）區(qū)域分析。估價(jià)時(shí)首先要判定類(lèi)別；其次，區(qū)域劃分的范圍不宜過(guò)大；最后，類(lèi)別判定要考慮未來(lái)發(fā)展。 （1）選擇估價(jià)方法。應(yīng)該注意的是，房地產(chǎn)評(píng)估測(cè)算時(shí)，如有當(dāng)?shù)卣?guī)定的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)認(rèn)真采用，如“土地分等定級(jí)標(biāo)準(zhǔn)”、“房屋新舊程度評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)”、“房屋耐用年限”、“房屋代議書(shū)標(biāo)準(zhǔn)”等。③以一種估價(jià)方法計(jì)算出的結(jié)果為主，其他估伙方法計(jì)算出的結(jié)果只供參考。不論估價(jià)報(bào)告的形式如何，均至少要記載下列事項(xiàng)： 1．此項(xiàng)評(píng)估項(xiàng)目的委托者、聯(lián)系人、領(lǐng)勘人、負(fù)責(zé)承接評(píng)估人員的姓名。 3．評(píng)估日期 是反映估價(jià)工作期限的起止日期。然后是按照有關(guān)規(guī)定和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向委托估價(jià)者收取估價(jià)服務(wù)費(fèi)。如果有客戶委托代理機(jī)構(gòu)幫助買(mǎi)樓或租樓，則代理商相對(duì)開(kāi)發(fā)商而言就是“顧客”，此時(shí)的代理商應(yīng)從買(mǎi)方或承租方獲取傭金，不能再?gòu)拈_(kāi)發(fā)商那兒得到另外一份傭金，尤其是代理商為其客戶向房地中＃信南領(lǐng)土位面時(shí)．更不應(yīng)從開(kāi)發(fā)商處獲取傭金。一些代理公司采用保底價(jià)按比例收取代理費(fèi)，超出保底價(jià)格部分按另外的比例分成，就是一種嚴(yán)重違反職業(yè)道德的做法?？疾煳飿I(yè)代理公司的以往業(yè)績(jī)，還要看其代理每一個(gè)項(xiàng)目的平均銷(xiāo)售周期。合同到期后，如甲方或乙方提出終止本合同，則按本合同中合同終止條款處理。 第五條 代理傭金及支付 %，乙方實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格超出銷(xiāo)售基價(jià)部分，甲乙雙方按五五比例分成。 第六條 甲方的責(zé)任 ： (1)甲方營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件和銀行帳戶； (2)新開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，甲方應(yīng)提供政府有關(guān)部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)____________________項(xiàng)目批準(zhǔn)的有關(guān)證照(包括：國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地批準(zhǔn)證書(shū)和規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和開(kāi)工證)和銷(xiāo)售_______________項(xiàng)目的商品房銷(xiāo)售證書(shū)、外銷(xiāo)商品房預(yù)售許可證、外銷(xiāo)商品房銷(xiāo)售許可證；舊有房地產(chǎn)，甲方應(yīng)提供房屋所有權(quán)證書(shū)、國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)。在客戶同意購(gòu)買(mǎi)時(shí)，乙方應(yīng)按甲乙雙方確定的付款方式向客戶收款。 甲方：____________________ 乙方：____________________ 代表人：__________________ 代表人：__________________ ____年____月____日 ____年____月____日第五部分：委托物理管理合同：訂立委托物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題　　1．明確雙方的法律地位 　　物業(yè)管理的雙方是委托關(guān)系，在合同期限內(nèi)實(shí)行聘用制，即由委托方聘用物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理?！　?．物業(yè)管理合同的內(nèi)容一定要具體　　這里提供的合同文本，只是一個(gè)一般性的合同文本，只作為推薦使用。這就要求受委托的物業(yè)管理公司在簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，一定要對(duì)所有委托項(xiàng)目的管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在合同中表述清楚，能定量化的，一定要定量化。 第九條 其他事項(xiàng) ，甲乙雙方各執(zhí)一份，經(jīng)雙方代表簽字蓋章后生效。 ，應(yīng)根據(jù)甲方提供的________________項(xiàng)目的特性和狀況向客戶作如實(shí)介紹，盡力促銷(xiāo)，不得夸大、隱瞞或過(guò)度承諾。乙方不得擅自挪用代收的房款。 第四條 銷(xiāo)售價(jià)格 銷(xiāo)售基價(jià)(本代理項(xiàng)目各層樓面的平均價(jià))由甲乙雙方確定為_(kāi)___元/平方米，乙方可視市場(chǎng)銷(xiāo)售情況征得甲方認(rèn)可后，有權(quán)靈活浮動(dòng)。 第二條 合作期限 個(gè)月，自____年____月____日至____年____月____日。第三，物業(yè)代理公司以往的業(yè)績(jī)對(duì)選擇代理公司來(lái)說(shuō)也很重要。選擇不好代理商，無(wú)論代理合同多么完善，恐怕效果也不會(huì)很好。對(duì)聯(lián)合代理的情況，委托方需對(duì)每宗出租或出售交易支付較高的代理費(fèi)，通常為獨(dú)家代理時(shí)的1～5倍，各代理機(jī)構(gòu)之間要依事先協(xié)議來(lái)分割這筆傭金。 10．評(píng)估小組成員和評(píng)估單位資格證書(shū)。 一份規(guī)范的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書(shū)應(yīng)包含下列具體內(nèi)容： 1．估價(jià)委托人名稱(chēng) 應(yīng)有委信人的全稱(chēng)，有時(shí)還應(yīng)有地址，以確認(rèn)服務(wù)對(duì)象。定型式估價(jià)報(bào)告書(shū)，是固定格式、固定內(nèi)容，估價(jià)人員必須按照規(guī)定的形式填寫(xiě)，不得改動(dòng)或填減。即賦予每個(gè)價(jià)格不同的權(quán)重，然后再綜合出一個(gè)價(jià)格。 （2）價(jià)格估算。個(gè)別分析應(yīng)當(dāng)正確掌握待估房地產(chǎn)的地塊條件、街道條件、臨近條件、環(huán)境條件、行政條件等方面的因素，再依據(jù)鄰近地區(qū)的特征，判斷出最有效使用方向。 　　因此，區(qū)域分析可分為鄰近地區(qū)和類(lèi)似地區(qū)兩部分。房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)體因素可以通過(guò)確認(rèn)來(lái)把握，而影響因素則要通過(guò)有經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估人員加以分析，以便把握各因素對(duì)價(jià)格的影響程度。 勘立繪圖是指在房區(qū)全面查勘丈量的基礎(chǔ)上，將房屋的形狀、位置、層次、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部設(shè)施、墻體歸屬以及附屬搭建等，按照一定比例如實(shí)反映到房屋平面圖上，同時(shí)估價(jià)人員應(yīng)認(rèn)真逐項(xiàng)填寫(xiě)“房地產(chǎn)查勘評(píng)定表”，作為估價(jià)的依據(jù)。了解房屋裝修情況是一件細(xì)致繁鎖的工作。 對(duì)房屋的查勘。 4．市場(chǎng)資料。 　房地產(chǎn)估價(jià)所需收集的資料主要包括以下幾部分內(nèi)容： 1．產(chǎn)權(quán)資料。因此，要通過(guò)估價(jià)作業(yè)計(jì)劃，把估價(jià)作業(yè)的流程按程序規(guī)定好相應(yīng)的時(shí)間進(jìn)度和時(shí)限，使操作的每個(gè)步驟既科學(xué)有序，又省時(shí)省力。當(dāng)然為求取過(guò)去某個(gè)特定時(shí)期的價(jià)格（如有關(guān)訴訟案件的房地產(chǎn)價(jià)格），也可以將過(guò)去的某一特定時(shí)與作為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。在土地與建筑物筑成為一體的狀況下，僅就地上的建筑物進(jìn)行估價(jià)。房地產(chǎn)權(quán)利是一束權(quán)利的集合，除所有權(quán)外，還有使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等，權(quán)利性質(zhì)不同，其價(jià)格也不一樣。制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃可大體包括以下幾個(gè)內(nèi)容：1．確定估價(jià)作業(yè)的具體因素 　　對(duì)于估價(jià)作業(yè)來(lái)說(shuō)，僅僅指明某塊土地或某幢房屋是無(wú)法開(kāi)展估價(jià)工作的。估價(jià)合同簽訂前，雙方應(yīng)說(shuō)明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和付款形式。若是土地，是生地〔無(wú)開(kāi)發(fā)成本）、新開(kāi)發(fā)地（有開(kāi)發(fā)成本）還是其上附有影響地價(jià)的附屬建筑物；如果是房地合一的估價(jià)對(duì)象，其建筑物是依然保存，還是將被拆除；若是單純的房產(chǎn)估價(jià)，則要明確建筑物的含義，如為寫(xiě)字樓是否包括其中配備的設(shè)備，如為酒樓是否包括其中的家具等。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估作為房地產(chǎn)業(yè)的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，可以有多方面的用途，評(píng)估委托人也會(huì)因?yàn)樽约翰煌男枰岢霾煌墓纼r(jià)目的。房地產(chǎn)估價(jià)程序可以分為以下幾個(gè)階段；估價(jià)申請(qǐng)和業(yè)務(wù)受理、制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃、資料的收集與整理、現(xiàn)場(chǎng)查勘、綜合分析和估算、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告、交付估價(jià)報(bào)告書(shū)及收取信公服務(wù)費(fèi)。 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售階段投資，投資者應(yīng)具備以下條件：（1）對(duì)市場(chǎng)行情看得準(zhǔn)。（4）定價(jià)不適當(dāng)。（5）自己擁有施工隊(duì)伍，或與施工隊(duì)伍有密切關(guān)系。（5）對(duì)所經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)重點(diǎn)對(duì)待，節(jié)約二次裝修費(fèi)。分析C：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段投資分析　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的主要目的是保證按期、按質(zhì)、按量、節(jié)約、安全地完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)。 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作階段投資的好處很多，也很誘人，所以許多投資者也都積極爭(zhēng)取在此階段投資。（5）預(yù)期的預(yù)租、預(yù)售工作開(kāi)展不起來(lái)，給資金造成缺口。（4）資金雄厚。 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃階段投資的主要好處有：（1）可以按自己的愿望和條件進(jìn)行設(shè)想，投資工作干起來(lái)會(huì)得心應(yīng)手。為了實(shí)現(xiàn)此目的，房地產(chǎn)投資者通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究．尋找投資開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)通過(guò)項(xiàng)目建議書(shū)初步論證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性；通過(guò)可行性研究來(lái)最終做出是否投資開(kāi)發(fā)的決策；通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)流程設(shè)計(jì)來(lái)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施做出初步安排。房地產(chǎn)投資決策程序即按以下程序進(jìn)行：首先是研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的必要性和現(xiàn)實(shí)性。　　除了對(duì)原有房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行改建、擴(kuò)建之外，還需要進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。而這種房地產(chǎn)壽命周期內(nèi)的階段性轉(zhuǎn)手或融資就給其他投資商提供了許多種可供選擇的機(jī)會(huì)。此階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供服務(wù)并獲取利潤(rùn)，且收支變化幅度較小。 （二）第措資全階段 　　指從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案完成到項(xiàng)目開(kāi)工為止的階段。我們發(fā)現(xiàn)，許多成功項(xiàng)目背后最精彩的環(huán)節(jié)便是投資；或四兩拔千斤，或八面玲瓏。房地 產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型可大致分為土地、住宅、公寓、購(gòu)物中心和商店、工業(yè)建筑、旅 館及其他特殊用途的物業(yè)。消費(fèi)者市場(chǎng)包括個(gè)人和家庭、消費(fèi)者在年齡、收入、教育程度、遷移狀態(tài)及興趣等方面差異極大，營(yíng)銷(xiāo)者區(qū)分不同消費(fèi)者群體和細(xì)小的市場(chǎng)，并按照他們的需要來(lái)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和服務(wù)是非常有用處的。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)支概算，包括： 項(xiàng)目前研究及可行性研究的開(kāi)支 項(xiàng)目策劃的開(kāi)支 銷(xiāo)售策劃的開(kāi)支 廣告開(kāi)支 項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開(kāi)支 項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開(kāi)支工程開(kāi)支概算，包括： 用于工程勘探的開(kāi)支 用于吹沙填土、平整土地的開(kāi)支 用于工程設(shè)計(jì)的開(kāi)支 用于建筑施工的開(kāi)支 用于設(shè)施配套的開(kāi)支 用于工程監(jiān)理的開(kāi)支土地征用開(kāi)支概算，包括： 政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià) 用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_(kāi)支 影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開(kāi)支金融成本開(kāi)支，包括： 外匯資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔(dān)保及管理費(fèi)用支出 貸款引起的利息支出 各項(xiàng)保險(xiǎn)開(kāi)支稅收和行政性收費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)開(kāi)支第7操作環(huán)節(jié)：從全局出發(fā)進(jìn)行可行性研究建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度：專(zhuān)業(yè)人員可對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)方式的委托提出建議或由委托方提供建設(shè)方式和進(jìn)度安排，他們一旦確定則為其后進(jìn)行投資估算作了準(zhǔn)備。專(zhuān)業(yè)人員必須依照委托書(shū)和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫(xiě)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。第5操作環(huán)節(jié)：撰寫(xiě)出色的可行性研究報(bào)告書(shū)A、可行性研究報(bào)告的主事內(nèi)容　　一般來(lái)講，專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)編寫(xiě)一個(gè)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括封面、摘要、目標(biāo)、正文、附件和附圖六個(gè)部分。一般來(lái)講，在項(xiàng)目產(chǎn)出能力一定的前提下，盈虧平衡點(diǎn)越低，項(xiàng)目的盈利可能性就越大，經(jīng)營(yíng)安全性越好。B 設(shè)計(jì)和建筑安裝工程費(fèi)：指完成場(chǎng)地的三通一平以后，從規(guī)劃設(shè)計(jì)到土建工程、設(shè)備安裝、裝飾工程及小區(qū)配套、小區(qū)綠化結(jié)束所包括的費(fèi)用。步驟C: 市場(chǎng)預(yù)測(cè) b、區(qū)域性因素分析　　一般來(lái)講，項(xiàng)目所在國(guó)內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行因素分析，這是因?yàn)椋菏紫?宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度不同，對(duì)有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響??；其次 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著“時(shí)滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過(guò)一段長(zhǎng)時(shí)間以后才能對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時(shí)必須加以考慮；其三 國(guó)家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)相反的逆向走勢(shì)。 一家公司不可能什么樣的項(xiàng)目都能開(kāi)發(fā)，也不可能什么樣的風(fēng)險(xiǎn)都敢去冒，所以在考察一個(gè)地區(qū)、一個(gè)項(xiàng)目值不值得去投資時(shí)，還必須有針對(duì)性地權(quán)衡：本公司適不適合于那個(gè)地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項(xiàng)目。當(dāng)然，事情并不是絕對(duì)的，當(dāng)你認(rèn)為“經(jīng)驗(yàn)”這一風(fēng)險(xiǎn)也值得冒的時(shí)候，就不必在這個(gè)問(wèn)題上多思量了。正因?yàn)橛泻鐦蜷_(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展，才產(chǎn)生了對(duì)古北新區(qū)高尚住宅的需求，虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)與古北新區(qū)之間明顯存在著功能上的互補(bǔ)關(guān)系。眾所周知，在城市規(guī)劃管理比較好的張家港市及江陰市，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一直處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息（在香港，測(cè)量師在分析時(shí)，可以從香港土地注冊(cè)處—一相當(dāng)于內(nèi)地國(guó)土房管局，查閱最近成交個(gè)案和以往物業(yè)的有關(guān)資料）。 提高從業(yè)人員素質(zhì)。 有的發(fā)展商將可行性研究的課題交給一些建筑咨詢(xún)機(jī)構(gòu)去做，這些單位的科研實(shí)力過(guò)得硬，但由于項(xiàng)目對(duì)他們來(lái)說(shuō)就意味著有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究態(tài)度，除非發(fā)展商事先申明參與可行性研究的單位不能承攬本項(xiàng)目的工程咨詢(xún)業(yè)務(wù)。再看一看這些項(xiàng)目的“可行性研窮報(bào)告”，幾乎都是同一個(gè)調(diào)子：引經(jīng)據(jù)典，從各個(gè)角度描繪這個(gè)項(xiàng)目投資的美好前景，卻偏偏不提項(xiàng)目投資的不利因素。在可行性研究時(shí)，我們遇到太多的不確定因素。 項(xiàng)目精度標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng) 目 內(nèi) 容時(shí)間（月）費(fèi)用允許誤差投資機(jī)會(huì)研究階段1~3%~%30%~20%初步可行性研究階段6%~%20%~10%詳細(xì)可行性研究階段8~16%~%10% c、如果投資，可能遇到的最壞的情況是什么，對(duì)此應(yīng)作什么打算第二操作環(huán)節(jié) 可行性研究的誤區(qū)及相應(yīng)對(duì)策　　從房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況來(lái)看，單從建筑施工技術(shù)上講，一般不存在一時(shí)無(wú)法突破的重大難點(diǎn)，無(wú)論是大跨度橋梁，還是超高層建筑，如上海市的楊浦、南浦大橋，及高達(dá) 420米、 88層的金茂大廈和高達(dá) 468米的東方明珠塔就是很好的佐證。 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的階段性局限，導(dǎo)致市場(chǎng)的不確定因素較多，項(xiàng)目成 敗的回旋余地也較大．如此也罷，最危險(xiǎn)的是可行性研究?jī)H僅成為一紙說(shuō)辭。 第一是要確定項(xiàng)目在技術(shù)上能否實(shí)施；在該階段，可行性分析所要解決的波特定項(xiàng)目成功的可能性問(wèn)題。 b、如果可行，可行到什么程度可行性研究根據(jù)不同的期望值給出不同的期望效益預(yù)測(cè)。往往由于“長(zhǎng)官意志”對(duì)課題的影響，課題研究人員擔(dān)心挑項(xiàng)目的毛病會(huì)得罪老板，于是學(xué)會(huì)了察顏觀色，一切圍繞領(lǐng)導(dǎo)的意思去論證。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是針對(duì)自己的投資行為而做的，并不適合于現(xiàn)在的發(fā)展商；有時(shí)合作另一方為了爭(zhēng)取他人來(lái)投資，可能會(huì)片面地夸大該項(xiàng)目的投資價(jià)值，這樣的可行性研究是不可能做到中立外。當(dāng)前市場(chǎng)逐漸走向規(guī)范和成熟，日益劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)成為企業(yè)加強(qiáng)可行性研究的外在動(dòng)力。c另外，有條件的企業(yè)還可加強(qiáng)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作，通過(guò)分析比較，提取有用的信息，進(jìn)一步提高可行性研究的實(shí)用性。 分析角度三：街區(qū)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的影響　　古北新區(qū)并非上海鬧市區(qū)，樓價(jià)何以如此昂貴？原來(lái)，由80年代起率先開(kāi)發(fā)的第一個(gè)上海外貿(mào)區(qū)—一虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)，