《房地產(chǎn)交易與實(shí)務(wù)》ppt課件-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任 ? （八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； ? （九）面積差異的處理方式 ? （十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜； ? （十一）解決爭(zhēng)議的方法 ? （十二） 違約責(zé)任 ； ? （十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。 ?四、一手房屋買賣糾紛、風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 ?廣告樓書糾紛 ?【 案例 1】 廣告承諾買房可讀名校 夢(mèng)想落空業(yè)主怒告開發(fā)商 ?風(fēng)險(xiǎn)：樓書內(nèi)容未約定到合同中的風(fēng)險(xiǎn) —— 一般難以追究開發(fā)商責(zé)任。 ? 化解方法： ? （ 1）看合同有否單方解除合同約定？ 【 案例 4】 每平方米 12022元下跌至 8000元解除合同糾紛 ? （ 2）看開發(fā)商是否存在根本違約情形 逾期交房、主體結(jié)構(gòu)不合格、嚴(yán)重影響居住、擅自設(shè)計(jì)變更、面積誤差超出 3%、逾期辦理產(chǎn)證等 ? （ 3）看合同是否存在重大瑕疵 ? （ 4）以由于銀行原因無(wú)法取得貸款為由主張解除合同 ?房屋質(zhì)量引發(fā)糾紛 ?風(fēng)險(xiǎn)： ?（ 1）拒絕接受房屋逾期交房違約金得不到支持，造成損失無(wú)法獲得彌補(bǔ)； ?【 案例 5】 大門鎖無(wú)法鎖住能否拒絕收房？ ?（ 2）解除合同要求得不到支持； ?（ 3）質(zhì)量缺陷導(dǎo)致?lián)p失難以獲得支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。 ? （二）關(guān)于解約和索賠 ? 根據(jù)最高人民法院 《 關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋 》 第 12條，因商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不能交付使用，或者房屋交付使用后，商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失。 ? ，對(duì)于商品房質(zhì)量問(wèn)題的存在，一定要書面與開發(fā)商達(dá)成協(xié)議或是備注，不要隨意在 “ 承認(rèn)房屋不存在質(zhì)量問(wèn)題 ” 的文件上簽字，以免喪失自己應(yīng)有的權(quán)利。 ? ? ?一個(gè)合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的 “五證”、“二書”。包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。 ?買方付款不直接支付給賣方風(fēng)險(xiǎn)：賣方因中介倒閉、攜款潛逃而無(wú)法獲得房款 —— 要求買方直接支付給賣方。 ?三、個(gè)人以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住房，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有權(quán)人將房屋典當(dāng)后要將其房屋出售時(shí)，在同等條件下承典人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。當(dāng)國(guó)有土地使用權(quán)、 集體土地所有權(quán) 、集體土地使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利等土地權(quán)利變更時(shí)，必須由土地權(quán)利主體提出申請(qǐng)，經(jīng)過(guò)權(quán)屬審核后進(jìn)行變更登記，辦發(fā)證書，否則不具有法律效力。確定土地權(quán)屬性質(zhì)，必須查清土地的權(quán)屬來(lái)源，即土地所有者或使用者最初取得土地的方式。 ? 三、 土地權(quán)屬 所有權(quán)制度 ? 土地權(quán)屬制度，包括土地的所有權(quán)制度和土地的使用權(quán)制度?，F(xiàn)行的土地所有權(quán)制度與國(guó)家推行的社會(huì)制度即公有制是相適應(yīng)的。不僅如此，由于歷史原因引起的非農(nóng)業(yè)人口使用的農(nóng)村集體所有的土地也是無(wú)償?shù)?，比如宅基地?！?《 中華人民共和國(guó)土地管理法 》 規(guī)定的更清楚，第二條規(guī)定“中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。但是，國(guó)家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的除外。 ? 集體土地被征用變?yōu)閲?guó)有土地之后，政府如果未能很快將其使用權(quán)出讓，接下來(lái)就是該幅土地的荒蕪或者土地利用價(jià)值的降低（如水土流失或被固體或液體廢棄物污染），這是因?yàn)闆]有具體的使用人，導(dǎo)致土地管理者的缺位（形式上是政府機(jī)關(guān)但實(shí)際上不存在）。也就是說(shuō)，私有的建筑所占有的土地必然是公有的，房屋主人所擁有的只能是該處房屋占有土地的使用權(quán)。國(guó)有土地有償使用在 《 中華人民共和國(guó)土地管理法 》 和《 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 》 中均有規(guī)定。 ? 八、流通制度 ? 土地權(quán)屬流通制度指的是土地所有權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的
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