【正文】 可行性研究流程步驟A a、宏觀因素分析　　房地產(chǎn)開發(fā)商在一個(gè)國家的某個(gè)地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣及宗教信仰，有無地區(qū)沖突或戰(zhàn)爭發(fā)生的可能性。我國的經(jīng)濟(jì)特區(qū)、自由貿(mào)易娶、保稅區(qū)對國際資本依賴程度相對較低，即使在我國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整期間，國內(nèi)資金緊張的情況下，其國際資本所受影響較小，這些地區(qū)的項(xiàng)目受到?jīng)_擊也較小。 c、微觀市場分析　　成本測算的正確與否，如同對租售市場的預(yù)測一樣，對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。C 市政配套費(fèi)：指項(xiàng)目開發(fā)時(shí)必須向城市市政建設(shè)所交付的配套費(fèi)，主要是由于新增房地產(chǎn)項(xiàng)目所引起的水電費(fèi)。以下簡單介紹三種常用的靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指對特定的項(xiàng)目而言，要找出預(yù)計(jì)銷售收入恰好能彌補(bǔ)成本時(shí)的銷售量又稱保本銷售量。敏感系數(shù)可正可負(fù)。封面：一般要反映可行性報(bào)告的名稱，專業(yè)研究編寫機(jī)構(gòu)名稱及編寫報(bào)告的時(shí)間三個(gè)內(nèi)容。正文：它是可行性報(bào)告的主體，一般來講，應(yīng)包括以下內(nèi)容： a、概況（包括：項(xiàng)目背景、項(xiàng)目概況、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據(jù)、編寫的假設(shè)和說明）； b、市場調(diào)查和分析； C、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； d、建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度； e、投資估算及資金籌措； f、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)； g、風(fēng)險(xiǎn)分析； h、可行性研究的結(jié)論； i、研究人員對項(xiàng)目的建議； j、相應(yīng)的附表。附圖：一份完整的可行性報(bào)告應(yīng)包括以下附圖：項(xiàng)目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計(jì)方案的平面圖，有時(shí)也包括：項(xiàng)目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。市場調(diào)查分析：要求對項(xiàng)目進(jìn)行宏觀、區(qū)域和微觀的市場分析和調(diào)查，及對未來的供給、需求和價(jià)格的預(yù)測，不僅要有定性的分析，還要有定量的推導(dǎo)。投資預(yù)算和資金籌措要求寫出項(xiàng)目建設(shè)過程中必須發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用并逐一計(jì)算資金籌措部分，要就整個(gè)項(xiàng)目投資額和相應(yīng)的支付時(shí)間作出融資安排。結(jié)論：要求寫出該項(xiàng)目可行性研究的結(jié)論，明確說明該項(xiàng)目是否可行，是否具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對項(xiàng)目工程建設(shè)的實(shí)際投資。現(xiàn)實(shí)化的可行性研究前握　　事實(shí)上，一個(gè)好的市場營銷者才是一個(gè)最好的利潤創(chuàng)造者和挖掘者，他們致力于分析各種營銷機(jī)會的利潤潛力，捕捉贏利機(jī)會。我們應(yīng)在分析消費(fèi)者行為的基礎(chǔ)上，從消費(fèi)者購買心理入手，分析營銷策劃人員如何制定營銷計(jì)劃。定位是勾劃公司形象和所提供價(jià)值的行為，以此使該細(xì)分市場的顧客理解和正確認(rèn)識本公司有別于其競爭者的特征。房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的選擇與房地產(chǎn)開發(fā)資金的 籌措渠道密不可分。計(jì)劃一般應(yīng)包括以下八大內(nèi)容：計(jì)劃概要（便于決策者快速瀏覽）市場營銷現(xiàn)狀（提供背景資料）機(jī)會與問題分析目標(biāo)、銷售量、市場占有率、盈利水平市場營銷策略行動方案：做什么？誰去做？如何做？何時(shí)做？費(fèi)用多少？預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表控制措施策略涉及的是營銷活動“是什么”和“為什么”的問題，而執(zhí)行則涉及“誰？”“時(shí) 間？”“地點(diǎn)？”“怎么樣？”等問題。試圖總結(jié)房地產(chǎn)公司老總最核心的思想與策略是不切實(shí)際的，這里從技術(shù)層面概括了項(xiàng)目投資的標(biāo)準(zhǔn)化程序與實(shí)戰(zhàn)要點(diǎn)，在 現(xiàn)實(shí)中仍要靠發(fā)展商的長袖善舞。此階段，房地產(chǎn)開發(fā)商首先得到開發(fā)土地并搞出一個(gè)粗包裝（項(xiàng)目建議書）。此階段，房地產(chǎn)開發(fā)南千方百計(jì)地說服投資者對項(xiàng)目進(jìn)行投資，從而落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)需用資金。此階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各部分逐漸投入運(yùn)營，并步入正軌，收支基本穩(wěn)定下來。 （六）項(xiàng)目設(shè)備區(qū)農(nóng)階段 　　指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)備更新到項(xiàng)目需修復(fù)改造為止的階段。 （八）項(xiàng)目拆除階段 　　指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)備拆除到項(xiàng)目拆除完成為止的階段。處在房地產(chǎn)壽個(gè)周期每一階段的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都可以在市場上交易，都可 以買進(jìn)賣出，從而為房地產(chǎn)投資機(jī)會的增多提供了保證：　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營，既可以按整個(gè)壽命周期進(jìn)行，也可以在每一階段暫時(shí)停止。所以說，房地產(chǎn)項(xiàng)目的階段性買賣，是房地產(chǎn)投資機(jī)會增多的保證。這就給房地產(chǎn)投資提供了更多的投資對象，提供了更多的投資機(jī)會。第2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)投資決策的程序設(shè)計(jì)　　搜集國內(nèi)有關(guān)地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、政策資料及其政治、經(jīng)濟(jì)、工業(yè)、貿(mào)易、經(jīng)濟(jì)建設(shè)方針、經(jīng)濟(jì)政策等信息。通過市場調(diào)查，包括外銷市場及其競爭力的滲透率．通過資源調(diào)查，政治、經(jīng)濟(jì)、工業(yè)、貿(mào)易、交通等，對擬建項(xiàng)目的必要性和現(xiàn)實(shí)性進(jìn)行研究。進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)與編制建設(shè)總進(jìn)度計(jì)劃，這是研究建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施方案。正是由于此階段工作結(jié)果的不確定性，因而投資的風(fēng)險(xiǎn)性最大，但是一旦投資成功，所獲利潤也最高。（4）項(xiàng)目的可行性研究通不過審查。（2）需要創(chuàng)造性思維多，但采要的資金少，是少投入多產(chǎn)出的最好時(shí)期?！　≡诜康禺a(chǎn)開發(fā)策劃階段投資，投資者應(yīng)具備以下條件：（1）對房地產(chǎn)開發(fā)投資富有經(jīng)驗(yàn)。（5）有良好的社會背景。（2）融資工作進(jìn)展緩慢，資金缺口較大。（6）設(shè)備材料價(jià)格上漲太高，人工費(fèi)用漲幅過大等。 （3）在參與前期工作時(shí)，可得到一些潛在收益。在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資，投資者應(yīng)具備以下條件：（1）房地產(chǎn)開發(fā)前期工作富有經(jīng)驗(yàn)。（5）社會信譽(yù)好，資質(zhì)等級高，資金雄厚。通過落實(shí)監(jiān)理單位實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)的專人管理和分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；通過工程控制使得開發(fā)項(xiàng)目的工期短、投資省、質(zhì)量好通過施工驗(yàn)收全面檢驗(yàn)工程建設(shè)成果．并結(jié)清與有關(guān)單位的權(quán)利義務(wù)關(guān)系；像前期工作一樣，通過預(yù)租預(yù)售早日落實(shí)客戶并收取資金。（2）投入資金雖多，但能很快見到最終性成果，心里比較踏實(shí)。（6）便于介紹自己熟悉的施工隊(duì)伍承攬施工任務(wù)。（2）有工程建設(shè)管理方面的高素質(zhì)人才。（6）資金雄厚，各種社會關(guān)系熟悉。在白地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資的主要風(fēng)險(xiǎn)有：（1）市場行情跌落。（5）分期付款時(shí)，后期款項(xiàng)無著落。（2）賺取“批發(fā)”和“零售”的差價(jià)。（2）對市場銷售有豐富經(jīng)驗(yàn)。第三部分房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)：房地產(chǎn)估價(jià)程序　　房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動，要想使評估活動高效、準(zhǔn)確、公正，必須使活動過程遵循一套嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的工作程序。 操作一、估價(jià)申請和業(yè)務(wù)受理 　　進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評估時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)向有關(guān)的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)提出書面申請，并填寫評估委托書。估價(jià)者在作出接受委托的決策前要對委托人和評估標(biāo)的物的基本情況進(jìn)行初步了解，來界定有關(guān)估價(jià)的一些重要問題。房地產(chǎn)估價(jià)的目的可以有很多，如：房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、補(bǔ)償、入股、清產(chǎn)、交換、訴訟、課稅、投資決策、統(tǒng)計(jì)等。 （2）估價(jià)對象。 （3）估價(jià)的作業(yè)日期。確定了完成估價(jià)的日期，估價(jià)人員必須按期保質(zhì)地完成估價(jià)，以確保自身的信譽(yù)。如經(jīng)審查分析，不能接受此項(xiàng)業(yè)務(wù)委托，應(yīng)盡快通知委托人并說明理由。做好必要的準(zhǔn)備工作。為了更好地完成委托的業(yè)務(wù)，必須對估價(jià)對宋的各種影響價(jià)格的具體因素進(jìn)一步確認(rèn)。此類情況可根據(jù)業(yè)務(wù)需要采用填寫表格的方式獲得。估價(jià)者必須確認(rèn)是對所有權(quán)估價(jià)還是對使用權(quán)或租賃權(quán)估價(jià)；是對所有政與使用權(quán)合一情況下的估價(jià)還是分離情況下的估價(jià)；是在租賃行為發(fā)生還是沒有發(fā)生情況下的估價(jià)；對使用權(quán)估價(jià)，使用權(quán)年報(bào)為多長，已使用了多少年，還余下多少年等。土地估價(jià)一是空地估價(jià)，二是地塊上有建筑物，但視為空地。 ③合并估價(jià)。一般說來，買賣價(jià)格、租賃價(jià)格比抵押價(jià)格和課稅價(jià)格所要求的時(shí)點(diǎn)詳 細(xì)，通常至少要指明月，甚至要到日。 2．初選估價(jià)方法和人員 　　明確了估價(jià)作業(yè)的具體因素后，應(yīng)初步選出擬采用適合于該估價(jià)對象房地產(chǎn)的估價(jià)方法。 3，估價(jià)作業(yè)的工作進(jìn)度安排 　　估價(jià)作業(yè)的時(shí)間性和實(shí)務(wù)性都很強(qiáng)，必須注意時(shí)效。 、估價(jià)作業(yè)備忘錄的編制等有關(guān)事項(xiàng)作出明確規(guī)定。如對供出租用的寫字樓擬選用收益還原法來評估其價(jià)格，則需收集可供出租的面積、出租率或空置率、租金水平、分?jǐn)傉叟f、負(fù)擔(dān)利息、運(yùn)營管理費(fèi)、稅收等方面的資料。產(chǎn)權(quán)資料是反映房地產(chǎn)所有權(quán)歸屬及其變化情況的綜合資料，包括產(chǎn)權(quán)所有證、土地所有證、地形圖、平面位置圖。在估價(jià)中，有些必需的資料無法從現(xiàn)場查勘中獲得，可借助建筑開發(fā)的原始資料來確定。包括房地產(chǎn)所處的地區(qū)環(huán)境、地理位置、繁榮程度、交通狀況、客觀環(huán)境的優(yōu)劣，政府的城市規(guī)劃、政策對房地產(chǎn)征用、改擴(kuò)建的限制及市場交易的限制，以及相似房地產(chǎn)市場行情，包括成交價(jià)格、租賃條件、維修費(fèi)用、使用收益及當(dāng)前市場供需狀況等。評估人員對土地的查勘主要是了解地塊的坐落位置、土地使類別、面積、地形、地貌以及地上和地下建筑物的情況，地塊與周邊地塊的搭界情況等。對房屋查勘的主要項(xiàng)目有： （1）鑒定待估房屋的地址、坐落和房屋評估范圍。房屋契證上一般都有關(guān)于房屋的結(jié)構(gòu)、面積的記載，但在實(shí)際中由于種種情況，如產(chǎn)權(quán)登記時(shí)的疏忽或房屋所有者自行改建裝修等，都會使房屋的結(jié)構(gòu)、面積與契證記載的情況有差異。 （3）確定房屋的建造年份。一聽，是聽取住房或使用者對房屋使用狀況和破損情況的反映；二看，是根據(jù)聽到的的反映，結(jié)合所要評定的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分，查看房屋的下部、墻體、屋面的變形和不均勻沉降，以及梁、往變形等情況，做出直觀上的判斷；三查，是對房屋承重結(jié)構(gòu)部位、構(gòu)件本身的剛度、強(qiáng)度進(jìn)行測量檢查，看其是否有潛在的危險(xiǎn)；四問，是就查出的問題詢問使用各，了解其有關(guān)的情況；五測，是在條件具體時(shí)，用儀器測量房屋的結(jié)構(gòu)變化情況，主要有地基沉降、墻體傾斜、屋架變形、裂縫等。 4．拍照、錄像。 5．對環(huán)境條件的確認(rèn)。 操作五、綜合分析和估算 　　綜合分析和估算是房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)質(zhì)性階段．根據(jù)較完備的資料，估價(jià)人員可選擇估價(jià)方法，最終估算出房地產(chǎn)價(jià)格。 　　資料綜合分析的重點(diǎn)是：（1）檢查資料是否為估價(jià)所必需的資料，即注意該資料是否與委信房地產(chǎn)的種類、委托估價(jià)的目的與條件相符；（2）房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬是決定評估房屋的價(jià)格的重要因素，一定要準(zhǔn)確。房地產(chǎn)價(jià)格的諸多影響因素可以劃分為區(qū)域因素和個(gè)別因素兩大方面。進(jìn)行區(qū)域分析時(shí)，主要應(yīng)從房地產(chǎn)的用途分類著手，如住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)等。鄰近地區(qū)就是同類地區(qū)即待估房地產(chǎn)所屬的地區(qū)類別，如住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、文化娛樂區(qū)等。在“同一供需圈內(nèi)”，同類房地產(chǎn)可形成替代關(guān)系，因面對價(jià)格形成有重大影響。 3．估價(jià)方法的選擇和價(jià)格估算。在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，原則上應(yīng)并用王種方法。選定估價(jià)方法后，可開始對房地產(chǎn)進(jìn)行測算，其具體測算方法本書其他章節(jié)有專門論述。在進(jìn)行價(jià)格調(diào)教之前，首先要對資料的運(yùn)用等加以檢驗(yàn)復(fù)核，其主要內(nèi)容是：資例的選擇及運(yùn)用是否得當(dāng)；各項(xiàng)房地產(chǎn)估價(jià)原則的應(yīng)用是否得當(dāng)；一般性因素分析及區(qū)域分析、個(gè)別分析是否適當(dāng)；單位與總價(jià)的關(guān)聯(lián)是否適當(dāng)。通常對于評估該房地產(chǎn)最適用可靠的估價(jià)方法所算出的結(jié)果，賦予較大的權(quán)重，反之則賦予較小的權(quán)重。 操作六、撰寫估價(jià)報(bào)告書 　　經(jīng)評估測算出對象房地產(chǎn)的估價(jià)額后，應(yīng)將估價(jià)成果寫成估價(jià)報(bào)告書。自由式估價(jià)報(bào)告書是根據(jù)估價(jià)報(bào)告人的要求自由設(shè)定內(nèi)容、長短篇幅不限的報(bào)告書形式。 5．評估依據(jù)。 （l）待估房地產(chǎn)的名稱、類型，明確估價(jià)對象； （2）估價(jià)目的； （3）估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 評估依據(jù) （l）權(quán)屬資料； （2）工程預(yù)、決算資料； （3）測繪圖紙； （4）各類定額和單價(jià)資料； （5）各類折舊、稅收、物價(jià)、城建收費(fèi)管理規(guī)定； （6）與評估對象類似的房地產(chǎn)實(shí)例價(jià)格資料； （7）規(guī)劃資料； （8）周圍環(huán)境資料。 操作七、交付估價(jià)報(bào)告書及收取估價(jià)服務(wù)費(fèi) 完成估價(jià)報(bào)告書后，最后要將估價(jià)報(bào)告書交付給委托估價(jià)者，并可就某些問題作口頭說明，至此完成了對委托估價(jià)者的估價(jià)服務(wù)。為了慎重起見，開發(fā)商甚至可以對代理商做有關(guān)方面的廣告也應(yīng)明確不得超越授權(quán)的范圍。一般說來，代理商只應(yīng)從買方或賣方單方面收取傭金。因?yàn)槿绻芏啻頇C(jī)構(gòu)掌握該物業(yè)，就會形成在市場上“沿街兜售”的情況，其結(jié)果會在社會上造成一種不好的印象，即人們往往會認(rèn)為這么多的代理機(jī)構(gòu)持有該物業(yè)，肯定該物業(yè)不易出手或是有些什么其他問題，如質(zhì)量不好等。因此在選擇物業(yè)代理公司時(shí)，首先要考察物業(yè)代理公司的素質(zhì)及其職員是否有良好的職業(yè)道德，其中包括物業(yè)代理公司是否只代表委托方的利益，能否為委托方保密，工作過程中是否具有客觀、真實(shí)、真誠的作風(fēng)，在物業(yè)交易過程中除傭金外是否沒有其它利益。但大型綜合性代理公司也未必就能代理所有的大型項(xiàng)目?？次飿I(yè)代理公司以往的業(yè)績，不是看其共代理了多少個(gè)項(xiàng)目或成交額有多少，而是要看其代理的成功率有多大，如果某公司代理10個(gè)項(xiàng)目只有兩個(gè)成功，而另外一個(gè)公司代理了兩個(gè)項(xiàng)目均獲成功，顯然后者的成功率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于前者。但對工業(yè)和商業(yè)物業(yè)來說，常委托全國性或國際性代理公司，當(dāng)?shù)氐拇頇C(jī)構(gòu)有時(shí)參加，有時(shí)不參加。在本合同到期前的____天內(nèi)，如甲乙雙方均未提出反對意見，本合同代理期自動延長____ 個(gè)月。 第三條 費(fèi)用負(fù)擔(dān) 本項(xiàng)目的推廣費(fèi)用(包括但不僅包括報(bào)紙電視廣告、印制宣傳材料、售樓書、制作沙盤等)由甲方負(fù)責(zé)支付。甲方所提供并確認(rèn)的銷售價(jià)目表為本合同的附件。甲方在收到首期房款后應(yīng)不遲于3天將代理傭金全部支付乙方，乙方在收到甲方轉(zhuǎn)來的代理傭金后應(yīng)開具收據(jù)。 ，由甲乙雙方五五分成。 ，負(fù)責(zé)提供看房車，并保證乙方客戶所訂的房號不發(fā)生誤訂。 ，非經(jīng)甲方的授權(quán)，不得擅自給客戶任何形式的折扣。 第八條 合同的終止和變更 ，雙方若同意終止本合同，雙方應(yīng)通力協(xié)作作妥善處理終止合同后的有關(guān)事宜，結(jié)清與本合同有關(guān)的法律經(jīng)濟(jì)等事宜。 ，雙方可通過協(xié)商、訴訟方式解決。只有這樣才能確立自己的法律地位。有些內(nèi)容比較復(fù)雜、要求較高、難以表述清楚的項(xiàng)目，如房屋修繕的范圍、標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間要求等，在該合同中由于條款有限，難以表述清楚的，可以單獨(dú)簽訂合同，作為該合同的附件。