【正文】 資料綜合分析。 （l）區(qū)域分析。估價時首先要判定類別；其次，區(qū)域劃分的范圍不宜過大；最后，類別判定要考慮未來發(fā)展。 （1）選擇估價方法。應(yīng)該注意的是，房地產(chǎn)評估測算時，如有當?shù)卣?guī)定的測算標準，應(yīng)認真采用，如“土地分等定級標準”、“房屋新舊程度評定標準”、“房屋耐用年限”、“房屋代議書標準”等。③以一種估價方法計算出的結(jié)果為主，其他估伙方法計算出的結(jié)果只供參考。不論估價報告的形式如何，均至少要記載下列事項： 1．此項評估項目的委托者、聯(lián)系人、領(lǐng)勘人、負責承接評估人員的姓名。 3．評估日期 是反映估價工作期限的起止日期。然后是按照有關(guān)規(guī)定和收費標準向委托估價者收取估價服務(wù)費。如果有客戶委托代理機構(gòu)幫助買樓或租樓，則代理商相對開發(fā)商而言就是“顧客”，此時的代理商應(yīng)從買方或承租方獲取傭金，不能再從開發(fā)商那兒得到另外一份傭金，尤其是代理商為其客戶向房地中＃信南領(lǐng)土位面時．更不應(yīng)從開發(fā)商處獲取傭金。一些代理公司采用保底價按比例收取代理費，超出保底價格部分按另外的比例分成，就是一種嚴重違反職業(yè)道德的做法?？疾煳飿I(yè)代理公司的以往業(yè)績，還要看其代理每一個項目的平均銷售周期。合同到期后，如甲方或乙方提出終止本合同，則按本合同中合同終止條款處理。 第五條 代理傭金及支付 %，乙方實際銷售價格超出銷售基價部分，甲乙雙方按五五比例分成。 第六條 甲方的責任 ： (1)甲方營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件和銀行帳戶； (2)新開發(fā)建設(shè)項目，甲方應(yīng)提供政府有關(guān)部門對開發(fā)建設(shè)____________________項目批準的有關(guān)證照(包括：國有土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地批準證書和規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和開工證)和銷售_______________項目的商品房銷售證書、外銷商品房預(yù)售許可證、外銷商品房銷售許可證；舊有房地產(chǎn)，甲方應(yīng)提供房屋所有權(quán)證書、國有土地使用權(quán)證書。在客戶同意購買時，乙方應(yīng)按甲乙雙方確定的付款方式向客戶收款。 甲方：____________________ 乙方：____________________ 代表人：__________________ 代表人：__________________ ____年____月____日 ____年____月____日第五部分：委托物理管理合同：訂立委托物業(yè)管理合同應(yīng)當注意的問題　　1．明確雙方的法律地位 　　物業(yè)管理的雙方是委托關(guān)系，在合同期限內(nèi)實行聘用制，即由委托方聘用物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理?！　?．物業(yè)管理合同的內(nèi)容一定要具體　　這里提供的合同文本，只是一個一般性的合同文本，只作為推薦使用。這就要求受委托的物業(yè)管理公司在簽訂物業(yè)管理合同時，一定要對所有委托項目的管理目標和經(jīng)濟指標在合同中表述清楚，能定量化的，一定要定量化。 第九條 其他事項 ，甲乙雙方各執(zhí)一份，經(jīng)雙方代表簽字蓋章后生效。 ，應(yīng)根據(jù)甲方提供的________________項目的特性和狀況向客戶作如實介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。乙方不得擅自挪用代收的房款。 第四條 銷售價格 銷售基價(本代理項目各層樓面的平均價)由甲乙雙方確定為____元/平方米，乙方可視市場銷售情況征得甲方認可后，有權(quán)靈活浮動。 第二條 合作期限 個月，自____年____月____日至____年____月____日。第三，物業(yè)代理公司以往的業(yè)績對選擇代理公司來說也很重要。選擇不好代理商，無論代理合同多么完善，恐怕效果也不會很好。對聯(lián)合代理的情況，委托方需對每宗出租或出售交易支付較高的代理費，通常為獨家代理時的1～5倍，各代理機構(gòu)之間要依事先協(xié)議來分割這筆傭金。 10．評估小組成員和評估單位資格證書。 一份規(guī)范的房地產(chǎn)估價報告書應(yīng)包含下列具體內(nèi)容： 1．估價委托人名稱 應(yīng)有委信人的全稱，有時還應(yīng)有地址，以確認服務(wù)對象。定型式估價報告書，是固定格式、固定內(nèi)容，估價人員必須按照規(guī)定的形式填寫，不得改動或填減。即賦予每個價格不同的權(quán)重，然后再綜合出一個價格。 （2）價格估算。個別分析應(yīng)當正確掌握待估房地產(chǎn)的地塊條件、街道條件、臨近條件、環(huán)境條件、行政條件等方面的因素，再依據(jù)鄰近地區(qū)的特征，判斷出最有效使用方向。 　　因此，區(qū)域分析可分為鄰近地區(qū)和類似地區(qū)兩部分。房地產(chǎn)價格的實體因素可以通過確認來把握，而影響因素則要通過有經(jīng)驗的評估人員加以分析，以便把握各因素對價格的影響程度。 勘立繪圖是指在房區(qū)全面查勘丈量的基礎(chǔ)上，將房屋的形狀、位置、層次、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部設(shè)施、墻體歸屬以及附屬搭建等，按照一定比例如實反映到房屋平面圖上，同時估價人員應(yīng)認真逐項填寫“房地產(chǎn)查勘評定表”，作為估價的依據(jù)。了解房屋裝修情況是一件細致繁鎖的工作。 對房屋的查勘。 4．市場資料。 　房地產(chǎn)估價所需收集的資料主要包括以下幾部分內(nèi)容： 1．產(chǎn)權(quán)資料。因此，要通過估價作業(yè)計劃，把估價作業(yè)的流程按程序規(guī)定好相應(yīng)的時間進度和時限，使操作的每個步驟既科學有序，又省時省力。當然為求取過去某個特定時期的價格（如有關(guān)訴訟案件的房地產(chǎn)價格），也可以將過去的某一特定時與作為估價時點。在土地與建筑物筑成為一體的狀況下，僅就地上的建筑物進行估價。房地產(chǎn)權(quán)利是一束權(quán)利的集合，除所有權(quán)外，還有使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等，權(quán)利性質(zhì)不同，其價格也不一樣。制定估價作業(yè)計劃可大體包括以下幾個內(nèi)容：1．確定估價作業(yè)的具體因素 　　對于估價作業(yè)來說，僅僅指明某塊土地或某幢房屋是無法開展估價工作的。估價合同簽訂前，雙方應(yīng)說明收費標準和付款形式。若是土地，是生地〔無開發(fā)成本）、新開發(fā)地（有開發(fā)成本）還是其上附有影響地價的附屬建筑物；如果是房地合一的估價對象，其建筑物是依然保存，還是將被拆除；若是單純的房產(chǎn)估價，則要明確建筑物的含義，如為寫字樓是否包括其中配備的設(shè)備，如為酒樓是否包括其中的家具等。房地產(chǎn)價格評估作為房地產(chǎn)業(yè)的一項基礎(chǔ)工作，可以有多方面的用途，評估委托人也會因為自己不同的需要提出不同的估價目的。房地產(chǎn)估價程序可以分為以下幾個階段；估價申請和業(yè)務(wù)受理、制定估價作業(yè)計劃、資料的收集與整理、現(xiàn)場查勘、綜合分析和估算、撰寫估價報告、交付估價報告書及收取信公服務(wù)費。 在房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資，投資者應(yīng)具備以下條件：（1）對市場行情看得準。（4）定價不適當。（5）自己擁有施工隊伍，或與施工隊伍有密切關(guān)系。（5）對所經(jīng)營的房地產(chǎn)重點對待，節(jié)約二次裝修費。分析C：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資分析　　房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的主要目的是保證按期、按質(zhì)、按量、節(jié)約、安全地完成房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)。 由于房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的好處很多，也很誘人，所以許多投資者也都積極爭取在此階段投資。（5）預(yù)期的預(yù)租、預(yù)售工作開展不起來，給資金造成缺口。（4）資金雄厚。 在房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資的主要好處有：（1）可以按自己的愿望和條件進行設(shè)想，投資工作干起來會得心應(yīng)手。為了實現(xiàn)此目的，房地產(chǎn)投資者通過房地產(chǎn)市場研究．尋找投資開發(fā)機會通過項目建議書初步論證開發(fā)項目的可行性；通過可行性研究來最終做出是否投資開發(fā)的決策；通過房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流程設(shè)計來對開發(fā)項目的實施做出初步安排。房地產(chǎn)投資決策程序即按以下程序進行：首先是研究房地產(chǎn)開發(fā)項目的必要性和現(xiàn)實性?！　〕藢υ蟹康禺a(chǎn)項目進行改建、擴建之外，還需要進行房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)。而這種房地產(chǎn)壽命周期內(nèi)的階段性轉(zhuǎn)手或融資就給其他投資商提供了許多種可供選擇的機會。此階段，房地產(chǎn)開發(fā)項目提供服務(wù)并獲取利潤，且收支變化幅度較小。 （二）第措資全階段 　　指從房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計方案完成到項目開工為止的階段。我們發(fā)現(xiàn)，許多成功項目背后最精彩的環(huán)節(jié)便是投資；或四兩拔千斤，或八面玲瓏。房地 產(chǎn)產(chǎn)品類型可大致分為土地、住宅、公寓、購物中心和商店、工業(yè)建筑、旅 館及其他特殊用途的物業(yè)。消費者市場包括個人和家庭、消費者在年齡、收入、教育程度、遷移狀態(tài)及興趣等方面差異極大，營銷者區(qū)分不同消費者群體和細小的市場，并按照他們的需要來開發(fā)產(chǎn)品和服務(wù)是非常有用處的。房地產(chǎn)項目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：營銷開支概算，包括： 項目前研究及可行性研究的開支 項目策劃的開支 銷售策劃的開支 廣告開支 項目公司日常運作的開支 項目及企業(yè)的公關(guān)開支工程開支概算，包括： 用于工程勘探的開支 用于吹沙填土、平整土地的開支 用于工程設(shè)計的開支 用于建筑施工的開支 用于設(shè)施配套的開支 用于工程監(jiān)理的開支土地征用開支概算，包括： 政府一次性收取的標準地價 用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支 影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支金融成本開支，包括： 外匯資金進入國內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔保及管理費用支出 貸款引起的利息支出 各項保險開支稅收和行政性收費不可預(yù)見開支第7操作環(huán)節(jié)：從全局出發(fā)進行可行性研究建設(shè)方式和建設(shè)進度：專業(yè)人員可對項目的建設(shè)方式的委托提出建議或由委托方提供建設(shè)方式和進度安排，他們一旦確定則為其后進行投資估算作了準備。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究報告。第5操作環(huán)節(jié)：撰寫出色的可行性研究報告書A、可行性研究報告的主事內(nèi)容　　一般來講，專業(yè)機構(gòu)編寫一個項目的可行性研究報告應(yīng)包括封面、摘要、目標、正文、附件和附圖六個部分。一般來講，在項目產(chǎn)出能力一定的前提下，盈虧平衡點越低，項目的盈利可能性就越大，經(jīng)營安全性越好。B 設(shè)計和建筑安裝工程費：指完成場地的三通一平以后，從規(guī)劃設(shè)計到土建工程、設(shè)備安裝、裝飾工程及小區(qū)配套、小區(qū)綠化結(jié)束所包括的費用。步驟C: 市場預(yù)測 b、區(qū)域性因素分析　　一般來講，項目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區(qū)域進行因素分析，這是因為：首先 宏觀經(jīng)濟對區(qū)域經(jīng)濟的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響??；其次 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展受宏觀經(jīng)濟的影響存在著“時滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三 國家特定的地區(qū)經(jīng)濟使得某些區(qū)域經(jīng)濟或多或少受宏觀經(jīng)濟波動的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟趨勢相反的逆向走勢。 一家公司不可能什么樣的項目都能開發(fā)，也不可能什么樣的風險都敢去冒，所以在考察一個地區(qū)、一個項目值不值得去投資時，還必須有針對性地權(quán)衡：本公司適不適合于那個地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項目。當然，事情并不是絕對的，當你認為“經(jīng)驗”這一風險也值得冒的時候，就不必在這個問題上多思量了。正因為有虹橋開發(fā)區(qū)的發(fā)展，才產(chǎn)生了對古北新區(qū)高尚住宅的需求，虹橋開發(fā)區(qū)與古北新區(qū)之間明顯存在著功能上的互補關(guān)系。眾所周知，在城市規(guī)劃管理比較好的張家港市及江陰市，房地產(chǎn)開發(fā)一直處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準確的市場信息（在香港，測量師在分析時，可以從香港土地注冊處—一相當于內(nèi)地國土房管局，查閱最近成交個案和以往物業(yè)的有關(guān)資料）。 提高從業(yè)人員素質(zhì)。 有的發(fā)展商將可行性研究的課題交給一些建筑咨詢機構(gòu)去做，這些單位的科研實力過得硬，但由于項目對他們來說就意味著有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究態(tài)度，除非發(fā)展商事先申明參與可行性研究的單位不能承攬本項目的工程咨詢業(yè)務(wù)。再看一看這些項目的“可行性研窮報告”，幾乎都是同一個調(diào)子：引經(jīng)據(jù)典，從各個角度描繪這個項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。在可行性研究時，我們遇到太多的不確定因素。 項目精度標準項 目 內(nèi) 容時間（月）費用允許誤差投資機會研究階段1~3%~%30%~20%初步可行性研究階段6%~%20%~10%詳細可行性研究階段8~16%~%10% c、如果投資，可能遇到的最壞的情況是什么，對此應(yīng)作什么打算第二操作環(huán)節(jié) 可行性研究的誤區(qū)及相應(yīng)對策　　從房地產(chǎn)項目開發(fā)的實際情況來看，單從建筑施工技術(shù)上講，一般不存在一時無法突破的重大難點，無論是大跨度橋梁，還是超高層建筑，如上海市的楊浦、南浦大橋，及高達 420米、 88層的金茂大廈和高達 468米的東方明珠塔就是很好的佐證。 中國房地產(chǎn)發(fā)展的階段性局限，導致市場的不確定因素較多，項目成 敗的回旋余地也較大．如此也罷，最危險的是可行性研究僅僅成為一紙說辭。 第一是要確定項目在技術(shù)上能否實施；在該階段，可行性分析所要解決的波特定項目成功的可能性問題。 b、如果可行，可行到什么程度可行性研究根據(jù)不同的期望值給出不同的期望效益預(yù)測。往往由于“長官意志”對課題的影響，課題研究人員擔心挑項目的毛病會得罪老板，于是學會了察顏觀色，一切圍繞領(lǐng)導的意思去論證。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是針對自己的投資行為而做的，并不適合于現(xiàn)在的發(fā)展商；有時合作另一方為了爭取他人來投資，可能會片面地夸大該項目的投資價值，這樣的可行性研究是不可能做到中立外。當前市場逐漸走向規(guī)范和成熟，日益劇烈的市場競爭成為企業(yè)加強可行性研究的外在動力。c另外，有條件的企業(yè)還可加強項目后評價工作，通過分析比較，提取有用的信息，進一步提高可行性研究的實用性。 分析角度三：街區(qū)環(huán)境對房地產(chǎn)營銷的影響　　古北新區(qū)并非上海鬧市區(qū)，樓價何以如此昂貴？原來，由80年代起率先開發(fā)的第一個上海外貿(mào)區(qū)—一虹橋開發(fā)區(qū)，隨著